民政局物業(yè)維修資金管理制度
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第一條為了加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理，保障物業(yè)正常維修、更新和改造，維護(hù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金所有人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《*省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《*省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》等法律、法規(guī)，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、管理、使用和監(jiān)督。
本辦法所稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金，是指業(yè)主交存的專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。
第三條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
本辦法所稱住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)包括：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資住房、拆遷安置房等物業(yè)。
業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。
第四條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條縣房地產(chǎn)行政管理部門負(fù)責(zé)本縣行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理工作。其所屬的物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)具體實(shí)施物業(yè)專項(xiàng)維修資金的管理工作。
縣財(cái)政、審計(jì)等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督工作。
第二章交存
第六條首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主以購房款總額為基數(shù)，分別按照下列比例交存：
（一）未配備電梯的，按照1%的比例交存；
（二）配備電梯的，按照2%的比例交存。
建設(shè)單位自用、出租的住宅物業(yè)或者與住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，未配備電梯的，由建設(shè)單位按照同期同類商品房售房價(jià)款1%的比例交存；配備電梯的，按照2%的比例交存。
住宅小區(qū)內(nèi)與住宅樓結(jié)構(gòu)不相連的非住宅物業(yè)，按照購房款總額或者同期同類商品房售房價(jià)款1%的比例交存。
第七條本辦法實(shí)施前商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、集資住房等已銷售并且房屋權(quán)屬證書已辦結(jié)，但未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，在房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)按房屋價(jià)值的1%補(bǔ)交。
第八條首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主在辦理物業(yè)權(quán)屬登記時(shí)向縣房地產(chǎn)行政管理部門交存。建設(shè)單位自用、出租的物業(yè)，其首次物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格或辦理物業(yè)權(quán)屬登記時(shí)向縣房地產(chǎn)行政管理部門交存。
房屋二次交易辦理權(quán)屬登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存收據(jù)或足額交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的證明；未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由出讓人或雙方當(dāng)事人約定按標(biāo)準(zhǔn)足額補(bǔ)交物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
違反前款規(guī)定，業(yè)主未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，縣房地產(chǎn)行政管理部門不予辦理物業(yè)權(quán)屬登記。
第九條縣房地產(chǎn)行政管理部門收取物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)向交存人出具省人民政府財(cái)政部門統(tǒng)一監(jiān)制的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。
第十條一幢房屋的物業(yè)專項(xiàng)維修資金余額低于首次交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金30%時(shí)，該幢房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金。業(yè)主續(xù)籌物業(yè)專項(xiàng)維修資金有困難的，經(jīng)所在單位證明，可由業(yè)主及其配偶申請(qǐng)?zhí)崛∑鋫€(gè)人住房公積金帳戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的標(biāo)準(zhǔn)和方案由業(yè)主委員會(huì)擬定，提交業(yè)主大會(huì)決定后，由業(yè)主委員會(huì)具體實(shí)施。
第十一條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主所得收益的30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，70%納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用，但業(yè)主大會(huì)另作決定的除外。
前款規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)代辦費(fèi)用，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第三章管理
第十二條縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)選擇商業(yè)銀行，設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理專戶。
業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由縣房地產(chǎn)行政管理部門在物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶中以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)立帳戶，并按幢、按戶設(shè)置明細(xì)賬目。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)自存入專戶之日起記賬到戶，結(jié)息到戶。
第十三條業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)?shù)娇h房地產(chǎn)行政管理部門查詢所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的業(yè)主名單和金額，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
業(yè)主未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交存。逾期仍未交存的，業(yè)主委員會(huì)可以向人民法院起訴。
第十四條物業(yè)專項(xiàng)維修資金帳戶的帳目管理，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會(huì)可以委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)具體管理。
第十五條物業(yè)專項(xiàng)維修資金在保證正常使用的前提下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以委托縣房地產(chǎn)行政管理部門按照國家規(guī)定購買一級(jí)市場國債。物業(yè)專項(xiàng)維修資金購買國債的增值部分，扣除縣財(cái)政部門核定的管理費(fèi)用外，應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金,在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌使用。
禁止任何單位和個(gè)人挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金及增值部分。
第十六條業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)專項(xiàng)維修資金；物業(yè)專項(xiàng)維修資金尚有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)隨物業(yè)所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓過戶。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，未結(jié)清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，縣房地產(chǎn)行政管理部門不予辦理物業(yè)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
物業(yè)因拆遷或者其他原因滅失的，縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)將業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金帳面余額返還業(yè)主。
第四章使用
第十七條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循程序規(guī)范、公開透明、權(quán)利與義務(wù)相一致的原則。
第十八條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用范圍包括：
（一）物業(yè)共用部位維修工程
1、主體承重結(jié)構(gòu)部位損壞，需要拆換、加固的；
2、戶外墻面因損壞需要重新進(jìn)行防水或者保溫層施工的；
3、整幢樓外檐面層脫落達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，需要修繕的；
4、整幢樓或者單元共用部位地面面層、門窗及樓梯扶手等因破損需要整體修繕的；
5、經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的其他維修工程。
（二）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造工程
1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損30%以上，需要整體修復(fù)的；
2、整幢樓或者單元上下水管道、落水管等老化、損壞，需要更新、改造的；
3、智能化系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)等需要整體更新、改造或者更換、維修主要部件，一次性費(fèi)用超過原造價(jià)20%的；
4、電梯需要整體更新或者更換、維修主要部件，一次性費(fèi)用超過電梯原造價(jià)20%的；
5、二次供水及消防水泵等因損壞，需要更新、改造的；
6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的圍墻、大門等因損壞，需要整體修繕、更新的；
7、經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主三分之二以上同意使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的其他維修、更新、改造工程。
第十九條物業(yè)管理的下列費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)，不得從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出；
（二）物業(yè)在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題需要維修的費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由有關(guān)單位依法承擔(dān)；
（四）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)遵循下列程序：
（一）實(shí)施物業(yè)管理并已經(jīng)成立業(yè)主大會(huì)，對(duì)全體業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由業(yè)主委員會(huì)按照年度提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后實(shí)施；對(duì)部分業(yè)主共有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由業(yè)主委員會(huì)按照年度提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主三分之二以上通過后實(shí)施。
（二）實(shí)施物業(yè)管理但尚未成立業(yè)主大會(huì)的，由物業(yè)管理企業(yè)按照年度提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)對(duì)該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主三分之二以上通過后實(shí)施。
（三）未實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在區(qū)域居民委員會(huì)組織對(duì)該物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備具有共有關(guān)系的業(yè)主提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，經(jīng)具有共有關(guān)系的業(yè)主三分之二以上通過后實(shí)施。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示5日后，方可由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主進(jìn)行表決。
第二十一條發(fā)生危及物業(yè)安全以及影響物業(yè)正常使用等緊急情況，需要立即對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)或者居民委員會(huì)提出物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，經(jīng)縣房地產(chǎn)行政管理部門審核后，預(yù)先從物業(yè)專項(xiàng)維修資金中撥付，再按照本辦法第二十一條規(guī)定的程序補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。
第二十二條物業(yè)維修和更新、改造費(fèi)用按照下列規(guī)定列支：
（一）用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由全體業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)，并從業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支；
（二）用于整幢樓或者單元本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由整幢樓或者單元業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)，并從業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金中列支。
第二十三條本辦法實(shí)施前未交存物業(yè)專項(xiàng)維修資金的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)或與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)發(fā)生物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修的費(fèi)用，由受益業(yè)主按照其所有的物業(yè)建筑面積比例承擔(dān)。
第二十四條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)向縣房地產(chǎn)行政管理部門提供下列材料：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造項(xiàng)目的材料；
（二）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃；
（三）業(yè)主大會(huì)或者相關(guān)業(yè)主出具的書面確認(rèn)證明；
（四）物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍的業(yè)主名冊(cè)；
（五）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)或者居民委員會(huì)出具的相關(guān)證明材料。
縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自接到前款規(guī)定的材料之日起2日內(nèi)進(jìn)行核實(shí)，符合物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理專戶銀行辦理支付手續(xù)。
第二十五條使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的維修、更新和改造工程竣工后，應(yīng)當(dāng)依法組織工程竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付使用。
第二十六條物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用，由縣財(cái)政部門核定，在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的增值收益中列支。
第五章監(jiān)督
第二十七條縣房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金記錄和查詢系統(tǒng)，記載物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理等情況，向業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)。
第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年向業(yè)主公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金收取、使用和管理等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的交存、使用等情況有異議的，可以向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)復(fù)核；對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向縣房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)重新復(fù)核。業(yè)主委員會(huì)和房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予書面答復(fù)。
第二十九條縣房地產(chǎn)行政管理部門及其物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)接受縣審計(jì)部門對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的審計(jì)監(jiān)督。
第三十條物業(yè)專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算，應(yīng)當(dāng)符合縣財(cái)政部門的規(guī)定。
縣財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。
第三十一條物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的領(lǐng)取、使用、保存和核銷，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)政、建設(shè)部門的規(guī)定，并接受其監(jiān)督。
第六章法律責(zé)任
第三十二條違反本辦法規(guī)定，挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由縣房地產(chǎn)行政管理部門追回挪用的物業(yè)專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第三十三條違反本辦法規(guī)定，使用、保存、核銷物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定給予處罰。
第三十四條縣房地產(chǎn)行政管理部門、物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）減免業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；
（二）不按照規(guī)定收取、管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；
（三）挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的；
（四）不按照規(guī)定對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的使用進(jìn)行監(jiān)督的；
（五）有其他徇私舞弊、濫用職權(quán)、玩忽職守行為的。
