城市房屋拆遷價格評估制度

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第一條為規(guī)范城市房屋拆遷估價行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《*省城市房屋拆遷管理條例》、建設(shè)部《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《*省城市房屋拆遷價格評估暫行辦法》、《*省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部<城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見>的通知》、《*縣縣城城市房屋拆遷管理實施辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條*縣縣城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上城市房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，適用本辦法。

第三條本辦法中的下列用詞含義如下：

房屋的重置價格：是指前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi)。

房屋用途：是指住宅、商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房及其他房屋等用途。

商業(yè)用房市場評估貨幣補(bǔ)償樓面地價：是指底層商業(yè)用房的市場價格扣除房屋的重置價格后的價格。

第四條城市房屋拆遷估價是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的估價行為,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素，對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)評估價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人在搬遷期限內(nèi)根據(jù)本縣房屋拆遷室內(nèi)裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評估確定。

第五條拆遷估價由具有房地產(chǎn)價格評估資格的估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱估價機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

第六條拆遷估價應(yīng)當(dāng)堅持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個人不得非法干預(yù)拆遷估價活動和估價結(jié)果。

第七條房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)提出不少于兩家的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)名單,并說明其資質(zhì)、信譽(yù)等情況,供被拆遷人選擇,被拆遷人應(yīng)當(dāng)在縣房屋拆遷管理部門提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)名單后十日內(nèi)作出選擇。估價機(jī)構(gòu)由縣房屋拆遷管理部門按參加選擇的被拆遷人的多數(shù)意見確定.被拆遷人未在規(guī)定時間內(nèi)作出選擇的,由房屋拆遷管理部門確定.

第八條拆遷許可證規(guī)定范圍內(nèi)的被拆遷房屋及其附屬物的評估、被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的評估與安置用房的評估應(yīng)當(dāng)委托同一家估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

第九條受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。

估價機(jī)構(gòu)和估價人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第十條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價機(jī)構(gòu)如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查勘。

第十一條縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門于當(dāng)年三月底前制定房屋拆遷貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價。并適時制訂上一年度各類房屋的重置價格，房屋具體區(qū)位、建筑結(jié)構(gòu)、成新、層次、朝向等因素的確定方法，具體變動幅度，房屋拆遷室內(nèi)裝修補(bǔ)償指導(dǎo)價和附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，底層商業(yè)用房市場評估貨幣補(bǔ)償樓面地價、深度修正、寬度系數(shù)、街角地系數(shù)，工業(yè)用房市場評估貨幣補(bǔ)償?shù)貎r，報縣人民政府批準(zhǔn)后實施。

第十二條被拆遷房屋及其附屬物和安置用房的評估基準(zhǔn)日一般為《房屋拆遷許可證》頒發(fā)之日。

拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十三條《房屋拆遷許可證》頒發(fā)時，縣房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)會同價格、國土資源、規(guī)劃等有關(guān)部門，根據(jù)商品房市場價格變動情況確定市場價修正系數(shù)，對貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價作適當(dāng)調(diào)整。

第十四條被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額和安置用房評估金額，由具有法定資格的估價機(jī)構(gòu)以政府公布的貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價為基本依據(jù)，結(jié)合該房屋具體區(qū)位、建筑面積、成新、層次及其他因素經(jīng)評估確定。

第十五條被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的計算公式：

被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價×市場價修正系數(shù)×區(qū)位差價系數(shù)×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）－同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

安置用房評估金額的計算公式：

安置用房評估金額=[房屋貨幣補(bǔ)償基準(zhǔn)價×市場價修正系數(shù)×區(qū)位差價系數(shù)×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）－同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率]×建筑面積

第十六條底層商業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額計算公式：

底層商業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=∑{[市場評估貨幣補(bǔ)償樓面地價（深度修正后）×市場價修正系數(shù)×（1+寬度系數(shù)）+街角地修正]}×該段深度建筑面積+被拆遷房屋的重置價格×成新率×建筑面積

底層商業(yè)用房的安置用房評估金額的計算公式：

底層商業(yè)用房的安置用房評估金額=∑{[市場評估貨幣補(bǔ)償樓面地價（深度修正后）×市場價修正系數(shù)×（1+寬度系數(shù)）+街角地修正]}×該段深度建筑面積+安置房屋的重置價格×成新率×建筑面積

第十七條工業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額的計算公式：

工業(yè)用房的被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額=市場評估貨幣補(bǔ)償?shù)貎r×市場價修正系數(shù)×用地面積+各被拆遷房屋的重置價格（不包括小區(qū)內(nèi)配套費(fèi)）×成新率×建筑面積

第十八條辦公用房、其他用房參照非公寓式住宅評估辦法評估，附屬物按規(guī)定辦法計算后補(bǔ)償給其所有人，法律、法規(guī)另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。

第十九條被拆遷住宅、辦公、其它用房合法占有的土地面積，超過其建筑面積除以標(biāo)準(zhǔn)容積率的，超過部分的土地面積按照下例標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償

1、原以劃撥方式取得土地使用權(quán)的用地補(bǔ)償費(fèi)每平方米160元。

2、原以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)的，合同有約定的，按照合同約定補(bǔ)償。合同未約定的，按以下公式結(jié)算補(bǔ)償，用地補(bǔ)償費(fèi)＝［出讓時宗地價格×（剩余使用年限／合同約定的使用年限）］×超過部分的土地面積。

標(biāo)準(zhǔn)容積率為：住宅1.3，辦公1.5，其他用房1.5。

被拆遷房屋合法使用的土地面積,以土地使用權(quán)證的記載為準(zhǔn)。

第二十條拆遷估價人員應(yīng)當(dāng)對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進(jìn)行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價機(jī)構(gòu)以外的無利害關(guān)系的第三人見證，并在估價報告中作出相應(yīng)說明。

第二十一條拆遷評估價格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第二十二條估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將被拆遷人的姓名、被拆遷房屋的門牌號、評估因素、依據(jù)、結(jié)果等主要情況在被拆遷地段公示，接受社會監(jiān)督。公示時間不得少于10日。

第二十三條評估機(jī)構(gòu)在出具評估報告后，應(yīng)向房屋拆遷當(dāng)事人解釋拆遷評估的依據(jù)、選用的評估方法、評估結(jié)果產(chǎn)生過程等。

第二十四條當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示時間內(nèi)向原評估機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核，原評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面申請后10個工作日內(nèi)出具書面復(fù)核結(jié)果。

第二十五條當(dāng)事人對復(fù)核結(jié)果仍有異議的，可以在收到復(fù)核結(jié)果后10日內(nèi)向市、縣房屋拆遷主管部門書面申請裁決，當(dāng)事人為市、縣拆遷管理部門的，應(yīng)向市、縣人民政府申請裁決。裁決部門受理裁決申請后，可提請市、縣房屋拆遷估價專家委員會對評估結(jié)果進(jìn)行技術(shù)鑒定，房屋拆遷估價專家委員會出具的鑒定結(jié)論可作為裁決依據(jù)，裁決部門應(yīng)當(dāng)自受理裁決之日起30日內(nèi)作出書面裁決。

第二十六條房屋拆遷估價技術(shù)鑒定費(fèi)用，由申請人在提出裁決申請時，按評估費(fèi)的50%向房屋拆遷管理部門交納。

第二十七條對有下列行為之一的估價機(jī)構(gòu)和估價人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實估價報告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請鑒定，經(jīng)查證，確實存在問題的；

（六）違反國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和本意見其他規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第二十八條以產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為房屋拆遷補(bǔ)償、安置方式的，對所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估，參照本辦法執(zhí)行。

城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價活動，參照本辦法執(zhí)行。

第二十九條本辦法自之日起施行。原評估辦法與本辦法規(guī)定不一致的以本辦法為準(zhǔn)。

第三十條本辦法由縣建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。