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一、基本原則
1公開公平公正的原則。堅持依法按程序辦事。依法實行公示、聽證、招投標、公證和擔保制度。
2政府主導、市場運作的原則。充分發揮各級政府在老舊小區和城中村改建中的主導作用。引導和推動老舊小區和城中村改建。采取市場化運作方式,鼓勵開發企業參與老舊小區和城中村改建。
3政策推動、群眾參與、群眾自愿的原則。政府提供相關優惠政策。引導群眾主動參與改建。
4社會效益和環境效益相統一的原則。實施老舊小區和城中村改建。兼顧經濟效益,提高改建區片人民群眾居住水平,完善城市功能,改善城市形象。
5統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、逐步實施的原則。實施老舊小區和城中村改建必須符合城市規劃要求。有計劃、分批分期、逐步實施。城中村改建應本著“成熟一個,改建一個”思路進行。
6與文明社區創建相結合的原則。實施老舊小區和城中村改建要同文明社區創建相結合。
7屬地管理的原則。充分發揮各區政府、市開發區管委會的職能。
二、改建的范圍
1城市建成區內建造年代較長、配套設施不完善、建筑結構不合理、居住環境較差、影響城市景觀的住宅區(簡稱“老舊小區”)
2建成區內未簽訂開發協議的村莊和城市規劃需要進行改建的村莊(簡稱“城中村”)
三、配套政策
1實施老舊小區和城中村改建。提升新建小區的品味。城中村改建的規劃設計中要兼顧到村民改建后生活需要,酌情增加用于安置的公建和商業建筑面積。
2根據老舊小區和城中村改建項目盈虧測算。市政府不給予收費減免。對于不能自求平衡的老舊小區和城中村改建項目,減免城市基礎設施配套費、墻體材料革新與建筑節能專項基金、物業管理公共資金;需要易地建設人防設施的享受經濟適用住房政策,減半收取人防易地建設費;其他收費項目按低限收取。老舊小區和城中村改建項目土地出讓凈收益除8%償債資金上繳市財政外,全部返還項目所在區政府、市開發區管委會,作為老舊小區和城中村改建市政基礎設施的建設費用或用于彌補本區政府、市開發區管委會組織的其他老舊小區和城中村改建虧損的項目。
3按上述優惠政策仍存在改建資金不足的各區政府、市開發區管委會可利用部分農用地轉為建設用地獲得的土地出讓凈收益予以彌補。
4各區政府、市開發區管委會可根據實際情況采取土地公開出讓或項目整體招標的方式實施老舊小區和城中村改建。
5對于改建區片內原有居住面積較小。超出全市平均居住面積部分按商品住房價購買。具體辦法由各區、市開發區結合本區實際制定。
四、具體運作程序
1各區、市開發區提出擬改建區片范圍并面向區片內居民或村民進行公示。
2經公示并取得擬改建區片內居民或村民同意后。
3市規劃局按市政府批準的改建區片提供用地規劃設計條件。
4市國土資源局根據規劃條件、評估地價審核項目測算。或組織項目整體招標。
5獲得擬改建區片改建權的房地產開發企業依法進行拆遷安置和開發建設。
五、保障措施
1加強組織領導。市政府成立市老舊小區和城中村改建領導小組。
具體組織實施本轄區內的老舊小區和城中村改建工作。各區政府、市開發區管委會也要分別成立老舊小區和城中村改建領導小組及其辦公室。
2各職能部門要密切配合。各自職權范圍內做好老舊小區和城中村改建工作。特別是要加強拆遷管理,做好拆遷安置工作,嚴禁野蠻拆遷,切實保護拆遷當事人的合法權益。
3提高審批效率。市行政服務中心及各有關部門對申報的老舊小區和城中村改建項目采取并聯審批等方式,加快審批速度。縮短審批時限,為實施老舊小區和城中村改建提供優質、高效的服務環境。
4建立獎懲機制。為加大老舊小區和城中村改建工作的推進力度。對在實施老舊小區和城中村改建中工作扎實、方法創新、成績突出的區、市開發區要給予重獎,對缺乏開拓進取精神、工作成效不明顯和工作不負責任、方法簡單粗暴、社會上造成惡劣影響的要給予嚴肅處理。各區政府、市開發區管委會也要結合自身實際建立行之有效的獎懲機制,確保老舊小區和城中村改建工作順利實施。