城建局深化小城鎮建設講話

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同志們：

今年以來市委、市政府把搞好城市經營加快城鄉建設作為促進和帶動整個經濟和社會事業發展的大事擺上了重要議事日程。最近國務院下發了《關于加強國有土地資產管理的通知》省政府也下發了《關于加強和改進小城鎮建設用地管理的通知》要求深化土地使用制度改革加強和改進小城鎮建設用地管理做活經營城市的文章。今天這次會議主題就是按照中央和省的這些精神研究如何加強土地管理搞好房產、地產市場整頓和規范村民建房秩序推動城市和小城鎮的建設和發展加快城市化進程。

為了開好這次會議前段市人大、市政府的有關領導同志會同市建委、規劃國土局、房管局等有關部門的負責同志分別就改革土地使用制度、用地管理、村民建房、城鎮住房管理等進行了深入細致的調查研究醞釀形成了一些意見并取得了市委主要負責同志的同意。下面我根據這些意見講四個方面的問題。

一、正確分析矛盾和問題充分認識深化土地使用制度改革和加強村鎮建設特別是小城鎮建設的重要性、必要性

近年來全市各級各部門緊緊圍繞國民經濟和社會發展的大局積極探索推進土地使用制度改革和加快村鎮建設特別是小城鎮建設的新路子取得了一定成效。土地管理和村鎮建設管理得到進一步加強逐步納入了依法管理的軌道保持了耕地總量動態平衡并保證了各項建設的用地需求推動了城市和小城鎮建設的更快發展。但是我們也必須清醒地看到我市的土地管理工作和村鎮建設工作還存在一些突出的矛盾和問題與經濟和社會的發展要求很不適應。一是規劃龍頭意識不強。對城鎮建設總體規劃和土地利用總體規劃的實施把關不嚴管理不到位個別鎮、街道和部門、單位不執行規劃、破壞規劃的現象還比較嚴重亂批亂建的現象在個別地方表現得十分突出。有的鎮至今還沒有一個像樣的小城鎮建設總體規劃嚴重影響了小城鎮建設總體水平的提高。二是土地使用制度改革步伐不快效果不理想。特別是運用市場機制配置土地資源的文章還沒有真正做活、做好沒有形成真正意義上的土地市場。據了解市規劃國土局公開組織拍賣的土地只有一宗且至今無人問津。三是土地和建設市場管理不到位存在較大漏洞。特別是土地和建設市場上存在的私下交易、違法交易、黑市交易、炒賣地皮等問題以及以舊村改造為由擅自進行房地產開發的問題沒有得到有效控制擾亂了土地市場和建設市場的正常秩序造成土地收益和建設規費大量流失。四是村民建房秩序混亂。個別鎮街道在這方面的管理近乎失控建設不按規劃、未批先建、私自搶建、亂搭亂建、建了新房不拆舊房現象嚴重非法占用大量耕地形成“空心村”而且助長了農村的無政府主義和歪風邪氣。據有關部門統計如果“空心村”全部得到治理可騰出土地近萬畝這是一個非常可觀的數字。剛才發言的興安街道高家埠村共有戶有戶存在不同程度的建房問題。當然現在這些問題已經解決了這很好。但從中可以看出我們在管理上的問題是何等嚴重。另外還有個別鎮政府街辦、部門失職瀆職、不作為的問題等等。這些問題已經制約和阻礙了經濟的發展和城市及小城鎮建設的步伐。對此我們必須有一個清醒而深刻的認識。

深化土地使用制度改革加快城市和村鎮建設特別是小城鎮建設管理要求我們不僅要有責任感更要有使命感和緊迫感。土地在城市和小城鎮建設諸要素中占第一位是城市和小城鎮最大的存量資產也是政府的最大財富。深化土地使用制度改革加快村鎮建設特別是小城鎮建設對于改善對外形象促進農業集約化經營帶動城鎮經濟的升級培育新的經濟增長點推動經濟和社會事業全面發展將會產生積極而深遠的影響。同時做好二者的有機結合則是我們做好下步工作的關鍵所在。

一深化土地使用制度改革推動城鎮建設是新形勢下發展經濟和社會事業的迫切需要。首先深化土地使用制度改革是落實“十分珍惜和合理利用土地切實保護耕地”基本國策的重要體現。要合理利用土地除了依靠行政、經濟、法律手段加強管理外最重要的一條就是要深化土地使用制度改革建立和完善使用土地的新機制培育完善規范的土地市場利用市場機制和經濟杠桿來調節用地行為提高土地利用率。其次深化土地使用制度改革是建立社會主義市場經濟體制的內在要求。土地是一種特殊的商品和重要的生產要素培育和完善這一要素市場推進土地使用制度改革是建立社會主義市場經濟體制的重要內容和基本要求。可以說沒有土地市場的發育完善我們的社會主義市場經濟體系就不是一個完整的市場體系沒有土地使用制度的改革我們的經濟體制改革就不是一個完整的改革。再次深化土地使用制度改革是加快城市化進程的客觀要求。土地是城市建設、經濟發展和社會進步的重要載體。加快城市化進程必然要求調整城鎮經濟結構、加快城鎮基礎設施建設、改善城鎮環境、提升城鎮綜合服務功能。原有的土地使用制度已遠遠不能適應新形勢發展的要求客觀上迫切需要全面進行制度改革運用市場機制和經濟手段合理調整用地布局優化用地結構實現土地使用上的經濟節約、功能上的配置合理、產出上的效益最佳。

二盤活城鎮土地資產是搞好城鎮經營加快城鎮發展的迫切需要。一方面我們搞城鎮建設需要大量的資金僅靠各級的財政投入是不現實的。目前我市的市、鎮兩級財政狀況還比較困難城鎮建設資金一直面臨較大缺口。有些好的城鎮建設項目就是因為資金問題而一拖再拖。而推行土地使用制度改革搞好土地資產經營能夠給財政收入帶來較大增加特別是能極大地緩解城鎮基礎設施建設的資金壓力。根據土地法及有關的法律法規城鎮土地必須由政府壟斷經營土地收益必須依法收歸政府所有。市政府這次部署推進土地使用制度改革主題非常鮮明就是要通過深化土地使用制度改革盤活城鎮土地資產把應歸政府所有的土地收益全部收到政府手中取之于城用之于城為城鎮建設積累更多資金達到經營城市、建設城市的目的。另一方面搞好土地使用制度改革能夠從根本上解決嚴格用地管理與城鎮建設合理的用地需求之間的矛盾既做到對土地的嚴格管理又能積極保障建設和發展需要使城鎮建設駛入良性循環發展的快車道。

三規范村鎮建設管理搞好小城鎮建設是加快全市城市化進程的迫切需要。我市確定要在年基本實現現代化使我市的社會生產力有一個大的發展社會文明程度有一個大的進步人民生活水平有一個大的提高。但我市是一個農業大市目前城市化水平僅為。要實現既定的宏偉規劃和發展目標必須以城市化進程的加速、城市化水平的提高來支撐。而小城鎮作為農村經濟和社會發展的有效載體在我市城市化進程中發揮著舉足輕重的作用。只有小城鎮具有一定的規模功能配套完善了才能吸引廣大農村剩余勞動力向小城鎮轉移從而全面提高我市的城市化水平。但要保持小城鎮的健康快速發展必須以規范有序的村鎮建設秩序和政府對村鎮建設的有效管理來保證。因此我們必須從發展經濟和社會事業的大局來認識加強村鎮建設管理搞好村鎮特別是小城鎮建設的重要性防止村鎮建設無序開發破壞耕地糾正個別地方出現的無政府狀態將其納入規范化管理的軌道求得城市化水平的全面提升。

以上講的這些道理已被外地的先進經驗所證明基本的結論是深化土地使用制度改革推動城市和小城鎮建設和發展是一條切實可行的好路子。近幾年南方一些城市在土地使用制度改革方面起步早、力度大而且取得了顯著的成績。深圳市近五年的城市基礎設施投資達億元其中有億元來自土地收入。廣州、珠海每年土地收入也在億元左右。在這些地方土地部門被譽為第二“財政”城鎮建設基本形成了“投入——回收——再投入——再回收”的良性循環。我省的青島、濟南、泰安等城市的土地使用制度改革在近幾年步子邁得比較大成效明顯土地收益都在億元以上。最近我到龍口和萊州去參觀考察也深刻地意識到了這個問題。萊州開發建設教育路小區就給政府帶來了豐厚的土地開發和房地產稅收收入。他們所拍賣的兩塊繁華地段的土地一塊一畝達到了萬元一塊一畝達到了多萬元。這些先進城市的經驗告訴我們深化土地使用制度改革是推動我市城市建設和小城鎮建設的有效途徑。

二、以深化土地使用制度改革為總抓手全面加強城鎮規劃、建設和管理工作

根據國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》和省、市政府的要求以及我市建設發展的需要當前和今后一個時期我市土地使用制度改革和城鎮建設管理工作總的指導思想是圍繞搞好經營城鎮以深化土地使用制度改革為突破口搞活房產地產兩個市場盤活城鎮土地資源。同時大力加強對城鎮規劃建設的管理推動城市和小城鎮建設的持續快速發展。

一深化土地使用制度改革實現城鎮土地生產要素的優化配置。土地使用制度改革涉及的范圍很廣。根據我市的實際情況這次深化土地使用制度改革應主要抓好以下三點

一是建立土地儲備制度實現政府對土地一級市場的高度壟斷。土地儲備制度是政府依照法定程序運用市場機制按照土地利用總體規劃和城市規劃對通過征用、收回、收購、置換等方式取得的土地進行前期開發并予以儲存以供應和調控城鎮各類建設用地需求的一種經營性管理制度。從目前實踐情況看土地儲備是實現政府對土地一級市場高度壟斷的重要手段是政府管理土地資產、增加土地收益的有效途徑。為此市政府決定成立市土地管理領導小組和市土地儲備中心。市土地管理領導小組作為市政府土地資產管理的決策機構主要負責研究確定年度土地收購、儲備、出讓計劃決定土地收購、儲備、招標、拍賣中的重大事項監控國有土地資產的運作等等。市土地儲備中心作為營運層次受市政府委托在市土地管理領導小組的領導下具體實施城市規劃區內土地的收購、儲備、出讓等工作實行一個“口子”收購儲備土地、供應土地。今后凡市區內需盤活、調整的國有土地和新增用地要一律納入政府土地儲備。市土地儲備中心首先要把城鎮閑置、低效利用的土地破產、倒閉企業原劃撥土地以及城市規劃近期建設用地依法進行收購儲備先行搞好前期開發后再投向市場提高土地附加值實現土地收益的最大化。

二是改革供地方式全面推行土地有償使用。這是新《土地管理法》的要求也是土地使用制度改革的重要內容。從外地和我市的實踐看推行土地有償使用就是將傳統的計劃經濟體制下土地使用無償、無限期、無流動的“三無”狀況改變為有償、有限期、有流動的“三有”土地使用制度。今后新占建設用地除按法律規定可實行劃撥供地的項目外其他建設用地一律以出讓、租賃、作價出資入股等形式實行有償使用。出讓形式實行招標、拍賣、協議相結合以最大限度地提高土地資產收益。當前要在搞好增量建設用地有償使用的同時把土地使用制度改革的重點放在存量建設用地的有償使用上。對企業使用的原有劃撥土地要結合企業產權制度改革因企制宜采取多種方式靈活進行處置。對有償還能力的企業鼓勵其一次性交納土地出讓金獲得一定年限的國有土地使用權對承受能力差的企業可將土地從國有集體資產中剝離出來辦理土地租賃手續收取年租金對企業無力經營使用的土地政府可以依法收回重新調整使用。嚴禁原劃撥土地使用者與房地產開發商聯建聯營。確需開發的地塊要納入土地儲備庫實行招標、拍賣方式出讓土地使用權。今后市區建設要做到“三個不批”在控制范圍內不再批建加油站不再批建部門、企業、村莊宿舍樓建設重要路段、繁華路段不再批建零星建筑。為政府壟斷土地一級市場創造必要條件。

三是建立和完善土地市場依法規范土地交易行為。在政府壟斷土地一級市場的基礎上放開土地二級、三級市場是推進土地使用制度改革、實行土地有償使用制度的客觀需要也是保證國有土地資產收益、優化土地資源配置、制止土地投機、進一步加強土地交易管理的有效措施。為此主管部門要盡快建立土地有形市場規范土地交易行為。凡土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押的報批土地權屬變更登記、地價評估、代征地產交易稅、地產信息咨詢等都要由土地行政主管部門統一辦理。嚴禁土地使用權私下“非法”轉讓、租賃、抵押。要不斷規范地產市場管理嚴禁炒買炒賣“地皮”等土地非法交易。以出讓方式取得的國有土地使用權未按法律規定期限和條件進行開發利用的其土地使用權不得轉讓非法轉讓的要依法收回并沒收其非法所得。（更多精彩文章來自“秘書不求人”）要加強對土地二級市場發生的土地使用權轉移的登記和變更登記的審查、監督做到交易一次、登記一次以維護交易雙方的合法權益維護土地市場的正常秩序。

為加強土地市場管理規范土地使用權招標、拍賣行為根據《土地管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《安丘市土地儲備實施辦法》、《安丘市國有土地使用權招標拍賣管理辦法》等有關規定土地招標、拍賣活動屬政府行為必須在土地管理部門的組織下依法進行。其他任何組織和單位均無權組織和從事土地招標拍賣活動。否則按非法買賣土地論處并堅決予以查處。

二加強小城鎮規劃建設管理促進小城鎮健康發展。發展小城鎮、推進城市化和城鄉一體化進程是加快經濟和社會發展的一個大戰略必須堅持不懈地抓下去。一是抓規劃編制。搞好規劃編制與管理是建設和發展小城鎮的前提和保障。行政區劃調整的鎮要結合鄉鎮撤并和調整認真修訂和完善小城鎮總體規劃和土地利用總體規劃進一步優化小城鎮布局結構合理確定小城鎮人口與用地發展規模。同時要搞好鎮域規劃合理安排區域性基礎設施和公共服務設施建設完善城鎮功能實現城鄉互補、資源共享、設施共建、環境共保、協調發展。要適應小城鎮加快發展的要求搞好工業園區、住宅小區、各類市場區及公共設施的詳細規劃編制。到××年全市小城鎮詳細規劃覆蓋率要達到。另外還要搞好小城鎮重要地段特別是建筑群和標志性建筑物的規劃設計提高小城鎮的檔次和品位。

三、下大力氣搞好兩項檢查整頓把土地有償使用和村民建房管理納入法制化軌道

當前要集中力量集中時間采取過硬措施扎扎實實地搞好土地管理秩序、村民建房秩序的檢查和清理整頓。并以此為基礎建立起規范完善的土地有償使用制度和良好的村鎮建設秩序。《關于開展土地使用情況檢查對行政劃撥土地使用權實行有償使用制度的實施方案》和《關于整頓和規范村民建房秩序的實施方案》討論稿已印發給大家請大家提出意見修改后下發執行。下面我提幾點具體要求。

一關于土地管理秩序治理整頓工作。基本目標是通過治理整頓在我市建立起規范完善的土地市場管理體系。實施過程中要做到“四個保證”一是保證檢查清理后的所有土地使用行為符合法律法規的要求二是保證土地資產收益應收盡收三是保證實現政府對土地一級市場的高度壟斷和對土地資產的有效管理四是保證建設用地的有效供給滿足城鎮建設用地的合理需求。同時要注意做到“三個不能影響”。一是不能影響招商引資。深化土地使用制度改革只能促進和加快招商引資決不能影響和制約招商引資。對招商引資項目用地要繼續執行市政府《關于進一步鼓勵外商投資的暫行規定》中的各項優惠政策。二是不能影響企業的改革改制。對改制企業要通過深化土地使用制度改革在依法評估的基礎上采取更為合理和更加靈活的處置方式幫助企業盤活土地資產為企業改革發展創造條件。三是不能影響市區的舊村改造。加快市區舊村改造步伐改善居民居住條件是城市發展的一個重要方面。要妥善處理好政府與市區居民集體的利益關系促進市區舊村改造工作的順利進行。同時在城區范圍內進行舊村改造必須按城市居住小區的標準編制改造規劃合理確定村民住宅和出售住宅的比例并按這個比例交納土地有償使用費。

二關于村民建房清理整頓工作。要依法規范村民建房秩序從根本上杜絕未批先建、亂搭亂建、建新不拆舊等違法違規行為使全市村民建房走上規范、有序、健康發展的軌道。清理整頓過程中因為對象的不同要注意把握好三個原則一是依法處理的原則所有違法違規建設項目的清理查處必須依據國家的有關法律法規來進行二是公平、公正、公開的原則三是實事求是分類處理的原則。同時要做好宣傳發動和思想教育工作確保不出任何問題。

三開展這兩項活動要把握好三個環節確保取得實效。一是抓好自查自糾。這兩項清理整頓工作涉及面廣工作量大情況比較復雜。市政府不可能組織工作組深入到每一個單位、每一個村逐一進行檢查糾正。因此各鎮街道、村、部門和單位一定要從大局出發按照市里的規定和要求自覺主動地檢查糾正在土地使用和村民建房方面存在的問題。對自查并自糾的問題市里將本著自糾從寬的原則從輕處理。二是抓好集中整治。自查自糾結束后市里將分別組織有關部門對這兩項檢查整治工作中發現的問題進行集中整治集中查處一批拒不執行土地市場管理和村鎮建設法律法規的典型案件既處理事也處理人以確保對土地違法行為和建設違法行為的打擊力度和效果全面糾正存在的問題。三是搞好驗收總結。兩項清理整頓工作基本結束時市政府將組織有關部門對這兩項工作進行全面檢查驗收并將結果進行通報好的予以表揚差的通報批評并限期改正。在時間要求上村民建房清理整頓要在秋種前結束以免影響生產土地管理檢查整頓要在年底前基本結束。

四、切實加強對深化土地使用制度改革和清理整頓村民建房工作的領導

土地使用制度改革和清理整頓村民建房工作面廣量大、任務艱巨事關全市經濟和社會發展的大局。各級各部門必須高度重視強化領導精心組織加強協調確保兩項工作的健康順利進行。

一是要加大領導力度。政府是推進土地使用制度改革和搞好村民建房管理的主體。為切實加強領導市里成立深化土地使用制度改革和清理整頓村民建房工作領導小組分別在市規劃國土局和市建委下設辦公室具體負責兩項活動的組織、協調、檢查、驗收等工作。各鎮、街道、各部門、各單位更要高度重視集中力量抓緊抓好。工作中要制訂切實可行的實施方案精心籌劃精心組織精心指導。對一些重大問題、突出矛盾要及時研究正確決策認真解決。要抓重點、抓關鍵以思想解放拓寬工作思路以重點突破帶動和促進整個工作的開展。要注意學習和借鑒外地先進經驗和成功做法自覺運用市場經濟的觀點、改革的方法積極探索適合當地實際、特色突出的新路子并注重做好總結完善和提高推廣工作。要進一步轉變工作作風改進工作方法注重工作實效狠抓工作落實力求取得大的成效。

二是要堅持依法行政。深化土地使用制度改革和清理整頓村民建房離不開法律的規范和保障。各鎮、街道、各部門、各單位的領導同志和工作人員都要自覺做到學法、懂法、守法堅持依法行政、依法管理、依法辦事杜絕以言代法、以權代法。要認真貫徹落實《土地管理法》和《村鎮建設管理條例》加強土地執法監察隊伍建設繼續實行行政執法責任制和錯案責任追究制提高行政執法水平。

三是要形成工作合力。各部門各單位要牢固樹立大局觀念積極主動地履行好各自的職責齊心協力共同做好這兩項工作。規劃國土和建設部門要發揮業務主管部門的職能作用進一步加強自身建設全面提高隊伍素質、政策水平和業務能力主動與有關部門和單位多協商、多通氣搞好工作協調和服務。法院、公安、司法及其他各有關部門也都要立足本職從有利于工作大局出發以對黨和人民事業高度負責的精神積極參與密切配合切實把工作做好。新聞部門要采取靈活多樣的形式大力宣傳深化土地使用制度改革和清理整頓村民建房秩序的重大意義、政策措施和相關法律法規為廣大群眾解疑釋惑真正使這兩項工作家喻戶曉增強全社會理解、支持和參與的自覺性和積極性。