政府城中村改造計劃

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全面推進城中村（舊村）改造工作是市委、市政府為了貫徹落實科學發展觀，建設“和諧*、效益*”，審時度勢做出的重大決策。同時，城中村（舊村）改造工作也是非常復雜的系統工程，不僅在改造過程中會涉及復雜的利益關系，而且大規模的改造可能對城市房地產市場和居住環境造成重大影響，進而對城市社會經濟運行環境產生深刻影響。因此，城中村（舊村）改造工作必須遵循“積極穩妥、有序推進”的原則，城中村（舊村）改造的計劃必須與城市的經濟社會發展計劃、城市近期建設規劃、土地供應計劃及城市建設用地計劃等相協調，努力做到“成熟一個改造一個，改造一個成功一個”。

*年作為城中村（舊村）改造的示范之年，其年度改造工作計劃更加要體現慎重、有序、協調的要求，保證形成“全面啟動、重點突破”的工作態勢，真正起到“示范年”的作用。

根據《*市城中村（舊村）改造暫行規定》和《關于*市城中村（舊村）改造暫行規定的實施意見》（以下簡稱《實施意見》），在各區報送的區級*年度計劃的基礎上，市城中村改造工作辦公室（以下簡稱“市城改辦”）經綜合平衡，并與土地供應計劃等相協調，提出*年*市城中村（舊村）改造年度計劃。

一、同時開展多種模式改造，形成全面的示范效應

城中村（舊村）改造必須堅持“區別對待、分類指導”的原則，針對不同地區、不同類型城中村（舊村）的具體情況，分別采取全面改造或綜合整治等不同的改造模式，解決特定城中村（舊村）的實際問題。目前我市城中村（舊村）普遍面臨著安全隱患嚴重、配套設施不足等迫切問題，因此，作為“示范年”，*年度的改造工作應該控制改造模式結構，突出開展綜合整治，大力改善居住環境，提高居民的生活質量，轉變改造就是“推倒重來”的偏見。

*年城中村（舊村）改造年度計劃由全面改造項目計劃和綜合整治項目計劃兩個部分構成，其中：全面改造項目計劃有13項（包括異地重建、整體拆建、局部拆建三種類型），約占項目總數的35%；綜合整治項目計劃有24項，約占項目總數的65%。

二、適度控制全面改造規模，處理好與土地供應及房地產市場的關系

城市一般房地產市場的物業增量是由城市土地供應計劃新增物業和開發企業自有閑置土地盤活新增物業兩部分構成的，它們與上年度未售出的存量物業一起構成了市場上的物業供應。*近幾年的房地產市場發展穩健，物業的供求關系基本平衡。而城中村（舊村）改造將以“拆舊建新”的方式參與到房地產市場中來，特別是其帶來的增量物業供應將改變一般房地產市場的供求結構。為了保障城市房地產市場的持續穩定，并為城中村（舊村）改造提供一個良好的市場環境，涉及物業增量的全面改造的規模必須進行適度控制，與城市年度土地供應計劃相協調。

根據*年度全市土地供應計劃，特區內商品房的新增土地供應為零，因此在*年度城中村（舊村）改造計劃項目的開發物業投入市場的時候（大約在*年），我市特區內房地產市場的物業增量主要由改造新增物業和企業自有閑置土地盤活新增物業兩部分構成，而開發企業盤活閑置土地的規模將因應城中村（舊村）改造計劃及其實施情況作出靈活的市場調節。

在目前年度建設用地計劃尚未編制的情況下，市城改辦參考前兩年城市房地產市場的情況，對各區報送的全面改造計劃規模進行了綜合協調，本著在第一年要更加慎重、從緊控制的認識，提出將*區大沖村的改造總量進行分期實施，并確定*年度全市城中村（舊村）改造計劃用地規模52.53公頃，拆除建筑面積114.81萬平方米，重建建筑面積196.28萬平方米，新增建筑面積81.47萬平方米。在明年年度建設用地計劃編制后，要將城中村（舊村）改造規模與土地供應計劃、存量土地盤活一并納入考慮，可以根據更加全面的研究對改造計劃規模做進一步調整。

三、堅持規劃引導，積極推動成熟項目

城中村（舊村）改造必須堅持符合城市規劃的要求，在整體合理維持和有序過渡現有廉租屋及低端都市加工業、服務業功能的基礎上，積極為城市支柱產業和優勢傳統產業發展提供配套服務，在優勢區位條件下積極發展商業辦公、信息服務、旅游服務等高附加值產業，引導村民和村集體經濟通過與城市產業融合來實現發展，避免一味地要求高容積率，嚴格控制人口和住宅規模，完善市政和公共配套設施。*年度的改造計劃更要妥善處理與城市規劃的關系，避免為以后的規劃實施留下沖突和問題。

由于綜合整治項目不涉及建筑物的新建，不易與城市規劃沖突，因此，根據《實施意見》，市城改辦和市規劃局主要對各區報送的全面改造項目進行了規劃審查，將其中與城市規劃之間不存在嚴重沖突，且區政府支持、股份公司組織能力強、村民支持度高的13個項目納入*年度城中村（舊村）改造項目計劃。其中，改造專項規劃已批準完成的有6項（漁農村、崗廈村河園片區、田貝村、水庫新村、大沖村、暗徑東村），其余7項正在編制專項規劃，也已經市城改辦和市規劃局多次溝通協調。

四、特區內相對均衡布局，同時突出城市建設重點

作為示范年的*年改造工作計劃，既要相對均衡布局，以形成全面啟動的態勢；又要突出重點，以符合城市建設的客觀要求，體現示范效應。

現納入*年的改造項目計劃，在特區內各區分布相對均衡，全面改造項目中*區有4個，*區有2個，*區有4個，*區有3個；綜合整治項目中*區有4個，*區有14個，*區有5個，*區有1個。*年度計劃的兩類項目均分布于各區不同的街道辦事處，且主要集中在市和區級的中心區、港口后方陸域、高新技術產業園區、口岸景觀節點、水源保護區等對于城市建設面貌和功能布局有重要影響的地區，較好地體現了城中村（舊村）改造工作與城市整體利益的一致性。

五、特區外妥善處理跟城市化的關系，重點對區政府已確定項目分類開展專項研究

特區外的城中村（舊村）改造必須符合加快城市化進程的客觀規律和要求，與城市化轉地、新城建設等工作協調推進。根據《實施意見》，特區外應當在完成城市化轉地工作后，在明確劃定各集體股份合作公司保留使用的非農建設用地范圍的基礎上，提出城中村（舊村）改造范圍，然后才能全面推進改造工作。

考慮到寶安、龍崗兩區在*年10月28日全市城中村改造暨違法建筑清查工作動員大會和《*市城中村(舊村)改造暫行規定》頒布實施以前，已經按照區里規定自行確定了若干舊城舊村改造項目。為了幫助兩區解決面臨的問題，根據市領導指示，按照尊重歷史、兼顧現實的原則，市城改辦與兩區政府經共同協商對兩區已確定項目進行了分類，將其中用地全部位于原村集體用地內、與城市化轉地工作不沖突、與城市規劃一致且已有實質性開展的項目列入*年度市城中村（舊村）改造計劃專項研究的范圍，根據實際成熟程度實事求是地推進。其中包括：寶安區5項，涉及改造用地面積33.15公頃；龍崗區5項，涉及改造用地面積76.05公頃。

*年作為城中村（舊村）改造的開局之年，沒有很多經驗，相關的經濟社會發展“*規劃”、城市近期建設規劃、城市建設年度計劃等都還沒有完成，而城中村（舊村）改造工作涉及的問題復雜、項目實施過程較長，從而導致影響改造的不確定因素較多。因此，*年度的改造計劃具備一定的彈性，可以在執行過程中進行適當的調整，一方面要對計劃的實施情況及時跟蹤總結，根據實際執行情況及時調整；另一方面要高度關注本計劃與其他計劃、規劃的協調和銜接，待城市近期建設規劃和建設用地計劃編制時，將本計劃中提出的規模、時序等做進一步檢討和調整后納入。如有重大不可預期的問題發生，可以在下年度的城中村（舊村）改造計劃中予以一并考慮和調整。