建委建筑物改造裝修管理意見
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目前，市區個別單位和個人違法違規擅自將綜合樓或辦公樓改建為住宅，或將住宅由大戶型改造為小戶型等，改變了建筑物原批準的使用性質，不僅破壞了城市規劃，給城市基礎設施的正常運行帶來了很大壓力，而且改造后的建筑物達不到技術規范要求，帶來了許多質量問題、安全隱患和社會問題。對此，必須嚴格管理，存在問題的要堅決予以制止和糾正。為進一步加強對建筑物（包括構筑物，下同）改造、裝修活動的管理，保障工程質量和公共安全，維護各方當事人的合法權益，根據《建筑法》、《城鄉規劃法》、《*省建筑市場管理條例》等有關法律、法規，結合我市實際，提出如下意見：
一、加強建筑物改造裝修規劃管理。本意見所稱改造裝修，是指為使建筑物達到一定的環境質量和使用要求，使用建筑材料對建筑物外表和內部進行改造、修飾處理的建筑活動，不包括已確權給個人的住宅室內裝飾裝修。建筑物改造裝修原則上不得改變其使用性質；確有特殊情況需要改變的，須在不違反規劃的前提下，經規劃主管部門審查批準后，方可實施。
二、建筑物改造裝修后的使用性質應與土地用途一致。改造裝修后建筑物的使用性質與土地原批準用途不一致的，須在辦理工程規劃許可證前到國土資源部門辦理土地變更手續，并按規定補繳土地出讓金。
三、嚴格履行基本建設程序。凡投資30萬元以上的裝飾裝修工程，應辦理施工圖審查、質量監督、施工招標投標、安全監督、施工許可和竣工驗收備案等相關手續；超過50萬元的，還須委托建設監理。涉及改變外觀造型的，應經規劃部門審查批準。
四、從事改造裝修的單位應具備相應資質。施工、設計、監理單位須持有相應等級的資質證書，并在其資質等級許可的范圍內承接工程。凡是將建筑物分割改造后對外出售的，改造建設單位須具有相應的房地產開發資質。
五、加強改造裝修工程設計管理。改造裝修工程須依據施工圖設計文件施工。改造裝修工程裝修人須將施工圖設計文件報施工圖審查機構審查，確保結構和消防安全，滿足使用功能。施工圖設計文件未經審查合格的，不得使用。施工中需要修改設計文件的，應經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位修改；其中對經審查批準的設計文件進行修改的，應報原審查機構審查。
六、加強改造裝修工程發包管理。新建工程的裝飾裝修原則上應與主體工程一并發包。確有特殊原因不能一并發包的，可在經建設行政主管部門批準的基礎上，由總包單位通過招標進行分包，簽訂分包合同并經審查備案，辦理施工許可證后方可施工。與主體工程一并發包的裝飾裝修項目，應隨主體工程一并辦理招標投標和施工許可手續。改造裝修人不得將項目分解，規避招標投標管理和施工許可管理。
七、加強改造裝修工程施工管理。改造裝修不得拆改建筑物主體結構、承重結構或加大荷載。確需拆改或加大荷載的，應經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位對設計方案的安全性進行審定后，方可進行改造裝修。改造裝修應保證建筑物的整體性、抗震性和結構安全，嚴格執行相關的質量標準，遵守有關施工和安全的強制性規范。危險房屋或驗收不合格的房屋不得改造裝修。改造裝修過程中，應當采取有效措施，加強對易燃材料的管理，嚴格遵守操作規程，做好安全防范工作；嚴格控制施工現場各類粉塵、有害氣體、固體廢棄物、噪音、振動等對環境的污染和危害；對建筑外立面的裝修部位及相關區域，要按主管部門要求實行有效圍擋，維護城市容貌；改造裝修所產生的廢棄物，應及時清運，并按照城市管理部門指定的位置、方式和時間堆放，嚴禁亂丟亂倒。
八、加強改造裝修工程竣工驗收備案管理。改造裝修工程竣工后，應經質量檢測機構進行室內環境質量檢測，并達到國家規定標準。有關單位要按照建設部《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》（建設部令第78號）和《*海市實施房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法細則》（*建發（2*）13號）的有關規定，對改造裝修工程進行竣工驗收，經建設主管部門備案后，方可交付使用和辦理產權登記手續。改造后使用性質為住宅或公寓類的項目，還要委托物業管理。
九、加大宣傳力度，維護業戶知情權。建設主管部門要通過電視、廣播、報刊等渠道，加大宣傳力度，讓建設單位明確其改建裝修需履行的基本建設程序、一旦違反規定建設需承擔的責任；對出售房屋，要讓購房人明確購買此類房屋的利弊，做到謹慎置業，特別在辦理產權證前，房管部門應對購房戶的知情情況進行把關，要求建設單位向購房業戶提交房屋使用說明書。
十、加大對違法違章改造裝修行為的查處力度。各級各有關部門要依據《建筑法》、《城鄉規劃法》、《土地法》、《招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等有關法律、法規，加強對改造裝修工程的監督管理，嚴肅查處建設單位及參建企業違反基本建設程序和違法違規承接工程等行為，杜絕裝飾裝修過程中擅自改變使用性質、變動建筑主體、改變承重結構和亂砸亂建、使用有害物質含量超標材料等現象。
