房管局加強住房制度改革方案市

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為貫徹黨的*大關于“建立城鎮住房公積金，加快改革住房制度”的精神，進一步深化我市住房制度改革，加快住房建設，根據省政府《關于進一步深化城鎮住房制度改革的實施方案》，結合我市實際情況，制定本實施方案。

一、指導思想、目標和基本原則

（一）深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制要求和我國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，使住宅業成為新的經濟增長點，不斷滿足城鎮居民日益增長的住房需求。

（二）深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規范住房交易市場。

（三）深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜、量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”平穩過渡，綜合配套。

二、停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化

（四）從*年12月1日起，全市停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。職工解決住房主要實行個人購買，購房資金來源有：職工工資,住房公積金，個人住房貸款，以及財政和單位原有住房建設資金可以轉化的住房補貼等。

（五）停止住房實物分配后，房價收入比（即本地區一套建筑面積60平方米的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的單位，其4倍以上部分，可對無房和住房面積未達到規定面積標準的職工實行住房補貼。本方案制定的購房補貼面積標準（見附表一）僅對實施新制度購房時適用。

職工已分配的住房，仍按房改成本價出售公有住房的政策執行。

⒈*年11月30日之前參加工作的無房和住房面積未達到規定面積標準的職工，購房時可實行一次性補貼，但個人出資部分不得低于屆時按成本價購房辦法計算的家庭應承擔部分的一半。

①家庭購房補貼由夫婦雙方所在單位按職工本人應享受的購房補貼面積標準分別計發。職工購房補貼額為每平方米建筑面積的基本補貼額和工齡補貼額的和與補貼面積之積。

②職工住房每平方米建筑面積基本補貼額以市政府每年公布的經濟適用住房平均價的一半與職工每平方米建筑面積負擔價之差為計算基數，房價收入比4倍以上部分，在*年底以前購房的，可以全額補貼。今后補貼比例由市政府每年公布。

職工每平方米建筑面積負擔價按上一年職工平均工資的4倍除以60平方米計算，職均工資以市統計局公布數字為準。

*年每平方米建筑面積經濟適用住房平均價定為2000元，*年度每平方米建筑面積職工負擔價為600元。

③職工購房工齡補貼額為職工家庭每平方米建筑面積負擔價、年工齡補貼率(0.6%)和1992年前工齡三項之積。

④對住房未達到規定面積標準的職工，在新購住房時，按面積差計算一次性住房補貼。

⑤購房補貼在職工購房時一次計發。工作年限在25年以上(含25年)的職工全額發放。未滿25年的職工按實際工作年限計發，剩余年限的補貼作為借支，在今后工作年限內逐年抵扣。

⑥購房職工工作年限不滿25年調離、辭職的，借支余額由新單位或本人在離開時一次歸還。

⒉*年12月1日以后參加工作的職工，實行逐月計發住房補貼。月補貼額依據新職工上年度月平均工資的13％確定（不含公積金，不再另發租金補貼），每年核定一次。

按月計發的住房補貼進入個人住房專項資金賬戶，按公積金原則進行管理和使用。

⒊三資企業應嚴格執行錫政發[*]28號文件規定，按中方職工工資額的27％以上提取職工住房補助基金。提取的職工住房補助基金，一部分按政府規定為中方職工繳存住房公積金，剩余部分可按本方案規定，由工會統籌安排，為中方職工發放購房補貼，也可隨工資直接發放給職工個人，職工按規定繳納個人所得稅。三資企業不得再用職工的住房補助基金為少數職工進行無償分配、房改售房。過去部分三資企業提取的職工住房補助基金和無償分配的住房應按照公正、公平、公開的原則，由企業提出辦法，經企業職工代表大會（或工會）討論通過，報市房改辦批準后，妥善接軌。

（六）住房補貼資金主要從財政和單位原住房建設資金渠道中統籌解決。各級財政、稅務部門和各單位要做好年度住房資金的預算（計劃）、核定、劃轉工作，并按公正合理的原則，確定發放對象。

（七）建立購房補貼的申請、審批、發放和使用管理制度。購房補貼資金在職工購房時直接劃入售房單位，防止流失。

（八）要建立健全職工個人住房公積金賬戶，進一步提高住房公積金的歸集率，按照“房改領導小組決策、中心運作、銀行專戶、財政監督”的原則，加強住房公積金管理和制度建設。有關承辦銀行要為市住房基金管理中心提供良好的服務。

（九）*年度單位和個人住房公積金計繳比例仍為6％。計繳基數按職工*年度月平均工資核定。

（十）在*年11月30日前開工建設并于*年12月底前竣工交付使用的住房，既可按照現行房改成本價售房政策向職工出售，亦可按照本方案規定由職工購買。

三、建立住房供應新體系

（十一）對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭可租住政府提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房和普通居民住宅；其它高收入家庭按市場價購、租商品住房。

（十二）新建的經濟適用住房其出售價格實行政府指導價，按保本微利原則確定。

新建的經濟適用住房成本價包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費（含小區非營業性配套公建費）、管理費、貸款利息和稅金等七項因素，利潤控制在3％以下。

新建的經濟適用住房只售不租，不向已購房改成本價住房或經濟適用住房達標的職工出售。

（十三）廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。廉租住房的租金實行政府定價。

（十四）購買經濟適用住房和承租廉租住房實行申請、審批制度。

（*）城市拆遷安置要與房改結合，原則上實行貨幣化安置。

（十六）拓展住房租賃市場，多種方式供應住房。鼓勵房地產開發企業增加長期投資，向社會出租住房；鼓勵私營業主和有經濟實力的城鄉居民購買商品住房作為收益性資產用于出租。

(十七)各級財政不再撥款用于單位購、建住房。在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，繼續鼓勵集資、合作建房或興辦職工住房合作社等多種形式的住宅建設；鼓勵有條件的企事業單位進行經濟適用住房建設，允許其利用自用土地，通過集資等方式開發建設經濟適用住房，并享受國家經濟適用住房建設各項政策。

四、進一步深化現有公有住房的改革

（十八）繼續推進租金改革。

從*年1月1日起，公有住房租金上調20%左右，即磚混一等住房每平方米使用面積調整到1.75元，對政府規定暫不出售的公有住房適當控制租金上調幅度。租金調整后，在原住房租金補貼的基礎上，在職職工提高0.8個百分點，離、退休人員提高1個百分點，補貼基數按*年底職工工資或離退休費計算。繼續對各類租金減免對象實行租金減免政策。職工租金支出超過家庭收入10%以上的部分，經市住房基金管理中心批準后，可動用該戶成員的公積金支付。

(十九)穩步出售職工現租住的公有住房。

自*年12月1日起，售房成本價增加3%調整為830元，現住房折扣調整為2%，一次付款折扣調整為8%。

職工購買現有公有住房按規定的現住房購房面積標準執行（見附表二）。不超過購房面積標準下限部分的按享受政策折扣的成本價計算；下限與上限之間部分的按不享受政策折扣的成本價計算；超過上限部分的一律按市場價計算。

建房面積標準仍按《省委辦公廳、省政府辦公廳關于印發〈黨政機關干部職工住宅建設、分配、修繕和使用管理暫行規定〉的通知》（蘇辦[*]140號）文件規定執行。

校園內不能分割及封閉管理的住房，教師公寓等周轉用房，列入舊城改造規劃地段、地處臨街宜改造為營業用房的住房，平房、別墅、庭院式住房，代管房，產權尚有爭議、具有歷史意義和市人民政府認為不宜出售的住房不得出售。

其余仍按原有規定執行。

(二十)已取消無償實物分配的試點單位，要認真總結經驗，在原有基礎上繼續深化改革。

五、培育和規范住房交易市場

（二十一）對已購公有住房和經濟適用住房（含安居工程住房、解困房，下同）上市交易，實行準入制度。要對城鎮職工家庭進行住房狀況普查登記，清查和糾正房改過程中違紀違規行為，建立個人住房檔案，規范和管理已購公有住房和經濟適用住房交易規則和市場。已購公有住房和經濟適用住房上市交易在試點的基礎上逐步展開。

(二十二)職工按房改成本價所購公有住房和經濟適用住房，在付清房款，取得《房屋所有權證》和《國有土地使用證》后，經市房改辦批準，其住房可以上市交易。交易行為包括買賣、交換、租賃和抵押。

(二十三)職工所購公有住房屬下列情況之一的，暫不允許上市交易：

⒈已列入拆遷改造范圍，戶口已凍結的；

⒉另有公有住房租用的；

⒊校園內的；

⒋廳局級在職干部所購的；

⒌違反有關規定所購的；

⒍私搭亂建、違反有關住房管理規定的；

⒎經市房改辦確認的其它不能上市交易的。

(二十四)職工將所購公有住房上市交易，應按所購公有住房的市場價格向土地管理部門繳納1%的土地收益金和向地稅部門繳納5%的綜合稅費，綜合稅費包括營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅和個人所得稅。

(二*)職工所購公有住房上市交易后，不得造成新的居住困難，不得再租住公有住房，不得再按房改成本價購買公有住房。

(二十六)職工所購公有住房上市交易后，應在三個月內向市房產交易管理部門申辦交易過戶手續，按政府規定交易雙方各自交納有關稅費。

(二十七)職工所購公有住房上市交易后，住房的管理和維修仍執行《*市市區公有住房出售后維修管理暫行辦法》和《*市住宅區物業管理暫行辦法》規定。住房的共用部位、共用設施、設備的維修基金隨住房產權的轉移而轉移。

(二十八)設立職工所購公有住房上市交易的專門窗口，提供住房信息、咨詢、評估、中介等服務。各有關部門要密切配合，共同規范交易規則和稅收政策，做好管理和服務工作。

六、加快發展住房金融

（二十九）擴大個人住房貸款的發放范圍，所有商業銀行均可發放個人住房貸款。取消對個人住房貸款的規模限制，適當放寬個人住房貸款的貸款期限。

(三十)對經濟適用住房開發建設貸款，實行指導性計劃管理。商業銀行在資產負債比例管理要求內，優先發放經濟適用住房開發建設貸款。

(三十一)完善住房產權抵押登記制度，發展住房貸款保險，防范貸款風險，保證貸款安全。

(三十二)調整住房公積金貸款方向，住房公積金應當主要用于職工個人購買、建造、大修理自住住房貸款。

（三十三）發展住房公積金貸款與商業銀行貸款相結合的組合住房貸款業務。住房資金管理機構和商業銀行要簡化手續，提高服務效率。

（三十四）個人住房貸款的擔保，可采用房產抵押、有價證券質押、房產抵押保證人擔保、由專門的擔保公司（保險公司、置業公司）擔保等多種形式。

七、強化物業管理工作

(三*)加快改革現行住房維修、管理體制，大力推行業主自治管理與物業公司專業管理相結合的專業化、社會化、市場化的管理方式。新建住宅小區要全面推行住宅小區管理和公房售后物業管理。

(三十六)房產管理部門要加強對物業公司的資質審查，建立和完善物業管理服務標準，規范物業管理企業行為，努力培育物業管理市場，引入競爭機制，提高管理和服務水平，切實搞好住房的維修和住宅區的環境管理，解除居民的購房后顧之憂。

八、加強領導，狠抓落實，保證改革順利實施

(三十七)本方案市級機關和有條件的企事業單位應先行實施，財力有困難的單位可積極創造條件，分步到位，也可制定適合本單位的方案，報市房改辦批準后實施。

(三十八)為確保本方案順利實施，計劃、財政、稅務、物價、勞動、人事、銀行、建設、房管、土地等部門要抓緊制訂、修改相應的政策，積極配合。

(三十九)加強房改的輿論宣傳，研究房改理論，積極引導干部和群眾樹立住房新觀念。

(四十)嚴肅紀律，加強監督檢查。對違反蘇政發（*）29號文件和本方案精神，繼續實行無償實物分配住房，低價出售公有住房，變相增加住房補貼，用成本價或低于成本價超標出售、購買公有住房，公房私租牟取暴利等行為，各級監察部門要嚴肅查處。

(四十一)本方案由市住房制度改革辦公室負責解釋。

(四十二)本方案自之日起各項內容分步實行。原有的有關政策和規定，凡與本方案不一致的，一律以本方案為準。