已購(gòu)公有住房經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房土地登記發(fā)證會(huì)議上的講話

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在全縣已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房土地登記發(fā)證工作會(huì)議上的講話

同志們：

近幾年，我縣縣城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，住房數(shù)量劇增，促進(jìn)了城區(qū)繁榮，改善了群眾的居住條件。但由于我縣長(zhǎng)期以來(lái)，未開(kāi)展土地分割登記工作，購(gòu)房者只有房屋所有權(quán)證，而無(wú)土地使用證，不利于保護(hù)房屋所有權(quán)人合法的土地權(quán)益，也不利于住房的上市交易流通。為規(guī)范住房市場(chǎng)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定、省國(guó)土資源廳的統(tǒng)一部署和縣政府干府字[2004]23號(hào)文件要求，我縣在縣城城區(qū)范圍內(nèi)開(kāi)展已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房土地登記發(fā)證工作。城鎮(zhèn)已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房土地登記，是對(duì)樓房基座占用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偟耐恋胤指畹怯?。這項(xiàng)工作的開(kāi)展，涉及的單位多，已售房的單位都包含在內(nèi)；涉及的住戶也多，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，共有四千多戶。同志們，時(shí)間緊、任務(wù)重，各單位要通力合作，確保土地分割登記工作得到優(yōu)質(zhì)、高效的開(kāi)展。

一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，明確開(kāi)展土地分割登記工作的重要意義

土地分割登記，是一項(xiàng)利國(guó)利民、促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的工作，在維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，規(guī)范土地交易行為等方面也將起到十分重要的作用。

（一）為維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益提供了強(qiáng)有力的保障。目前，已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房的所有權(quán)人，只有房屋所有權(quán)證，而沒(méi)有土地使用權(quán)證，購(gòu)房者失去了對(duì)土地的支配權(quán)。現(xiàn)在實(shí)行土地分割登記制度，購(gòu)房者將同時(shí)擁有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。體現(xiàn)了公平原則，維護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益。每個(gè)購(gòu)房者都可以在轉(zhuǎn)讓自己的房屋時(shí)收回其已經(jīng)支付的地價(jià)款，并公平地分享房屋所在地的土地增值收益。而且，一旦發(fā)生整幢房屋毀損或者需要拆除、重建或拆建的情況，購(gòu)房者有權(quán)決定對(duì)該地基的處分事宜，并獲得應(yīng)得的補(bǔ)償。隨著土地使用制度改革的進(jìn)一步深化，土地使用權(quán)已作為相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。特別是近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)商品房、已購(gòu)公有房和經(jīng)濟(jì)適用房出售和流轉(zhuǎn)日益增多，在房屋交易中，容易出現(xiàn)購(gòu)房者難以弄清所購(gòu)房屋用地是否合法、購(gòu)房后不知道怎樣辦理手續(xù)等土地權(quán)益問(wèn)題。實(shí)行土地分割登記，能夠很好地解決這些問(wèn)題，也為購(gòu)房者解決了后顧之憂。

（二）為規(guī)范土地交易行為打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于起步階段，許多方面仍不規(guī)范，存在許多違規(guī)操作行為。一些群眾在進(jìn)行房屋交易時(shí)不在相關(guān)部門辦理，而是私底下簽訂協(xié)議，進(jìn)行買賣。國(guó)土資源部、建設(shè)部的《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》規(guī)定，已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人要將已購(gòu)房屋上市出售的，必須同時(shí)持有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)證書。實(shí)行土地分割登記制度后，房屋上市交易除了必須要同時(shí)擁有兩證外，還必須到房產(chǎn)部門和國(guó)土部門分別進(jìn)行房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的過(guò)戶手續(xù)。否則該交易行為無(wú)效，得不到法律的保障。這必將促使購(gòu)房者通過(guò)正常途徑來(lái)購(gòu)買房屋，規(guī)范交易土地行為。

（三）增強(qiáng)依法使用土地的意識(shí)。有些同志認(rèn)為，實(shí)行土地分割登記制度后，單位的土地分割到個(gè)人了，單位的利益也就分割給了個(gè)人，單位受到了損失。這種思想是不對(duì)的，現(xiàn)在單位使用的土地是國(guó)家劃撥給單位只能用于辦公設(shè)施的建設(shè)，屬于辦公用地。若單位建設(shè)辦公設(shè)施以外的建筑，必須向國(guó)家交納該土地的出讓金。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋和其地基所附的土地必須產(chǎn)權(quán)一致，單位將房屋出售給個(gè)人，就必須將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給個(gè)人。

二、強(qiáng)化措施、突出重點(diǎn)，確保土地分割登記工作有效開(kāi)展

土地分割登記是一項(xiàng)牽涉面廣、涉及人員多、內(nèi)容繁雜的工作，各部門在團(tuán)結(jié)合作的前提下，要不斷強(qiáng)化各項(xiàng)措施，把握重點(diǎn)，簡(jiǎn)化辦事程序，一定要在年底前完成該項(xiàng)工作。

第一、各住房出售單位要做好自我摸底，自我準(zhǔn)備工作。在土地分割登記工作開(kāi)展中，縣財(cái)政局、物價(jià)局、國(guó)土局、房管局等部門是主角，各住房出售單位是配角，主角的工作很重要，但配角的工作同樣不可缺少。各住房出售單位要按照國(guó)土部門的工作要求做好各項(xiàng)前期調(diào)查，摸底的準(zhǔn)備工作，協(xié)助國(guó)土部門順利地開(kāi)展工作。

一是售房單位要摸清本單位土地是否辦理國(guó)有土地使用證。用地單位已辦理國(guó)有土地使用證的，可以直接用于分割登記單元土地變更登記，遺失國(guó)有土地使用證的，應(yīng)到井岡山報(bào)公告遺失，一個(gè)月后申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。售房單位或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已建造的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房未取的國(guó)有土地使用證的，應(yīng)持縣級(jí)以上國(guó)土部門建設(shè)用地批準(zhǔn)文件申請(qǐng)辦理國(guó)有土地使用證。凡未經(jīng)縣級(jí)以上國(guó)土部門批準(zhǔn)的，必須按規(guī)定補(bǔ)辦用地審批手續(xù)后才可獲得國(guó)有土地使用權(quán)證。

二是售房單位認(rèn)真填寫宗地分割情況申報(bào)、調(diào)查表。該表由國(guó)土部門統(tǒng)一發(fā)送，各單位按要求經(jīng)過(guò)調(diào)查后填寫相關(guān)內(nèi)容，主要有：現(xiàn)房屋所有權(quán)人的姓名；房屋的房產(chǎn)權(quán)證辦理情況；房屋的交易情況和是否辦理了相關(guān)的交易手續(xù)等。該表填寫后，統(tǒng)一送到國(guó)土資源局地籍股。

三是售房單位準(zhǔn)備好房改辦出售公房審批表，包括成本價(jià)房審批表和成本價(jià)房買賣合同，若本單位未存底的，可到房改辦查找相關(guān)資料。此外，各售房單位還要準(zhǔn)備國(guó)土部門辦理土地分割登記所需的其它必要資料，并且必須指定專人協(xié)助完成本單位的登記發(fā)證工作，做好與房屋所有權(quán)人的聯(lián)系工作。

第二，國(guó)土部門要嚴(yán)格按照工作程序辦事，依法開(kāi)展各項(xiàng)工作。土地分割登記工作是否能夠順利開(kāi)展，國(guó)土部門的工作是關(guān)鍵。整個(gè)土地分割登記程序分為土地分割申請(qǐng)、地籍調(diào)查、權(quán)屬審核、注冊(cè)登記、頒發(fā)證書五個(gè)階段，工作量大，而且復(fù)雜，國(guó)土部門要緊抓幾個(gè)重要環(huán)節(jié)來(lái)開(kāi)展工作。

首先，培訓(xùn)隊(duì)伍，熱情服務(wù)。城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證工作，專業(yè)性強(qiáng)，工作量大，國(guó)土資源局要加強(qiáng)對(duì)登記人員的培訓(xùn)，經(jīng)過(guò)短期強(qiáng)化培訓(xùn)，一方面使工作人員懂得確權(quán)的法律政策，熟悉登記操作的規(guī)程，把住房土地登記發(fā)證工作通過(guò)他們落實(shí)下去；另一方面，要提高工作人員為群眾服務(wù)的意識(shí)，轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，在具體工作中熱情服務(wù)，努力為群眾辦實(shí)事，從組織上保證這項(xiàng)工作的順利完成。

其次，摸清情況，制定規(guī)定。城鎮(zhèn)住房土地登記過(guò)程中，必然會(huì)遇到大量的土地確權(quán)問(wèn)題，涉及當(dāng)事人的權(quán)益，政策性法律性很強(qiáng)，一定要區(qū)分不同情況，把握好政策和法律、依照縣人民政府審定的“新干縣已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房土地登記發(fā)證工作方案”和土地確權(quán)的法律政策開(kāi)展工作，做到有法可依，有章可循。

再次，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，提高效率。要正確處理登記工作中質(zhì)量與速度的關(guān)系，在保證土地確權(quán)質(zhì)量，明確住房用地登記辦理程序的基礎(chǔ)上，簡(jiǎn)化登記手續(xù)，提高辦事效率，加快辦證速度。要從便民、利民的要求出發(fā)，切實(shí)轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)和工作思路，設(shè)立專門的住房用地登記窗口，抽調(diào)專人負(fù)責(zé)住房用地登記工作。結(jié)合我縣機(jī)關(guān)效能建設(shè)要求，規(guī)定辦理土地證書的期限，做到盡早審核，從快辦理。

第三、嚴(yán)格收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要加強(qiáng)對(duì)住房用地登記收費(fèi)的管理，嚴(yán)格按照有關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合新版土地證書的使用，進(jìn)一步降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，減輕權(quán)利人辦理住房用地登記的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。這次土地分割中，主要有三個(gè)方面的收費(fèi)。

1、土地使用權(quán)登記發(fā)證的費(fèi)用，要按照[1990]國(guó)土[籍]字第93號(hào)和贛價(jià)房字[2000]5號(hào)、贛財(cái)綜字[2000]43號(hào)文件的規(guī)定收取，每證收登記費(fèi)、工本費(fèi)共48元。

2、以出讓方式取得的商品房開(kāi)發(fā)用地，在開(kāi)發(fā)商辦理出讓土地使用權(quán)土地登記的同時(shí)，必須辦理國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可有關(guān)手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)。已建成房屋并已出售的，由購(gòu)房者補(bǔ)辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)，繳納有關(guān)費(fèi)用，主要有4%的契稅和4%的交易服務(wù)費(fèi)。

3、已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房首次上市出售或轉(zhuǎn)讓的由受讓人繳納土地出讓金或相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)。按照《江西省已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售實(shí)施辦法》第十三條規(guī)定，該項(xiàng)價(jià)款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按房屋交易額的1%以上或標(biāo)定地價(jià)的10%以上繳納。但考慮到我縣實(shí)際，按最低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，也就是按房屋交易額的1%或標(biāo)定地價(jià)的10%繳納，這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)低于我省的其它縣市。房屋進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓的，其土地增值部分，按土地增值稅有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

三、強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，狠抓落實(shí)，切實(shí)完善各項(xiàng)保障措施

土地分割登記是繁榮我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效途徑，各單位要大力支持配合，堅(jiān)持真抓實(shí)干，努力取得土地分割登記工作的實(shí)效。

一要加強(qiáng)宣傳。城鎮(zhèn)住房土地登記發(fā)證涉及面廣、牽涉千家萬(wàn)戶，沒(méi)有社會(huì)各界和廣大群眾的理解和支持，很難搞好這項(xiàng)工作。為確保這項(xiàng)工作真正取得實(shí)效，要向社會(huì)特別是用地人做好細(xì)致的宣傳解釋工作，通過(guò)廣播、電視等媒體大力宣傳住房用地登記發(fā)證工作的重要意義，還可以充分利用布告、會(huì)議等多種形式，做好宣傳發(fā)動(dòng)工作，爭(zhēng)取全社會(huì)的支持和配合，促成用地依法登記的良好社會(huì)氛圍的形成，為城鎮(zhèn)住房用地登記工作順利開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)。

二要成立領(lǐng)導(dǎo)小組。為加強(qiáng)工作領(lǐng)導(dǎo)，處理工作中的重大問(wèn)題，成立全縣已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品房土地登記發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，縣政府辦公室，縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)人任副組長(zhǎng)，縣財(cái)政局、物價(jià)局、國(guó)土局、房管局等部門負(fù)責(zé)同志為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常技術(shù)性工作，辦公室設(shè)在縣國(guó)土資源局。

三要緊密配合。相關(guān)單位要按照土地分割登記工作程序，做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，齊心協(xié)力，形成合力。每個(gè)單位都要切實(shí)做好各自的工作，決不允許出現(xiàn)推諉、拖拉等不負(fù)責(zé)任的現(xiàn)象。國(guó)土部門應(yīng)積極與房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行溝通和協(xié)調(diào)，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，搞好住房用地登記和房產(chǎn)登記的銜接，房產(chǎn)等部門要加強(qiáng)檢查工作力度，杜絕漏報(bào)、瞞報(bào)現(xiàn)象的發(fā)生，盡量一次性完成這項(xiàng)工作。

同志們，土地分割登記是一項(xiàng)利國(guó)利民的工作，在我縣的房地產(chǎn)快速發(fā)展中將取到十分重要的作用，讓我們大家攜手同心，努力工作，共同把土地分割登記工作開(kāi)展好，為我縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展助推一把力。