旅游度假村開發可行性研究報告

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一、項目概況

1、區域及地理位置

XX旅游度假村位于離市區8公里的郊區的一個林場里

面，公路直通林區，交通便捷，北距市XX公里，南離公里，屬自然園林資源風景區。

2、自然條件

（1）地質地貌

XX旅游度假村處于林場之中，林場里面有魚塘,圍墻里面的設施就是一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房。院外有山，林場、桂花園另外四周都是苗木和竹林，有坡度。植被覆蓋率達90%。

（2）氣候、氣象

這里涼爽宜人，年平均氣溫18℃，夏季溫涼無暑，夏季平均氣溫不超過25℃，是理想的避暑勝地。由于光、熱、水，配合良好，雨、熱、光同季，景區氣候為植物的生長和繁衍提供了良好的氣候環境。

（3）水文

XX旅游度假村有自然形成的魚塘，蓄水立方米，水塘10余畝，水碧綠如鏡，四季不竭，一塵不染，是風景優美的旅游勝地。有詩為證：“山絕好林場圖，濃黛輕煙曉暮殊，野外八屯分畜牧，馬牛十里富青芻”。

3、資源評價

（1）季節

終年處于林場之中，春夏交接不明顯。適合避暑、垂釣。

（2）污染

度假村無工業污染，環境安靜無噪聲，無放射源，森林植被繁茂，空氣潔凈清新，水質純凈。游客活動產生的三廢可以控制、回收，凈化達標處理后排放。

（3）聯系

魚塘可垂釣，山林野味可設餐飲,增加羽毛球館和乒乓球館可娛樂，自然林場可休閑度假。

（4）可進入性

XX旅游度假村位于離市區8公里的郊區的一個林場里面，距離市適中，公路直達林場，交通便利。游客進得去，散得開，出得來，可以做到旅短游長，適合城市人群周末游玩。

（5）基礎設施

度假村水電路通訊具備。有山、水、竹林、桂花園等，風景資源豐富獨特，環境容量大，發展空間廣闊，搬遷工作量小；承包林場，要求林場再擴十畝地；增加羽毛球館和乒乓球館；項目建成后娛樂有騎馬、狩獵、越野、射箭、垂釣、歌舞表演、篝火晚會等，飲食有烤全羊、烤牛腿、野味肉系列等。這里農村勞動力豐富而廉價，建筑材料產地近，價格低，附近無開發度假村旅游，無同行業競爭。

（6）客源市場

市城區萬人，郊區萬人。公路直通度假村，車流量每日達車次，過往人數每天達人次。隨著人們生活水平的提高及假期的增多，針對喜歡旅游，喜歡農家樂趣，喜歡享受大自然，喜歡垂釣的城市消費者，開發此項目客源不愁。

（7）景區現狀：度假村離市區8公里的郊區的一個林場里，內有圍墻，圍墻里面有一個十來畝寬的魚塘和一棟臨天然而建四層樓的毛胚房，圍墻外有一坐山是桂花園，四周都是苗木和竹林。該林區旅游業已成雛形，但由于基礎設施等條件制約，有待進一步開發。有公路直通度假村，路面平緩，便于維修。度假村內通訊、水電設施齊全，植被良好、森林覆蓋率高，有較好的開發條件。

4、XX旅游度假村選址可行性

在該林區內開發度假村有利條件如下：

（1）區位優越，基礎條件好，便于發展。

（2）施工條件好，離公路近，便于車輛出入。

（3）度假村位于市林區內，風景秀麗，生態環境良好，有利于建立休閑度假村。

（4）度假村有畝土地屬國有土地，其余為荒坡草地，便于征地，政府給予優惠政策。

（5）搬遷量少，景區內住戶很少。

二、項目開發的必要性和可行性

1、項目開發的必要性

隨著生產的發展，社會文明程度的提高，旅游業在世界范圍內都日趨興旺，依據我市特點發展林場旅游資源特色度假村具有明顯潛在的優勢。因此抓住當前有利時機把基礎設施落后、接待能力滯后的該林區開發成一個集餐飲、娛樂、休閑、垂釣于一體的度假村，營造完整的旅游資源環境，打造我市生態旅游的市場品牌，做到資源開發和保護并舉，實現林場旅游資源的永續利用，達到經濟效益、社會效益和環境效益的有機統一，使其成為我市旅游業的亮點和突破點，從而推動我市旅游業的發展。可見，該項目開發可以帶動消費，增加自然資源的利用。是具有十分必要性的。

2、項目開發的可行性

（1）資源：XX度假村內有竹林、桂花園等如詩如畫的田園風光、美不勝收的林區風光等。這里碧波蕩漾，綠草如茵，林木茂密，生長著十幾種優質樹木，另有蘑菇、酸柳、地皮菜等多種植。春夏之交，鵝鴨棲息，百鳥爭鳴。

（2）地理位置優越

XX旅游度假村位于離市區8公里的郊區的一個林場里

面，公路直通林區，北距市XX公里，南離公里，屬自然園林資源風景區，交通便捷，為市內外游客提供了方便。

（3）搬遷工作量少

XX旅游度假村選址在離市區8公里的郊區，住戶少，項目開發涉及的搬遷工作量少，景區內大部坡地可退耕還林，地勢開闊，環境容量大，為開展旅游度假休閑提供了必備的條件。

（4）基礎設施

林區內水電路三通，通訊設備已解決。

三、市場分析及預測

隨著經濟發展，人民生活水平提高及消費觀念的轉變，我市旅游業已蓬勃發展。XX旅游度假村，主要景觀是山水自然風光，景點獨一無二，是餐飲、娛樂、休閑、垂釣的理想場所，開發成規模后，對不同層次，不同類型的旅游者都有較大的吸引力。項目開發成功后我市是第一客源市場，景區逐步完善后，可以開辟為第二客源市場。通過加大宣傳力度，爭取組團游覽，也可以通過與各大旅行社聯營，組織到度假村觀光休閑。

據統計，市城區萬人，郊區萬人。公路直通度假村，車流量每日達車次，過往人數每天達人次。隨著人們生活水平的提高及假期的增多，預測到XX度假村參觀旅游的游客平均每年可達2萬人次左右，考慮到景區建成后的區位優勢，參觀旅游的游客將逐年增長。

四、景區建設

1、景區建設原則

把保護自然風景資源放在首位，堅持嚴格保護，統一管理，合理開發，持續利用原則。XX渡旅游度假村的修建，對景區內山、水、林、河等自然環境實行保護，精心培育，防止一切可能毀壞自然景觀的行為，所有建設、開發都服從科學規劃，分期開發，重點實施。

2、景區建設指導思想

充分發揮XX旅游度假村距XX市中心近，交通方便，區域位置好的優勢，構建以休閑為底蘊，以放松運動為依托，以林場水庫的水、林資源為輔充，實施點面結合的景區構建方式，全面發展綜合性的集餐飲、娛樂、休閑、垂釣于一體的度假村。

3、景區建筑風格

XX旅游度假村的建設應與餐飲、娛樂、休閑、垂釣相適應的建筑，可采用現代建筑中的歐式或西洋式，但應與自然山川融為一體，室內裝修、衛生設施要配套，使游人感到賓至如歸，身心愉悅。

4、景區建設內容

度假村倪承包林場，在原有土地基礎上在征用10畝，以林場里面的招租的魚塘為中心,把現有的10畝魚塘改造成一個環境優美、配套齊全的休閑垂釣中心，然后拓寬延伸，合力打造林場旅游度假村，增加特色餐飲區、羽毛球館和乒乓球館等。

五、環境衛生、綠化及安全

1、環境衛生

（1）在度假村管理機構下設環衛監察隊，定員、定人，定片區包干，并將環境衛生的好壞和環衛管理人員的經濟效益掛鉤，加強環境衛生的監督力度。

（2）搞好環衛設施建設，在各景點及游覽道路邊相應地設置果皮箱，各景點相應設置垃圾集中處理場地，以確保環境衛生。

（3）在度假村內設公共廁所兩個，廁所外觀與景區的建筑風格協調，采用現代建筑風格，但內部應干凈，均采用水沖式，不得使用旱廁，并有專門的環衛人員管理。

2、綠化

保護好度假村內現有的植被，對荒山坡地，廣植當地速生樹種；度假村道路沿途種植當地特有觀賞樹種如杜鵑、茯苓、茶花、紅豆杉等；度假村外大于25度的坡耕地，由政府組織退耕還林，使綠化率達到80%以上。

3、安全管理

安全是旅游的生命線，度假村管理機構要加強安全知識宣傳，并采取有力的安全防護措施，定點、定人、定區域巡邏，以確保游人的安全。

六、組織機構與勞動定員

1、組織機構

度假村董事會領導下的總經理負責制，總經理在董事會授權范圍內全面負責公司的生產經營，副總經理協助總經理工作，并完成各項職責。公司下設專門的管理科室，分別管理風景區內森林、土地、建設、環境衛生、治安等工作。公司應在景區內充分行使政府予以的管理職能，對景區實行嚴格統一規劃和統一管理。

2、勞動定員

度假村定員5人，管理人員面向社會公開招聘，擇優錄用。

七、項目建設實施計劃

度假村分期進行，首期投資主要用于做好基礎設施，后期投資建設垂釣區、餐飲區及休閑娛樂區。

八、投資估算及資金籌措

1、投資估算

度假村初步規劃總投資300萬元，其中固定資產投資240萬元，流動資金60萬元。

2、資金籌措

全部資金由企業自籌或貸款解決。

九、效益分析

（一）經濟效益分析

1、年營業收入

按到XX度假村參觀旅游的游客平均每年2萬人次左右，消費標準為100元/人，則年營業收入為200萬元。

2、年營業成本

管理費：按營業收入2%計算：200萬元×2%＝4萬元

折舊：按10年計算：240萬元/20年＝12萬元

維修費：10萬元

工資：55人×9600元/人＝4.8萬元

水電費：4萬元

其他：5.2萬元

營業稅金：200萬元×5.5%=11萬元

則年營業成本為51萬元

3、利潤

稅前利潤：200-51=149萬元

所得稅：149×25%=37萬元

凈利潤：149-37=112萬元

4、投資回收期=300÷112=2.7年（不含建設期）

(二)生態效益分析

該項目建設后，能有效保護林場、凈化空氣、優化環境，對度假村的構建有著積極的推動作用。

（三）社會效益分析

該項目實施后不但能豐富旅游資源，更能提升整體旅游接待水平，旅游事業進一步發展，逐步提高對市場經濟的適應力。該度假村的建成，不但增加了勞動就業崗位，為下崗職工再就業提供了新的契機；同時度假村附近的農民也會借此機遇，大力發展鄉村農家樂資源，做點小本生意。成為農民脫貧致富奔小康的有效途徑。

十、結論及存在問題和建議

根據市場預測，該度假村各服務項目投資回收期2.7年，是經濟效益比較理想的開發項目。同時度假村的開發建設，可以彌補我市旅游熱點的不足，促進該區域旅游業的發展。而且，它的開發和建立，將會不同程度激活人們的文化生活需求，刺激人們的消費和生活觀念，推動當地第三產業的快速發展，因此，僅僅從普通意義的市場定位，XX旅游度假村開發度假村的開發建設是十分及時和正確的，是極具開發前景的。