不動產投資

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不動產投資范文第1篇

    昨日,中國保險資產管理業協會副會長陳國力在盤點2015年保險資產管理市場運行時稱,保險資金的商業不動產投資增加明顯,交通及民生項目下降。

    陳國力是在IAMAC調研成果通報會暨第二期媒體交流會上說上述話的。他表示,險資的基礎設施債權投資計劃集中在交通、能源、市政和水利行業。不動產債權投資計劃集中在商業不動產、棚戶區改造、保障房和土地儲備。相比去年同期,投資保障房、棚戶區改造等民生項目的計劃數量減少3只,規模減少25.6億元。

    保險資產投資中,保險資產管理產品對于保險行業的利潤貢獻起了很大穩定作用。

    陳國力首次披露了全行業保險資產管理產品注冊詳情。

    2015年,保險資產管理業克服“資產荒”和“項目荒”困難,產品注冊穩步發展。全年共注冊保險資產管理產品121只,注冊規模2706.13億元 。其中,注冊基礎設施債權投資計劃42只,規模1027.45億元;注冊不動產債權投資計劃69只,規模1019.68億元;此外,注冊項目資產支持計劃5只(194億元)、股權投資計劃5只(465億元)。

    從基礎設施債權投資計劃來看,平均注冊規模24.46億元,平均期限7.17年,平均收益率6.61%。與之相比,不動產債權投資計劃平均規模較小、平均期限較短,分別為14.78億元和4.95年,平均收益率較高,達到7.25%。

不動產投資范文第2篇

摘要：自中國平安于2013年7月以2.6億英鎊買入英國倫敦金融城的標志性建筑-勞合社大樓之后，中國保險業企業開始頻繁出海購置不動產，并一躍成為中國對外房地產投資的主力軍。本文將對我國保險業海外房地產投資的現狀、進行房地產投資的原因及其存在的風險進行全面的分析，并提出相關建議。

關鍵詞：TMT行業；海外并購；風險

一、保險業海外不動產投資現狀

自2013年7月中國平安從以2.6億英鎊的高價購得倫敦金融城的標志性建筑之一―勞合社大樓后，中國保險業企業的目光開始紛紛投降海外不動產市場，且短短兩年時間內，中國保險業企業已完成多筆影響巨大的海外不動產投資。中國進行海外不動產投資具有金額普遍較大，且投資標的多位于核心地段特點。中國保險業近兩年的主要海外不動產投資項目如下：

二、保險業進行海外不動產投資的原因

1.收益較高且相對穩定：相對于其他投資而言，投資于不動產，尤其是商業物業比如寫字樓或酒店，其投資收益率高。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會租給勞合社倫敦公司，根據其支付的租金估算，若能夠以相似的價格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在10年左右收回此次投資的成本，估算可得中國平安可以得到約6%～9%的年投資回報率，不可謂不高且收益穩定。

2.國內缺乏相匹配的標的：與進行海外不動產投資相比，國內的不動產投資面臨投資回報率偏低的問題，以國內大多數一線城市寫字樓市場為例，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間。

3.有助于抵御通脹：保險企業投資不動產在中長期內，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險資金若投資于債券等一些具有固定利息的產品，其所獲得的實際收益是其名字收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實際收益率還有可能為負，使保險資金不能實現保值增值，甚至會貶值。而投資于海外不動產，不動產的價格會隨著物價的普遍上漲而相應的增加，從而抵消一部分通貨膨脹所帶來的損失。因此，在通貨膨脹較高的情況下，進行海外不動產投資是應對通貨膨脹的一個重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保險業國十條公布，提出要進一步提升保險業的對外開放水平，使“引進來”和“走出去”能夠更好地結合。且在國十條6個月前，保監會曾就保險業地對外投資水平作出規定，其要求保險資金境外投資余額合計不高于該公司上季末總資產的15%。按照此項規定，我國保險業在2015年初地總資產超過10萬億人民幣，但是目前其海外投資地比例只占總資產地10%左右，因此保險業還有相當大地空間可以進行海外投資。

三、保險業海外不動產投資存在的風險

1.流動性風險：在進行海外不動產投資時，在所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時期較長，這就加大了投資資金的機會成本且降低了其變現能力，導致進行海外不動產投資的保險企業將要面臨較大的流動性風險。如果保險公司突然面臨了較大規模的資金需求而必須將位于海外的不動產變現時，由于在海外信息的獲取較為困難可能難以尋找倒合適的交易對象，因此將很難以較為合理的價格將其出售，可能將不得不面臨被迫將其折價出售的選擇，而這一選擇將給使保險公司蒙受較大的損失。

2.匯率風險：在海外投資不動產時，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動會引起投資收益的變化。而匯率又極其容易受到各種因素的影響而發生改變，比如各國政府的貨幣政策、財政政策、匯率政策以及國際市場供求關系等因素。因此，保險公司在進行海外不動產投資時，要對可能發生的匯率變動所帶來的風險建立相對完善的防范機制來進行應對。

3.利率風險：利率風險是指在進行海外不動產投資時由于市場利率的波動使保險公司投資收益發生變動的風險，由于不動產投資所需的資金較多，所以可能面臨較大的利率風險。一般來說，當市場利率上升時，不動產等長期資產可能面臨資產縮水的狀況，由此保險公司將面臨損失。

4.人才缺乏風險：保險公司在進行海外不動產投資時，需要各方面的專業人才統籌合作，而由于保險企業的海外不動產投資剛剛起步，可能會有專業人才缺乏的問題，使保險公司在項目的可行性和操作性方面處于信息不對稱的劣勢，使保險公司有可能蒙受損失。

5. 經營風險：保險公司進行海外不動產投資，在交易成功后如果選擇自己進行經營管理，則使保險公司也面臨這這一方面較大的風險。因為物業經營管理從選擇項目、控制價格到確定客戶，每個環節都有其相應的風險，而保險公司缺乏進行這方面管理的經驗，一旦經營出現偏差和失誤，保險公司將會蒙受較大的損失。

四、建議

1. 投資前進行盡職調查：在保險企業進行海外不動產投資之前，一定要對投資標的進行詳細全面的調查，慎重進行選擇。需要進行調查的內容主要包括，標的所在地的經濟、政治、法律、行業發展等對不動產投資可能產生影響的各種因素等。保險企業務必要在科學、求實的基礎上做好投資項目的可行性研究和評估工作，以便盡可能獲取詳盡的信息，使企業能夠有充分的信息來判斷其將要投資的不動產項目是否合理。

2. 大力促進相關人才的吸收與培養：進行海外不動產投資，國內保險企業面臨的一個難題就是專業人才的數量不足和經驗缺乏。進行海外不動產投資的專業人員，不僅應具備不動產領域的專業知識和過硬的海外投資實踐操作經驗，還應該把握世界各國的經濟發展趨勢。當前，保險公司普遍缺乏進行海外不動產投資所需要的專業人才。在這一方面，首先保險業企業可以大力引進海外不動產投資方面的人才，另一方面也要致力于這方面人才的培養。

3. 選擇恰當的投資模式：進行海外不動產投資的方式分為直接投資和間接投資。目前我國保險企業進行海外不動產投資時的主要方式是直接投資，比如購買不動產，如寫字樓、酒店等。與此同時，國外保險公司在不動產投資領域，已經從直接投資為主轉向間接投資為主。因為間接投資能夠提升資產的流動性以及降低相應風險。我國的保險企業在進行海外不動產投資時應進行綜合考慮，積極探索多種不動產投資模式，拓寬投資思路，選擇最為恰當的投資模式進行投資。

4.投資和管理過程中持續的風險防范：在保險業企業進行海外不動產投資的整個過程中，包括前期調查，中期投資以及后續的管理過程都存在著各種個樣的風險。因此保險公司應該建立一套完善的風險防范機制，持續對可能出現的風險進行監控，并建立能夠應對可能出現的各種風險的應急系統。（作者單位：中央財經大學）

參考文獻：

[1]譚艷斌.我國保險資金投資境外不動產風險防控探析[J].吉林金融研究，2014

不動產投資范文第3篇

為規范保險資金的用途,確保資金的安全性,國務院和保監會都對保險資金的運用范圍進行了嚴格的限制。1995年,我國第一部《保險法》頒布實施,該法下禁止保險公司投資不動產。2002年對《保險法》進行了修訂,修訂后仍未提及保險資金可投資不動產,事實上保險資金仍禁止投資不動產。2006年經國務院批準,保險資金允許投資基礎設施項目。2006年3月6日《保險資金間接投資基礎設施項目試點管理辦法》首次提出允許保險資金間接投資基礎設施項目,但對投資范圍做了明確界定,主要包括通訊、交通、能源、環境保護、市政等國家級重點基礎設施項目,有關投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險法》首次允許保險資金進入不動產領域,這是對保險資金運用領域的一次擴展,這也是我國保險資金投資能力的進步和保險監管逐漸理性的重要標志。2010年9月《保險資金投資不動產暫行辦法》進一步規范了不動產投資的具體要求,主要包括四個方面:一是要求投資主體是保險公司。二是規范了投資標的的范圍,保險資金只能投資成長期或成熟期的企業股權;創業期的風險投資基金,高污染、高耗能等不符合國家政策和技術含量較低、現金回報較差的企業股權、商業住宅等不能涉及,并且不能直接參與房地產開發、投資設立房地產企業;三是規范了投資方式,既可以直接投資也可以間接投資;可以直接投資不動產和企業股權。四是加強了風險控制機制。2012年保監會《關于保險資金投資股權和不動產有關問題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強了風險控制要求。國家逐步放開了對保險資金運用的限制,從2006允許間接投資基礎設施項目,到2012年允許間接投資不動產,六年的時間保險資金投資范圍逐漸擴大,尤其是在不動>文秘站:

二、保險資金運用發展

保險業是我國國民經濟中發展最快的行業之一。2013年我國保費收入已達到1.72萬億元,同比增長11.2%。保費規模已躍居全球第四位,并且與第三位十分接近。全國共有保險集團公司10家,保險公司143家,保險資產管理公司18家,其他公司3家。與保險業快速發展相伴的是保險資金積累量的不斷增長,2007年到2013年,我國保險業總資產以及保險資金運用余額連續快速增長,從27000億增長到76900億,增長2.85倍,這部分資源如果不充分加以利用將是個巨大的浪費。相比保險資產和保險資金運用余額的快速穩步增長,投資收益差強人意。保險資金運用發展經歷了曲折的過程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險資金的收益率持續走低。2003年以后,為了緩解這種局面,保險資金的投資渠道逐步被放寬,政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續上升了一段,并且由于股票市場的繁榮2007年資金運用收益率達到12.17%的歷史高位。然而2008年國際金融危機爆發,全球股市大幅下跌,保險資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險公司投資結構的調整下,投資收益率又有所提升,恢復至6.41%。但在這之后到2012年,我國保險資金的運用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創下了金融危機以來的新低。2014年中國股市走牛給保險投資帶來了豐厚的收益,資金運用收益率率達到6.3%,是2010到2014五年來最高收益。保險業務利潤和保險資產投資管理收益是保險業收入的兩大主要來源,并且提高保險資金管理利用效率對提高保險業快速健康發展是意義重大的。然而相對國外發達保險市場的保險公司而言我國保險資金的利用率偏低,發達保險市場的保險公司資金運用率可以達到90%以上,而我國僅為30%-40%。發達保險市場保險公司的投資領域涉及股票、債券、房地產、抵押或擔保貸款等;而我國保險資金運用限制多,法定投資渠道窄,這些都限制了保險資金運用發展。

三、保險資金進入不動產

目前大多保險集團仍然依靠保險業務收入產生的利潤,而投資收益較低。保險資金涉入不動產領域為我國保險行業完善資產管理提供了新的途徑。分析國外發達的保險市場,發現經濟波動、法律監管、公司資產負債結構等多種因素對保險資金在房地產的配置受有較大影響,并且各國差異較大。在美國保險資金可用于不動產投資的比例較低僅為1%到4%,英國的比例較高,在4%至8%的范圍;亞洲國家如日本、韓國的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監管要求有關,美國對保險資金直接投資不動產有嚴格的監管并且在投資方式和投資方面也有嚴格的限制,要求投資占總資產比例不高于10%。英國則較為寬松,并沒有明確規定投資的范圍和比例。此外,保險資金投資不動產比例還會受到行業景氣度和經濟波動影響。一般來說,房地產行業快速發展期,各國保險資金都會加大不動產的配置;而在蕭條期,則主動降低房地產投資比例。例如美國房地產行業在經歷過快發展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產市場促使美國主要的保險公司降低房地產的資產配置。而亞洲作為新興的經濟體,房地產市場發展前景較為廣闊,近年來的飛速發展帶動更多的機構資金涌入,保險公司不動產配置比例的加大正是上述因素驅動的結果。我國保險資金用于不動產投資,起步晚增長快。2010年放開不動產投資政策后,投資規模增長迅速,2011年保險資金用于不動產投資的資金為330億元,占投資總額的比例為0.59%;2013年增長為689億元,占比為0.90%。

四、我國四大險企投資房地產情況

我國四大上市保險企業2014年投資性房地產金額為269億元,較2013年微降3%。雖然投資額有所下降,但是涉房子公司數量卻翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保險公司有三家略微縮減了投資性房地產的金額,但涉房子公司數大幅增加,可見在戰略上仍是計劃在不動產投資領域加大力度的。并且從報表中看盡管壓縮了投資性房地產的金額,但在地產股權投資上卻增加了投資。還需注意到的一點是,2014四大上市險企在投資性房地產金額的減少與保監會的在2014年出臺的監管政策有很大關系。2014年6月保監會下發《關于清理規范保險公司投資性房地產評估增值有關事項的通知》,要求保險公司已經采用公允價值計量的投資性房地產,以2014年3月31日賬面余額為基準,不得再確認新的評估增值。并且采用成本計量的投資性房地產不得改用公允價值計量。這很大程度上影響了在房地產投資的金額確認,使得賬面上用于房地產投資的金額減少。

五、建議

不動產投資范文第4篇

不可否認，房地產投資是城市化發展的必然組成部分，三十年的改革開放和城市化經驗已經充分證明房地產開發對城市化發展起到了積極的推動作用。但是，房地產開發不是城市化發展的全部，更不是唯一的動力。城市人口的多樣性決定了就業的多樣性、消費的多樣性、生活方式的多樣性。由此決定了城市產業的多元化，形成合力，以順應城市的協調發展。當然，每個城市都有自己歷史、人為、資源、基礎的不同，就應當有各自不同的產業規劃和設計，必須戰略思考、可持續發展。中央政府的創新驅動、轉型升級思想切中時弊，應當堅定貫徹。

城市化必然帶來人口涌向城市，其中很大一部分來自農村的人口。不可否認，城市化進程需要農村人口的加盟，三十年的改革開放成果蘊含著農民和城市新移民的辛勞和智慧，但是，農村和城市的差異客觀存在，農民對城市是否具備必要了解，是否從物質上和心理上做好了在城市工作和生活的準備？城市是否準備了接納農民的制度和管理上的準備？

每一個城市都有歷史文化的沉淀和傳承，也都有多年形成的規范和習慣，城市發展需要創新，但也不能過度稀釋他的“精髓”。人口結構的不合理還是社會治安和刑事犯罪的嚴重隱患。據此，城市人口應當有計劃、有針對性的進行結構上的配置，并保持其主體部分的相當穩定。

城市需要嚴格管理的，必須承認，城市管理對于我們國家來講是一門新課程，很多政府機構并不具備完善的管理機制，也缺乏高層次的管理人才。近年來，城市管理中亂象叢生，案件頻發。急需解決的是官員腐敗問題、權力制約問題、干部選拔問題、服務政府和責任政府的建設問題、人浮于事問題等等。政府是城市管理的主體和核心，必須從制度上完善政府運行機制，其重點是“依法行政”。

不動產投資范文第5篇

險企“新貴”安邦保險與萬豪爭奪喜達屋的對決雖然以安邦的退出落幕，但是頻頻出手“海淘”不動產的中國險企依然氣勢如虹。尤其是在低利率趨勢下，“資產配置荒”的憂慮仍在加劇，龐大的保險資金該如何找到一個合適的投資出口？

可以預見的是，在國內利差逐步收窄的預期下，部分險企正在通過投資境外不動產這一方式，開啟多幣種、多元化的資產管理模式。面對險資出海，監管層如何協調投資收益率、風險管控能力和償付能力充足率這三者的關系？這是一個值得思考的問題。

險資忙于“出海”

自 2013 年 7 月中國平安以2.6億英鎊的高價購得倫敦金融城的標志性建筑之一――勞合社大樓后，中國保險業企業的目光開始紛紛投向海外不動產市場。從中國人壽出資7.95億英鎊買下10 Upper Bank Street大樓 70%控股權，到陽光保險出價2.3億美元將曼哈頓的巴卡拉酒店收入囊中，再到安邦保險“插手”喜達屋等，不到三年時間，中國保險業企業已完成多筆影響巨大的海外不動產投資。保守計算，僅國內營收排名前10的保險公司砸向海外地產的資金至少有40多億美元。

中國進行海外不動產投資金額普遍較大，且投資標的多位于核心地段。

目前，全球大多數國家將大約6%的保險資金投資于房地產，其中20%投資于海外市場。但是中國保險資金遠遠低于這一水平。統計數據顯示，截至2015年末，保險業境外投資額約360億美金，折合2000多億元人民幣，僅占總資產的1.9%。

仲量聯行的研究報告顯示，中國的海外房地產投資主體趨于多元化，保險公司成為重要的新生力量。相較以往的試水，“險資出海”已逐漸步入快速發展階段。從長期而言，按照現在的發展趨勢與節奏，中國險資在境外的房地產直接投資有望達到2400億美元。

國內險企布局海外地產雖然時間不長，但區別于先前慣用單槍匹馬的商業手法，如今保險公司更側重合縱連橫的資本策略，投資基金或與海外機構聯手成立合資公司，這樣既能迅速熟悉當地市場，也能有效獲取投資相關專業信息，同時又分散了投資風險。

回報大于風險

多位業內人士對《財經國家周刊》記者表示，中資保險熱衷于海外房地產，是因為此類資產本身彰顯出了風險較低和收益較高的優點。

首先，相比國內而言，海外不動產市場更加成熟，投資回報率也更為穩定。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會租給勞合社倫敦公司，根據其支付的租金估算，若能夠以相似的價格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在 10 年左右收回此次投資的成本，估算下來，中國平安可以得到約6%-9%的年投資回報率，不可謂不高，且收益穩定。

其次，國內缺乏相匹配的標的。與進行海外不動產投資相比，國內的不動產投資面臨投資回報率偏低的問題，以國內大多數一線城市寫字樓市場為例，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只有5%左右。

再次，有助于抵御通脹。保險企業投資不動產在中長期內，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險資金若投資于債券等一些具有固定利息的產品，其所獲得的實際收益是其名義收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實際收益率還有可能為負。

目前發達國家短期并不會實質性改變“低利率”或“零利率”貨幣政策，這對不少投資渠道構成了價格壓制。因此，中資保險未來對海外權益類資產或將有所收斂，而另類資產的投資勢必加碼，不動產就是一個很好的選擇。

雖然收益顯而易見，但是也有業內也有不少聲音，擔心險資出海的多重風險。

“險資海外布局不動產主要面臨三大風險。”標準普爾信用分析師陳優妮表示，首先是流動性風險。在進行海外不動產投資時，所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時期較長，這就加大了投資資金的機會成本且降低了其變現能力，導致進行海外不動產投資的保險企業將要面臨較大的流動性風險。

其次，匯率風險。在投資海外不動產時，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動會引起投資收益的變化。

再次，利率風險。當市場利率上升時，不動產等長期資產可能面臨資產縮水的狀況。

監管政策松綁

險企“海淘”不動產與監管層逐漸放松的險資管控密切相關。

2014 年 8 月，保險業“國十條”公布，提出要進一步提升保險業的對外開放水平，使 “引進來”和 “走出去”能夠更好地結合。

而“國十條”前6 個月，保監會曾就保險業的對外投資水平做出規定，其要求保險資金境外投資余額合計不高于該公司上季末總資產的 15%。統計數據顯示，截至2015年末，保險業境外投資額僅占總資產的1.9%，距監管層規定的15%的境外投資上限還有相當大的距離。

今年“十三五”規劃綱要明確提出，支持保險業走出去，拓展保險資金境外投資范圍。這就意味著，今后5年，在政策支持下，保險業境外投資將迎來提速期。

保監會副主席陳文輝表示，保險資金海外投資剛剛開始。保險業“走出去”既是國家戰略發展的需要，也是保險業自身發展的需要。

面對險資的出海，監管層如何協調投資收益率、風險管控能力和償付能力充足率這三者的關系？

《財經國家周刊》記者獲悉，為了合理引導保險資金投資海外優質標的，防范相關風險，監管層也將采取一系列措施：

保監會將堅持“放開前端，管住后端”的總體思路，建立健全現代化多層次的資金運用監管體系，牢牢守住風險底線。

首先，加強風險監測和預警。加強保險資金運用監管信息化水平，完善風險監測體系，進一步加強對重點風險領域和重點風險公司的風險監測工作，提高風險監測的針對性和有效性，抓早抓小。