不動產(chǎn)投資

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不動產(chǎn)投資范文第1篇

    昨日,中國保險資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會副會長陳國力在盤點2015年保險資產(chǎn)管理市場運行時稱,保險資金的商業(yè)不動產(chǎn)投資增加明顯,交通及民生項目下降。

    陳國力是在IAMAC調(diào)研成果通報會暨第二期媒體交流會上說上述話的。他表示,險資的基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃集中在交通、能源、市政和水利行業(yè)。不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃集中在商業(yè)不動產(chǎn)、棚戶區(qū)改造、保障房和土地儲備。相比去年同期,投資保障房、棚戶區(qū)改造等民生項目的計劃數(shù)量減少3只,規(guī)模減少25.6億元。

    保險資產(chǎn)投資中,保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品對于保險行業(yè)的利潤貢獻(xiàn)起了很大穩(wěn)定作用。

    陳國力首次披露了全行業(yè)保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品注冊詳情。

    2015年,保險資產(chǎn)管理業(yè)克服“資產(chǎn)荒”和“項目荒”困難,產(chǎn)品注冊穩(wěn)步發(fā)展。全年共注冊保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品121只,注冊規(guī)模2706.13億元 。其中,注冊基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃42只,規(guī)模1027.45億元;注冊不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃69只,規(guī)模1019.68億元;此外,注冊項目資產(chǎn)支持計劃5只(194億元)、股權(quán)投資計劃5只(465億元)。

    從基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計劃來看,平均注冊規(guī)模24.46億元,平均期限7.17年,平均收益率6.61%。與之相比,不動產(chǎn)債權(quán)投資計劃平均規(guī)模較小、平均期限較短,分別為14.78億元和4.95年,平均收益率較高,達(dá)到7.25%。

不動產(chǎn)投資范文第2篇

摘要：自中國平安于2013年7月以2.6億英鎊買入英國倫敦金融城的標(biāo)志性建筑-勞合社大樓之后，中國保險業(yè)企業(yè)開始頻繁出海購置不動產(chǎn)，并一躍成為中國對外房地產(chǎn)投資的主力軍。本文將對我國保險業(yè)海外房地產(chǎn)投資的現(xiàn)狀、進(jìn)行房地產(chǎn)投資的原因及其存在的風(fēng)險進(jìn)行全面的分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：TMT行業(yè)；海外并購；風(fēng)險

一、保險業(yè)海外不動產(chǎn)投資現(xiàn)狀

自2013年7月中國平安從以2.6億英鎊的高價購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑之一―勞合社大樓后，中國保險業(yè)企業(yè)的目光開始紛紛投降海外不動產(chǎn)市場，且短短兩年時間內(nèi)，中國保險業(yè)企業(yè)已完成多筆影響巨大的海外不動產(chǎn)投資。中國進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資具有金額普遍較大，且投資標(biāo)的多位于核心地段特點。中國保險業(yè)近兩年的主要海外不動產(chǎn)投資項目如下：

二、保險業(yè)進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資的原因

1.收益較高且相對穩(wěn)定：相對于其他投資而言，投資于不動產(chǎn)，尤其是商業(yè)物業(yè)比如寫字樓或酒店，其投資收益率高。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會租給勞合社倫敦公司，根據(jù)其支付的租金估算，若能夠以相似的價格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在10年左右收回此次投資的成本，估算可得中國平安可以得到約6%～9%的年投資回報率，不可謂不高且收益穩(wěn)定。

2.國內(nèi)缺乏相匹配的標(biāo)的：與進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資相比，國內(nèi)的不動產(chǎn)投資面臨投資回報率偏低的問題，以國內(nèi)大多數(shù)一線城市寫字樓市場為例，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間。

3.有助于抵御通脹：保險企業(yè)投資不動產(chǎn)在中長期內(nèi)，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險資金若投資于債券等一些具有固定利息的產(chǎn)品，其所獲得的實際收益是其名字收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實際收益率還有可能為負(fù)，使保險資金不能實現(xiàn)保值增值，甚至?xí)H值。而投資于海外不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的價格會隨著物價的普遍上漲而相應(yīng)的增加，從而抵消一部分通貨膨脹所帶來的損失。因此，在通貨膨脹較高的情況下，進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資是應(yīng)對通貨膨脹的一個重要手段。

4.政策的支持：2014年8月，保險業(yè)國十條公布，提出要進(jìn)一步提升保險業(yè)的對外開放水平，使“引進(jìn)來”和“走出去”能夠更好地結(jié)合。且在國十條6個月前，保監(jiān)會曾就保險業(yè)地對外投資水平作出規(guī)定，其要求保險資金境外投資余額合計不高于該公司上季末總資產(chǎn)的15%。按照此項規(guī)定，我國保險業(yè)在2015年初地總資產(chǎn)超過10萬億人民幣，但是目前其海外投資地比例只占總資產(chǎn)地10%左右，因此保險業(yè)還有相當(dāng)大地空間可以進(jìn)行海外投資。

三、保險業(yè)海外不動產(chǎn)投資存在的風(fēng)險

1.流動性風(fēng)險：在進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資時，在所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時期較長，這就加大了投資資金的機(jī)會成本且降低了其變現(xiàn)能力，導(dǎo)致進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資的保險企業(yè)將要面臨較大的流動性風(fēng)險。如果保險公司突然面臨了較大規(guī)模的資金需求而必須將位于海外的不動產(chǎn)變現(xiàn)時，由于在海外信息的獲取較為困難可能難以尋找倒合適的交易對象，因此將很難以較為合理的價格將其出售，可能將不得不面臨被迫將其折價出售的選擇，而這一選擇將給使保險公司蒙受較大的損失。

2.匯率風(fēng)險：在海外投資不動產(chǎn)時，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動會引起投資收益的變化。而匯率又極其容易受到各種因素的影響而發(fā)生改變，比如各國政府的貨幣政策、財政政策、匯率政策以及國際市場供求關(guān)系等因素。因此，保險公司在進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資時，要對可能發(fā)生的匯率變動所帶來的風(fēng)險建立相對完善的防范機(jī)制來進(jìn)行應(yīng)對。

3.利率風(fēng)險：利率風(fēng)險是指在進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資時由于市場利率的波動使保險公司投資收益發(fā)生變動的風(fēng)險，由于不動產(chǎn)投資所需的資金較多，所以可能面臨較大的利率風(fēng)險。一般來說，當(dāng)市場利率上升時，不動產(chǎn)等長期資產(chǎn)可能面臨資產(chǎn)縮水的狀況，由此保險公司將面臨損失。

4.人才缺乏風(fēng)險：保險公司在進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資時，需要各方面的專業(yè)人才統(tǒng)籌合作，而由于保險企業(yè)的海外不動產(chǎn)投資剛剛起步，可能會有專業(yè)人才缺乏的問題，使保險公司在項目的可行性和操作性方面處于信息不對稱的劣勢，使保險公司有可能蒙受損失。

5. 經(jīng)營風(fēng)險：保險公司進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資，在交易成功后如果選擇自己進(jìn)行經(jīng)營管理，則使保險公司也面臨這這一方面較大的風(fēng)險。因為物業(yè)經(jīng)營管理從選擇項目、控制價格到確定客戶，每個環(huán)節(jié)都有其相應(yīng)的風(fēng)險，而保險公司缺乏進(jìn)行這方面管理的經(jīng)驗，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，保險公司將會蒙受較大的損失。

四、建議

1. 投資前進(jìn)行盡職調(diào)查：在保險企業(yè)進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資之前，一定要對投資標(biāo)的進(jìn)行詳細(xì)全面的調(diào)查，慎重進(jìn)行選擇。需要進(jìn)行調(diào)查的內(nèi)容主要包括，標(biāo)的所在地的經(jīng)濟(jì)、政治、法律、行業(yè)發(fā)展等對不動產(chǎn)投資可能產(chǎn)生影響的各種因素等。保險企業(yè)務(wù)必要在科學(xué)、求實的基礎(chǔ)上做好投資項目的可行性研究和評估工作，以便盡可能獲取詳盡的信息，使企業(yè)能夠有充分的信息來判斷其將要投資的不動產(chǎn)項目是否合理。

2. 大力促進(jìn)相關(guān)人才的吸收與培養(yǎng)：進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資，國內(nèi)保險企業(yè)面臨的一個難題就是專業(yè)人才的數(shù)量不足和經(jīng)驗缺乏。進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資的專業(yè)人員，不僅應(yīng)具備不動產(chǎn)領(lǐng)域的專業(yè)知識和過硬的海外投資實踐操作經(jīng)驗，還應(yīng)該把握世界各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。當(dāng)前，保險公司普遍缺乏進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資所需要的專業(yè)人才。在這一方面，首先保險業(yè)企業(yè)可以大力引進(jìn)海外不動產(chǎn)投資方面的人才，另一方面也要致力于這方面人才的培養(yǎng)。

3. 選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式：進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資的方式分為直接投資和間接投資。目前我國保險企業(yè)進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資時的主要方式是直接投資，比如購買不動產(chǎn)，如寫字樓、酒店等。與此同時，國外保險公司在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，已經(jīng)從直接投資為主轉(zhuǎn)向間接投資為主。因為間接投資能夠提升資產(chǎn)的流動性以及降低相應(yīng)風(fēng)險。我國的保險企業(yè)在進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資時應(yīng)進(jìn)行綜合考慮，積極探索多種不動產(chǎn)投資模式，拓寬投資思路，選擇最為恰當(dāng)?shù)耐顿Y模式進(jìn)行投資。

4.投資和管理過程中持續(xù)的風(fēng)險防范：在保險業(yè)企業(yè)進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資的整個過程中，包括前期調(diào)查，中期投資以及后續(xù)的管理過程都存在著各種個樣的風(fēng)險。因此保險公司應(yīng)該建立一套完善的風(fēng)險防范機(jī)制，持續(xù)對可能出現(xiàn)的風(fēng)險進(jìn)行監(jiān)控，并建立能夠應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險的應(yīng)急系統(tǒng)。（作者單位：中央財經(jīng)大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]譚艷斌.我國保險資金投資境外不動產(chǎn)風(fēng)險防控探析[J].吉林金融研究，2014

不動產(chǎn)投資范文第3篇

為規(guī)范保險資金的用途,確保資金的安全性,國務(wù)院和保監(jiān)會都對保險資金的運用范圍進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。1995年,我國第一部《保險法》頒布實施,該法下禁止保險公司投資不動產(chǎn)。2002年對《保險法》進(jìn)行了修訂,修訂后仍未提及保險資金可投資不動產(chǎn),事實上保險資金仍禁止投資不動產(chǎn)。2006年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn),保險資金允許投資基礎(chǔ)設(shè)施項目。2006年3月6日《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法》首次提出允許保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目,但對投資范圍做了明確界定,主要包括通訊、交通、能源、環(huán)境保護(hù)、市政等國家級重點基礎(chǔ)設(shè)施項目,有關(guān)投資比例也做了明確限定。2009年修訂的《保險法》首次允許保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)領(lǐng)域,這是對保險資金運用領(lǐng)域的一次擴(kuò)展,這也是我國保險資金投資能力的進(jìn)步和保險監(jiān)管逐漸理性的重要標(biāo)志。2010年9月《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》進(jìn)一步規(guī)范了不動產(chǎn)投資的具體要求,主要包括四個方面:一是要求投資主體是保險公司。二是規(guī)范了投資標(biāo)的的范圍,保險資金只能投資成長期或成熟期的企業(yè)股權(quán);創(chuàng)業(yè)期的風(fēng)險投資基金,高污染、高耗能等不符合國家政策和技術(shù)含量較低、現(xiàn)金回報較差的企業(yè)股權(quán)、商業(yè)住宅等不能涉及,并且不能直接參與房地產(chǎn)開發(fā)、投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè);三是規(guī)范了投資方式,既可以直接投資也可以間接投資;可以直接投資不動產(chǎn)和企業(yè)股權(quán)。四是加強(qiáng)了風(fēng)險控制機(jī)制。2012年保監(jiān)會《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》一方面放松了部分限制另一方面加強(qiáng)了風(fēng)險控制要求。國家逐步放開了對保險資金運用的限制,從2006允許間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目,到2012年允許間接投資不動產(chǎn),六年的時間保險資金投資范圍逐漸擴(kuò)大,尤其是在不動>文秘站:

二、保險資金運用發(fā)展

保險業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的行業(yè)之一。2013年我國保費收入已達(dá)到1.72萬億元,同比增長11.2%。保費規(guī)模已躍居全球第四位,并且與第三位十分接近。全國共有保險集團(tuán)公司10家,保險公司143家,保險資產(chǎn)管理公司18家,其他公司3家。與保險業(yè)快速發(fā)展相伴的是保險資金積累量的不斷增長,2007年到2013年,我國保險業(yè)總資產(chǎn)以及保險資金運用余額連續(xù)快速增長,從27000億增長到76900億,增長2.85倍,這部分資源如果不充分加以利用將是個巨大的浪費。相比保險資產(chǎn)和保險資金運用余額的快速穩(wěn)步增長,投資收益差強(qiáng)人意。保險資金運用發(fā)展經(jīng)歷了曲折的過程。2001年到2003年受限于投資渠道狹窄并且又受到降息的影響,保險資金的收益率持續(xù)走低。2003年以后,為了緩解這種局面,保險資金的投資渠道逐步被放寬,政策也不斷完善,在這之后收益率隨之走高。2004-2007年投資收益率持續(xù)上升了一段,并且由于股票市場的繁榮2007年資金運用收益率達(dá)到12.17%的歷史高位。然而2008年國際金融危機(jī)爆發(fā),全球股市大幅下跌,保險資金也受到了很大的影響,收益率下跌至1.91%。2009年在保險公司投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整下,投資收益率又有所提升,恢復(fù)至6.41%。但在這之后到2012年,我國保險資金的運用收益率一直下降,2012年只有3.39%,創(chuàng)下了金融危機(jī)以來的新低。2014年中國股市走牛給保險投資帶來了豐厚的收益,資金運用收益率率達(dá)到6.3%,是2010到2014五年來最高收益。保險業(yè)務(wù)利潤和保險資產(chǎn)投資管理收益是保險業(yè)收入的兩大主要來源,并且提高保險資金管理利用效率對提高保險業(yè)快速健康發(fā)展是意義重大的。然而相對國外發(fā)達(dá)保險市場的保險公司而言我國保險資金的利用率偏低,發(fā)達(dá)保險市場的保險公司資金運用率可以達(dá)到90%以上,而我國僅為30%-40%。發(fā)達(dá)保險市場保險公司的投資領(lǐng)域涉及股票、債券、房地產(chǎn)、抵押或擔(dān)保貸款等;而我國保險資金運用限制多,法定投資渠道窄,這些都限制了保險資金運用發(fā)展。

三、保險資金進(jìn)入不動產(chǎn)

目前大多保險集團(tuán)仍然依靠保險業(yè)務(wù)收入產(chǎn)生的利潤,而投資收益較低。保險資金涉入不動產(chǎn)領(lǐng)域為我國保險行業(yè)完善資產(chǎn)管理提供了新的途徑。分析國外發(fā)達(dá)的保險市場,發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)波動、法律監(jiān)管、公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等多種因素對保險資金在房地產(chǎn)的配置受有較大影響,并且各國差異較大。在美國保險資金可用于不動產(chǎn)投資的比例較低僅為1%到4%,英國的比例較高,在4%至8%的范圍;亞洲國家如日本、韓國的投資比例限制在3%至9%之間。比例的差異很大程度上與其制度監(jiān)管要求有關(guān),美國對保險資金直接投資不動產(chǎn)有嚴(yán)格的監(jiān)管并且在投資方式和投資方面也有嚴(yán)格的限制,要求投資占總資產(chǎn)比例不高于10%。英國則較為寬松,并沒有明確規(guī)定投資的范圍和比例。此外,保險資金投資不動產(chǎn)比例還會受到行業(yè)景氣度和經(jīng)濟(jì)波動影響。一般來說,房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展期,各國保險資金都會加大不動產(chǎn)的配置;而在蕭條期,則主動降低房地產(chǎn)投資比例。例如美國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷過快發(fā)展后、特別受2008年金融海嘯的沖擊目前仍處于低迷期。低迷的房地產(chǎn)市場促使美國主要的保險公司降低房地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。而亞洲作為新興的經(jīng)濟(jì)體,房地產(chǎn)市場發(fā)展前景較為廣闊,近年來的飛速發(fā)展帶動更多的機(jī)構(gòu)資金涌入,保險公司不動產(chǎn)配置比例的加大正是上述因素驅(qū)動的結(jié)果。我國保險資金用于不動產(chǎn)投資,起步晚增長快。2010年放開不動產(chǎn)投資政策后,投資規(guī)模增長迅速,2011年保險資金用于不動產(chǎn)投資的資金為330億元,占投資總額的比例為0.59%;2013年增長為689億元,占比為0.90%。

四、我國四大險企投資房地產(chǎn)情況

我國四大上市保險企業(yè)2014年投資性房地產(chǎn)金額為269億元,較2013年微降3%。雖然投資額有所下降,但是涉房子公司數(shù)量卻翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保險公司有三家略微縮減了投資性房地產(chǎn)的金額,但涉房子公司數(shù)大幅增加,可見在戰(zhàn)略上仍是計劃在不動產(chǎn)投資領(lǐng)域加大力度的。并且從報表中看盡管壓縮了投資性房地產(chǎn)的金額,但在地產(chǎn)股權(quán)投資上卻增加了投資。還需注意到的一點是,2014四大上市險企在投資性房地產(chǎn)金額的減少與保監(jiān)會的在2014年出臺的監(jiān)管政策有很大關(guān)系。2014年6月保監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于清理規(guī)范保險公司投資性房地產(chǎn)評估增值有關(guān)事項的通知》,要求保險公司已經(jīng)采用公允價值計量的投資性房地產(chǎn),以2014年3月31日賬面余額為基準(zhǔn),不得再確認(rèn)新的評估增值。并且采用成本計量的投資性房地產(chǎn)不得改用公允價值計量。這很大程度上影響了在房地產(chǎn)投資的金額確認(rèn),使得賬面上用于房地產(chǎn)投資的金額減少。

五、建議

不動產(chǎn)投資范文第4篇

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)投資是城市化發(fā)展的必然組成部分，三十年的改革開放和城市化經(jīng)驗已經(jīng)充分證明房地產(chǎn)開發(fā)對城市化發(fā)展起到了積極的推動作用。但是，房地產(chǎn)開發(fā)不是城市化發(fā)展的全部，更不是唯一的動力。城市人口的多樣性決定了就業(yè)的多樣性、消費的多樣性、生活方式的多樣性。由此決定了城市產(chǎn)業(yè)的多元化，形成合力，以順應(yīng)城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。當(dāng)然，每個城市都有自己歷史、人為、資源、基礎(chǔ)的不同，就應(yīng)當(dāng)有各自不同的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和設(shè)計，必須戰(zhàn)略思考、可持續(xù)發(fā)展。中央政府的創(chuàng)新驅(qū)動、轉(zhuǎn)型升級思想切中時弊，應(yīng)當(dāng)堅定貫徹。

城市化必然帶來人口涌向城市，其中很大一部分來自農(nóng)村的人口。不可否認(rèn)，城市化進(jìn)程需要農(nóng)村人口的加盟，三十年的改革開放成果蘊含著農(nóng)民和城市新移民的辛勞和智慧，但是，農(nóng)村和城市的差異客觀存在，農(nóng)民對城市是否具備必要了解，是否從物質(zhì)上和心理上做好了在城市工作和生活的準(zhǔn)備？城市是否準(zhǔn)備了接納農(nóng)民的制度和管理上的準(zhǔn)備？

每一個城市都有歷史文化的沉淀和傳承，也都有多年形成的規(guī)范和習(xí)慣，城市發(fā)展需要創(chuàng)新，但也不能過度稀釋他的“精髓”。人口結(jié)構(gòu)的不合理還是社會治安和刑事犯罪的嚴(yán)重隱患。據(jù)此，城市人口應(yīng)當(dāng)有計劃、有針對性的進(jìn)行結(jié)構(gòu)上的配置，并保持其主體部分的相當(dāng)穩(wěn)定。

城市需要嚴(yán)格管理的，必須承認(rèn)，城市管理對于我們國家來講是一門新課程，很多政府機(jī)構(gòu)并不具備完善的管理機(jī)制，也缺乏高層次的管理人才。近年來，城市管理中亂象叢生，案件頻發(fā)。急需解決的是官員腐敗問題、權(quán)力制約問題、干部選拔問題、服務(wù)政府和責(zé)任政府的建設(shè)問題、人浮于事問題等等。政府是城市管理的主體和核心，必須從制度上完善政府運行機(jī)制，其重點是“依法行政”。

不動產(chǎn)投資范文第5篇

險企“新貴”安邦保險與萬豪爭奪喜達(dá)屋的對決雖然以安邦的退出落幕，但是頻頻出手“海淘”不動產(chǎn)的中國險企依然氣勢如虹。尤其是在低利率趨勢下，“資產(chǎn)配置荒”的憂慮仍在加劇，龐大的保險資金該如何找到一個合適的投資出口？

可以預(yù)見的是，在國內(nèi)利差逐步收窄的預(yù)期下，部分險企正在通過投資境外不動產(chǎn)這一方式，開啟多幣種、多元化的資產(chǎn)管理模式。面對險資出海，監(jiān)管層如何協(xié)調(diào)投資收益率、風(fēng)險管控能力和償付能力充足率這三者的關(guān)系？這是一個值得思考的問題。

險資忙于“出海”

自 2013 年 7 月中國平安以2.6億英鎊的高價購得倫敦金融城的標(biāo)志性建筑之一――勞合社大樓后，中國保險業(yè)企業(yè)的目光開始紛紛投向海外不動產(chǎn)市場。從中國人壽出資7.95億英鎊買下10 Upper Bank Street大樓 70%控股權(quán)，到陽光保險出價2.3億美元將曼哈頓的巴卡拉酒店收入囊中，再到安邦保險“插手”喜達(dá)屋等，不到三年時間，中國保險業(yè)企業(yè)已完成多筆影響巨大的海外不動產(chǎn)投資。保守計算，僅國內(nèi)營收排名前10的保險公司砸向海外地產(chǎn)的資金至少有40多億美元。

中國進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資金額普遍較大，且投資標(biāo)的多位于核心地段。

目前，全球大多數(shù)國家將大約6%的保險資金投資于房地產(chǎn)，其中20%投資于海外市場。但是中國保險資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這一水平。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，保險業(yè)境外投資額約360億美金，折合2000多億元人民幣，僅占總資產(chǎn)的1.9%。

仲量聯(lián)行的研究報告顯示，中國的海外房地產(chǎn)投資主體趨于多元化，保險公司成為重要的新生力量。相較以往的試水，“險資出海”已逐漸步入快速發(fā)展階段。從長期而言，按照現(xiàn)在的發(fā)展趨勢與節(jié)奏，中國險資在境外的房地產(chǎn)直接投資有望達(dá)到2400億美元。

國內(nèi)險企布局海外地產(chǎn)雖然時間不長，但區(qū)別于先前慣用單槍匹馬的商業(yè)手法，如今保險公司更側(cè)重合縱連橫的資本策略，投資基金或與海外機(jī)構(gòu)聯(lián)手成立合資公司，這樣既能迅速熟悉當(dāng)?shù)厥袌觯材苡行Й@取投資相關(guān)專業(yè)信息，同時又分散了投資風(fēng)險。

回報大于風(fēng)險

多位業(yè)內(nèi)人士對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，中資保險熱衷于海外房地產(chǎn)，是因為此類資產(chǎn)本身彰顯出了風(fēng)險較低和收益較高的優(yōu)點。

首先，相比國內(nèi)而言，海外不動產(chǎn)市場更加成熟，投資回報率也更為穩(wěn)定。以中國平安并購勞合社大樓為例，中國平安買下后將有超過三分之二會租給勞合社倫敦公司，根據(jù)其支付的租金估算，若能夠以相似的價格出租整座勞合社大樓，則中國平安可憑借租金收入在 10 年左右收回此次投資的成本，估算下來，中國平安可以得到約6%-9%的年投資回報率，不可謂不高，且收益穩(wěn)定。

其次，國內(nèi)缺乏相匹配的標(biāo)的。與進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資相比，國內(nèi)的不動產(chǎn)投資面臨投資回報率偏低的問題，以國內(nèi)大多數(shù)一線城市寫字樓市場為例，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只有5%左右。

再次，有助于抵御通脹。保險企業(yè)投資不動產(chǎn)在中長期內(nèi)，能夠在一定程度上抵御通貨膨脹。保險資金若投資于債券等一些具有固定利息的產(chǎn)品，其所獲得的實際收益是其名義收益減去通貨膨脹的影響之后的收益，在高通脹的情況下實際收益率還有可能為負(fù)。

目前發(fā)達(dá)國家短期并不會實質(zhì)性改變“低利率”或“零利率”貨幣政策，這對不少投資渠道構(gòu)成了價格壓制。因此，中資保險未來對海外權(quán)益類資產(chǎn)或?qū)⒂兴諗浚眍愘Y產(chǎn)的投資勢必加碼，不動產(chǎn)就是一個很好的選擇。

雖然收益顯而易見，但是也有業(yè)內(nèi)也有不少聲音，擔(dān)心險資出海的多重風(fēng)險。

“險資海外布局不動產(chǎn)主要面臨三大風(fēng)險。”標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師陳優(yōu)妮表示，首先是流動性風(fēng)險。在進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資時，所需投入的資金量較大，而收回投資所需要的時期較長，這就加大了投資資金的機(jī)會成本且降低了其變現(xiàn)能力，導(dǎo)致進(jìn)行海外不動產(chǎn)投資的保險企業(yè)將要面臨較大的流動性風(fēng)險。

其次，匯率風(fēng)險。在投資海外不動產(chǎn)時，由于存在著匯兌的過程因此匯率的變動會引起投資收益的變化。

再次，利率風(fēng)險。當(dāng)市場利率上升時，不動產(chǎn)等長期資產(chǎn)可能面臨資產(chǎn)縮水的狀況。

監(jiān)管政策松綁

險企“海淘”不動產(chǎn)與監(jiān)管層逐漸放松的險資管控密切相關(guān)。

2014 年 8 月，保險業(yè)“國十條”公布，提出要進(jìn)一步提升保險業(yè)的對外開放水平，使 “引進(jìn)來”和 “走出去”能夠更好地結(jié)合。

而“國十條”前6 個月，保監(jiān)會曾就保險業(yè)的對外投資水平做出規(guī)定，其要求保險資金境外投資余額合計不高于該公司上季末總資產(chǎn)的 15%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2015年末，保險業(yè)境外投資額僅占總資產(chǎn)的1.9%，距監(jiān)管層規(guī)定的15%的境外投資上限還有相當(dāng)大的距離。

今年“十三五”規(guī)劃綱要明確提出，支持保險業(yè)走出去，拓展保險資金境外投資范圍。這就意味著，今后5年，在政策支持下，保險業(yè)境外投資將迎來提速期。

保監(jiān)會副主席陳文輝表示，保險資金海外投資剛剛開始。保險業(yè)“走出去”既是國家戰(zhàn)略發(fā)展的需要，也是保險業(yè)自身發(fā)展的需要。

面對險資的出海，監(jiān)管層如何協(xié)調(diào)投資收益率、風(fēng)險管控能力和償付能力充足率這三者的關(guān)系？

《財經(jīng)國家周刊》記者獲悉，為了合理引導(dǎo)保險資金投資海外優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，防范相關(guān)風(fēng)險，監(jiān)管層也將采取一系列措施：

保監(jiān)會將堅持“放開前端，管住后端”的總體思路，建立健全現(xiàn)代化多層次的資金運用監(jiān)管體系，牢牢守住風(fēng)險底線。

首先，加強(qiáng)風(fēng)險監(jiān)測和預(yù)警。加強(qiáng)保險資金運用監(jiān)管信息化水平，完善風(fēng)險監(jiān)測體系，進(jìn)一步加強(qiáng)對重點風(fēng)險領(lǐng)域和重點風(fēng)險公司的風(fēng)險監(jiān)測工作，提高風(fēng)險監(jiān)測的針對性和有效性，抓早抓小。