預(yù)售資金監(jiān)管

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預(yù)售資金監(jiān)管范文第1篇

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售資金；監(jiān)管模式；立法構(gòu)想

中圖分類號：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）14-0015-02

2012年8月，一條住建部正在研究“取消商品房預(yù)售制”的消息在網(wǎng)上盛傳，一場關(guān)于商品房預(yù)售制存廢的爭論在網(wǎng)絡(luò)上愈演愈烈，我國商品房預(yù)售制度再掀存廢之爭。

筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)建設(shè)資金緊缺的情況下，取消商品房預(yù)售制度是不明智的，預(yù)售制度應(yīng)完善而非廢除。商品房預(yù)售資金的收取和使用是商品房預(yù)售的重要環(huán)節(jié)，預(yù)售資金是預(yù)售制度設(shè)立的最重要基礎(chǔ)和存在的最基本條件，故預(yù)售資金監(jiān)管問題是整個(gè)預(yù)售制度需要解決的最主要問題。本文以商品房預(yù)售制度再掀存廢之爭為切入點(diǎn)，深入研究我國的商品房預(yù)售資金監(jiān)管現(xiàn)狀、我國香港地區(qū)及美國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式對我國的啟示，并為完善我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式提出構(gòu)想。

1 我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式現(xiàn)狀分析

商品房預(yù)售制度在我國發(fā)展的二十幾年來，實(shí)踐中已經(jīng)形成了政府監(jiān)管模式、銀行監(jiān)管模式、銀行監(jiān)管加監(jiān)理公司監(jiān)管模式、擔(dān)保公司加銀行監(jiān)管模式等幾種監(jiān)管模式。

1.1 政府監(jiān)管模式——以廣州市為例

政府監(jiān)管模式即以房地產(chǎn)交易管理部門作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管的模式。廣州采用此種監(jiān)管模式，具體監(jiān)管模式是：由銷售預(yù)售房的開發(fā)商、資金監(jiān)管小組和為預(yù)售資金設(shè)有獨(dú)立賬戶的銀行等三方簽訂有關(guān)監(jiān)管預(yù)售資金協(xié)議書，以明確各方所享有的權(quán)利和承擔(dān)的職責(zé)。開發(fā)商預(yù)售商品房所得的款項(xiàng)要全部存入該獨(dú)立賬戶，開發(fā)商對于預(yù)售資金的每項(xiàng)支出都要接受國土房管局和銀行的監(jiān)控。

政府監(jiān)管模式中因政府具有行政權(quán)力而對開發(fā)商具有一定的行政約束力，但政府監(jiān)管部門在監(jiān)管過程中可能利用行政權(quán)力干預(yù)項(xiàng)目建設(shè)的正常運(yùn)作，并可能引起尋租和腐敗；政府監(jiān)管部門缺乏專業(yè)的監(jiān)管隊(duì)伍，使監(jiān)管在多數(shù)情況下流于形式；另外政府部門難以落實(shí)因監(jiān)管不當(dāng)而產(chǎn)生的監(jiān)管責(zé)任等。

1.2 商業(yè)銀行監(jiān)管模式——以南京市為例

所謂的商業(yè)銀行進(jìn)行監(jiān)管的模式，事實(shí)上是由開發(fā)企業(yè)委托商業(yè)銀行進(jìn)行監(jiān)管。南京市2008年制定實(shí)施的《南京市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》第五條明確規(guī)定了此種監(jiān)管模式。

銀行作為金融機(jī)構(gòu)，對商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管具有專業(yè)優(yōu)勢，可優(yōu)化監(jiān)管環(huán)節(jié)，提高監(jiān)管效率；同時(shí)監(jiān)管主體與行政主體分離，可有效避免行政權(quán)力對房地產(chǎn)市場的過分干預(yù)和權(quán)力尋租，又可避免政府因監(jiān)管不力承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。然而銀行監(jiān)管模式有其固有的缺陷：商業(yè)銀行不具有監(jiān)管的公正中立性。開發(fā)商通常選擇與其長期業(yè)務(wù)往來的商業(yè)銀行合作，銀行勢必會為利益而放寬監(jiān)管環(huán)境；商業(yè)銀行缺乏對工程進(jìn)度和質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督的專業(yè)人員；銀行與開發(fā)商簽訂的監(jiān)管協(xié)議缺乏規(guī)范性和約束力。因此，銀行監(jiān)管模式并非最佳監(jiān)管模式選擇。

1.3 銀行監(jiān)管加監(jiān)理公司監(jiān)管模式——以重慶市為例

此種監(jiān)管模式是以工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和銀行共同作為監(jiān)管主體，并共同與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂三方預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。重慶市采用這種監(jiān)管模式，預(yù)售款由預(yù)售人委托設(shè)立預(yù)售款專用賬戶的商業(yè)銀行代為收取，代收預(yù)售款的商業(yè)銀行有監(jiān)督預(yù)售款的義務(wù)。預(yù)售款專款專用，由具備合法資質(zhì)的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進(jìn)度計(jì)劃和工程實(shí)施進(jìn)度，書面通知代收預(yù)售款的銀行向預(yù)售人劃款。未經(jīng)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)書面通知，代收預(yù)售款的銀行不得直接向預(yù)售人劃款。

監(jiān)理公司對工程的進(jìn)展有準(zhǔn)確、專業(yè)的了解與判斷，這就不需要再雇傭?qū)I(yè)人士或者委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核，節(jié)省了一部分監(jiān)管成本。但實(shí)踐中也存在不足之處：監(jiān)理公司大多是開發(fā)商通過招標(biāo)確定的，受雇于也受制于開發(fā)商，其中立公正的地位難以保障；監(jiān)理公司的風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力和責(zé)任承擔(dān)能力不足。

銀行加監(jiān)理公司監(jiān)管預(yù)售資金，綜合了銀行監(jiān)管與監(jiān)理公司監(jiān)管的優(yōu)勢，但其共同缺陷，使此種監(jiān)管模式仍有制度弱點(diǎn)。

1.4 銀行監(jiān)管加擔(dān)保公司監(jiān)管模式——以濟(jì)南市為例

此種監(jiān)管模式是銀行與擔(dān)保公司作為共同監(jiān)管主體，與開發(fā)商簽訂三方協(xié)議明確三方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。濟(jì)南于2005年在全國首次引入銀行監(jiān)管加擔(dān)保公司監(jiān)管模式。商品房預(yù)售資金的監(jiān)管采用由預(yù)售人委托擔(dān)保公司向預(yù)購人提供預(yù)售款監(jiān)管責(zé)任擔(dān)保書的方式實(shí)施。引入擔(dān)保公司作為監(jiān)管主體，有其特有的優(yōu)勢：擔(dān)保公司的擔(dān)保責(zé)任與開發(fā)商違約使用預(yù)售資金之間的利益對抗使得擔(dān)保公司的監(jiān)管更具有力度，從而減小了購房者的風(fēng)險(xiǎn)；擔(dān)保公司一般是房屋置業(yè)擔(dān)保公司，此種專業(yè)的擔(dān)保公司配備了建筑、金融、經(jīng)濟(jì)知識的專業(yè)人員，不須外聘專業(yè)人員就可以對工程的施工進(jìn)度和預(yù)售款的流向進(jìn)行有效評估，減少了監(jiān)管成本。但擔(dān)保公司與監(jiān)理公司類似，受雇于同時(shí)也受制于開發(fā)商，責(zé)任承擔(dān)能力弱等也會在一定程度上損害購房人的利益。

2 我國香港地區(qū)及國外商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式對我國的啟示

2.1 香港地區(qū)律師行監(jiān)管模式

香港對預(yù)售款和定金的監(jiān)管程度非常嚴(yán)格，采用律師行監(jiān)管模式。開發(fā)商與購房人簽訂房屋買賣合同時(shí)，購房人可支付全款或10%至30%的定金，這些款項(xiàng)交給開發(fā)商的代表律師行代為托管而非交給開發(fā)商。律師行必須在銀行開立獨(dú)立賬戶存入款項(xiàng)而不可與自身賬戶或其他賬戶混淆，更不可未經(jīng)批準(zhǔn)擅自調(diào)動或使用該款項(xiàng)。

筆者認(rèn)為，香港的商品房預(yù)售資金律師行監(jiān)管模式可以有效防止開發(fā)商濫用預(yù)售資金，保障購房人的合法權(quán)利的同時(shí)也維護(hù)了為購房人提供貸款的銀行的合法權(quán)益。但目前來看，我國大陸地區(qū)律師行業(yè)發(fā)展不夠健全，律師專業(yè)水平有待提高，行業(yè)隊(duì)伍有待壯大，僅可在一定程度上借鑒香港的律師行監(jiān)管制度。但未來我國大陸律師行業(yè)發(fā)展成熟后，該種監(jiān)管模式不失為一種較佳選擇。

2.2 美國商品房公證托管制度

美國的商品房預(yù)售制度發(fā)展到今天已經(jīng)有五十多年的歷史。公證托管制度是不動產(chǎn)交易的保障制度。公證托管制度是指通過中立第三方暫時(shí)托管價(jià)款、契據(jù)、文件各項(xiàng)單據(jù)、檢查報(bào)告，計(jì)算當(dāng)事人所應(yīng)付的各項(xiàng)稅款、保險(xiǎn)費(fèi)。有時(shí)也會按照要求完成所有權(quán)調(diào)查、他項(xiàng)權(quán)清查等任務(wù)，待契約所應(yīng)當(dāng)完成的各項(xiàng)條件達(dá)成后，將價(jià)款與契據(jù)分別交給買賣雙方的一項(xiàng)不動產(chǎn)交易辦法。

在美國，根據(jù)法律規(guī)定，房屋竣工之前，開發(fā)商不可與購房人簽訂正式的房屋買賣合同，而是簽訂意向書性質(zhì)的“商品房預(yù)定協(xié)議書”。協(xié)議書中規(guī)定有意購房者先向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金，而這個(gè)定金不能直接交由開發(fā)商保存或變相保存，必須要交中立的第三方存放，該第三方必須是依法取得執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)公司或者其賬戶正支付提供擔(dān)保的機(jī)構(gòu)。開發(fā)商預(yù)售房屋時(shí)，預(yù)售量達(dá)到一半以上才能拿到銀行貸款，正式開始工程建設(shè)，而房屋竣工完成交付后，開發(fā)商才能取得購房人交付的預(yù)售資金。

筆者認(rèn)為，美國的公證托管制度從根本上斷開了開發(fā)商與預(yù)售資金的接觸，從而斷絕了開發(fā)商對預(yù)售資金濫用的可能性，這對我國借鑒美國建立商品房預(yù)售資金中立第三方托管制度有一定的啟發(fā)意義。但目前來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量大，開發(fā)周期長，房地產(chǎn)商自有資金短缺，因而預(yù)售資金成為開發(fā)商短期內(nèi)融資并加快資金回籠，提高資本利用率的主要方式。因此目前實(shí)現(xiàn)美國式的公證托管制度仍不符合房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。但可考慮在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平時(shí)采用此種公證托管制度。

3 完善我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式的思考

3.1 完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)立法

如上所述，我國現(xiàn)有的幾種商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式各有利弊，發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的監(jiān)管模式對我國有一定的借鑒意義，但是建立一套完備的預(yù)售資金監(jiān)管模式仍需要從我國自身的國情和市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度出發(fā)。立法是制度建設(shè)的根基，我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度存在的諸多問題中，缺乏全國性統(tǒng)一立法是最根本的。同時(shí)，法律位階和效力問題也應(yīng)受到足夠重視。筆者在分析我國相關(guān)立法現(xiàn)狀和總結(jié)借鑒國外相關(guān)制度的基礎(chǔ)上提出以下立法構(gòu)想：首先，制定和完善相關(guān)法律。應(yīng)在現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》中明確并具體規(guī)定商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。且可以考慮以立法的形式具體規(guī)定對商品房預(yù)售資金的全程監(jiān)管，在具體監(jiān)管流程中重點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售資金的存入與取出環(huán)節(jié)。其次，制定相關(guān)行政法規(guī)。由國務(wù)院按照有關(guān)法律的規(guī)定制定相關(guān)的行政法規(guī)，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一具體監(jiān)管辦法，提高預(yù)售資金監(jiān)管的法律法規(guī)效力位階。最后，完善部門規(guī)章和地方性立法。《城市收費(fèi)預(yù)售管理辦法》專門以章節(jié)的形式具體規(guī)定預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，避免授權(quán)不當(dāng)?shù)牧⒎▉y象，并提高商品房預(yù)售資金監(jiān)管的法律效力。地方性立法應(yīng)在上位法基礎(chǔ)上，結(jié)合地方的實(shí)際，具體規(guī)定并細(xì)化監(jiān)管辦法，但不得與全國性的統(tǒng)一立法相違背。

3.2 確立政府監(jiān)督下的雙層監(jiān)管主體

通過對國內(nèi)監(jiān)管主體的考察和評價(jià)，我們發(fā)現(xiàn)單一主體的監(jiān)管無法達(dá)到全面而高效的監(jiān)管效果，而現(xiàn)有的多主體監(jiān)管模式也問題百出。結(jié)合發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備以下幾個(gè)條件：

（1）監(jiān)管主體應(yīng)具有中立公正性。監(jiān)管主體應(yīng)不牽涉任何利益，以中立客觀的第三人身份對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。這樣才能防止監(jiān)管主體因與開發(fā)商有利益牽連而放寬監(jiān)管環(huán)境，公正地維護(hù)購房人的合法權(quán)益。我國可以嘗試由相關(guān)行業(yè)協(xié)會通過隨機(jī)遴選來確定監(jiān)理公司、擔(dān)保公司。

（2）監(jiān)管主體應(yīng)具有專業(yè)的工程監(jiān)管能力和金融知識水平。項(xiàng)目工程的監(jiān)管是預(yù)售資金監(jiān)管的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要求監(jiān)管主體具備專業(yè)的評估知識和執(zhí)行能力，監(jiān)管過程中應(yīng)當(dāng)有懂得建筑知識的監(jiān)管主體（房地產(chǎn)方面的擔(dān)保公司一般都配備專業(yè)人才），還應(yīng)當(dāng)有精通金融知識并且能有效控制和監(jiān)督資金流入的主體（銀行無疑在這一點(diǎn)上是最佳選擇）。精通建筑知識的主體通過準(zhǔn)確把握工程的進(jìn)度才能有效調(diào)動預(yù)售金撥付以防止開發(fā)商違規(guī)挪用和抽逃資金，保證預(yù)售金如實(shí)運(yùn)用到工程建設(shè)中去。

（3）監(jiān)管主體應(yīng)具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和責(zé)任承擔(dān)能力。根據(jù)權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的法律原則，當(dāng)監(jiān)管主體因監(jiān)管不當(dāng)給購房者造成損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。這就要求監(jiān)管主體擁有獨(dú)立充分的資金，以提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力和責(zé)任承擔(dān)能力。目前我國的監(jiān)理公司、擔(dān)保公司的資金與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金相比九牛一毛，因此可以考慮要求準(zhǔn)入企業(yè)聯(lián)合對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管，增加監(jiān)管主體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和賠付能力。另外，為提高監(jiān)管主體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和賠付能力，可以考慮將其監(jiān)管項(xiàng)目納入保險(xiǎn)體系。

（4）監(jiān)管主體應(yīng)具有權(quán)威性和約束力。監(jiān)管主體掌握一定的公權(quán)力，可以對被監(jiān)管主體實(shí)施強(qiáng)制力并對其他監(jiān)管主體統(tǒng)籌協(xié)調(diào)并督查其他監(jiān)管主體的監(jiān)管行為。此時(shí)，政府部門中的房地產(chǎn)主管部門無疑是最佳選擇。房地產(chǎn)主管部門不干涉其他監(jiān)管主體的日常監(jiān)管，并對其日常監(jiān)管進(jìn)行定期或不定期的督查，當(dāng)被監(jiān)管對象有濫用預(yù)售資金行為或者其他監(jiān)管主體與被監(jiān)管對象串通挪用被監(jiān)管資金時(shí)，房地產(chǎn)主管部門可以發(fā)揮其行政權(quán)力的作用，對其進(jìn)行強(qiáng)制監(jiān)管。

通過對監(jiān)管主體應(yīng)具備的條件的分析，我們應(yīng)采用多元監(jiān)管主體對預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管。筆者認(rèn)為，可以將監(jiān)管主體縱向劃分為兩層，進(jìn)行雙層監(jiān)管，即由銀行、監(jiān)理公司、擔(dān)保公司等監(jiān)管主體相互配合進(jìn)行基本監(jiān)管，政府部門在此基礎(chǔ)上對被監(jiān)管主體和基本監(jiān)管主體進(jìn)行監(jiān)管。這樣基本監(jiān)管主體在日常監(jiān)管中可以保證預(yù)售資金監(jiān)管的質(zhì)量和效率，當(dāng)其監(jiān)管不力時(shí)，政府部門的介入可以強(qiáng)化監(jiān)管的力度。

3.3 明確監(jiān)管法律責(zé)任

我國沒有相關(guān)的法律法規(guī)來明確監(jiān)管主體的法律責(zé)任，有權(quán)無責(zé)必然會造成監(jiān)管懈怠的后果，因此，我們需要明確監(jiān)管主體的法律責(zé)任問題。監(jiān)管主體因自身工作失誤或其他錯(cuò)誤、疏忽造成資金錯(cuò)誤撥付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失的民事責(zé)任；違反法律或者監(jiān)管協(xié)議的約定擅自使用騙取預(yù)售資金造成房地產(chǎn)開發(fā)商損失的，應(yīng)當(dāng)首先承擔(dān)民事賠償責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重的還應(yīng)承擔(dān)行政責(zé)任；監(jiān)管主體與開發(fā)商惡意串通造成資金的錯(cuò)誤使用而損害購房者利益的，監(jiān)管主體與開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶的民事賠償責(zé)任，同時(shí)監(jiān)管主體也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，情節(jié)嚴(yán)重造成嚴(yán)重后果的，還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。具體的責(zé)任承擔(dān)應(yīng)有相應(yīng)的法律法規(guī)作出明確的規(guī)定。

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預(yù)售資金監(jiān)管范文第2篇

在樓市捂盤惜售，期房房價(jià)高企等背景下，目前京城二手房市場受到廣泛關(guān)注，為什么要進(jìn)行資金監(jiān)管？這會對市場造成怎樣的影響?資金監(jiān)管是否能真正管好資金?繼《樓市》98期對京城二手商品房出入迷局進(jìn)行深入調(diào)查后，本期《樓市》特邀北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副會長周宗楚，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長劉益良、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理左暉、我愛我家控股公司簽約中心總監(jiān)王秀娟深入探討資金監(jiān)管政策下二手商品房的交易管理。

為何監(jiān)管?

劉益良：杜絕吃差價(jià)行為

資金監(jiān)管是二手房“網(wǎng)簽”的一個(gè)重要流程，所以，6月15日起強(qiáng)制執(zhí)行的資金監(jiān)管是北京二手房市場適應(yīng)“網(wǎng)簽”的前提條件，這有利于市場的公開透明，也有利于政府部門對二手房市場各項(xiàng)指數(shù)的監(jiān)控，規(guī)范整個(gè)二手房交易市場。資金監(jiān)管也在很大程度上避免中介機(jī)構(gòu)的違規(guī)操作，從根本上杜絕吃差價(jià)等惡劣事件的發(fā)生。而對于普通百姓來說，這些管理規(guī)定的出臺，可以讓他們更加放心地購買二手房，他們與中介機(jī)構(gòu)的合作也能得到更好的保障。

自資金監(jiān)管執(zhí)行以來，依然有不法中介利用買賣雙方不熟悉資金監(jiān)管政策而鉆空子。不少不法中介暗示買房人不要把首付或者全款全部存入資金監(jiān)管賬戶，留出一部分存入中介賬戶，而中介公司將這部分錢款提出去炒股或者挪為他用，這種情況已經(jīng)引起有關(guān)部門的重視，所以，買賣雙方一定要熟知資金監(jiān)管的意義和流程，避免自己的利益遭受損失。

周宗楚：防止中介公司截留資金

引起監(jiān)管部門出重拳的原因是前段時(shí)間國內(nèi)市場上出現(xiàn)的多起違規(guī)事件。資金監(jiān)管政策主要是為了避免市場上出現(xiàn)的中介企業(yè)通過截流資金用于擴(kuò)充門店，或作周轉(zhuǎn)資金，或轉(zhuǎn)投其他行業(yè)進(jìn)一步獲利，導(dǎo)致更多涉及金額更大的中介挪用、卷走資金的事件的發(fā)生。挪用資金的中介企一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想，如果不實(shí)行資金監(jiān)管，將有可能導(dǎo)致更多類似惡意事件發(fā)生。此次央行參與政策的制定與實(shí)施，就是要把資金監(jiān)管的賬戶明確下來，向市場表明賬戶的安全性。

監(jiān)管影響幾多?

左暉：有助于平穩(wěn)房價(jià)

當(dāng)房價(jià)是處于上漲的大趨勢下，市場操作規(guī)范的程度越低，其對價(jià)格推波助瀾的作用就越大。從當(dāng)前北京的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)來看，市場操作還不是很規(guī)范，交易信息的透明度很低，“暗箱操作”“亂吃差價(jià)”等現(xiàn)象也比較嚴(yán)重，從而在一定程度上抬高了樓市的價(jià)格，并以此獲利。北京實(shí)施存量房交易資金監(jiān)管之后，對于抑制房產(chǎn)的投機(jī)行為以及規(guī)范市場操作行為會起到相對明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場不規(guī)范導(dǎo)致房價(jià)非正常上漲的空間，從而有助于平抑房價(jià)。

周宗楚：有利于交易資金的安全

從交易程序可以看出，以后經(jīng)紀(jì)公司將不能再經(jīng)手交易結(jié)算資金，交易資金也就沒有任何沉淀在經(jīng)紀(jì)公司自有賬戶的可能。因此，資金監(jiān)管實(shí)施后，曾經(jīng)屢見不鮮的經(jīng)紀(jì)公司挪用客戶資金進(jìn)行擴(kuò)張、或者用于其他投資的行為都將不復(fù)存在，一些靠客戶交易資金進(jìn)行現(xiàn)金周轉(zhuǎn)的經(jīng)紀(jì)公司很有可能陷入窘境，甚至?xí)霈F(xiàn)一些資金實(shí)力較弱的中小公司難以生存的現(xiàn)象。而此政策也將遏制諸如“天津匯眾事件”等“卷款逃跑”的惡性事件，交易資金將得到最為有效的保證。

劉益良：利于促進(jìn)二手房交易

對于傳統(tǒng)的中介公司來說，它的職能不僅是提供廣闊的二手房信息平臺，促進(jìn)交易，協(xié)助辦理貸款、過戶。它還將承載買賣雙方的信任，以錢款保管方的角色出現(xiàn)。而現(xiàn)在，中介公司將不再具有這樣的職能，職能的減少意味著因這個(gè)職能所產(chǎn)生的糾紛，投訴會減少，有利于重新樹立中介機(jī)構(gòu)的形象，改變消費(fèi)者對中介公司以往的偏見，有利于促進(jìn)二手房交易。

由于買賣雙方對彼此缺乏了解和信任，所以一般不會進(jìn)行“自行劃轉(zhuǎn)”，尤其是對于貸款或者需要解抵押的二手房交易來說更是如此。因?yàn)閷?shí)行資金監(jiān)管會延長房主拿到全部房款的時(shí)間，所以房主不同意簽署《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，依舊按照舊的交易流程將房款打入中介公司的“非資金監(jiān)管專用賬戶”。但6月15日以后，預(yù)計(jì)有超過7成的二手房交易會進(jìn)行資金監(jiān)管，盡管交易周期會拉長一個(gè)月左右，但是考慮到自己幾十萬，上百萬的房款安全，買方還是會選擇資金監(jiān)管．而賣方此時(shí)更多的也有無奈了。

王秀娟：市場反應(yīng)平穩(wěn)

買方利益因此得到了最大的保障，因?yàn)楝F(xiàn)在的交易方式是把錢放在銀行，銀行承擔(dān)一個(gè)“保險(xiǎn)箱”的作用。

6月15號的政策實(shí)行，我覺得市場的反應(yīng)還是比較平穩(wěn)的。因?yàn)檎咴缭诮衲甑?月份就已經(jīng)進(jìn)行了宣傳，當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定“在2007年4月15日之前已簽訂存量房買賣合同的可按原規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但雙方當(dāng)事人應(yīng)在2007年6月15日前申請辦理，逾期未申辦的，按本暫行規(guī)定執(zhí)行。”據(jù)了解，在4月份政策宣傳的時(shí)候就已經(jīng)有人開始使用資金監(jiān)管的方式來進(jìn)行二手房交易，資金監(jiān)管已經(jīng)給市場操作預(yù)留了兩個(gè)月的緩沖時(shí)間，大部分人還是有心理準(zhǔn)備。

資金監(jiān)管難在哪里?

左暉：資金監(jiān)管流程有待完善

以全付款為例，資金監(jiān)管的基本流程為：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》后到銀行將房款存入“專用賬戶”，領(lǐng)取存款憑證。然后到保證機(jī)構(gòu)(包括經(jīng)紀(jì)公司下同)領(lǐng)取資金托管憑證并到房地局辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。等到買方取得新產(chǎn)權(quán)證，賣方取得辦結(jié)單之后，賣方再到保證機(jī)構(gòu)，領(lǐng)交易資金支取憑證，然后到銀行進(jìn)行交易資金劃轉(zhuǎn)。

從此流程可以看出，整個(gè)資金監(jiān)管過程需往來穿梭于銀行、保證機(jī)構(gòu)、房地局之間，手續(xù)煩瑣，另外需要交涉的不同性質(zhì)的部門和人員非常多，一個(gè)環(huán)節(jié)不當(dāng)就會影響整個(gè)流程。如果“三部門”之間有一個(gè)可供操作的封閉式互聯(lián)網(wǎng)平臺，一切都將變得極為簡單：買賣雙方簽訂《北京市存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》然后到銀行，將房款存入“專用賬戶”。銀行分別發(fā)指令給經(jīng)紀(jì)公司(通知買賣雙方可辦理產(chǎn)權(quán)過戶)和房地局(只需審核買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)登記的房產(chǎn)是否在指令庫內(nèi))。買賣雙方直接到房地局辦理過戶。過戶完畢，房地局發(fā)出指令給銀行，銀行直接將交易資金轉(zhuǎn)劃到賣方賬戶。

由此可見，如果有一個(gè)封閉式的互聯(lián)網(wǎng)平臺供“三部門”操作，不但流程簡單得多，整個(gè)過程的人員摩擦等問題也幾乎不存在，因此，互聯(lián)網(wǎng)平臺是整個(gè)資金監(jiān)管流程優(yōu)化的關(guān)鍵所在。當(dāng)然，資金監(jiān)管還在試行階段，一切都有待完善，并且隨著買賣雙方的逐漸認(rèn)可，操作將變得更加順暢。

周宗楚：買賣雙方觀念需調(diào)整

資金監(jiān)管的出臺，目的是根治中介公司挪用資金的弊端，保障買賣雙方的權(quán)益。而面對新的合同、新的簽約方式、新的房款結(jié)算方式，規(guī)范政策的直接受益對象――業(yè)主和購房者，也要重新適應(yīng)新的市場環(huán)境，他們需要一個(gè)學(xué)習(xí)和適應(yīng)的過程。

在實(shí)際操作過程中，也許買賣雙方考慮到手續(xù)辦理的時(shí)間比較長，而且手續(xù)煩瑣，會對資金監(jiān)管方式產(chǎn)生抵觸心理。其實(shí)，他們都對政策存在一些誤解，比如，部分賣方急于拿到交易資金，要求交納契稅或取得轉(zhuǎn)移登記受理單即劃轉(zhuǎn)交易資金，但實(shí)際上這對于買方是不公平的，轉(zhuǎn)移登記辦理過程中仍存在風(fēng)險(xiǎn)。因此資金監(jiān)管強(qiáng)調(diào)轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)后劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金即為保證交易資金安全，同時(shí)也要保證房屋權(quán)屬安全；再如，由于劃轉(zhuǎn)流程規(guī)定買方領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證、賣方領(lǐng)取辦結(jié)單，部分消費(fèi)者誤解為買賣雙方同時(shí)到場才能辦理雙方的領(lǐng)件手續(xù)。實(shí)際只要權(quán)屬部門通知買方可以領(lǐng)取房產(chǎn)證時(shí)，賣方即可領(lǐng)取辦結(jié)單，無須雙方同時(shí)到場，這就杜絕了因?yàn)橘I方延遲領(lǐng)證而耽誤賣方領(lǐng)取辦結(jié)單的情況發(fā)生，即賣方不再受制于買方的個(gè)人行為。

對于今后如何擴(kuò)大政策的執(zhí)行面，主要在于兩個(gè)方向的推進(jìn)：其一是積極進(jìn)行政策的推廣與宣傳，各個(gè)中介公司要積極宣傳，媒體也需要積極宣傳此政策的意義，以獲取市場上的更多認(rèn)可。另外是繼續(xù)對流程進(jìn)行優(yōu)化疏理，如進(jìn)一步與銀行系統(tǒng)溝通，解決存取款問題，加快交易信息處理計(jì)算機(jī)平臺的建設(shè)．逐步加快產(chǎn)權(quán)辦理的進(jìn)度等。

王秀娟：避免辦完完稅憑證后的風(fēng)險(xiǎn)

資金監(jiān)管實(shí)施前，賣方急于得到房款，要求做完完稅憑證就進(jìn)行資金劃轉(zhuǎn)，而買方一旦是貸款購房(當(dāng)前二手房市場貸款購房約占一半比重)，這時(shí)候貸款還沒有下放，就需要另行拆借或由保證機(jī)構(gòu)墊資，雖然很麻煩風(fēng)險(xiǎn)也很大，但基于賣方市場的強(qiáng)勢，也只好妥協(xié)。

預(yù)售資金監(jiān)管范文第3篇

關(guān)鍵詞：氣力垃圾輸送生態(tài)城

中圖分類號：S891+.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

1 工程背景概述

中新天津生態(tài)城南部片區(qū)生活垃圾收集運(yùn)輸系統(tǒng)是一種全封閉式自動垃圾收運(yùn)系統(tǒng)，避免了垃圾收運(yùn)過程中人與垃圾的直接接觸，改善了環(huán)衛(wèi)工人的工作環(huán)境，克服了傳統(tǒng)垃圾收集方式帶來的臭氣、蚊蠅、鼠害等二次污染，給人們的居住創(chuàng)造了更好的環(huán)境。其技術(shù)始創(chuàng)于1961年，至今，已有40多年的應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，在瑞典、韓國、美國、日本、德國、丹麥、新加坡、香港等30多個(gè)國家與地區(qū),安裝運(yùn)行達(dá)數(shù)百套。

中新天津生態(tài)城是中國與新加坡兩國政府共同建設(shè)的生態(tài)宜居示范新城，生態(tài)城南部片區(qū)生活垃圾收集運(yùn)輸系統(tǒng)作為主要的市政配套項(xiàng)目之一和試點(diǎn)工程具有非常積極的意義，建成后將成為世界范圍內(nèi)規(guī)模最大的生活垃圾收集運(yùn)輸系統(tǒng)。

2 生態(tài)城南部片區(qū)生活垃圾收集運(yùn)輸工程介紹

2.1 工藝控制流程

生態(tài)城南部片區(qū)收集系統(tǒng)的工作流程為：垃圾經(jīng)過由設(shè)置在街道、住宅小區(qū)和每個(gè)樓層等處垃圾分類投放口進(jìn)入儲存節(jié)，當(dāng)儲存節(jié)中的垃圾到達(dá)指定容積后，傳感器向中央控制室發(fā)送信號，中央控制室發(fā)出指示啟動抽風(fēng)機(jī)，在埋地輸送管道內(nèi)制造負(fù)氣壓，達(dá)到設(shè)定壓力后，投放口處進(jìn)氣閥開啟，完成排放所有儲存節(jié)內(nèi)的垃圾，閥門隨即關(guān)閉。整個(gè)收集過程中，同一時(shí)間內(nèi)只有一個(gè)排放閥打開，順序排放各個(gè)垃圾豎槽和室外投放口內(nèi)的垃圾。

垃圾在強(qiáng)大負(fù)壓氣流驅(qū)動下，以約70 公里/小時(shí)的速率被輸送到垃圾收集站，通過切換閥把干和濕垃圾送到各自的氣固分離器分離，然后進(jìn)入垃圾壓實(shí)機(jī)，進(jìn)行壓實(shí)后被推進(jìn)到密封的垃圾集裝箱內(nèi)，集裝箱載滿后，由卡車外運(yùn)處理。分離出的氣體經(jīng)過除塵除臭處理后達(dá)標(biāo)排放。

2.2 該工程中自控專業(yè)的實(shí)施特點(diǎn)

生活垃圾收集運(yùn)輸工程作為市政配套項(xiàng)目，其進(jìn)度與計(jì)劃與中新生態(tài)城開發(fā)建設(shè)進(jìn)度相一致，采取分期建設(shè)、分階段實(shí)施的方式，共包括五套子系統(tǒng)，各子系統(tǒng)設(shè)一座中央收集站，系統(tǒng)成樹狀結(jié)構(gòu)分布，分別由中央收集站、公共管網(wǎng)、物業(yè)管網(wǎng)、投放部分四部分組成。

以南部片區(qū)生活垃圾收集運(yùn)輸系統(tǒng)2#系統(tǒng)為例，整個(gè)系統(tǒng)包括工藝控制系統(tǒng)和壓縮空氣控制系統(tǒng)兩部分，通過設(shè)在2#中央收集站內(nèi)的中央控制室中的可編程邏輯控制器（PLC）及計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行整個(gè)2#系統(tǒng)的監(jiān)控。

在2#中央垃圾收集站內(nèi)的儀表及電氣電纜采取橋架、線槽以及穿電線導(dǎo)管架空敷設(shè)。Ф8壓縮氣管敷設(shè)在橋架上，Ф16壓縮氣管敷設(shè)在線槽內(nèi)。

與2#垃圾收集站對接的公共管網(wǎng)及物業(yè)管網(wǎng)的控制通信電纜及Ф16壓縮氣管都穿在Ф65或Ф90的PE導(dǎo)管埋地敷設(shè)。

2.3 工程實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題

南部片區(qū)生活垃圾收集運(yùn)輸工程中各子系統(tǒng)中的中央收集站建設(shè)時(shí)間不統(tǒng)一，其子系統(tǒng)下的物業(yè)網(wǎng)項(xiàng)目具有數(shù)量多、規(guī)模小、施工及投用進(jìn)度不統(tǒng)一等特點(diǎn)。

各物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線因其所處地塊的開發(fā)進(jìn)度的不同，不能立即與整個(gè)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)通，更不能及時(shí)投用，導(dǎo)致設(shè)備長時(shí)間閑置，部分已安裝自控設(shè)備和線纜出現(xiàn)質(zhì)量問題、被盜等問題，影響整個(gè)系統(tǒng)投用后的安全性和可靠。

出于中新生態(tài)城物業(yè)網(wǎng)氣力垃管線設(shè)計(jì)及施工的現(xiàn)實(shí)情況、以及物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線上設(shè)備線纜本身質(zhì)量和安全等方面情況考慮，按照物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線所處地塊的不同情況，制定不同的穿線、接線及自控設(shè)備安裝方案，明確該物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程穿線、接線及自控設(shè)備安裝時(shí)間點(diǎn)和安裝順序，對于整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)至關(guān)重要。

3 建議

3.1關(guān)于物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程穿線、接線及自控設(shè)備安裝的建議

3.1.1 中央收集站已建成的情況下

a） 地塊整體開發(fā)，并且垃圾物業(yè)氣力垃圾管線直接與公網(wǎng)聯(lián)通，建議此類物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后立即進(jìn)行。

例如：14a整個(gè)地塊，直接與公網(wǎng)聯(lián)通，該物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后可立即進(jìn)行。

b） 地塊分期開發(fā)，物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線不直接與公網(wǎng)聯(lián)通，不建議此類物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后立即進(jìn)行，可在該物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程與公網(wǎng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)通后進(jìn)行。

例如：45b地塊由北向南開發(fā)，不與公共網(wǎng)絡(luò)直接連通，所以不建議進(jìn)行穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作，可在整個(gè)地塊完成開發(fā)后進(jìn)行。

c） 地塊分期開發(fā)，但該垃圾物業(yè)氣力垃圾管線與公網(wǎng)直接連通，建議此類物業(yè)地塊的穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作在管線施工和投放口安裝完成后立即進(jìn)行。

例如：34c地塊已和公共管網(wǎng)對接，但該地塊尚未全部開發(fā)，所以通訊線纜末端傳至中繼器，中繼器后端至下一期，穿線、接線歸入后期施工單位工程內(nèi)。

3.2中央收集站未建成的情況下:

不建議進(jìn)行穿線、接線及自控設(shè)備安裝等工作，在中央收集站建成且與公網(wǎng)連通后參照以上中央收集站建成的情況進(jìn)行。

3.3關(guān)于物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程通信線纜與空氣管敷設(shè)的建議

3.3.1 物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線施工時(shí)，應(yīng)在PE管中預(yù)留牽引線，方便穿線。

3.3.2 穿線前應(yīng)為PE導(dǎo)管進(jìn)行清潔處理。

3.3.3 通訊線纜與空氣管敷設(shè)后應(yīng)對PE套管進(jìn)行封堵處理。

3.3.4 在設(shè)計(jì)和施工接線階段，應(yīng)盡量減少斷點(diǎn)數(shù)量，通訊線纜的斷點(diǎn)要求僅出現(xiàn)在控制箱、中繼器等位置。

3.3.5 外力破壞或冬季空氣管凍裂等情況導(dǎo)致水進(jìn)入PE導(dǎo)管，建議采取鋪設(shè)警示帶等措施.

3.3.6 進(jìn)行管線施工前，必須進(jìn)行技術(shù)交底，按圖施工，遇到問題，必須與現(xiàn)場技術(shù)指導(dǎo)工程師現(xiàn)場協(xié)商解決。

3.3.7 對于從投從放口或井室的進(jìn)出的線纜，應(yīng)做明顯進(jìn)線和出線標(biāo)識。

3.4 關(guān)于物業(yè)網(wǎng)氣力垃圾管線工程室外投放口控制箱安裝的建議

3.4.1 控制箱建議在穿線工作完畢后進(jìn)行安裝。

3.4.2 控制箱安裝完畢后，應(yīng)對室外投放口控制箱和接線箱安裝所處箱體蓋板進(jìn)行密封處理，波紋軟管穿線孔也應(yīng)進(jìn)行密封處理。

3.4.3 進(jìn)入投放口、進(jìn)氣口的LW線纜或KVV控制線穿出穿線孔長度應(yīng)預(yù)留足夠長度（至少1米），以滿足該線纜接投放口或進(jìn)氣口控制箱等設(shè)備預(yù)留要求；

3.4.4 進(jìn)入投放口、進(jìn)氣口的氣路管線出穿線孔長度應(yīng)預(yù)留足夠長度（至少1米），以滿足該氣路連接投放口或進(jìn)氣口控制箱等設(shè)備時(shí)的長度要求；

預(yù)售資金監(jiān)管范文第4篇

為支持我國陸上特定地區(qū)石油（天然氣）的勘探開發(fā)，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將“十三五”期間在我國陸上特定地區(qū)開采石油（天然氣）進(jìn)口物資稅收政策通知如下：

一、本通知所指陸上特定地區(qū)為：我國領(lǐng)土內(nèi)的沙漠、戈壁荒漠（詳見附件1）和中外合作開采（指勘探和開發(fā)，下同）經(jīng)國家批準(zhǔn)的陸上石油（天然氣）中標(biāo)區(qū)塊（對外談判的合作區(qū)塊視同中標(biāo)區(qū)塊）。

二、自2016年1月1日至2020年12月31日，在我國領(lǐng)土內(nèi)的沙漠、戈壁荒漠（詳見附件1）進(jìn)行石油（天然氣）開采作業(yè)的自營項(xiàng)目，進(jìn)口國內(nèi)不能生產(chǎn)或性能不能滿足要求，并直接用于開采作業(yè)的設(shè)備、儀器、零附件、專用工具（詳見附件2管理規(guī)定的附1《開采陸上特定地區(qū)石油（天然氣）免稅進(jìn)口物資清單》，以下簡稱《免稅物資清單》），在規(guī)定的免稅進(jìn)口額度內(nèi)，免征進(jìn)口關(guān)稅；在經(jīng)國家批準(zhǔn)的陸上石油（天然氣）中標(biāo)區(qū)塊內(nèi)進(jìn)行石油（天然氣）開采作業(yè)的中外合作項(xiàng)目，進(jìn)口國內(nèi)不能生產(chǎn)或性能不能滿足要求，并直接用于開采作業(yè)的《免稅物資清單》所列范圍內(nèi)的物資，在規(guī)定的免稅進(jìn)口額度內(nèi)，免征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅。

三、符合本通知規(guī)定的開采項(xiàng)目項(xiàng)下免稅進(jìn)口的物資實(shí)行《免稅物資清單》與年度免稅進(jìn)口額度相結(jié)合的管理方式（管理規(guī)定見附件2）。

四、符合本通知規(guī)定的開采項(xiàng)目項(xiàng)下暫時(shí)進(jìn)口《免稅物資清單》所列的物資，準(zhǔn)予免稅。進(jìn)口時(shí)海關(guān)按暫時(shí)進(jìn)口貨物辦理手續(xù)。超出海關(guān)規(guī)定的暫時(shí)進(jìn)口時(shí)限仍需繼續(xù)使用的，經(jīng)海關(guān)審核確認(rèn)可予延期。在暫時(shí)進(jìn)口（包括延期）期限內(nèi)準(zhǔn)予按本通知第二條規(guī)定免稅。暫時(shí)進(jìn)口物資不納入免稅進(jìn)口額度管理。

五、符合本通知規(guī)定的沙漠、戈壁荒漠自營項(xiàng)目項(xiàng)下租賃進(jìn)口《免稅物資清單》所列的物資準(zhǔn)予免征進(jìn)口關(guān)稅，符合本通知規(guī)定的中外合作項(xiàng)目項(xiàng)下租賃進(jìn)口《免稅物資清單》所列的物資準(zhǔn)予免征進(jìn)口關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅，上述進(jìn)口物資均納入免稅進(jìn)口額度統(tǒng)一管理。租賃進(jìn)口《免稅物資清單》以外的物資應(yīng)按有關(guān)規(guī)定照章征稅。

附件：

1.享受特定地區(qū)政策的地域范圍

2.關(guān)于在我國陸上特定地區(qū)開采石油（天然氣）進(jìn)口物資稅收政策的管理規(guī)定

預(yù)售資金監(jiān)管范文第5篇

一、進(jìn)一步完善和加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管

2010年4月13日，住建部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）明確要求：各地要加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度。尚未建立監(jiān)管制度的地方，要加快制定本地區(qū)商品住房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)；預(yù)售資金可按建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法（試行）》于同年9月30日印發(fā)，同年11月1日，成都市正式實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管。2015年10月9日，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局印發(fā)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，完成對原辦法的修訂。

成都市實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管6年有余，但成都市在建商品房項(xiàng)目爛尾情況仍未得到完全杜絕，由商品房預(yù)售項(xiàng)目爛尾引發(fā)的也時(shí)有發(fā)生。在梳理成都市部分預(yù)售項(xiàng)目爛尾的成因時(shí)發(fā)現(xiàn)，部分爛尾項(xiàng)目開發(fā)商存在挪用預(yù)售資金的情況。因此，進(jìn)一步完善和加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管尤為必要。

1.加大監(jiān)督檢查及懲處力度

監(jiān)督檢查是懸掛在開發(fā)企業(yè)頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍，讓開發(fā)企業(yè)緊繃守法遵規(guī)之弦。除常態(tài)例行檢查之外，加強(qiáng)飛行檢查，即在被檢查單位不知曉的情況下進(jìn)行的啟動慎重、行動快的檢查，以此及時(shí)掌握真實(shí)情況，讓監(jiān)管部門做到心中有數(shù)。此外，還可采取重點(diǎn)檢查手段。在當(dāng)今信息傳播手段日益簡便快捷、制度日益完善的情況下，及時(shí)根據(jù)輿情及情況，重點(diǎn)檢查輿情反應(yīng)大、突出的項(xiàng)目。

2.采取有效措施對違法行為予以嚴(yán)厲打擊

根據(jù)《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定繳存、使用預(yù)售款以及利用其他賬戶替代預(yù)售款專用賬戶的，由市、縣房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重或逾期仍不改正的，按照《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定對違法行為予以行政處罰。監(jiān)管銀行未履行監(jiān)管協(xié)議約定職責(zé)，除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外，由主管部門予以公示不得再在本市從事商品房預(yù)售款監(jiān)管事宜，并將有關(guān)情況抄送銀行業(yè)主管部門。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》，開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期糾正，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。在當(dāng)前高企的房價(jià)面前，法定的罰金金額對開發(fā)企業(yè)而言幾乎可忽略不計(jì)，換言之，罰款對于開發(fā)企業(yè)違法行為基本上毫無震懾力。監(jiān)管部門除責(zé)令開發(fā)企業(yè)限期改正等告誡類措施外，可采取暫停網(wǎng)簽、暫停受理新預(yù)售許可申請等行政管理措施。

《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》僅由房產(chǎn)管理部門單獨(dú)制定，銀行業(yè)管理部門未參與聯(lián)合發(fā)文，該辦法對監(jiān)管銀行的違規(guī)行為懲處規(guī)定不夠強(qiáng)硬，威懾力不足。在實(shí)際操作中，房管部門將銀行存在的預(yù)售款監(jiān)管違規(guī)行為書面函送銀行業(yè)主管部門后，違規(guī)銀行受到的懲處力度很小甚至零懲處。因此，在對監(jiān)管銀行進(jìn)行督促、指導(dǎo)，促使銀行全面履行監(jiān)管職責(zé)的同時(shí)，房管部門可建立黑名單制度，采取暫停或終止受理存在嚴(yán)重違反《成都市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》規(guī)定行為的商業(yè)銀行與任何開發(fā)企業(yè)簽訂的包含《預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議》在內(nèi)的預(yù)售方案審查申請。

3.要加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，進(jìn)一步優(yōu)化監(jiān)管手段

進(jìn)一步優(yōu)化和完善房管金融信息服務(wù)交互平臺并建立預(yù)售款監(jiān)管信息系統(tǒng)，將取得商品房預(yù)售許可證的商品房實(shí)時(shí)交易備案情況與銀行監(jiān)管賬戶的實(shí)時(shí)入賬情況進(jìn)行匹配計(jì)算，監(jiān)察入賬情況；將資金使用計(jì)劃、工程進(jìn)度計(jì)劃納入信息系統(tǒng)以規(guī)范預(yù)售款撥付，并通過信息系統(tǒng)自動監(jiān)察各個(gè)預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售款收支，同時(shí)通過設(shè)定資金足額量、資金撥付額與資金使用計(jì)劃及工程進(jìn)度匹配度等風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)建立預(yù)警機(jī)制，對超過風(fēng)險(xiǎn)控制線的預(yù)售款暫停撥付并啟動現(xiàn)場督察程序。通過技術(shù)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)預(yù)售款監(jiān)管從入賬到撥付全流程、動態(tài)化、規(guī)范化的全面監(jiān)控。此外，可通過預(yù)售款監(jiān)管信息系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)對全部預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售款監(jiān)管進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，通過監(jiān)管大數(shù)據(jù)對參與預(yù)售款監(jiān)管的各商業(yè)銀行監(jiān)管能力及服務(wù)水平進(jìn)行考核，為建立監(jiān)管銀行優(yōu)勝劣汰的淘汰機(jī)制提供基礎(chǔ)條件。

4.加強(qiáng)合同備案審查，防止虛假交易、確保預(yù)售款納入監(jiān)管

《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。長期以來，成都市對預(yù)售商品房合同備案的審查主要是采取開發(fā)商自主備案、房管部門嚴(yán)管備案變更及注銷的模式，事前及事中監(jiān)管較松，事后監(jiān)管較嚴(yán)。在這種模式下，開發(fā)企業(yè)通過備案系統(tǒng)進(jìn)行虛假備案以達(dá)到變相融資（通過備案到債權(quán)人或擔(dān)保人名下作為融資擔(dān)保）、惡意逃避查封（由于只能查封在房管系統(tǒng)中開發(fā)企業(yè)名下未售房源，開發(fā)企業(yè)可自行將房源備案至相關(guān)主體名下造成房源全部售完的假象導(dǎo)致無房可封）、捂盤惜售（操作手法類似惡意逃避查封）等虛假交易的目的，由于這些虛假交易并未存在真實(shí)購房款，對這些虛假交易房源的預(yù)售款監(jiān)管也無從談起。此外，部分開發(fā)商在購房人支付首付款或全部購房款時(shí)，通過非監(jiān)管銀行POS機(jī)等渠道將這些資金打入其他賬戶，繞開預(yù)售資金監(jiān)管，為開發(fā)企業(yè)挪用現(xiàn)售資金提供了便利。

因此，為避免上述不良行為的發(fā)生并確保預(yù)售款監(jiān)管實(shí)現(xiàn)全面覆蓋，加強(qiáng)合同備案審查尤為必要。在購房資格審查通過后（如有該項(xiàng)審查），開發(fā)企業(yè)可通過房管系統(tǒng)的開發(fā)企業(yè)用戶端進(jìn)行預(yù)售商品房合同擬定，但在完成備案前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將購房人的付款憑證及資金進(jìn)入預(yù)售款監(jiān)管賬戶的證明資料提交房管部門進(jìn)行購房真實(shí)性及預(yù)售款入~審查，待審查通過后，房管工作人員通過房管系統(tǒng)房管用戶端解除備案限制，開發(fā)企業(yè)方可完成合同備案。

二、進(jìn)一步完善預(yù)售商品房質(zhì)量保證機(jī)制

在建工程爛尾往往是開發(fā)商實(shí)力較弱、資金鏈斷裂造成，相較而言小型開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生爛尾或存在商品房質(zhì)量問題的風(fēng)險(xiǎn)要比大型開發(fā)企業(yè)要高。住建部出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）明確要求：暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品住房預(yù)售許可時(shí)提交的預(yù)售方案，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體，由質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體必須具備獨(dú)立的法人資格和相應(yīng)的賠償能力。由于該通知未明確規(guī)定質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體賠償能力的審查標(biāo)準(zhǔn)，各地在實(shí)際執(zhí)行預(yù)售商品房質(zhì)量保證機(jī)制時(shí)僅對質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體提供擔(dān)保函做形式審查，對于該主體是否具有賠償能力無法做出判斷，造成了該機(jī)制的實(shí)施基本上流于形式。因此，作為承擔(dān)實(shí)際監(jiān)管職責(zé)的房管部門可結(jié)合地方實(shí)際進(jìn)一步完善預(yù)售商品房質(zhì)量保證機(jī)制。房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體應(yīng)當(dāng)具有較為雄厚資金實(shí)力及管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，可從工商注冊實(shí)繳資本金、近段時(shí)期（如近3年）賬戶資產(chǎn)情況、成立時(shí)間（如不低于5年）、主營范圍等維度考量。同時(shí)對房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)具有較大風(fēng)險(xiǎn)的主體類型進(jìn)行排除，例如：暫定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能作為其他房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。

三、進(jìn)一步完善信息公開機(jī)制

房地產(chǎn)市場存在明顯信息不對稱，開發(fā)企業(yè)具有項(xiàng)目信息主導(dǎo)優(yōu)勢，往往會對相關(guān)不利信息予以屏蔽或隱瞞，購房人獲得預(yù)售項(xiàng)目相關(guān)信息的來源及渠道較為缺乏。由于信息不對稱，購房人在信息不充分的情況下作出的購房決策可能存在盲目性。因此，在不涉及商業(yè)機(jī)密的前提下，盡可能展現(xiàn)作為交易商品的房屋相關(guān)信息，需要進(jìn)一步完善信息公開機(jī)制。

1.信息渠道分散

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈條長，涉及的政府部門及公眾部門多，各部門獨(dú)自自身掌握的信息，導(dǎo)致房產(chǎn)相關(guān)信息渠道分散，購房人全面收集相關(guān)信息費(fèi)時(shí)費(fèi)力。例如：工商主管部門掌握開發(fā)企業(yè)經(jīng)營信息、建設(shè)主管部門掌握開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)信息、房管部門掌握開發(fā)項(xiàng)目銷售信息、銀行主管部門掌握開發(fā)企業(yè)及其實(shí)際控制人的信用信息等，購房人若要全面調(diào)查了解到所有相關(guān)信息，需要到各個(gè)政府主管部門查詢、核實(shí)，費(fèi)時(shí)費(fèi)力的同時(shí)還不一定能得到全面信息。

2.信息不及時(shí)、不全面

一些主管部門存在對監(jiān)管中掌握的信息不及時(shí)、不全面的情況。一些信息僅在工作總結(jié)中草草帶過，對于購房人而言，獲得的信息越及時(shí)、越全面，越有助于其做購房決策。

3.信息聚合程度低

相關(guān)信息渠道分散及信息不及時(shí)、不全面導(dǎo)致了信息聚合程度低，極大增加了購房人整理、利用這些信息的難度。

為了進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場信息透明度，應(yīng)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，進(jìn)一步完善信息公開機(jī)制。

一是要加強(qiáng)信息公開協(xié)作。確立信息牽頭部門，由牽頭部門組織房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈條中涉及的各個(gè)部門信息溝通與協(xié)作，將工商、稅務(wù)、房管、國土、建設(shè)、規(guī)劃、信用管理、司法等信息統(tǒng)一納入信息公開協(xié)作范圍，及時(shí)、統(tǒng)一信息以提高購房人收集信息效率，為市場交易公平、透明化提供基礎(chǔ)條件。