舊房改造工程施工方案

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舊房改造工程施工方案范文第1篇

關(guān)鍵詞：BT模式；自主建設(shè)；舊城改造；三方共贏

The BT Model Using In the Transformation of the Old City of the Housing Placement Project

Abstract: BT model is a construction method, which means the owner gave the primary project contracting enterprise carter balance to construct a project that should raise the construction funds in this period. Upon completion of the project, the primary project contracting enterprise will receive money to the owner and transfer the project. This paper will analyze the advantage of the project to use the BT model by a example in the transformation of the old city of the housing placement project.

Keyword: BT model; Independent construction; Transformation of the old city; Tripartite wins

1、BT模式簡介

BT模式是國際上項(xiàng)目建設(shè)的通常模式之一，而且有不斷發(fā)展、擴(kuò)大的趨勢，其重要的原因就是因?yàn)樗鼘τ跇I(yè)主、工程總承包企業(yè)、銀行是一個“三贏”的方案。項(xiàng)目建設(shè)是否采用BT模式的主動權(quán)在于業(yè)主，BT模式對業(yè)主而言是“借雞下蛋”的經(jīng)營方式。在BT模式下，業(yè)主在項(xiàng)目建成之前不需任何投資，建設(shè)期的資金由工程總承包企業(yè)安排，業(yè)主不承擔(dān)建設(shè)期的風(fēng)險，建設(shè)風(fēng)險由工程總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。銀行通過參與BT項(xiàng)目，有業(yè)主和工程總承包企業(yè)雙方的保證，為資金找到一個長期而安全的出路。工程總承包企業(yè)憑借自己的設(shè)計(jì)力量、施工力量、管理能力和融資能力積極參與，推動BT項(xiàng)目的開展。

2、BT模式與自主建設(shè)的比較

2.1 從投資角度來分析

2.1.1建設(shè)單位自主建設(shè)需要的總投資

以某區(qū)舊城改造江北片02-07區(qū)塊安置房工程為例

工程費(fèi)用

工程費(fèi)用的估算價詳見如下:

主體工程造價(包括公建建筑和住宅建筑)為37149萬元; 總圖配套工程(包括道路及公共綠地、供配電、給排水、燃?xì)? 為2797.83萬元,總價為39946.83萬元。

（注：多層建筑單位造價已綜合地基處理、土建、初步裝飾、水電、消防安裝，高層建筑單位造價已綜合地下室、樁基、土建、初步裝飾、水電、消防、電梯安裝）

工程建設(shè)其他費(fèi)用

其他費(fèi)用的估算詳見下表:

工程建設(shè)其他費(fèi)用表

序號 費(fèi)用項(xiàng)目 費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn) 取費(fèi)基數(shù) 依據(jù) 費(fèi)用

1 建設(shè)管理費(fèi)

1.1 建設(shè)單位管理費(fèi) 0.85% 39946.83 財(cái)建[2002]394號 339.55

1.2 建設(shè)單位其他費(fèi) 0.70% 39946.83 浙價服[2003]112號 279.63

1.3 工程監(jiān)理費(fèi) 0.90% 39946.83 價費(fèi)[1992]479號 359.52

1.4 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 0.9元/平方 185210.2 浙價費(fèi)[2003]102號 16.67

2 房屋拆除費(fèi) 8元/平方 122615 98.09

3 可行性研究費(fèi) 按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔收費(fèi) 浙價格[1999]411號 4

4 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 26.5元/平方 185210.2 計(jì)價格[2002]10號 490.81

5 環(huán)境影響評價費(fèi) 按建設(shè)項(xiàng)目估算投資額分檔收費(fèi) 計(jì)價格[2002]125號 9.8

6 勞動安全衛(wèi)生評價費(fèi) 0.03% 39946.83 國家勞動部[1998]第16號令 11.98

7 場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費(fèi) 0.70% 39946.83 近年來工程項(xiàng)目實(shí)際投入測算 279.63

8 白蟻防治費(fèi) 1.5元/平方 185210.2 浙價房聯(lián)(93)43號 27.78

9 工程保險費(fèi)(建筑工程一切險和第三者責(zé)任險) 0.25% 39946.83 相關(guān)保險條款 99.87

10 市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 60元/平方 140312.2 浙價房(1997)209號 841.87

11 新型墻體材料專項(xiàng)基金 8元/平方 185210.2 ［2004］浙江人民政府第171號令 148.17

12 散裝水泥專項(xiàng)資金 1.5元/噸 31485.734 浙財(cái)綜字［2002］139號 4.72

13 臨時安置補(bǔ)助費(fèi) 3042.44

14 搬家補(bǔ)助費(fèi) 50.71

合計(jì)(萬元) 5957.07

注1：臨時安置補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)某區(qū)人民政府文件｛《某區(qū)城區(qū)江北片（一期）房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》中的第十八條，按每月5元/平方（24個月內(nèi)），超過24個月每月10元/平方，過渡期由建設(shè)期可知為3年（36個月）

24個月×5元/平方×126768.22平方米+12個月×10元/平方×126768.22平方米=3042.44萬元

注2：搬家補(bǔ)助費(fèi)：根據(jù)某區(qū)人民政府文件｛《某區(qū)城區(qū)江北片（一期）房屋拆遷補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》中的第十九條，按建筑面積4元/平方計(jì)

4元/平方×126768.22平方米=50.71萬元

預(yù)備費(fèi)用

本項(xiàng)目的預(yù)備費(fèi)用只計(jì)基本預(yù)備費(fèi)，不計(jì)漲價預(yù)備費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)取工程費(fèi)用和工程建設(shè)其他費(fèi)用的5%計(jì)；

（39946.83萬元＋5957.07萬元）×5%=2295.19萬元

建設(shè)期利息

本項(xiàng)目資金65%來自于貸款，總計(jì)31288萬元，第一年貸入20%，第二年貸入40%，第三年貸入40%。

第一年利息：31288×20%×7.56%×0.5=236.54萬元

第二年利息：（31288×20%+221.77+31288×40%×0.5）×7.56%=964.05萬元

第三年利息：（31288×60%+221.77+903.86+31288×40%×0.5）×7.56%＝1983.09萬元

則建設(shè)期利息為：236.54＋964.05＋1983.09＝3183.68萬元

經(jīng)過計(jì)算，本項(xiàng)目總投資為51382.77萬元。

2.1.2項(xiàng)目實(shí)施BT模式需要的總投資

項(xiàng)目實(shí)施BT模式，建設(shè)單位管理費(fèi)及建設(shè)單位其他費(fèi)變成總承包單位服務(wù)費(fèi)，費(fèi)率取1.5%。項(xiàng)目移交后，建設(shè)單位再給總承包單位一定的融資費(fèi)用（相當(dāng)于建設(shè)單位的建設(shè)期利息）。

建設(shè)單位給總承包單位的融資費(fèi)用（按工程造價的8%計(jì)）。

39946.83萬元×8%=3198.75萬元

經(jīng)過計(jì)算，本項(xiàng)目總投資為51376.87萬元。

2.1.3方案比選

從投資角度來講，建設(shè)單位自主建設(shè)需要投資51382.77萬元。采用BT模式需要投資51376.87萬元，比自主建設(shè)少投入5.9萬元，優(yōu)于自主建設(shè)。

2.2 從其他角度來分析

2.2.1可降低管理成本和建設(shè)期風(fēng)險

在BT模式下，項(xiàng)目的建設(shè)由工程總承包企業(yè)承擔(dān)，某區(qū)舊城改造指揮部不需要設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)來實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)中的管理，建設(shè)期內(nèi)不投入資金，某區(qū)舊城改造指揮部只需要監(jiān)督工程總承包企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)移交項(xiàng)目即可，節(jié)省了大量人力、物力。同時，某區(qū)舊城改造指揮部只有在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后才開始進(jìn)行資金支付，這樣大大減小了建設(shè)期的風(fēng)險。

2.2.2可降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期

由于工作量的擴(kuò)大，工程總承包企業(yè)可以給出最優(yōu)惠的總體價格。總承包價格由工程設(shè)計(jì)、施工造價、各項(xiàng)管理開支費(fèi)用、合理的利潤、風(fēng)險費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、國家規(guī)定的稅收等部分組成，必須是一個雙方認(rèn)可的合理的價格，以達(dá)到項(xiàng)目總體成本的控制。在BT模式下，工程項(xiàng)目所涉及的管線改移、設(shè)計(jì)、施工及對外協(xié)調(diào)等工作全部由施工總承包企業(yè)負(fù)責(zé)，減少了設(shè)計(jì)招標(biāo)等中間環(huán)節(jié)。在業(yè)主合同工期的壓力下，施工總承包企業(yè)對外協(xié)調(diào)力度加大，避免了通常模式下業(yè)主設(shè)計(jì)單位、施工單位相互扯皮現(xiàn)象的發(fā)生，大大縮短了工期。

2.2.3有利于業(yè)主控制項(xiàng)目的總體價格

BT模式一般采用固定價格合同，通過鎖定工程造價和工期，可有效地降低工程造價、轉(zhuǎn)移業(yè)主的投資建設(shè)風(fēng)險。工程總承包企業(yè)將統(tǒng)籌安排項(xiàng)目建設(shè)期的資金，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資，在建設(shè)期不需要動用業(yè)主的財(cái)務(wù)資源，并減少因其融資而增加的財(cái)務(wù)工作,業(yè)主在項(xiàng)目建成轉(zhuǎn)讓時才需要付款，有利于降低其負(fù)債水平。因而，BT模式為業(yè)主在財(cái)務(wù)狀況不變的情況下早上項(xiàng)目、多上項(xiàng)目創(chuàng)造了條件。按照慣例，項(xiàng)目報價中財(cái)務(wù)費(fèi)用依市場利率的水平單獨(dú)計(jì)算，與業(yè)主自行貸款的費(fèi)用相差不大，不會因此增加項(xiàng)目的造價。同時，該費(fèi)用是固定報價、包干使用的，因資金安排不合理而造成財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加由工程總承包企業(yè)承擔(dān)。

3、結(jié)論

通過上述分析可知，項(xiàng)目實(shí)施BT模式對于業(yè)主、工程總承包企業(yè)、銀行是一個“三方共贏”的方案。但是在國內(nèi)建設(shè)領(lǐng)域，BT方式作為一種新型的融資建設(shè)方式，誕生的時間短、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)少，在實(shí)際操作過程中，政府有關(guān)部門需在立法、審批等環(huán)節(jié)進(jìn)一步子以規(guī)范，以促進(jìn)BT方式在我國的建設(shè)領(lǐng)域得到泛應(yīng)用和健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 王世杰，劉文豐.BOT投資方式的融資特點(diǎn)與風(fēng)險管理[J]．中南公路工程，1996,21(2).

[2] 劉春明. BOT公路項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險初探[J]．遼寧交通利技， 1998(4).

舊房改造工程施工方案范文第2篇

關(guān)鍵詞： 項(xiàng)目管理 工程實(shí)踐

×#地塊舊區(qū)改造工程的第一期開發(fā)總建筑面積×m×，由×幢×層高層和×幢×-×層小高層及地下一層組成，總投資×.×億人民幣，總工期2年。該地塊處于西側(cè)常德路、北側(cè)安源路、東側(cè)西康路、南側(cè)海防路。均為靜安區(qū)鬧市主干道，附近人口密度大，舊房危房連片，交通繁忙，地下管線密集，地塊內(nèi)東北西側(cè)距擬建×號房不到×m的距離還暫時保留著二十年代修建的正常生產(chǎn)的機(jī)床廠，有待二期工程再動，因而給本工程在設(shè)計(jì)、施工、管理諸方面帶來很大的困難。

工程質(zhì)量為根本，勘察設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，結(jié)構(gòu)安全為保證

業(yè)主、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、施工單位的首要宗旨是將符合設(shè)計(jì)要求，滿足市場需求的產(chǎn)品交居住使用者，因而業(yè)主在選擇勘察設(shè)計(jì)單位時，確定了在勘察設(shè)計(jì)市場上具有一流水平、一流質(zhì)量、一流服務(wù)的勘察設(shè)計(jì)單位，從而保證了本工程勘察設(shè)計(jì)的工程質(zhì)量，在選擇樁基施工單位時，業(yè)主選擇了本場地基勘察單位下屬的地基基礎(chǔ)專業(yè)施工隊(duì)伍，同時將基坑圍護(hù)也委托進(jìn)行設(shè)計(jì)，其優(yōu)點(diǎn)是勘察單位掌握本場地的地質(zhì)情況，在圍護(hù)設(shè)計(jì)時，根據(jù)場區(qū)的地層分布，能有針對性地對基坑圍護(hù)× 本進(jìn)行，即安全經(jīng)濟(jì)的設(shè)計(jì)，同時圍護(hù)設(shè)計(jì)與施工為同一單位，在設(shè)計(jì)中遇到困難時可由施工單位當(dāng)場解決，在施工中遇到困難時可以通過設(shè)計(jì)馬上處理，使設(shè)計(jì)與施工有機(jī)地結(jié)合在一起，從而保證了圍護(hù)體系的質(zhì)量和安全。

例如：×#、×#房緊靠海防路，距人行道和地下管線僅×至×m，原設(shè)計(jì)采用鋼板樁加注漿，但帶來的問題是壓密注漿壓力大，可能引起土體膨脹而引起地下管線上抬，壓力小又會引起漿液不足，起不到抗?jié)B要求，在與圍護(hù)設(shè)計(jì)單位的多次商討計(jì)算后，確定采用深層攪拌樁的圍護(hù)方案，在施工前挖攪拌樁的基槽，同時要求施工單位慢速成樁，而且要求監(jiān)測單位加強(qiáng)對管線的位移監(jiān)測，在此優(yōu)化下，確保了圍護(hù)體系和周邊環(huán)境的質(zhì)量和安全，同時又節(jié)約了造價。

又如：×號房北側(cè)距機(jī)床廠廠房僅不足×m，南側(cè)與地下車庫相鄰，上有擬建一層地下車庫，其圍護(hù)方案也采用重力壩式的深層攪拌，但有部分邊角樁的位置處于圍護(hù)體系的深層攪拌樁上，通過勘察設(shè)計(jì)單位和樁基施工單位的共同努力下，在樁基施工上采取一定的手段，加固鉆進(jìn)機(jī)具，保證了成孔、成樁的質(zhì)量。

在上部結(jié)構(gòu)施工中，業(yè)主項(xiàng)目體的整體思路是，大宗材料必須是優(yōu)質(zhì)品，結(jié)構(gòu)施工快中求穩(wěn)，以質(zhì)量為抓手，以安全為第一，從而保證了建筑物結(jié)構(gòu)的安全，使×#、×#房被評到上海市白玉蘭獎。

在確保安全的前提下，控制工程進(jìn)度

工程進(jìn)度也是開發(fā)商所控制的關(guān)鍵之一，是機(jī)遇、是效益，是搶占市場的先機(jī)，也是勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理諸企業(yè)抓效益的共同點(diǎn)。項(xiàng)目體控制的原則是：在滿足安全 、質(zhì)量的基礎(chǔ)上抓進(jìn)度。由于工期緊，因此要求樁基施工單位在施工前期，首先要合理、科學(xué)安排施工程序和先后搭接，本工程地下車庫在一期小區(qū)內(nèi)的中央，因而要求在進(jìn)行×#、×#房鉆孔灌注樁施工的同時，將地下車庫的抗拔樁同時施工，而當(dāng)時的施工便道和車輛進(jìn)出口 還存在一定的問題，又由本小區(qū)是在舊房改造的基礎(chǔ)上開發(fā)的，有工廠又有民房等各種老基礎(chǔ)，因而地下障礙物分布廣，且深度深淺不一。給樁基施工帶來一定難度，在上述情況下，項(xiàng)目體與施工單位協(xié)調(diào)，不盲目抓施工進(jìn)度，，而且多次協(xié)調(diào)施工組織設(shè)計(jì)，不斷優(yōu)化施工方案，做好前期的準(zhǔn)備工作后再開工，從而保證了施工正常秩序。

對×#房所處的特殊位置，放在其它房號結(jié)構(gòu)封頂，地下車庫頂板澆注后再進(jìn)行處理，在開挖前針對×#房北側(cè)距基礎(chǔ)開挖僅不到×m距離的正在正常生產(chǎn)的機(jī)床廠舊房的安全問題，項(xiàng)目體召集有關(guān)專家和設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位召開專題論證會，舊廠房為二十年代的危房，基礎(chǔ)埋深僅×.×m，天然條型基礎(chǔ)加柱子，在柱子上有×噸行車，車間內(nèi)有價值幾百萬美金的精密機(jī)床，而沉降變形要求在×mm以內(nèi)，稍有疏忽將帶來最大損失，為確保安全，項(xiàng)目體抓施工方案，展開設(shè)計(jì)、施工方案優(yōu)化，通過十多次的論證會，確定了基礎(chǔ)內(nèi)再增加大道水平支撐，兩道角撐，在深層攪拌樁內(nèi)再加鉆孔灌注樁，在灌注樁部位再加斜撐的方案，經(jīng)開挖過程中的監(jiān)測數(shù)據(jù)反映，基坑水平位移量僅×mm，廠房未產(chǎn)生裂縫，，既保證了工廠的安全生產(chǎn)，又保證了×#房的正常施工。

成本控制產(chǎn)生效益

作為開發(fā)商，在工程施工過程中要科學(xué)合理地控制成本，在本工程實(shí)施過程中通過設(shè)計(jì)方案的不斷優(yōu)化，取得了一定的效益，在鄰近海防路一側(cè)的×#、×#房的基坑圍護(hù)原方案中，采用×m長度的拉伸鋼板樁，外側(cè)用深層攪拌樁止水，僅拉伸鋼板樁的造價需×萬元，項(xiàng)目體認(rèn)為圍護(hù)系統(tǒng)作臨時性措施，是否可以通過設(shè)計(jì)方案優(yōu)化節(jié)約工程造價，但要確保安全。經(jīng)與設(shè)計(jì)單位溝通，優(yōu)化確定兩幢房多用×根直徑×mm、×m長的鉆孔灌注樁在深層攪拌樁內(nèi)側(cè)補(bǔ)強(qiáng)，確保了基坑的安全，又節(jié)約工程造價×萬元。

以如原各號房門廳地基處理采用靜壓樁，工程造價為×萬元，通過方案對比，采用壓密注漿處理，設(shè)計(jì)地基承載力為×噸，經(jīng)測試壓密注漿復(fù)合地基極限承載力為×噸，滿足和超過了設(shè)計(jì)要求，工程造價僅為×萬元，節(jié)約投資助×%。

合同管理是靈魂