商業綜合體市場研究

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商業綜合體市場研究范文第1篇

關鍵詞：二線城市；空置率；城市發展

我們知道在近些年的發展中，很多二線城市的購物中心以及百貨商場都以及倒閉或者面臨著倒閉的危機，這和二線城市商場空置率有著諸多聯系，并影響了城市的發展。據可靠數字表示，我們國家二線城市的商場空置率高達25%，集中體現在重慶、沈陽、青島與廈門等幾個城市中，這些地區由于部分項目招商未達到市場預期才造成空置率過高。對我們城市的發展起到了阻礙作用。所以我們更加要研究兩者之間的關系并改變現狀。

一、二線城市商場空置率高的原因

事實上，困擾商場的還不止是空置率，居高不下的租金、越來越多的商場以及國內外復雜多變的經濟形式，以淘寶為代表的電商也在“電傷”實體經濟。

1.過高的租金壓力。在二線城市的環境地段，商場的經營者承擔著巨大的租金壓力，這些壓力會通過商品的售賣轉移到了消費者的身上，這就使得商品價格升高，高租金最終轉嫁給消費者，使得空置率的形成。

2.商場出現飽和。在二線城市的發展中，畢竟沒有一線城市的發展速度，但是商場的開發速度這幾年卻呈現出上升趨勢，這就使得商業地產過度開發，逐漸的形成了商業地產泡沫。導致每個商場之間的距離很短，不利于商場的發展和城市的良好規劃。

3.網絡沖擊。據可靠數據顯示，因為我們國家加入了WTO，經濟受到了國內外經濟的雙重打擊，在加上近幾年電子商務的沖擊，就2014年一年的統計數據表示，我國二線城市的大型商場營業額普遍縮水1/3。

二、二線城市商場空置率過高對城市發展的影響

1.商業房租逐漸走低，不利于城市經濟發展。二線城市的商場空置率越來越高，直接導致城市的商場租金降低，從而牽動其他房價以及租金的下調，不利于城市的經濟發展以及GDP的持續增長。

2.不利于城市綜合體的建設。可以說，新的時代下城市綜合體的誕生使得城市建設向著多元化以及一體化的方向發展，主要集中打造集購物、商務、酒店、住宅及娛樂等配套于一體的現代化城市綜合體，但是由于在二線城市中商場的空置率過高，影響了購物中心的建設，不利于城市綜合體的打造。

3.不利于二線城市的長遠發展。過高的空置率最明顯的就是造成二線城市的城市用地的浪費以及建筑施工的浪費，并且對于今后的開發和利用提出了難題。這樣不利于二線城市的長遠發展。

三、降低二線城市的空置率促進城市發展的路徑和方法

1.政府方面。對于政府來說，應該在市場經濟中發揮有型經濟的積極作用，對于商業地產的滯后性進行不斷的調節，使得商業地產的規劃和發展趨近于合理化，避免不必要的浪費，阻礙了城市的長遠發展目標的實現并發揮政府信息提供的作用，針對某一個地區進行調查研究，確保房地產信息監測體系健全，市場信息對稱，避免流通不暢，引起大量空置的出現。

再看，我們的政府以及開發商要正視城市綜合體的存在，不能在開發的過程中貪多。最重要的是，我們的政府部門在綜合體規劃過程中，要充分尊重市場，從區域特點、市場容量和消費水平等維度進行規劃引導。尤其對于一些不適合城市綜合體發展的區域，應拒絕出讓土地。在區域規劃之前先進行詳盡的市場研究，可考慮與產業結合，或與城市歷史結合。做到具體問題具體分析，不能沒有調查就直接下定論。

2.地產商方面。對于地產開發商開說，要在今后的開發中對商場的經濟周期的分析，避免由投資決策失誤引起的二線城市的房屋空置現象。與此同時，還要在開發之前就要對需求進行主動分析，以免因為主觀原因達到空置，浪費了資源，阻礙城市的長久發展。

同時，我們的開發商應該明確一個理念，城市綜合體的創建不是一蹴而就的，是一個整體，是一個長期的系統，所以我們的開發商要戒驕戒躁沖，要充分的考慮到目標商業地產的定位、業態、人流等重要元素。另外，開發商必須對自身的項目開發經營、運營能力有充分的認識，還要尊重城市氣質，在城市本身的基礎上進行商場的開發，而不是僅僅看到眼前利益。

本文經過了詳細的論述，主要闡述了二線城市商場空置率高的原因、二線城市商場空置率過高對城市發展的影響以及降低二線城市的空置率促進城市發展的路徑和方法等三大方面。筆者認為二線城市的發展和二線城市的商場空置率有著負相關的聯系，也就是說空置率越高，城市發展越受阻；空置率越低，城市發展越迅速。所以我們的二線城市要根據自身的發展狀況，充分的尊重市場，并使得綜合體開發要結合城市發展，這樣才能有效的通過控制空置率使得城市的發展越來越成功。所以，筆者認為在二線城市的發展過程中要以平穩為主，因為二線城市的經濟實力畢竟沒有一線城市的強。所以一定要站在二線城市的發展歷史上看問題，切記貪多圖快。

參考文獻：

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[4]賈海.我國商品房空置率計算方法及合理區間研究[J].城市開發，2004.

商業綜合體市場研究范文第2篇

對此，眾多業內人士分析認為，隨著3月份新入市樓盤的集中放量，尤其是位于東二環沿線具有高性價比住宅產品，如冠城?名敦道等項目的入市交易，將在一定程度上帶動北京樓市回暖，市場供應量和交易量有望再現雙高，同時價格持續平穩上行。

東二環成2008熱點區域

雖然，近期對于“拐點論”的爭論沸沸揚揚，但是不少購房人對于位于城市核心地段的高品質房地產項目仍然充滿了投資信心。

此前，北京市國土資源局在《土地供應計劃》中已明確規定：“二環內不再新增除必須改造地區以外的住宅商品房用地供應”，正是這一政策使二環內的住宅用地更顯緊俏，也促進了二環沿線房地產項目的保值升值潛力。

一位擁有多套房產的張先生就向記者表示，“由于京城房價長期處于上升通道，在土地資源不可再生的現實下，地段上的稀缺性必將提升房地產項目的價值。以冠城?名敦道所處的東二環為例，該區域不僅擁有不可再生的土地價值以及便利的交通環境，還可以享有近在咫尺的CBD區域的成熟配套。在此背景下，該區域的升值潛力已毋庸置疑，因此也增強了我在冠城?名敦道置業的信心。”

隨著東二環沿線住宅項目的基本開發完畢，使得該區域內的環境與城市設施也在進一步趨于完善。2008年1月7日，北京市發改委公布了2008年交通建設規劃，地鐵7號線和14號線將于年內開工建設。根據記者的實地走訪發現，地鐵7號線和14號線的開工建設，將激發這兩條軌道交通的交匯點――位于東二環內的廣渠門區域的發展潛力。而作為2008年廣渠門區域內為數不多的在售項目，由冠城大通所投資興建的冠城?名敦道，以Midtown的全新產品規劃，無疑搶占了最佳的市場先機。

據悉，冠城?名敦道作為集“商業、辦公、居住”等于一體的多功能國際社區，總建筑面積近331276平方米，由近4.7萬平方米寫字樓、約4.2萬平方米商務公寓、近3.4萬平方米國際名店商街、約8.3萬平方米花園公寓和近375平方米酒店式服務公寓組成。

地理位置決定升值潛力

在近期京城房地產市場略顯低迷之際，于2007年10月底正式開盤的冠城?名敦道花園公寓，卻實現了一個月內銷售率已逾80％的驚人佳績。冠城?名敦道之所以能夠受到市場的熱烈追捧，就在于項目的區位優勢和Midtown這一新的市場定位和復合，吸引了眾多消費者的關注和認可。

對此，不少業內專家表示，由冠城大通開發的冠城?名敦道和SOHO中國開發的SOHO系列產品一樣，都是因為選擇在城市中心絕佳地理位置開發房地產產品，從而確保了項目受到市場的熱烈追捧。

以SOH0中國為例，其旗下的SOHO現代城、建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO等項目，無一例外都位于京城核心地段，為此不僅確保了產品在市場上的火爆行情，也確保了項目的升值潛力。比如，SOHO現代城2004年該項目的新房售價為8200元／平方米，而目前其二手房的價格已經超過20000元／平方米，在短短的4年內，該項目的升值率已高達144％。

而作為知名上市房企的冠城大通，也一直秉持在北京黃金地段開發項目的企業發展規劃。如其旗下開發的享譽北京的冠城園項目，以及位于北京東北三四環之間的太陽星城，不僅確立了冠城大通在城市核心區域做精品工程的戰略布局，也確保了業主獲得穩定的投資回報。

在冠城大通邁向城市運營的發展道路上，冠城?名敦道作為北京廣渠門核心商圈的城市綜合體正式亮相北京市場，在繼承皇城文脈基礎之上，以Midtown的開發模式，在城市核心中建造“城市”，使城市國際化與多元化特質得以持續發展。

在目前觀望情緒甚濃的市場行情下，冠城?名敦道依然得到了眾多購房人的關注。一位近期去冠城?名敦道了解項目情況的王女士向記者表示，“北京作為中國的政治經濟中心，其房地產市場不僅是面向于北京本地購房人，而是面對著全中國乃至世界的置業者，因此我對北京樓市充滿信心。特別是像冠城?名敦道這樣的位于城市核心地段的城市綜合體，將擁有良好的居住價值和升值潛力。”

絕版大戶型引領市場

隨著奧運會的日益臨近，高檔房的需求將繼續增長。在強勁的需求拉動下，高檔房的售價及成交量，未來也會穩步上揚。另一方面，受“70％?90m2”政策的影響，2008年京城上市的新盤中，有2／3以上的項目有小戶型供應，使得今年大戶型房屋上市數量明顯減少，促使了高檔房市場的升溫。在此背景下，位于城市中心地段的大戶型項目無疑成為了購房人和投資者的關注焦點。

為了滿足廣大購房人的置業需求，冠城?名敦道將于近期推出名敦花園公寓，其主力戶型為170～220m2三居、四居舒適型大宅，滿足居者身心雙重的舒適尺度要求，構筑了高品質的生活空間。

商業綜合體市場研究范文第3篇

在過去的一年，《保障性住房目標責任書》《商品房銷售明碼標價規定》、宏觀“貨幣從緊”、“限價令”、“限購令”、“保障房建設”、“十二五”規劃、中央經濟工作會議、“老房貸套上新利率”、“房產稅”等等一系列政策措施席卷而來，在此調控大潮中，房地產業內外爭論不休，褒貶不一，中國房地產市場經歷了最嚴厲、最飽受爭議的2011調控年。

在經過系列調控之后，房地產住宅市場成交量一路下行，許多房地產投資商開始看好商業地產，紛紛轉移陣地。“轉戰商業地產”似乎成為2011年國內眾多一線住宅開發商的集體舞，連一貫以標準化住宅開發而著稱的地產龍頭萬科，也未能免俗。

2011年下半年，商業地產的投資優勢從眾多投資產品中凸顯出來，也為不斷降溫的房地產市場帶來了一絲暖意。那么，商業地產既然再次成為開發商眼中的香餑餑，是否可以表明，在當前形勢下，商業地產就是房地產行業的避風港呢？龍年之際，南昌的商業地產將呈現一個什么樣的態勢？2012年，南昌商業地產又能否出現“龍抬頭”？讓我們一起回顧和展望一下2011年和2012年的商業地產市場。

回顧2011年 商業地產的時代

《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都進入商業地產，整個行業處于大發展和的時代。

2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，正式宣告萬科進軍商業地產由虛轉實。萬科集團總裁郁亮去年還數次公開表示，未來5年，萬科在商業地產領域的投資比例將提高到整體業務的20%。而在萬科之前，保利地產(600048，股吧)、中海地產等昔日傳統住宅開發商，也紛紛矚目商業地產，高調增持商業地產投資比重。

作為商業地產龍頭企業萬達集團的拳頭投資產品“紅谷灘萬達廣場SOHO公寓”，在去年限購令后，便以不限購、不限貸等優勢，成為眾多投資者的投資首選。并以開盤當天全面售罄的銷售盛況在南昌盛極一時。江西本土第一品牌開發商恒茂地產去年推出的城市綜合體恒茂夢時代廣場精裝SOHO，同樣一經推出便成為了投資者的香餑餑。事實上，除了排名前20名的開發企業，其他有實力開發商也開始關注商業地產。目前商業領域的各種業態，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經營者，都有直接涉足商業地產開發的。

展望2012年 商業地產迎來投資浪潮

對于2012年房地產，有業內人士認為，2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。房地產行業2012“崩盤”之說的確有點過了，畢竟往年一個地方政府的財政收入有60%來自于房地產行業，政策也不會容許房地產行業崩盤。降，從目前市場態勢看來，可能性較大。專家預測，2012第一季度房地產市場將出現深度調整，明年上半年是價格的實質回歸，下半年是心理的合理回歸。

對于2012年商業地產能否延續2011年的火爆，大部分業內人士還是很看好商業地產。中國指數研究院常務院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業地產無論企業還是個人投資，都是很好的機會。”

在住宅開發商集體轉“商”的沖動下，2012年伊始，商業地產逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。國家統計局公布的數據顯示，2010年商業營業用房銷售額同比增長46.3%，2011年上半年，商業營業用房銷售額同比增長18.6%，保持著快速高昂的發展勢頭。從數據上來看，當前形成的這股商業潮流，是有根據的。

有業內人士分析認為，全球前15名的房地產商大部分都擁有較多商業地產。多家地產公司持有商業物業的比例占總資產的60%～100%不等；香港一些房地產公司投資性物業的比例也達60%～85%。而我國房地產開發商的物業主要都是住宅開發。因此，從全球趨勢來看，商業地產將會被逐漸重視，更多的資金會投入到商業地產中。也有人預言，2012年資本流向很可能向商業地產繼續集中。

按照目前城市化的進程，每年大約有1500萬~2500萬人進入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業地產需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進不斷地增加，這給商業地產帶來巨大前景。“十二五”規劃也把擴大內需放在首位，就是要提高消費能力。有專家預測，中國可能在“十二五”規劃末期超越美國，成為世界第一大消費市場。

而目前國內商業地產的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠。因此，商業地產還有一個較大的發展空間。前文也已提到，全球前15名的房地產商大部分都擁有較多商業地產。而我國房地產開發商的物業主要都是住宅開發。那么，更多的資金會投入到商業地產顯然已是大勢所趨。

但投資者也應該了解的一點是，雖然房地產市場調整對商業地產影響較小是一種共識，但存在的風險不容忽視。

目前形式下，商業地產并不是房地產行業的避風港，因此也不可能成為開發商的救命稻草。當然，對于個人投資者而言，考慮地段好或有發展潛力的寫字樓或低價商鋪勝算更大。

受樓市調控影響，目前商業地產市場的過熱現象，使融資環境持續惡化，這對新近轉型做商業地產的開發商將面臨考驗，這也意味著，眾多中國小開發企業轉型商業地產必須謹慎，而對一些運作管理經驗成熟的企業，將會迎來整合機會。（據《江南都市報》）

布局商業地產 房企強勢推進

2011年出臺的限購令將很多投資者隔在了房地產市場之外。大家本以為只有一年期限的“限購”在2012年就能夠解禁，但沒想到政策延續，讓更多的投資者不得不將目光再次集中到了商業地產上。

商業地產占大型房企業績半壁江山，今年房企繼續推進商業地產項目意圖明顯，專家警示泡沫風險。有跡象表明，2012年開發商布局商業地產以求助推其業績的意圖明顯。

商業地產為業績兜底

在住宅市場受到限購影響之際，商業地產為房企去年的銷售業績提供較大支撐。

目前，合景泰富宣布其投資興建的廣州首家國際高端品牌度假酒店花都合景喜來登度假酒店正式營運，這是繼該公司在廣州開發東圃合景福朋喜來登酒店以及珠江新城W酒店之后的第三家酒店業務，顯示其不斷加速推進酒店業務，支撐業績。

與合景泰富一樣，調控政策作用下，鑒于住宅市場疲軟，不少開發商通過投資和出售商用物業，加速資金的回籠。

越秀地產日前公布的2011年業績顯示，在其90億元的銷售業績中，商業地產超一半。而廣州保利今年銷售100億，五成貢獻來自商業地產部分。

而一直專注于住宅地產的萬科，去年也走起“商住二八分”的產品策略，即20％的開發項目是商業物業。涉足商業地產，成為萬科產品新戰略的重要變化。通過直接拿地、收購項目等途徑，萬科投入大約260億元開發商業地產。

再以合景泰富為例，2011年上半年，收入51.42億元，其中酒店營運收入為約人民幣3400萬元，較上年同期增長53.8%。而2011年底，珠江新城公寓項目“天鑾”坐收21.08億元，及時為合景全年業績“兜了底”。

而保利、富力、合生、合景、珠江去年也都在商業地產投入相當多的精力。

調控逼商業地產提速

大房企轉向商業地產，并非完全是受到了政策的影響，其實早兩年已出現。但無可否認的是，樓市調控使這一轉變步伐瞬間提速。

在地產市場疲軟的寒冬里，商業地產像一枝梅花“凌寒獨自開”。2011年，廣州寫字樓價格終于擺脫長年“商住倒掛”的陰影，甲級寫字樓最高報價達4萬元/。

據戴德梁行統計，過去一年廣州寫字樓總的吸納量達到30.4萬平米，幾近歷史最高值。而2011年廣州甲級寫字樓租金在中心區域已經漲至133元/，已接近2008年最高水平時的135元/。

據國家統計局的數據，2011年1-11月商業及辦公樓銷售面積和均價都呈10%以上增長。辦公樓銷售額整體增長20%，商業用房銷售額增長30%。

謹防滯銷風險

“未來一年，商業地產無論企業還是個人投資，都是很好的機會。”中國指數研究院院長黃瑜表示。而世聯地產董事長陳勁松日前也認為，2012年市場的亮點依舊在商業地產。

去年銷售業績得益于商業物業銷售的大幅增長，越秀地產副總經理朱晨日前透露，2012年，越秀仍將采用住宅和商用物業的組合拳來應對調控，在商業地產上會著重打造航母型、高品質的商業項目，今年銷售目標還會有所增長。

而保利計劃更將商業地產的投資比例逐步增大到總投資的30%。按保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有的商業地產規模提升至總資產的10%，一年的營業收入計劃達到20億元－25億元。

有專家提醒，雖然2012年商業地產整體將繼續上漲，但期望短時間內追逐超額利潤顯然不現實，因為商業地產的投資線和回報期都比較長。如果供應量超過市場的消化能力，最直接的后果就是商業地產項目的滯銷和堆積，最終仍然考驗開發商的資金承受能力。

商業地產是不是下一個泡沫？

房企紛紛轉向商業地產，是否醞釀著新一輪的泡沫？事實上，這并非杞人憂天。在中國銀監會去年八月召開的2011年年中工作會議上，銀監會主席劉明康公開表示，要對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。這是銀監會首次在內部全體會議上對商業地產貸款提出風險警示。

大連萬達集團董事長王健林此前也曾表示，商業地產轉型已經錯過最好時期。他認為，現在轉型商業地產的開發商存在的問題是，以前主動轉型的好時機并沒有抓住，現在因為住宅受限而一哄而上被動轉型，勝算機會并不大。

住宅地產下滑 商業地產將迎來銷售春天

統計數據顯示，截至2011年12月25日，我國20個一、二線城市成交量合計為137.5萬套，相比2010年全年少了23萬套。從2011年部分地產的銷售數據上看，商業地產都占據了半壁江山。有業內人士預測，在全國范圍內，2012年商業地產將搶占住宅地產的投資地位，成為很多家庭投資的首選。

從地產企業角度來看，很多公司在早些年就開始進入商業地產項目，但是都沒有太好的收益。而今天，很多公司已經開始慶幸，當年提前進入商業地產項目，為今天打下了良好的基礎。他們用"恰好牢牢把握住了機會"來描繪現階段的商業地產。

收益大風險也大 投資要慎之又慎

商業地產到手后，如果其項目運作方能夠如期運作成功，投資者僅靠租金一項，就可以得到豐厚的收益。按照頭三年"6%、7%、8%"的回報率，真可以說得上是"一個商鋪管三代人吃喝"。不過，同樣也有業內人士指出，商業地產投資必須謹慎又謹慎。它與住宅不一樣，如果一旦眼光不準，或者項目運作失敗，投資者將有可能損失慘重。

就有這樣一個例子可以給想盲目沖進商業領域的投資者敲一個警鐘。位于東莞萬江的商業地產項目華南MALL城，即是失敗的例子。

資料顯示，華南城MALL是由北大資源集團成員機構東莞三元盈暉投資發展有限公司投資的全球超大型商業地產項目，也是中國首個集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化、運動七大特色主題區的超大型主題式購物公園，主要面向珠三角地區市場。

據悉，華南城MALL其商業面積40多萬平方米，總投資超過了25億元。華南城MALL試圖將家具、餐飲、大型游樂、電器等眾多業態糅合在一起。

那個位置不錯，但不適合這么大的體量。所以現在都還沒有做起來，主要是因為規劃不合理。所以進軍商業地產還需要小心謹慎才可以。（據搜房網）

收購兼并來臨

隨著消費力提升，商業地產空間擁有不可限量的增長，表面看來這并沒有錯，但市場巨大不等于沒有陷阱。

當各方在熱烈議論2012年春節期間住宅市場的慘淡行情時，很少有人注意到，商辦市場的行情更加慘淡。而至少從去年12月開始，京滬穗深四大城市寫字樓市場銷售價格出現了全面下跌。

“國內許多地區的商辦市場還處于發展的初期，必將經歷市場分化的階段。二三線城市雖然擁有更具想象的空間，但踩到地雷的概率也更高。”陽光新業地產股份有限公司副總裁吳堯向本報記者直言，近幾年興起的這波商業地產投資，2012年或許會是一個“分水嶺”――這波商業地產的爭奪戰將勝負漸分，存在問題的項目會加速暴露，隨之收購兼并也將快速升溫。

不過，包括吳堯在內的大部分受訪業內人士均認為“商辦市場目前依然值得繼續投入”。

商業地產頹勢初現？

上海搜房網數據監控中心統計顯示，上周上海全市寫字樓成交5套、2505平米，環比前一周分別下跌90.9%和53.2%。春節期間上海商鋪、寫字樓的成交量也是深度下跌。

春節假期的特殊性和相對較短周期內的市場成交特點，也許并不直接說明相應市場的真正走勢。不過，結合2011年底期間更長時間段內商辦市場的走勢卻不難發現，多個城市春節期間商辦成交的慘淡并非突然出現，而是前段行情的延續。

中原集團研究中心監測數據顯示，2011年12月，一線城市寫字樓市場供求回升，供應量和銷售量均達到年內的第二高位，但受價格持續高位及年底投資放緩等因素的影響，寫字樓銷售價格在當年最后一個月全面下跌。同時，京穗深租金下調，二線城市租金則依然穩中有升。

中原集團研究中心經理季峰認為，12月價格出現調整主要有兩方面因素，2011年六大城市寫字樓價格全年平均漲幅超過15%，短期面臨調整壓力；臨近年關，國內外經濟形勢并不明朗，投資者開始放緩投資節奏，寫字樓價格相應高位盤整。

同時，火熱全年的商辦土地市場，降溫跡象盡顯。統計顯示，剛剛過去的 1月，上海成交經營性地塊數僅6幅，其中4幅商辦用地全部以底價成交，其中3幅位于閔行莘莊、七寶商務區的樓板價均在6500元/平米左右。而2011年2月莘莊商務區內1幅地塊成交樓板價達11129元/平米。同策咨詢研究中心分析師許之靜認為，房地產信貸緊縮政策，令開發商很難投入大資金購入商辦土地。

商辦開發企業的銷售策略也在悄然調整。2012年1月份上海174個在售寫字樓報價統計數據顯示，截至2012年1月31日，上海2012年1月共有27個寫字樓項目報價發生變動，報價下調的在售寫字樓項目明顯多于上漲項目。

不少業內人士擔憂，商辦市場近幾年的火爆，是否已悄然面臨高峰回落的態勢？

吳堯坦言，一些商業地產商日益出現發展的瓶頸。“特別是2008年前后才開始大舉進軍商業地產領域的企業，至少面臨著兩個瓶頸。首先是資本，緊縮信貸政策同樣影響到商業地產商；其次是人才，商業物業的迅速增加和競爭的加劇，落后的管理團隊開始疲于應付。”

不過吳堯認為，市場整體依然會繼續向上，尤其是優勢大企業，還會對商業地產追加投資，同時被淘汰者將加速出現，這是一個必然過程。

商業地產大戰2012 收購兼并來臨

高力國際華東及西南區暨中國物業投資服務董事總經理翁琳向本報表示，整個住宅市場可能會在今年出現15%-20%的回落，而商業地產，尤其是商鋪，投資回報率較高，未來將會有越來越多的投資者加大對零售物業的興趣。

高力國際最新《2011年第四季度上海零售物業市場研究報告》顯示，2011年第四季度上海投資市場表現十分活躍，寫字樓大宗交易頻現。

“大宗交易背后是商辦市場的易手，2012年開始，國內主要市場的商辦物業換手率將明顯增加。”吳堯預測。

吳堯的這一判斷與多家國際知名房地產服務商的認識一致。高緯環球中國區投資部董事葉成宇表示，在商業地產領域，位于核心位置的成熟有租金收入的物業是大多數投資客戶的首選，二三線城市購物中心等零售物業也將是機構客戶密切關注的收購對象。預計2012年將是房地產開發商的整合年和并購年，是許多房地產項目公司的“2012”。

吳堯還表示，在2012年興起的這波商辦物業換手熱潮中，至少有兩個節點會出現接盤的主力。首先是港資及各類外資將趁機收購，加大投資；其次則是國內各類資本通過資本創新進軍商業地產領域，例如中小資本通過基金等模式參與到商業地產的收購中。

換手率增加的背后，是市場風險的增加。

商業綜合體市場研究范文第4篇

合生創展執行董事、副主席兼財務總監張懿去年公開表示，預計2014年商業收入將占總收入的20%。但是截至去年底，合生創展的投資物業貢獻額僅2.5億港元，僅占業績的3%。物業投資、物業管理、酒店營運三項也僅貢獻比重9%。然而，這么多年來，合生在商業地產的投入已經超過了200多億元。合生在商業地產上的發展可謂是敗筆。

資產165億港元收益2.5億港元

實際上，合生創展轉戰商業地產的時間不算太晚，早在2006年，合生創展就開始布局商業地產。在2006年的年報中，合生創展明確提及了商業地產：“本集團目前擁有用作商業用途的土地儲備，未來逐步開發寫字樓、購物中心等商業地產項目，相信商業地產項目將為本集團提供穩定的現金流和客觀的投資回報率，并在未來幾年成為本集團新的盈利增長點。”

而早2007年6月，合生創展的商業地產部門即已成立，其主要側重點為高端別墅和商業地產。不過，合生創展的商業地產業務就一直潛伏著，并未有太大的動靜。

有五大行人士向時代周報記者透露：“在2007年的時候，合生創展就希望攜手五大行在全國布局商業地產。但隨后的兩年里，合生創展商業地產雷聲大，雨點小。”

直到2010年，合生創展才加碼商業地產，并高調強調商業地產路線。2010年3月，時任合生創展總裁的薛虎明確表示，2009年是合生創展高級商業地產的起步之年，在北京、上海、廣州等地有11個商業地產項目啟動開發，部分項目將在2010年投入運營和招商。

合生創展內部人士也證實：“集團運作商業地產的目標很明確，即短平快的住宅項目迅速銷售回籠資金，而長線持有的商業物業則產生持續且抗跌性強的租金收入。”

時代周報記者梳理合生創展的歷年財報中發現，2009年、2010年，合生創展的投資物業膨脹速度驚人。2008年，期內投資物業資產為28.5億港元，但在2009年底卻驟升至83.8億港元，同比增長近200%。僅從其2009年年報中統計，合生僅在北京的商業項目包括北京東方文華、北京德勝大廈、麒麟PLA商業旗艦廣場、世界村時代購物廣場、時代帝景商業綜合體。此外，近兩年正在熱銷的霄云路8號項目也還有40萬平方米的商業體，粗略計算，合生在北京的商業項目面積就約有78萬平方米。到了2010年底，合生創展的投資物業資產更是達到了154億港元，增幅也高達84%。

但是近兩年來，投資物業資產增幅明顯放緩并且還有所回落，2011年，合生創展的投資物業資產為166億港元，而到了2012年，卻為165億港元。

這或與合生商業帝國的朱氏兄弟2010年成立專門的商業管理公司有關。2010年上半年，由朱拉伊、朱孟依、朱慶伊三兄弟持有的合生創展、珠江地產以及珠光集團聯手廣州惠潤，組建了一支屬于自己的商業經營管理團隊，合作方廣州惠潤商業地產經營管理有限公司由廣東鼎鼎大名的商業傳奇人物歐小衛創建。當時有消息稱，合生創展將從持有的大約1000萬平方米商業地產規劃面積中，劃出200萬-300萬平方米歸雙方新成立的管理公司管理。

時代周報記者就商業地產業務向合生創展發出采訪提綱，不過截至發稿前未獲回復。

去年，張懿就表示，未來商業項目落成之后將會給集團帶來很大的業績貢獻。預計2014年商業收入將占總收入的20%。但是，合生創展去年投資物業僅貢獻2.5億港元，占比僅為3%，而物業投資、物業管理、酒店營運三項合計也僅貢獻9%。顯然，離20%的目標還有一定差距。

難產的津京新城

朱孟依謀局商業地產是出于長遠考慮，但是卻曲高和寡，再加上高層震蕩，或多或少地影響了項目開發的周期。

之前曾有合生系內部人士對時代周報記者爆料，“老板與管理層之間肯定是有矛盾的。老板從長期發展來看，執意做商業，但是高層重視的是一年全部資金投入房地產的利潤率回報，商業項目至少需要三至五年的時間才能見到回報，短期只有資本的投入，管理層是比較抵觸，因為他們都不知道自己能做多久，他們都想在近期有一個價值的體現”。

合生創展最早的商業地產項目是在2006年。當年，合生創展便分別拿下了位于北京北二環和東二環的商業地產項目合生德勝大廈和東方文華項目（即“合生國際大廈”），然而合生創展2012年年報顯示，而德勝大廈預計是在今年完工，東方文華項目雖已完工，但據知情者透露還處于招商階段。

以京津新城為例，這是合生創展打造的集居住、休閑、旅游、度假、酒店、商業配套為一體的綜合性房地產項目，總共土地儲備面積為401萬平方米。截至2011年底，合生創展在配套上就花費16億元建設凱悅酒店、12億元建設大覺禪寺、5億元建設玉佛宮博物館、4億元建設溫泉度假村、10多億元建設北京科技大學天津學院和天津財經大學珠江學院，還斥重金打造了一個27洞的高爾夫球場。加上其他配套，合生創展累計在京津新城投入達108億元。加上別墅的建設成本，合生創展在此砸下200多億元。

但截至2012年底，京津新城開發已超過9年，但僅完成23.7萬平方米，預計2014、2015年分別完成11.8萬平方米、8793平方米，剩余約365.3萬平方米要到2016年及以后才能完成。

TIT項目3年后才能完工

相似的例子還有廣州TIT項目。TIT項目分為科貿園和產業園，分別位于廣州海珠區和花都區，合生創展擁有65%的權益。

早在2010年8月18日，合生創展廣州公司與廣州紡織工貿集團有限公司訂立合作協議，前者同意收購廣州第一染織廠的65%權益及投資于該廠，代價總額為人民幣37.18億（據合作協議透露的數據）。幾天后的8月25日，合生創展公告稱，擬與廣州紡織工貿集團共同參與開發廣州的科貿園項目，地塊原來為廣州紡織工貿集團擁有，合生創展稱將會在該地塊掛牌出售時參與競投，收購土地及須予注資的總額以37.176億元人民幣為上限。

在去年，就傳出“TIT國際科貿園”即將動工。該項目的開發土儲為79萬平方米，規劃建設包括一座面積達20萬平方米的超大型高端購物中心、國際甲級寫字樓、國際五星酒店、高級酒店式公寓和高級SOHO公寓等。但是合生創展2012年年報顯示，TIT科貿園項目要到2016年及以后才能完工。

商業綜合體市場研究范文第5篇

“‘大虹橋’將形成上海西部經濟發展的引擎。”上海市決策咨詢委員會有關課題研究人員張天明在接受本刊記者采訪時如是說。專家表示，“大虹橋”的產生可謂是應運而生，浦東開發的十幾年極大地促進了上海經濟的發展。而從未來來看，浦西也需要有一個“抓手”，以形成東、西均衡發展的態勢。于是在這樣的背景下，“大虹橋”出現了。

也許有不少人會感到奇怪，當“大虹橋”規劃還在醞釀時。為何就受到了社會的強烈關注，而這與“大浦東”建設的面世方式有著巨大的反差!張天明用了一句古詩來概括其受關注的原因：天生麗質難自棄。他說：“不管是從區位、人文環境還是物質基礎等多方面條件來看，虹橋具有得天獨厚的資源優勢。”

虹橋原本為國家第一批經濟技術開發區，定位于發展第三產業。已發展成為以外貿中心為特征的集展覽、展銷、辦公、商務、居住、餐飲、購物等為一體的新興商貿區，并專設了涉外領館區。這成為發展“大虹橋”商務區雄厚的物質基礎。而虹橋綜合交通樞紐的建設，則使虹橋成為長三角人群進入上海的第一站，巨大的客流量所蘊含的商機是不容忽視的。

同時，從未來發展角度來看，專家預測到2020年長三角經濟總量將達到12萬億元。如此巨大的總量必然會將長三角推向中國經濟中心的地位，而這在客觀上也使得長三角區域應該存在一個能夠承載諸多功能的商務區，最合適的地方恰恰是虹橋。

上海市人民政府發展研究中心高騫進一步認為，“大虹橋”應建設成為上海西部高能級城市中心和輻射長三角的服務業中心。他表示，從上海發展歷程看，上海存在著一些城鄉發展不平衡、東部和西部發展不平衡的問題，受市中心輻射相對較少，缺乏高能級的城市中心。對此，高騫表示，“大虹橋”建設的一個重要使命就是要彌補這種不足，使得上海西部也有一個城市中心，當然，也要成為連接長三角和泛長三角2小時經濟圈的中心。

總體框架已經確定

面積達26.3平方公里的虹橋商務區無疑是“大虹橋”中的亮點。根據專家的描述，虹橋商務區內將容納諸多功能，是上海發展現代服務業的重要功能區域，同時也是上海“后世博時期”經濟發展的動力之源。在這樣的戰略布局框架下。根據規劃和功能定位，虹橋商務區建設將成為現代服務業的集聚區，上海國際貿易中心的核心功能區之一。其產業格局大體為以總部經濟為核心。以高端商務商貿和現代物流為重點，以會展、商業等為特色，其他配套服務業協調發展。

同時，這里將會建設成為新興的生態環保城區。一位曾參與過虹橋商務區規劃調研的專家表示，區域內將考慮新能源的利用。以及推廣節能技術，將虹橋商務區建設成為低碳排放示范區。

據悉，虹橋商務區將布局“一環、兩軸、三核、五區”。一環，指由公共綠地、防護綠地、河流水域等形成的生態綠環，是虹橋商務區生態品質的保障。兩軸，指東西向空間發展軸和南北向空間發展軸，為這一區域發展的基本構架。三核，指由東西向空間發展軸串聯的3個重要功能核心，其中，交通功能核心由虹橋機場西航站樓、鐵路虹橋站、軌道交通、公交巴士站和地下停車庫等構成的樞紐功能綜合體，是虹橋商務區最重要的功能構成要素和服務長三角的重要通道；商務功能核心則位于交通功能核心西側，主要布局與樞紐功能密切相關、服務輻射長三角的商務辦公、文化、交流功能，是虹橋商務區建設的活力之源；機場東片核心是指虹橋機場航站樓及周邊商業、商務、行政辦公等形成的片區功能核心，帶動機場東片的改造和更新，完善加強樞紐服務功能。五區，指按照功能布局形成的核心區、虹橋機場、北片區、南片區、東片區等5個不同功能板塊。

在26.3平方公里范圍內，規劃總建設規模約1100萬平方米，其中對外交通規劃設施約300萬平方米，商務辦公等公共設施約490萬平方米。另外，為了給未來留下足夠的發展空間，有關部門考慮為虹橋商務區配備了60平方公里的商務功能拓展區，其建設時間安排在商務區之后。據了解。雖然商務功能拓展區與商務區的功能上是一致的，但在業態上也有一些調整，即在現代服務業的大框架下，有會議業態、酒店業態、商業業態、文化娛樂業態，包括會展業態。

地上地下三大通道

考慮到虹橋樞紐的客流集散功能，虹橋的交通狀況將會得到極大改善。根據規劃。虹橋綜合交通樞紐將把京滬高速鐵路站、城際軌道交通站、虹橋機場新航站樓等多種交通方式匯集于一體。未來樞紐內各種交通方式的位置安排，都將最大限度方便乘客換乘。

便捷的軌道交通網絡在未來將會形成。在虹橋樞紐主體建筑內的地下，將設置兩個城市地鐵車站。引入5條通往上海市區各個方向的地鐵線。根據《上海市城市軌道交通系統規劃》，樞紐地區規劃有軌道交通2號線、10號線、5號線、17號線、20號線經過，形成“三橫兩縱”的布局結構。共設置7座軌道交通車站。軌道交通2號線、10號線為正在建設的線路。5號線、17號線為近期規劃線路，20號線為遠期規劃線路。在樞紐地區范圍內采用地下線路形式。在虹橋樞紐區域范圍內，還規劃了快速集散道路系統和配套設施：在主體建筑的東西兩側建有交通廣場，分別設有長途高速巴士，公交車站和出租汽車場地，還配置了足夠的社會車輛停車場。

虹橋樞紐主體建筑內的地下和地上分別設置了3條貫通整個建筑東西向的大通道，并有商業、餐飲等設施，讓乘客風雨無阻地進行各種交通方式的換乘。

對接長三角發展

“‘大虹橋’不僅僅只是屬于上海的，而應該是面向整個長三角地區。”華頓經濟研究院院長沈晗耀這么認為。因此他認為“大虹橋”商務區的發展如何與長三角之間實現對接，是未來發展過程中必須考慮的一個重要課題。

為了更好地實現與長三角經濟圈聯動發展，他認為應該讓“大虹橋”更加具有開放性。那么這便要求“大虹橋”在現有體量的基礎上擴大規模，以實現大范圍發展的設想。上海西部發展比較緩慢。許多地方依然為農村，這反倒可以成為充分利用的資源，實現城鄉聯動發展。不走城鄉一體化的發展老路子，而是發展若干個衛星城市，規模人口控制在30萬50萬人之間。每個衛星城市具有獨立的產業支撐，實現就業、居住一體化。并發展相對獨立的配套產業，如醫療、教育、商業等。各個衛星城市可以通過軌道交通實現連接，獨立但并不孤立。他說：“安亭可以建設成為國內最大的汽車產業城，環淀山湖發展科技研發大學，在徐涇建設亞洲最大、設施最現代化的會展中心，余山依托國家級森林公園建設亞洲醫療康復中心。”

沈晗耀表示，“大虹橋”區域如果能夠在550平方公里的大范圍進行發展，并成為長三角的中心，這更加有利于與長三角聯動發展。他甚至建議采用“飛地經濟”模式，在“大虹橋”劃出一定的區域，與周邊其他城市共同經營，以鼓勵江蘇，浙江的企業總部進駐，“新加坡在蘇州建了新加坡城，又在天津聯合開發了天津生態城。上海為什么就不能在安徽建一座上海城呢?”他說。

帶來的商機無限