商業地產策劃方案
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商業地產策劃方案范文第1篇
投資者的這些疑慮，催生了商業地產咨詢業的發展。零售行業需要優秀的商業地產咨詢商為其規劃好投資置業的第一步。以上海著名的奧特萊斯品牌直銷廣場為例，由于建在非傳統的商業區位，許多國內外知名的公司都不愿接手奧特萊斯，大部分商家也對奧特萊斯望而止步，對未來入駐能否獲得收益充滿疑惑。面對這一系列問題，奧特萊斯迫切需要成熟的商業地產咨詢公司幫助其進行合理的策劃，經過多方考察，他們選擇了上海在行置業投資咨詢有限公司。針對奧特萊斯出現的問題，在行置業投資咨詢有限公司有針對性地制定了招商策略，幫助奧特萊斯取得了意想不到的成功，令業內刮目相看。
在行的策劃方案，將奧特萊斯11萬平方米的直銷廣場分為品牌主題商廈、餐飲板塊、休閑板塊和部分品牌招商四大板塊。其中主題商廈和餐飲板塊的招商是兩大難點。策劃者敏銳地抓住了奧特萊斯的經營產品適合上海人的品牌鑒賞能力強、消費能力相對弱的特點，為其制造了科學的招商策略。
在主題商廈板塊招商中，策劃方通過對奧特萊斯的業態融合性和物業特點進行判斷分析，發現兒童用品、家居更適合主題商廈的經營。因此，奧特萊斯的主題商廈被定位為兒童主題，劃分為青少年兒童用品城、運動城和生活館三部分。同時依靠精湛的招商技術，策劃方幫助奧特萊斯成功引進了寶大祥青少年兒童購物中心、德美生活中心等知名企業和品牌。
餐飲板塊的招商，首先從尋找具有外資背景的餐飲企業入手。在行認為，這些企業往往了解奧特萊斯的經營模式，對中國奧特萊斯的未來經營充滿信心。其次是尋找品牌餐飲企業。因為奧特萊斯的經營特點是服務有車族，消費人群是中等以上及中等層收入者，所以引進餐飲品牌與國際服裝品牌扎堆經營，更能滿足消費者的消費需求。第三是尋找連鎖餐飲企業。由于經營地設在市郊，餐飲企業的員工上班及物流都會發生困難。而連鎖餐飲企業,他們自有一套解決方案和完善的物流配送,在奧特萊斯進行長期經營不存在問題。
由于進行了成功的商業地產策劃，奧特萊斯取得了輝煌的成就。投資方原本準備用兩三年時間培育市場，先靠游客聚攏人氣，再逐漸吸引本地“有車一族”。但是由于策劃合理，在試營業后，第一個“五一黃金周”的7天中，奧特萊斯就接待了5萬輛汽車25萬人次的消費者，日均銷售額突百萬，刷卡率達到56%，目標顧客迅速鎖定。
此外，成功的商業運營也有力支持了物業價值的體現，原來奧特萊斯計劃銷售部分物業，以平衡整體資金。但是考慮到整個項目的完整運營，最終撤消了銷售計劃，以整體租賃經營方式運作項目。改售為租以后，整個項目的業態處于控制之下，項目特色鮮明、客源廣泛、經營穩定，成為上海商業發展和成功商業地產的標志性項目。
由此可見，選擇和制定好正確的地產策劃，對零售企業的發展，是十分重要的。走好這關鍵的第一步，才能在日后的經營中占得先機，獲得收益。
商業地產策劃方案范文第2篇
關鍵詞：商業建筑；策劃定位；設計原則；可持續發展
中圖分類號：TU2文獻標識碼： A 文章編號：
引言
商業建筑一般投資規模大，風險大，周期長，經營成功的回報也大，不同商業形態決定不同商業建筑的形式，而商業形態又取決于市場的定位，而定位準確，建筑師才能對商業建筑各種功能，物業，設施要求有充分了解和有效組織，而且不同的商業建筑策劃思路產生不同的商業建筑設計作品，投資產生的經濟效益差異較大。
一、商業建筑的策劃
建筑策劃根據商業資源的實用性、可行性和前瞻性，如果商業資源分析不透，則任何理論的東西都是站不住腳的。而商業地產專家必須與發展商和建筑師達成共同的策劃定位方案，正確的策劃來源于各方面的調查分析。
1.1市場調查
商業建筑設計必須依據市場調查得出定位結論。對外通過對消費特點和趨勢、經濟條、交通狀況、周遍商業格局、城市基礎設施、城市發展規劃、商業現狀進行充分的市場研究，對內通過對項目本身的業態選擇、業態組合、產業鏈分布和面積占比例，業種選擇、分布和面積占比，對商鋪劃分建筑形態、區域和樓層功能、人流導向系統、項目環境及配套設施等進行預先設定。為建筑師設計提供充分的設計依據。
1.2 模式需求
不管商業建筑是出租，出售或租售兼營組合，最重要的是確定主力業態，對于商業建筑來說，不同業態決定模式的不同，其業態規模、功能流程、設計等都是由它自己來確定，不同業態有自己不同的功能要求，這些使用要求與設計是由商家決定而非發展商自行主張。缺乏定向設計的依據，所做設計看似通用性強，實則無的放矢。一旦功能與店家沖突，設計必然從頭。無目的規劃設計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。因此建筑師應根據不同業態設計不同的建筑空間模式來分析和建議。
1.3 可持續發展和特色
商業建筑是公共場所，隨著商業的發展，商業建筑一般在5~6年就要重新做一次裝修，簡潔和耐久的品質，盡可能少地維修與保養，而同時，根據不同的項目環境和商業內容進行靈活的適應，最終讓投資者和消費者感到持續的價值。功能齊全業態豐富、空間多姿，特色鮮明，設計必須富有時代感，同時又需超越時代趨勢，在各種文化和不同年代間引起共鳴。
現代商業建筑設計的目的是讓建筑項目產生良好的、持久的經濟效益，建筑師在商業建筑設計里面是要實現項目達成一套動態的投資回報模式，是完成一件被消費者最終接受和持續使用的建筑產品。經過深入的調查，細致分析掌握各方面的信息，集合各方面的靈感智慧，形成較為完整的建筑策劃。前期的規劃定位、招商、經營管理，每種情況都是非常復雜，都帶來很大的影響，建筑設計是一個重要的環節。而建筑師進行商業建筑設計就是包容和消化這些意見、方案和專業價值的物化勞動，才能形成完整的建筑設計作品。
二、商業建筑的設計原則
2.1 客流規劃
商業中心是消費中心，從經濟效益上講，商業中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎設施。所以，城市人口分布的空間形態是商業中心形成發展的重要制約因素。
2.2 交通狀況
城市道路交通是聯系顧客與商業設施的載體。因此，它是制約商業聚集的又一個重要因素。商業活動的經濟原則要求有盡可能大的吸引范圍，保證盡可能多的顧客方便地到達商店。因此商業設施的選址必須是交通可達性最佳的地點。在商業的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應使交通費用達到最小。所以商業中心交通可達性最佳的實質是：所有購物出行者到達中心的出行時間總和最小。
2.3 商業環境
選擇店址應考慮設店地點附近的商店的規模和數量，如果在同一地區內已有過多的同行業商店，勢必影響商店的經營效果，此為趨異性。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。
一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店 這種顧客以購買一類商品為目的，對商業氣氛、娛樂性、環境沒有過多要求，把注意力全部集中在商品，并比較其質量、價格等因素。
另一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的顧客，如商業中心區的小型商店設于大型商店附近，主要經營小商品，以品種齊全而取得優勢。或開辦大商場不能提供的小型服務業，有的經營連帶消費商品的商店相互鄰攔，互為補充，便利顧客。
2.4 地形特點
選擇店址還要分析地形特點，主要選擇能見度高的地點，如選擇在兩面臨街的地點能見度就最高，并且可以擴充櫥窗面積，增辟出入口以減緩擁擠，這是最好的設址地點。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點。有的地點如位于街道的凹進部位能見度就差。
三、商業建筑的設計要點
3.1 業態組合設計
商業綜合體的構成是由商業本身產業的價值鏈決定的，什么樣的業態組合更有利于經營。首先建筑師應根據前期的規劃定位、招商、經營管理的策劃方案，從建筑的基本功能和實際應用出發，明確功能、空間、環境之間的關系，設計不僅要求符合時代新氣息，還要求合理、清晰地安排整個空間功能需求，主動地引導客流，制造客流，不同商品需要不同的空間和位置，合理的分布面積，樓層的分區鋪面分割及配套設施設計能避免各類商品混陳，人流混雜的情況，建筑師應創造豐富，靈活多變，符合業態組合的合適空間來包容不同層面技術的需求要做成一個綜合體，一定要做產業鏈，產業鏈出來之后，價值鏈就出來了，就能產生各種效益。
3.2 模式設計
商業建筑的策劃、設計在不同的商業地產開發模式下，有著截然不同的結果。只出租不銷售，重點考慮經營與商鋪增值就可以了，如果考慮兼營時，還要考慮商鋪購買者的偏好與要求。商業建筑因招商要求不同而功能布局不同，同種業態也因品牌不同而布局不同。受此限定的商業建筑，或開發周期不同，或經營效果不同。那些不符合商業規律的商業建筑設計，雖然空間造型豐富，卻已隱含了不良經營的隱患。因此，滿足商家需求，消化各種變化帶來的不利影響，建筑師在設計中采用靈活的空間組合，提供不同的模式設計作品。這需要建筑師不斷改進項目產品，自我完善，打造更加符合商業需求的最佳設計作品，最終讓投資者和消費者感到持續的價值，讓商戶感受到持續經營的優越組合空間。
3.3 人流和物流
人流和物流決定功能布局合理的引導系統是商業建筑設計成功的關鍵。
先確定人流、物流、出入口、通道形式，再做商業功能的布局。今天消費群體有著廣泛的興趣和自由支配的時間，因此提供豐富多彩的建筑空間，集購物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場是他們的需求。盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求時，同時還要滿足購房者（鋪面投資者、商業投資者）的需求，為他們提供便捷的物流通道。并在建筑細節上表達更多趣味。進而創造新的商業環境，讓消費群體感受到購物消費的愉悅，感受到生活和世界的美麗同時，為商場經營者創造更多的經濟效益。
3.4 綠色建筑和特色
綠色建筑一方面可以節約能源，另一方面其帶來的可持續收益將遠遠大于前期的投入從而達到整體的價值實現，綠色建筑賦予建筑可持續發展的能力和更換改造的可能性，所以建筑師在設計商業建筑時沒有必要做得最好，要做得合適，并不是要做的多豪華多氣派才能體現是商業建筑，要強在恰到好處。商業建筑往往是城市商業文化的中心，不同城市有不同的風格，因此，建筑師在使用自己建筑風格和手法的時候，需要深入了解城市商業文化特征，提煉地域文化的精華，建筑設計使商業建筑要有文化特色，地方特色，更要突出業態特色，空間特色，人文特色在商業建筑中使用，不僅有著可以感知的物質外殼，也表現出強烈商業建筑風采。
四、結語
建筑師最終完成商業建筑的物化成果，是反映建筑設計、商業招商運營、房地產開發三塊等不同領域的交融成果，它不僅需要各方面專業人才參與，更需要建筑師的智慧。好的商業建筑不僅是設計創新的體驗，更是價值實現的過程，使商業建筑合情合理。合適更具備可持續發展的可能性，讓商業建筑的設計同開發商的產業價值息息相關，建筑師設計價值 商業價值及城市價值的多方共贏。
參考文獻：
[1]JGJ48-88，商業建筑設計規范[S].
商業地產策劃方案范文第3篇
【關鍵字】房地產策劃；建筑設計；小區
1 房地產策劃的內容
房地產行業隨著經濟不斷發展，房地產策劃作為一種無形的概念存在于房地產的經營之中， 它涵蓋了很多方面。一般情況下，它的工作包括市場調研、前期機會研究、初步策劃、可行性研究、詳細策劃和營銷策劃等階段，這些階段缺一不可。房地產策劃的過程是一個使房地產項目的資源能夠進行優化配置的過程，不僅要考慮其開發商項目的結構、資源特征，還要清楚的分析此處房地產適合發展什么，多大的規模，和開發的速度――即房地產的資源配置合理化，成本最低化。優秀的房地產策劃工作對房地產行業的健康發展發揮著極大的作用，換句話說便是，房地產策劃就是在合適的時間合適的地點，將合適的產品送到合適的客戶面前。
2 策劃與設計的關系
房地產的策劃與設計是既有區別又有關聯的工作，因為他們具有不同的思維模式。房地產策劃的關鍵是根據現有的條件，比如地理位置，成本等策劃出與實際相關聯的富有抽象含義的概念；而房地產設計是設計師按照自己的思維模式憑空對房地產做出的完美設計概念。如果要是將策劃師與設計師聯合到一起，那么對整個房地產不僅能有概念上的了解，也能有空間的合理規劃。在進行分析時，對彼此的顧慮都做到相應的思考，這樣就能避免很多房地產業的麻煩問題。
3 房地產策劃在小區設計中的應用
在進行房地產策劃時，要經過反復研究，討論每一個方案的可行性。那么，以下便是在房地產策劃中要注意的細節：《房地產策劃在小區設計的應用》
3.1 市場環境特點
首先區位的前景要明朗，要有一定的歷史文化，要使其能夠發展成為集別墅、住宅和工業產地為一體的經濟開發區；其次該地區的市場狀況要良好，樓盤的規模和設計要符合當地的銷售狀況；最后是中小戶型的興起，就整個市場的銷售狀況來說，中小戶型的銷售量比較大。
隨著對市場環境特點的具體分析，房地產的開發前景得到很大的提高。
3.2 建筑用地分析
每項房地產的開發，對其建筑用地的分析是至關重要的。
3.2.1 就外部條件分析
以高速公路為主的項目，道路和市政的設施配套相對完整，可以作為一個有利條件；周邊的配套設施也要完善，比如消費市場；另外還要考慮小區內的交通是否便利，合理的利用自身配有的交通條件。
3.2.2 就內部條件分析
基地所處于的地勢，要有利于小區內污水的排放；基地和道路之間的綠化隔離帶，要能起到降低噪聲污染的作用，如不能，一定要采取相應的有效措施；小區的出入口要有利于車輛的通行，基地和開發度一定要相對成熟。
3.3 整體方案的構思
3.3.1 在對項目做全面的分析和調查之后，要按照消費者的導向原則、以及個性化原則確定房地產產品的功能定位，憑借全新的產品功能體系和文化品位打動客戶，使其成為該項目的消費者。
3.3.2 如果項目所在地的噪聲污染比較嚴重，那么為了解決噪聲問題，除了加強綠化帶之外，還可以在基地靠近公路的一帶安裝吸音板，這樣就減少的噪聲造成的污染。
3.3.3 如果此項目的基地污水無法有效的排放，那么開發商可以自行建設污水處理系統，對其進行有效的過濾并加以利用，比如可以用來灌溉。
3.3.4 小區出入口的建設可以根據未來公路的規劃重新設定，這樣就能保證了未來的交通便利。
如果當地的市政設施缺乏，那么供應商可以根據其提供的自然資源進行充分利用，不僅能做到與環保理念相吻合，還能順應時展的趨勢。
3.4 策劃創意與建筑設計
在策劃上，利用小區內無法比擬的價格優勢和環境優勢，再對其賦予鮮明的個性，讓消費者感受到“表里如一、皆大不同”的主題觀念，也能讓人體會到溫暖的味道。在設計上，突出小區內的“小島”的概念，營造綠水環繞的氣氛，并實現緊湊式的別墅樣式，滿足消費者的視覺要求和消費要求。
隨著小區項目的深入展開，項目策劃和設計必須要做到提高自身認識，積極實踐，充分發揮自己的功能，避免在開發的過程中出現問題。
4 房地產策劃的禁忌
目前房地產策劃已經成為一種服務能力，也成為一種趨勢，在房地產行業中必不可少。但是在進行策劃時，策劃人員要注意禁忌：
4.1 策劃不能趕潮流
消費理念有“時尚”、服飾有“潮流”，但是房地產策劃卻最忌這樣的時尚潮流。因為土地具有其自己的功能性，包括自然屬性和經濟條件，這不是由“跟風”就能決定的，即便在同一塊土地上，但是也能建設處不用價值的住宅。比如：萬科曾經策劃的“四季花城”取得成功，并且取得了良好的經濟效益，但是如果換做另一個公司要做一個“四季花城”就會成功么？答案是未必，因為各有各自的消費群。房地產策劃行業如果出現跟風的現象，那么就是對策劃人員最大的嘲諷，也只能用兩種原因來解釋：一是房地產行業發展出現不正常現象；二是策劃人員江郎才盡，不具備作為一名策劃人員的資格。每項房地產的銷售量是否到達可觀的現象，主要在于該項房地產是否滿足消費的需求，是否具有良好的居住環境和建筑的質量。
4.2 策劃上拒絕
項目的策劃要有民主的氣氛，每個策劃方案都是要由多個策劃師共同協助完成的，如果要是只有一人說了算，那么在后期的建筑過程中很有可能出現問題。項目的策劃要涉及眾多的學科，比如融資、招標、銷售、招租等過程，所以項目的開發商在選用策劃人員的時候一定要慎重，一定要策劃資格許可證，另外也一定要考慮策劃專業人員的數量。
4.3 開發商最好不要自己做策劃
古人有句話叫“當局者迷、旁觀者清”，開發商在接手一個項目的時候，有時會為了商業機密的問題，而選擇自己進行策劃開發。但是他們忽略了自己對市場認識不充分的現象，導致在策劃中會出現一些致命的偏差。還有一種可能，就是開發商決策層的思維可能會在無形之中影響到策劃人員的靈感，有時會難以做出正確的策劃。因此房地產的策劃要委托專業的策劃公司來承接項目的策劃，策劃公司也因此能夠更好的建立自己的品牌。
5 房地產策劃的合理應用
房地產要落足于市場運作，必須要從產品的市場細分之下尋找突破口；在策劃中要避免出現“羊群效應”，導致資源浪費；另外要增強房地產策劃的操作性，以便帶來實在的利益。
房地產策劃常規的程序包含：市場調研、市場分析、背景分析、項目SWOT分析、產品定位、消費群定位等，商業地產的策劃側重于項目定位，住宅地產的策劃卻側重于目標市場定位。
針對房地產策劃，一定要合理的利用資源，要從全局性的角度出發，將求產品、策劃、定位、執行的完美聯系，打造完美的戰術體系，在房地產行業獲得更廣闊的空間。
6 結語
伴隨著我國經濟的發展和市場需求，房地產行業飛速發展，房地產策劃也日益重要。建筑師和策劃人員的工作方法也策劃思維也要與時俱進，增強自己的專業領域知識，以便能夠承接各種房地產開發商的項目，適應市場需求的不斷變化。而策劃人員更要為建筑設計提供合理性和科學性的策劃保障，使設計能夠更準確的把握設計尺度，更加有的放矢，這樣也能更加有效的促進房地產行業的發展。
參考文獻：
[1]蘭峰，崔晶莉：《對房地產策劃工作的思考》，現代商貿工業，2008年第8期
[2]胡濤：《房地產策劃在小區設計中的應用》，山西建筑，2008年3月第8期
商業地產策劃方案范文第4篇
【關鍵詞】BIM技術；建筑設計；輔助
BIM技術主要應用于我國的建筑設計當中，它是一種CAD技術，主體功能在于對數字信息的描述。它可以將搜集到的建筑信息及周圍環境信息，實時地儲存在電子模型當中，較好地模擬各個工程階段的實施，確保工程的安全和質量。同時，一旦某個階段出現了問題，需要做出調整，通過它的應用，可以迅速找到最為可行的替補方案，并且為整個工程的監測實施提供了可靠的依據。近些年來，我國的BIM技術得到了全面地改善，各項技術內容上都有了很大程度地創新，其效率也更加高，可以在建筑工程的各個部門之間迅速地傳遞信息，為建筑人員、設計人員提供了共同的建筑信息，便于隨時做出施工方案的調整，提升建筑的最終質量以及整體施工過程的安全性。
一、BIM技術概述
BIM主要是指以信息設備為基礎的建筑模型技術，它主要通過搜集建筑施工的各方面信息，實施地用數據信息技術模擬出工程數據模型，便于進行直接地觀察和監測。在現階段的建筑工程中，BIM技術的應用相當廣泛，在每個工程開展之前，都需要應用它對項目的施工過程進行模擬規劃，設計師將各種方案進行一定的演示，確保整個施工過程最為完善之后，再進行確切地施工。在這個過程當中，BIM的應用，不僅提高了建筑施工的總體工作效率，還大大降低了施工過程的風險性，配合環境的保護措施，實現較高的節能環保效益。此外，當代的BIM技術的工作理念是注重環境與建筑的協調性，實現綠色環保建筑。因而需要著重關注施工區域的環境狀況，設計出最為有效的施工方案。在具體施工的階段，BIM主要被應用在建筑物智能化管理以及建造過程一體化，將各個施工階段緊密地聯系在了一起，實現了對整個建筑過程生命周期的監測管理，極大了優化了建筑施工內容，減少了資源浪費的狀況，促使建筑施工朝著綠色環保化的方向進發。
二、BIM在建筑設計中的輔助作用分析
（一）搜集信息、協調規劃
在建筑設計的階段，需要優先對施工區域的基礎環境進行信息搜集，確定現場的施工環境，并準確分析各個區域內的環境狀況，了解周邊的生態環境。接著與施工項目的方案相結合，利用數據信息技術生成電子模型，然后可以對各個方案進行調整、篩選，選擇出最為合適且高效節能的方案。在這個階段中，通過BIM技術的分析，可以簡單地實現成本預算、能耗計算、協調運作等功能，便于進行適當地調節，加強各個施工階段之間的聯系，進而使得整個施工過程更加完善合理，提高施工效率。在搜集信息的方向上，生態環境是BIM主要的功能之一，它需要施工現場與建筑設計實現完全額統一，確保在施工的過程中不會對周圍的生態環境造成較為嚴重的破壞。同時，與生態環境相協調的綠色建筑，本身具有一定的美感，容易獲得人們的認可和支持。因此，在現代化的建筑工程設計當中，建筑單位需要實現良好的協調規劃過程，準確收集現場的各方面信息，并嘗試形成一定的建筑模型。
（二）修改圖紙、信息、三維
BIM技術在建筑設計中的輔助作用還體現在修改圖紙、信息庫建立以及立體三圍上。首先，BIM技術能夠反應出模型的修改狀況，并通過圖紙進行更正，可以為設計人員節省時間，集中精力對建筑設計進行完善，而不需要將時間浪費在畫圖上。其次，BIM模型本身攜帶著建筑設計的各種信息，便于設計工作人員直接地進行觀看，不需要再進行各方面信息的查找核對，而且它能夠對建筑施工的過程生成最為直觀的反應，便于施工單位進行直接地監控，可以詳細地了解到報表清單內容，當它報表中的信息發生改變時，相應的信息也發生變化，可以確保設計過程的循序漸進。最后，BIM 技術是一種三圍立體技術，它能夠直接地生成以建筑設計區域為基礎的建筑規劃，清晰地觀看各個區域內的狀況，及時發現問題，并迅速做出修改，有助于設計質量的全面提高。
三、BIM技術在建筑設計中的輔助應用
（一）對建筑區域進行場地分析
BIM與地理信息系統相結合，可以對建筑區域的場地進行建模，并結合設計的方案特點，擬建出最終的建筑物，便于在規劃設計階段直接對場地進行合理地分析，發現建筑方案的適用性，從而迅速做出場地規劃、建筑施工流程設計、建筑整體布局等決策。首先，通過BIM技術，建筑施工單位能夠總體的把握施工規劃，確定施工的整體流程，對現場施工環境進行多方面的分析，一旦發現某一內容存在一定的問題，可以隨時進行適當的調節和糾正，進而促使建筑工程的最終質量得到全面有效的保障。其次，通過BIM技術，可以對現場施工的銜接進行控制，確保各個工序之間具有高度的銜接性，不容易出現較大的誤差，整體的建筑質量無形中已然獲得了一定的保障。然后，BIM技術下的場地分析，所針對的對象十分廣泛，已然不再是傳統技術下的籠絡分析，可以實現較為細致的分析，包括施工區域的各個角落。最后，BIM技術能夠對建筑區域進行場地的綜合分析。通過分析場地的各種信息，建筑施工單位可以在BIM技術的基礎上，制定出一定的措施和規劃，對整個建筑施工的過程進行調節，確保各個環節都有一定的制度依賴，并且準確分析出各種潛在的現場施工威脅，加以合理的排除和解決，實現高效率的建筑工程。
（二）為建筑策劃提供依據
在建筑規劃設計的初期，項目設計團隊需要對建筑區域進行空間分析，進而制定相應的建筑策劃方案，而這一工作通過BIM技術可以迅速有效地完成，為整個團隊的方案策劃提供了充裕的時間，有利于建筑質量的提升。在整個建筑施工的過程中，施工策劃是最為基礎的內容，它能夠對施工過程實現完全的調控，也能夠使得整體的施工具有相當嚴謹的操作。當前，我國的建筑單位在進行施工之前，都要進行一定的建筑策劃，而建筑策劃也是一個相對較為嚴謹的過程，不能盲目的進行，需要一定的信息數據支持。而這些信息數據的收集，必然需要運用到BIM技術。相比于其他的信息收集技術，BIM技術下的信息收集功能最為直接有效，而且經常能夠在較短的時間內，實現信息的完全錄入，十分的流暢便捷，而且不容易出現策劃中的任何問題。同時，通過BIM技術的運用，我國的建筑策劃會變得十分完善和切實，能夠實現高水平的建筑施工規劃，促使最終的建筑工程質量得到全面性的提高。
（三）便于進行方案論證
在BIM技術的應用下，建筑設計團隊能夠對設計的空間進行方案論證，迅速得出適用性的分析，同時與使用者進行聯系，結合使用者和業主的信息要求，進一步對方案進行完善，便于施工的有效開展。同時，不同的方案在進行實施時，都可能出現一定的不足之處，而BIM數據模型的存在，便于設計人員直接對各個方案進行預先地驗證，一旦發現存在問題或構思不足的地方，迅速進行調整，使得建筑設計方案更加合理，具有較高的實施效率。在施工的各個環節中，對于同一內容，經常需要進行不同方面的論證，如果采取的論證方法過于單一，會直接導致很多不協調的問題產生。而在論證的過程中，一些傳統的方案很容易被，主要原因在于它們不具備較高的創新性。同時，方案論證對于建筑施工流程有著最為實質的意義。但是，一個方案的論證過程，如果進行完全的現場施工測試，所造成的資金損耗是相當大的，而且經常會帶來一定的利益損失。而通過BIM技術進行方案論證，整體的可行性迅速提高，對于同一內容的不同方案，都可以通過BIM技術進行現場模擬，確定最終可行的方案，并執行，這樣生成的建設方案具有相當高的可行性。
（四）協調各個工程階段開展
在實際的建筑施工中，各個施工內容及階段需要與其他的施工內容相結合，由于它們具有同時開展的特點，因而施工內容上，如果沒有適時地規范，很可能出現各種建筑施工矛盾，不利于建筑施工的順利開展。通過BIM技術的應用，建筑設計人員可以對各個工程階段內容進行完善，制定一定的規范和界限，進而有效地協調各個工程階段的實施。建筑工程當中的BIM技術，還經常被運用到各個工程階段的開展，也就是工序上的接。很多時候，由于建筑施工的整體時間十分有限，經常需要在較短的時間內完成所有的工程內容。于是，許多工序內容便開始同時進行，而這些工序往往都需要進行一定的銜接。如果在開展的過程中，有一部分工序失去了原有的規劃體系，已然超出了工序施工的范圍，將會整體性的影響建筑施工的完善，使得各個工程無法協調科學的開展。此外，不同工序之間的銜接，都需要具有高度的嚴謹性，如果某個工序出現了問題，應當迅速進行調整，不然很容易形成安全隱患。而這些內容的模擬，都可以通過BIM技術來實現。
結束語
總而言之，在時代的發展當中，國內的建筑設計技術得到了合理地優化與發展，在這種狀況下，合理加強BIM技術的應用，對于建筑設計工作有著十分重要的意義。因此，建筑設計人員需要全面發揮BIM技術在建筑設計中的輔助作用，進而產生較高的建筑設計效益。
參考文獻：
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商業地產策劃方案范文第5篇
關鍵詞：經濟開發區投資建設發展模式優化策略
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A
我國開發區的產生和發展是與國內工業化道路發展進程緊密聯系在一起的。作為工業化發展的特殊形式，開發區在提高生產效率、帶動和促進區域經濟整體發展等方面起到了至關重要的作用。30多年來，在以政府政策扶持、財政資金投入和政府行政管理為主導的發展模式帶動下，中國開發區在發展地方經濟、引進外資、先進技術和管理經驗方面取得了巨大的成績。截至2013年8月，各類國家級的經濟開發區已達192家。
一、天津子牙循環經濟產業區基本情況
天津子牙循環經濟區，是國家批準設立的天津市省級開發區，是目前我國北方最大的再生資源專業化園區，規劃控制范圍約為135平方公里，中期規劃和實施面積約為50平方公里。子牙循環經濟產業區采取“一心、兩帶、三軸、三區”的總體空間布局。其中，三區是指科研服務區、居住區、產業區聯動發展。目前，子牙循環經濟區的支柱產業包括廢舊電子信息產品、報廢汽車和廢舊橡塑產品的回收拆解和再利用，新能源、節能、環保產業，以及廢棄機電產品精深加工與再制造等。
2009年,地方政府與企業集團簽訂戰略合作協議，共同出資組建有限責任公司,作為開發區投資主體，承擔產業區開發總公司職能。同時,地方政府又組建了開發區管委會。這種管理模式屬于政企分離型管理體制，且為管委會與聯合公司共同存在的管理體制，其管理體制結構圖如下：
圖 天津子牙循環產業園區管理體制
二、開發區的發展必須解決好的三個主要問題
隨著中國經濟的日益發展，市場經濟的逐步成熟，中國城市化進程進一步加快，開發區的發展不再只是單純發展工業產業，而是更趨于城市綜合開發，以實現工業、農業、科研、居住和商業等的協調聯動發展，擁有雄厚資金實力和科學管理水平的“城市運營商”開始熱衷于開發區建設與管理，“政府推動、企業實施、市場運作”已成為開發區建設與管理的主要模式。開發區的發展必須解決好三個主要問題:
1.政府權限與開發區發展定位的匹配問題
目前絕大多數開發區采用準政府的管委會體制，管委會作為當地政府派出機構，主要履行管委會內部管理職能，并未得到當地政府及其直屬機構的行政授權，降低開發區在產業規劃、土地征用、工商注冊、人才引進、資金融通，甚至在黨的組織建設、干部選拔和任用等方面的工作效率。
2.政府職能與城市運營商投資建設職能的協調問題
作為政府派出機構，管委會的主要職責是政策引導和組織推動。同時，由于投資主體的轉變和投資回收模式的確立，政府不必再擔負城建支出。而作為投資主體的企業，首要的任務是保證其資金鏈安全，真正實現“滾動式發展”，它要在這過程中按照產業區的整體規劃，選擇先建設什么，后建設什么，盡可能提高土地價值和稅收,并通過地方財政盡快實現投資平衡。企業的主要考慮點有兩個方面：首先，由于基礎設施資金投入巨大，因此在基礎設施投入達到一定程度且地價水平處于相對理想狀態時，企業將適當放緩基礎設施的建設進度；其次，企業會利用其建設開發主體優勢和其擁有的政策優勢，將部分資金有選擇的投向區內商業地產和高回報產業項目的投資建設，以獲得投資收益，增強造血機能和融資能力。
由于有著各自的出發點，行政主體和投資主體之間必須要在投資建設過程中進一步找到共同價值鏈，合理安排資金用于基礎設施建設和商業項目開發，既要保障地方民生，也要實現企業長遠發展。
3.政府政策與開發區產業配套問題
為推動循環經濟的發展，近年來國家和天津都出臺了一系列相關的地方性法律和相關規章制度。內容涉及節能減排、資源綜合利用、清潔生產和循環經濟發展促進等多個方面，在制度建設上走在了全國前列。但整體而言，就子牙循環經濟產業區發展配套政策，目前現行的政策法規仍存在一些不完善的地方。首先，我國再生性資源的利用專項立法非常欠缺。雖然制訂了一些綜合性法規，但在容器、包裝、建筑材料、電池等廢舊物再生利用的方法方面還沒有完善的法律法規。其次，政府、企業和民眾的職責分工不明確，對再生資源利用產業化發展的支持力度不夠，支持再生資源利用的“靜脈”產業資金投入不足。
三、子牙循環經濟產業園區發展模式優化和對策建議
根據以上提出的子牙循環經濟產業區發展模式和存在問題分析，借鑒國內外開發區發展的成功經驗，子牙循環經濟產業區還需要不斷適應市場經濟，對其發展理念和發展模式做進一步優化調整。
1.突出區位優勢，逐步完善基礎設施配套
子牙循環經濟產業區有著其獨特的區位優勢，地處京津冀、連接東三省。園區要充分利用其區位優勢，通過循環經濟產業的引導和培育，對區域經濟發展做出應有貢獻，并逐步確立其在環渤海、華北地區、東北地區，乃至中國北方地區循環經濟產業發展的主導地位。
一是建設重心要向生態環保系統傾斜，尤其在綠化生態系統和水系統方面要加大資金投入，不僅要構建的綠色空間，包含生態保護隔離綠地、林下經濟帶、農業生態用地三類，而且要注意保護子牙河生態景觀環境，發揮林下經濟帶生態屏障作用，營造良好的自然環境，滿足生物多樣性需求。二是本著集約用地原則，加快園區公用功能島的建設，對水、電、氣、熱等的需求總量，統一規劃、集中建設，形成供水、供電、供熱、供氣為一體的“公用工程島”，做到公用輔助一體化，實行區內能源的統一供給，使主體項目投資成本回落，能源消耗降低，在規劃區內提高清潔能源與可再生能源的利用比例。
2.投資主體與行政主體主導權進行調整和優化
一個開發區的發展可分為四個階段，即：總體規劃期、建設起步期、產業發展期和城市融合期。在這四個發展階段中，投資主體和行政主體的職能關系也要進行不斷調整和優化。
在總體規劃期（1-2年），市縣兩級政府按照國家和地方國民經濟發展戰略制定開發區發展規劃，并有計劃推動實施。這個時期政府完全主導并推演開發區發展模式、投資主體選擇和開發規劃。而城市運營商（企業集團）可以和政府（當地政府）就未來開發區投資主體的組建模式、職責范疇、經濟分析、發展規劃等進行研討，并最終形成一致意見。
在建設起步期（3-5年），政府仍然占據主導地位，主要職責是在新的管理機制形成前對關鍵環節的協調和決策。通常的做法是由政府牽頭相關部門和投資主體，成立領導小組或者指揮部，以例會或者聯席會議的形式推動開發區建設進度。投資主體的職責則是通過市場融集資金，為開發建設提供充裕資金，并同步開展園區整體包裝宣介和經營開發等策劃方案論證。
在產業發展期（6-10年），政府通過相關優惠政策吸若干引龍頭企業進駐園區，進入產業培育和發展期。這個時期，政府職能部門逐步到位，行政審批基本捋順，政府雖仍以招商引資為主，但實際主導權正逐步轉移至投資主體。投資主體這個時期的主要任務是按照政府確定的發展規劃，逐步完善配套服務設施，開展工業、商業、居住、科研等全方位的投資、開發和經營，培育市場的同時獲取收益，并用于滾動開發建設。子牙循環經濟產業區目前正處于這個時期，投資主體應按照“三區聯動”發展理念，通過提升區位優勢和完善基礎設施提高土地出讓收益，通過租售公寓、商品房、標準廠房等獲取收益。
在城市融合期（11-15年），這個時期的開發區事實上已完全過渡到工業城市概念。此時的政府已成為一般意義上的服務型政府，而投資主體在自身做大做強的基礎上，也成為一般意義上的企業集團，完全融入市場，開發區的主導權最終歸于“市場”。從天津開發區的發展歷程來看，完全理想化的推論是：子牙循環經濟產業區將成為第二個濱海新區，園區管委會將會成為濱海新區政府，投資主體則將會成為泰達集團。
3.持續改善政策環境，加大政策引導和市場培育
首先，進一步完善地方再生資源回收體系。出臺專項再生資源回收管理辦法，完善地方再生資源回收體系，從根本上解決子牙循環經濟產業區原料不足的問題。要盡快研究制定專項廢舊產品回收管理辦法，并強制該類廢舊產品在子牙循環經濟產業區集中處理，鼓勵子牙循環經濟產業區向產業化、集群化發展。
其次，建立和完善再生資源企業集約經營機制，把子牙循環經濟產業區打造成為分類、再利用和物流中心，形成再生資源一體化經營體系。另外，鼓勵地方企事業單位優先使用再生資源，實施再生資源使用補貼機制和財政購買政策等措施，引導公眾的消費傾向，以消費帶動生產，進而引導企業的生產方向，形成經濟系統與社會系統的互動發展。
最后，加大對研發、孵化和貿易領域政策支持力度，協助建立園區研發中心和科技孵化器，促進科技成果轉化的重獎政策，推動產、學、研合作的政策，政府采購向高新技術產業傾斜的政策，系統的知識產權保護政策等配套政策。
參考文獻
[1]周宏春.中國循環經濟的發展現狀與政策建議.[J] .國務院發展研究中心.
[2]李健，李春發，苑清敏等.天津子牙循環經濟產業區產業發展劃（2008-2020）.[R].天津:天津循環經濟促進中心,2008.
