土地市場分析

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土地市場分析范文第1篇

手工DIY細分市場，還可進一步分為編織（棒針、鉤針、手編、結藝等）、拼布、紙藝（折紙剪紙）、刺繡、羊毛氈/粘土/皮革等超細分市場。其中編織書可以算是大手工，受眾面較廣。拼布、刺繡類等相對而言就是小手工，受眾面較窄。二者在讀者群體和渠道運作上有截然不同的表現，編織等圖書在實體書店銷售情況較好，而拼布類暢銷書可能超過70%以上依靠網絡書店銷售。

編織類圖書占據主流。編織類圖書仍然是目前手工書無可置疑的最大超細分市場。開卷統計顯示，6月份手工DIY細分市場銷售前100名中，毛衣編織、繩編、結藝等編織類圖書占到了78名，并且前16名都是編織圖書。可見目前手工類圖書中編織占據主流。并且編織類讀者群體面比較寬，實體書店和網絡書店銷售情況都很好，不像拼布書那樣過于依賴網絡銷售。編織圖書銷售中，基礎入門類市場表現不俗，6月份開卷手工書銷售前10名中，有《鉤針編織基礎》（中國紡織）和《棒針編織基礎》（中國紡織）屬于編織入門類，前20名中又增添了《最詳盡的鉤針編織教科書》和《零起點學棒針編織》等編織入門書。另外，編織花樣大全，編織花樣多少例，流行毛衣、毛衫編織圖書，也銷售情況良好。不過，目前編織書中市場混亂，侵權現象嚴重，一些中央級出版社和地方社不顧商譽，與一些民營公司合作出版，嚴重侵犯日本出版機構版權，加上讀者缺乏鑒別能力，已經影響到正版出版社的銷售。

拼布名師圖書頗受關注。 與編織書不同，拼布和布藝類圖書主要靠作者的影響力，日本和臺灣一些知名拼布老師的圖書受到國內讀者的熱捧，不知名的大陸作者的圖書受到冷遇。譬如我社引進出版的《中島凱西夏威夷拼布小物集》一共有5本，亞馬遜預售期間，短短一周之內每本預售出去近百冊，5本圖書均進入預售圖書榜的100名以內。這主要是由于中島凱西作為日本拼布名師在日本乃至世界拼布界具有巨大的影響力。又如我社引進臺灣的手工書《Shinnie的布童話》一書作者Shinnie在海峽兩岸很有影響，原版書在臺灣就印刷5次，引進大陸之后銷售火暴，其拼布作品采用先染布，拼布作品具有原創性和故事性，收到大陸讀者熱捧。同期引進臺灣的其他拼布書，作者不知名，就銷售勢頭一般。

紙藝圖書偏低幼走勢較好。紙藝圖書算是手工類的一個傳統的超細分市場，包括折紙和剪紙。從目前銷售看，這類圖書中偏低幼的圖書銷售較好，當當網在具體分類中會把偏低幼的紙藝圖書分到少兒—益智游戲這個類別，適合成人的折紙書則被分到手工/DIY—紙藝里面。低幼類紙藝圖書明顯比成人紙藝圖書銷售要好，譬如河南科技引進日本的《繽紛創意剪紙》《聰明寶貝的第一堂折紙課》《聰明孩子都愛玩的折紙游戲 3-5歲》等低幼折紙書長期排在當當、卓越、我社單品銷售排行的前兩名，累計銷售好幾萬冊。孩子們比較喜歡折紙飛機，因此紙飛機折法圖書銷售排名靠前，如航空工業出版社2009年出版的《不可思議的紙飛機》當當網銷售也在2000冊以上。成人類折紙書相對走勢較慢，但有難度的折紙書生命周期較長，也不愁銷售，譬如我社引進歐洲的《最折紙·唯美折紙》《最折紙·激情折紙》《最折紙·折紙新世代》3本書，難度很大，需要幾十步甚至一二百步才能折好，不過一經推出銷售一直比較平穩，首印7000多冊一年多時間已經銷售一空。

土地市場分析范文第2篇

關鍵詞：土地資源；市場化；原則；措施

在經濟快速發展的時期，對于土地資源的開發與利用要充分遵循市場經濟規律，使得土地開發有據可依，開發的土地能夠合理利用，不出現土地閑置的現象。建立健全、規范土地開發政策，公平、公正的開發土地，有助于推進工業經濟的發展，有利于促進社會的進步，達到可持續發展目的。

1 推進我國土地資源的市場化的基本原則

為了適應市場經濟發展，使土地資源合理利用與有效利用，采取國有土地有償使用的原則。穩步開展工業用地招標、拍賣等政策，完善工業用地使用制度，對于合法的，符合要求的用地依法批準，有償使用。對于集體用地、農村用地、城鎮用地都要合理規劃，完善土地儲備制度，合理利用市場經濟杠桿，降低閑置土地數量，有效利用土地。

2 推進土地資源市場化的措施

2.1 工業用地市場化

對于工業用地，逐步實行拍賣、租賃制度，使國有土地資源得到合理利用，有償使用。

2.1.1 加強宣傳，轉變觀念，加強土地國情、政策的宣傳，使人們認識到工業企業有償使用土地才會更好更快的發展，有利于促進工業企業經濟的提升，工業用地市場化是國家經濟發展的必然趨勢。

2.1.2 加強領導，形成合力，黨政領導要重視工業用地市場化，將其做為一項重要的工作來抓，加強各部門間的協作，使該工作提到日程，并且要堅持不懈的，作為長遠工作來抓，做到整體推進工作，加快實現目標。

2.1.3 規劃引導，整合資源，合理利用土地資源，最大化的利用土地。可以通過以下幾方面來實現：一是引導工業企業向工業園區建廠，使土地資源集中使用，防止結構不合理的情況發生；二是盡量使土地利用最大化，將廠房向高空發展；三是積極引導農民向城鎮集中，集中利用土地，節約土地資源的同時，改善人們的居住環境。

2.1.4 政策倡導，制度規范，有效推動工業土地市場化改革，使得工業用地市場化程度加快。具體可以通過以下幾方面進行：一是對于土地的使用進行規范管理，規范集約政策，規定工業用土地創造價值的最低標準，低于標準要求的不予批地建設，且為了使土地使用最大化，廠房的建設要符合標準要求，最大程度的利用土地資源；二是鼓勵集約，制定一系列優惠政策，鼓勵各工業企業單位最大限度的利用土地，使土地資源利用最大化，政府可以制定一系列獎勵措施，鼓勵集約；三是以市場經濟特性來強化集約，堅持公開、公平利用土地原則，進行公開招標、拍賣等，使土地的使用透明化，防止暗箱操作行為。

2.1.5 加強土地審批過程的監督，是推進工業用地市場化改革的有力保證。一定要嚴格進行建設用地的土地審批程序，嚴格按照國家的相關法律法規執行。土地的審批部門領導要高度重視，安排專職人員進行土地審批過程中的監督，避免有不符合審批條件的土地被審批通過，保證國家的土地資源不被浪費。

2.2 加強集體建設用地市場化流轉

按照“符合規劃、權屬清晰、界址清楚、依法批準、有償使用”的原則，開展集體建設用地使用權流轉試點，穩步推進集體建設用地規范有序流轉，促進農村集體建設用地節約集約利用和城鄉統籌發展。這些年來，國家對土地問題高度重視，制定了一系列的改革措施。經過多年的試點執行，獲得了優秀的成果。國有土地是國家的資源，任何部門或者個人不得以任何理由強占國家土地，一些違反土地審批程序強占國家土地的行為，都要予以堅決的打擊。現在，雖然國家在土地的使用上制定了專門的制度，但在一些地方還是沒有執行下去，有的甚至根本沒有執行。這一點，在農村表現的最為突出，很多的農村基層領導和土地使用者，一方面是法律淡薄，一方面是上層機構不能及時進行監督。致使土地的使用變得十分的不規范，完全是違規用地。我國是土地大國，但由于人口眾多，人均土地使用面積非常有限，如果不能按照制度去執行土地審批，就會造成國有土地的浪費，導致有的人沒有土地，加大了貧富差距，不利于我國經濟建設和社會主義發展。國有建設用地市場自推行土地制度改革以來，以招、拍、掛為主要形式的國有土地出讓制度逐步形成，市場體系不斷完善。而集體建設用地由于流轉受限，缺失了權利內容，集體經濟組織難以實現其土地應有的經濟價值，而只能通過一些非規范方式讓土地變相流轉。隨著我國市場經濟高速發展，城市化進程進一步加快，對土地資源的需求更加強烈，對土地管理的要求也將進一步提高，特別在農村集體建設用地隱性流轉已經暴露出了諸多問題的情況下，建立統一的土地市場，打破城鄉分割的體制壁壘，保障農村主體權利價值，消除在資源利用與轉化方面的城鄉差別，有助于縮小城鄉經濟差距、切實保障廣大農民的利益、國家或區域經濟的繁榮、社會的穩定，促進國民經濟和社會的可持續發展和社會主義新農村建設的進程。

3 完善土地儲備制度

3.1 完善土地儲備制度，引入市場機制，多儲備閑置土地、低效土地，用于工業企業使用，最大程度的提高土地利用率。土地儲備制度的建立，是現代土地管理模式中一項創新舉措，對于規范土地市場，提高土地利用率有重要作用。有效利用土地資源，是政府部門需要管理的重要任務，完善土地儲備制度，嚴格土地管理流程，促進土地制度的發展。

3.2 結合我國實際，進一步完善我國土地儲備制度的法律法規體系。第一，在城市發展中，健全土地儲備的法律法規。土地儲備涉及到政府、有關部門和行業多個方面，為使土地收購儲備和土地交易工作有章可循，有法可依，應加快相關配套法規的起草制定工作，對土地收購、儲備出讓及建筑開發活動的各個環節加以規范，限制。第二，《管理辦法》出臺后，地方已有的土地儲備管理辦法必須根據《管理辦法》進行相應的修改和補充完善，進一步細化和明確有關文件內容.規范土地儲備政策的執行方法。第三，政府機構要嚴格監督執法，分解處罰，推進土地儲備制度的規范運行。

土地市場分析范文第3篇

業界一直認為，地源熱泵行業的真正發展必須得到開發商的認可和接納，但現實情況卻是，開發商對于使用這項新技術遲遲難下決心。倡導綠色建筑節能多年的萬科集團，今年5月首次在江蘇某商住項目中使用地源熱泵技術。地源熱泵房地產市場難于突破，其實初投資只是一部分原因，開發商對地源熱泵的觀望態度也來源于行業本身技術不穩定。”地源熱泵由于取熱具有特殊性，它的熱源隱蔽，看不見、摸不到，所以要想充分合理地利用地熱，就必須了解地質和含水層結構。來源:bengneng.com如果對地下水、巖石、土壤等構成不清楚，盲目取熱，不僅會對系統的運行造成影響，達不到節能效果，甚至會對地下水和地層造成破壞，最終導致地下水源流失或者地面塌陷。冉偉彥在采訪中反復強調，并不是所有地質條件都適用地源熱泵，而不同地質條件需適用于不同類型的地源熱泵，這一點，正是目前許多盲目進入市場的地源熱泵企業所忽視的。

與房地產觀望態度不同的另一面是政府推廣力度不減。伴隨著技術日益成熟，地源熱泵行業的市場前景可期。不久前，住房和城鄉建設部與科技部聯合推出的既有建筑節能技術改造推廣目錄中，地源熱泵熱回收機組、地源熱泵系統、中水源熱泵系統就名列其中。

根據“新國十條”，到今年年底，即將建設保障性住房300萬套。今年北京市住宅用地供應總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經濟適用房、限價房和定向安置房用地占到1250公頃。經濟適用房并不應該是不節能的房屋，參考新加坡保障性住房建設經驗的中新天津生態城中的經濟適用房已經使用了地源熱泵空調供暖和制冷系統。

土地市場分析范文第4篇

關鍵詞：綠地土壤；重金屬；環境質量評價；長春市

中圖分類號：X825文獻標識碼：A文章編號：0439－8114（2011）12－2421-03

Heavy Metal Pollution in Green Space Soil of Chaoyang District, Changchun City

LIU Gang，JIN Yan－ming，HU Hao

（Graduate School of Jilin Agricultural University，Changchun 130118，China）

Abstract： To investigate the soil heavy metal pollution status of several important function zones in Chaoyang district， Changchun city， 15 soil samples were collected from community， schools， squares， parks and street． Analyses on physicochemical properties including pH， soil organic matter， available N， available P and available K were conducted． The content of heavy metals（Cu，Zn，Pb，Cd） in soil samples was determined by atomic adsorption spectrophotometry． Adopting the single factor index and Nemerow multi－factor index methods， the pollution indices were calculated to assess the pollution extent． Cu pollution index of sample area C1 （Nanhu square）， E1 （Jiefang road） and E2 （Kaiyun street） were higher and the maximum of them were 2．03， which showed that these areas were in the status of light Cu pollution． All pollution factors in other areas were potential． The evaluation result of Nemerow synthetic pollution index method indicated that all soil in sample areas was slightly polluted． The pollution sources of heavy metals were mainly large－scale enterprises， then some ordinary enterprises．

Key words： green land soil； heavy metal； evaluation of soil environmental quality；Changchun city

長春市是我國重要老工業基地之一，目前基本形成以交通運輸設備制造業為主體、門類比較齊全的工業體系。隨著社會的不斷進步，工業的發展和人口的增加，長春市土壤已受到一定程度的重金屬污染［1］。相關研究表明，交通運輸、工業排放、市政建設和大氣沉降等造成城市綠地土壤重金屬的污染越來越嚴重［2，3］。土壤中的重金屬不僅影響和改變城市土壤的生態功能，危害人體健康，而且制約了城市的可持續發展。

由于城市綠地土壤的研究報道較少，且多數是以較大范圍的城市和農村土壤相結合進行調查研究，而對城市中單獨一個區域還很少有人進行過系統的分類調查。為此，以長春市朝陽區綠地土壤按不同功能區特點進行分區，在功能分區典型的地點進行采樣，通過相關的試驗和分析，試圖了解不同的功能區土壤重金屬污染情況、污染特征、污染的空間分異性，為長春市的城市園林綠化和養護提供科學依據。

1材料與方法

1．1樣區的選擇

樣區設置在長春市朝陽區，按功能區劃分選擇有代表性的土壤，分別為A．小區、B．學校、C．廣場、D．公園、E．街路，共采集了150個混合土樣，具置見圖1。

1．2土樣的采集、處理與分析

根據城市土壤特點，選擇代表區進行采樣，在選定區域上以“S”形選擇9個點，在各點取0～20 cm土層土樣，在塑料薄膜上將各點土壤均勻混合，用四分法逐次棄去多余部分，最后將剩余的1 kg左右的平均樣品裝入樣袋，帶回實驗室。土壤樣品經風干、磨細過篩（1.00 mm、0．25 mm土壤篩），用于測定土壤pH值（電位法）、有機質（重鉻酸鉀容量法――稀釋熱法：K2Cr2O7－H2SO4）、土壤速效磷（Olsen法：0．5 mol／L NaHCO3，pH值8．5）、速效鉀（1 mol／L NH4OAc，pH 值7．0）、土壤重金屬元素Cu、Cd、Pb、Zn的濃度（HF－HClO4消煮法）［4］。

2結果與分析

2．1土樣理化性質和重金屬濃度

城市綠地土壤多為攪動的深層土、建筑垃圾土、回填土等，其土層變異性大，呈現巖性不連續特性，導致不同土層的有機質含量、pH值、容重及與其有關的孔隙度、含水量有顯著差異。城市土壤土層排列凌亂，許多土層之間沒有發生學上的聯系，多為沙石、垃圾和土所組成，有機質含量少［5］。土樣理化性質測定結果見表1，重金屬濃度比較見圖2。

從各土樣采集地點的功能區劃分來看，E1、E2、E3號街路綠地土壤的pH值、容重較高；D1、D2、D3號公園綠地土壤的孔隙度、含水量、有機質、速效氮、速效磷、速效鉀相對較高，這與公園土壤所處的生態環境有一定的關系。

從各土樣采集地點的功能區劃分來看，E1、E2號街路的Cu、Cd重金屬含量都較高，A1、A2號居住小區的土壤含Zn量較高，C1、C2號交通要塞的土壤含Pb量較高。

2.2評價方法

土壤污染評價是土壤環境質量現狀評價的核心部分，主要包括單項（單因子）污染評價和多項（多因子）污染綜合評價［6］。

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2．2．1單項污染分級指數法污染分級標準參考吉林省地質調查院《東北平原長春經濟區區域環境地球化學調查與評價》項目報告，以測區土壤地球化學背景為基礎，借鑒國家土壤環境質量標準，確定污染分級標準。以測區背景上限為重金屬元素累積起始值（Xa），國家土壤環境質量標準的二類標準作為污染起始值（Xc），土壤環境質量標準的三類標準作為重污染起始值（Xp）（表2）。

污染分級指數是指某一污染物影響下的環境污染指數，可以反映出各污染物的污染程度。根據公式（1）計算出的單項污染分級指數，對單項污染程度進行分級。

Ci≤Xa時，Pi＝Ci／Xa

Xa＜Ci≤Xc時，Pi＝1＋（Ci－Xa）／（Xc－Xa）

Xc＜Ci≤Xp時，Pi＝2＋（Ci－Xc）／（Xp－Xc）（1）

Ci≥Xp時，Pi＝3＋（Ci－Xp）／（Xp－Xc）

式中，Pi為污染分級指數，Ci為土壤中污染物i的實測濃度值，Xa為累積起始值，Xc為污染起始值，Xp為重污染起始值。土壤單項污染指數評價標準見表3。

2．2．2內梅羅綜合污染指數法單項污染分級指數法評價長春市土壤重金屬污染狀況，只能分別了解每種重金屬在長春市表層土壤的污染狀況。內梅羅綜合指數法評價長春市土壤重金屬污染狀況則可以了解這4種重金屬在長春市表層土壤的綜合污染狀況。

為了突出環境要素中濃度最大的污染物對環境質量的影響，采用內梅羅綜合污染指數法對研究區土壤重金屬污染進行綜合評價［6，7］，計算公式為：

P綜＝［（Pimax2＋Piave2）／2］1／2 （2）

式中，P綜為內梅羅綜合污染指數，Pi為單項污染分級指數，計算公式見公式（1），Pimax為所有元素污染指數最大值，Piave為所有元素污染指數平均值。內梅羅綜合污染指數反映了各種污染物對土壤的作用，同時突出了高濃度污染物對土壤環境質量的影響，可按內梅羅綜合污染指數劃定污染等級，其中土壤污染評價標準見表4。

2．3土壤重金屬污染評價

評價方法采用單項污染指數法和內梅羅綜合污染指數法。內梅羅綜合污染指數全面反映了各污染物對土壤污染的不同程度，同時又突出高濃度對土壤環境質量的影響，因此用來評定和劃分土壤質量等級更為客觀。評價結果見表5。從表5中的單項污染分級指數可以看出，樣區A3、B1、B2、B3的土壤Cd質量等級為清潔，樣區C1、E1、E2的土壤已受到Cu的輕污染；其他樣點的各項污染因子為潛在污染。從各樣區綜合污染指數可知，土壤均受到輕度污染，這是由于樣區周圍沒有較大規模的重金屬污染企業，而其他污染源的污染也應得到足夠重視，如汽車尾氣中的Pb、居民生活垃圾中的Zn等。E1、E2的綠地土壤如果不進行適當的養護管理，慢慢也會變成重度污染。

對各功能區重金屬單項污染平均值進行比較，Cu單項污染的大小順序為小區＜學校＜公園＜廣場＜街路；Zn單項污染的大小順序為學校＜廣場＜街路＜公園＜小區；Pb單項污染的大小順序為小區＜學校＜公園＜廣場＜街路；Cd單項污染的大小順序為學校＜小區＜公園＜廣場＜街路；各功能區重金屬平均值綜合污染進行比較，其大小為學校＜小區＜公園＜廣場＜街路。

3結論與討論

1）長春市朝陽區表層土壤中各重金屬元素含量變化范圍較大，表明城市表層土壤中重金屬元素已在一定程度上受到人為源輸入的影響，但與其他開發歷史較長的城市相比，長春市城區表層土壤中重金屬元素含量總體上較低。

2）分析結果表明，長春市城區表層土壤中不同重金屬來源存在著差異，其中Cu、Pb和Zn主要來自交通污染；而工業污染和居民生活污染也不容忽視，Cd主要來源于工業源及化肥施用。

3）試驗選取具有代表性樣區，其結果反映朝陽區目前總體的重金屬污染的現狀，但還需對多種樣品（如土壤樣品、大氣干濕沉降樣品、水樣品、植物樣品、有機樣品等）進行綜合分析研究，想要更加準確地反映該區的土壤質量，需要更進一步的詳細調查。因此，在進行重金屬源解析時應該結合各元素含量的空間分布特征及其周圍環境狀況進行更加詳細的研究。

參考文獻：

［1］ 郭平，謝忠雷，李軍，等．長春市土壤重金屬污染特征及其潛在生態風險評價［J］．地理科學，2005，25（1）：108－112．

［2］ HARRISON R M， LAXEN D P H， WILSON S J． Chemical associations of lead， cadmium， copper and zinc in street dust and roadside soil［J］． Environ Sci Technol，1981，15：1378－1383．

［3］ THORNTON I． Metal contamination of soils in urban areas［A］． BULLOCK P， GREGORY P J． Soils in the Urban Environment［C］．Hoboken， NJ： Wiley－Blackwell， 1991． 47－75．

［4］ 魯如坤．土壤農業化學分析方法［M］．北京：中國農業科學技術出版社，1999．147－211．

［5］ 王煥華．南京市不同功能城區表土重金屬污染特點與微生物活性的研究［D］．南京：南京農業大學，2004．

［6］ 中國標準出版社第二編輯室．中國環境保護標準匯編［M］．北京：中國標準出版社，2000．96－98．

［7］ 徐燕，李淑芹， 郭書海， 等． 土壤重金屬污染評價方法的比較［J］．安徽農業科學，2008，36（11）：4615－4617．

［8］ 李其林，黃峋，駱東奇．重慶市農作物基地土壤中重金屬及污染特征［J］．土壤與環境，2000，9（4）：270－273．

土地市場分析范文第5篇

【關鍵詞】土地發展權　被征地農民　土地價格評估

一、當前土地征收制度對農民“土地發展權”的忽視

隨著我國經濟的迅速發展，城市化的速度也越來越快，這必然伴隨著對土地需求的增加。我國是社會主義國家，實行土地社會主義公有制形式。具體包括兩種：一是國家土地所有制；一是集體土地所有制。因此，城市化所需土地的供給來自于兩個方面：一是國家，一是集體。土地的交易方式主要有三種：國家和開發商之間的直接交易、農民和國家之間的直接交易以及農民和開發商之間的間接交易（由于我國土地法的限制，最后一種交易方式必須要經過政府。也就是說國家先從農民手中購買土地，再由國家將土地使用權有償地出賣給開發商）。由于國家和開發商都是強勢主體，所以雙方有條件達成相對比較公平的交易。但對農民來說，他們的知識、經濟地位注定了經常是以個體或少數面對公司或政府部門，談判能力明顯處于相對劣勢的地位。在雙方或三方交易中，必然會導致不公平交易。這種不公平交易一般過程是：國家先以較低的價格從農民手中購買土地，或者直接開發或者再以高出幾倍甚至是幾十倍的價格出讓給開發商，經土地開發商開發后再以高出農民收益幾十倍的價格推向市場。國家、開發商都可以從土地開發中獲得巨大的收益，而土地補償費卻只以維持被征地農民的基本生活為標準。以南京-上海高速公路建設為例,征地時政府給予被征地農民的補償為4000元/畝，而此高速公路股票上市以后，據專業人士估價，每畝土地價值為20萬元，二者相差50倍。溫鐵軍和朱守銀的研究表明，在征地過程中，如果成本為100，農民得到的補償只占其中5~10%。農村集體及農民所得到的農地征用價格大概為出讓價格的1/10，而農地出讓價格又大概是農地市場價格的1/5，也就是說補償價格、出讓價格和市場價格的比例為1：10：50。由此可見農民的權利受到侵害是不爭的事實。為了維護農民的權益，很多有識之士提出了各種解決的辦法。其中“土地發展權”就是提出最早，受到的支持也最廣泛的一種。

二、目前關于“土地發展權”研究的主要觀點和成果

土地發展權也稱土地開發權，這一構想最初源于采礦權可與土地所有權分離而單獨出售和支配的。孫弘將土地開發權定義為：發展土地的權利，是一種可與土地所有權分割而單獨處分的財產權；胡蘭玲認為：土地發展權是指對土地在資源利用方面改變原有的利用形式，進行再開發的權利。即突破原有所謂土地發展權的土地利用形式，在空間維度上向縱深方向發展、在使用上變更土地用途之權。而余向克等人則認為：土地發展權是將原土地用途變更為建設用地等更佳用途時的權利，是一種可以與土地所有權分割而單獨處分的產權，它既可以由擁有土地所有權的土地擁有者支配，也可以由不擁有土地所有權只擁有土地發展權者支配，它是土地處分權中重要的一項權利。

黃祖輝、汪暉是較早也是比較全面研究土地發展權補償的兩位學者。其后，研究土地發展權補償的文章，較多引用他們的計算方法。據黃祖輝、汪暉(2002) 的研究,非公共利益性質的征地活動剝奪了集體土地所有者的土地發展權,集體土地使用者遭受雙重損失,損失總額為V1+V2，其中:

式中V1是政府實施“警察權”給被征地農民的損失;V2是非公共利益性質的征地行為給被征地農民帶來的損失；h(t)是某一幅土地用于商業用途帶來的土地凈收益;g(t)是農用地被用作住宅帶來的土地凈收益;f(t)是被征用的土地作為農用地帶來的凈收益；r為貼現率；t為時間。

三、關于“土地發展權”的經濟學分析

我國的《土地法》規定：除了國家任何人都沒有權力擅自改變土地的所有權。所以土地的交易先是由政府根據實際情況的需要，出面征收農民的土地，政府或者自己開發或者交給開發商開發。政府征收農民土地時，土地所有權轉移給政府，土地發展的權力隨之也轉移給了政府。如果政府再把土地的使用權以各種方式出讓給開發商，土地發展權又轉移給了開發商。雖然大部分學者認為土地發展權是獨立于所有權的，可在這個交易的過程中農民的土地發展權不但沒有得到應有的補償，而且隨著所有權或者使用權的轉移徹底消失了。被征地農民得到的僅僅是土地的補償款。至于以后國家和開發商賺取多少收益和被征地農民沒有任何關系。所以土地發展權在土地被征收的過程中便完全喪失了。權力的喪失意味著經濟上的損失。我們要維護被征地農民土地發展的權益，就要準確的衡量因喪失這種權力而帶來的經濟損失。

前面所述的黃祖輝、汪暉的公式從理論上很準確地衡量了被征地農民的損失，也非常容易理解。但在現實當中，很難找到一個合適的方程來準確確定h(t)、g(t)、f(t)。所以，要想更簡便、更準確的衡量被征地農民的損失，需另辟蹊徑。

在市場經濟下，商品的交易方式主要由兩種。一種是普通商品，這種商品在市場中自由交易，價格由市場規律來確定；另一種是關系到國計民生的商品，對這類商品的交易國家進行了嚴格的規定。土地就屬于后一種商品。當國家需要土地時，就可以根據國家的相關規定，征收農民的土地，給被征地農民相應的補償。土地征收補償標準主要有兩種：一是市場價格標準，市場價格標準最有利于對被征地方的保護，也是補償標準發展的趨勢所在；二是法定價格標準，按照法律規定的價格補償可以控制補償資金，為國家積累建設資金，但是這種標準的缺點在于對被征地方的保護不足，嚴重侵害了被征地方的權益。國家為了積累建設資金，對被征地農民的補償僅僅限于土地的農業用途，大大低于土地的市場價格。如果在要素市場完全競爭的假設條件下,即土地市場是完全競爭的,那么土地的價格(或價值)就是市場價格。但是我們國家實行的是法定價格標準，也就是說國家可以按照法律規定以低于市場價的標準進行補償。所以農民的損失為：S=R1-R2，其中R1代表土地市場價格，R2代表土地法定價格。

1、土地的市場價格R1。由于土地開發者向土地投資，總是希望未來獲得收益，這個投資的潛在收益就決定了土地價格的高低，因此，利用開發后預計獲得的總收益扣除開發投資成本和開發者獲得的正常利潤，剩余的就是土地的價格。由于在市場經濟當中，投資商是“理性的經濟人”，他必會確定土地的最佳利用方式以獲得未來的最大收益。所以我們首先確定土地的最佳利用方式，而后估算這塊土地的開發成本。這樣就可以運用公式計算出地價。其公式是：R1=r1-r2-r3，R1代表土地的價格；r1代表綜合開發總收益；r2代表開發總投資；r3代表投資利潤。綜合開發收益r1主要是指樓價；開發總投資r2主要是指建筑材料費、場地清理費、現場工作勞務費和其他費用，其中現場工作勞務費一般包括建筑師費、工地工程師費、計測量費、工料估算師的費用。其他費用包括廣告費、律師費、銷售商費、管理費等。稅金一般有營業稅、銷售稅等；投資利潤r3也就是房地產商對投資的期望利潤。

2、土地的法定價格R2。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準, 即“征用耕地的補償費用包括。（1）土地補償費。征用耕地的土地補償費, 為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費, 按照需要安置的農業人口數計算。（2）地上附著物和青苗的補償費。（3）安置補助費。需要安置的農業人口數, 按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準,為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。

因此，農民得到的補償款R2=r1'+r2'+r3'。其中r1、r2、r3分別代表土地補償費、地上附著物和青苗的補償費、安置補助費。

3、計算損失。通過以上分析，可以得出農民被征用土地的損失：

s=R1-R2=r1-r2-r3-(r1'+r2'+r3')

四、土地發展權的補償途徑

1、要嚴格控制對農民土地的征收范圍。隨著工業化和城鎮化推進，目前，我國每年農村正常占用的土地達到了400多萬畝，其中，農民耕地所占的比例約200多萬畝，“200多萬畝”這個數量，表明每年可能有100多萬農民失去耕地。我國是個農民占絕大多數的國家，農民謀生手段單一，土地的收成是農民最基本最可靠的收入來源，是家庭保障最基本的經濟基礎，也是農民最后的一道生活安全保障。對于失地農民來講，沒有了耕地也就意味著最后一道生活安全保障也倒塌了。因此，國家必須嚴格控制對土地的征收范圍。要控制征地范圍，必須對征地的前置條件“公共利益需要”做出法律界定。因為我國征收土地必須是以公共利益為前提。針對我國目前征地的“公共利益”包括“公益性”與“經營性”兩類征地的現狀，有的專家認為我國當前建設用地以成片開發、綜合利用為主，經營性用地也應在征地范圍之內，其依據是符合我國國情，國外許多國家也是這樣做的。所以應把“公共利益”需要嚴格界定為“公益性”用地。

2、對被征收的農民土地必須進行評估，以評估結果作為補償依據。在國外，土地價格評估是征收土地必需的環節，以此來保護被征地對象的合法權益。例如，美國聯邦憲法第五條修正案規定：對土地的征收必須符合三個主要條件，即正當的法律程序、公平補償和公共使用。正當的法律程序一般包括以下幾個步驟：政府預先土地征收的通告；對土地進行評估；召開公開聽證會；達成協議。在當前我國土地制度不完善的情況下，以土地評估價作為補償的基準再進行相應的調整，對于維護農民的權益是十分必要的。

3、完善被征地農民安置就業制度，妥善安置被征地的農民。農民的知識和技能有限，土地被征用后，就業渠道狹窄。國家必須對他們進行技能培訓，讓他們具備一技之長，幫助他們重新就業。

(本論文是廣西研究生創新項目（廣西土地征收補償機制的完善和保護失地農民利益，編號：2006105930202M10）的階段性成果 )

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