商業地產發展現狀

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商業地產發展現狀范文第1篇

【關鍵詞】商業地產；風險；對策建議

房地產作為關系民生的重要行業，其發展狀況越來越值得關注。近年來，國家不斷出臺房地產調控政策，希望借此有效的遏制房價的不斷攀升，促進房地產行業回歸理性化發展的道路。經過近兩年多的實踐證明，房地產調控政策的實施取得了顯著的效果，有效的遏制了西安市場上投資性和投機性的購房需求。

而商業地產由于不受限購令等政策的影響，成為房地產開發企業開辟新市場的香餑餑，本文從目前西安市商業地產的發展狀況出發，分析了商業地產蓬勃發展的原因以及可能面臨的潛在風險，最后提出些許促進商業地產健康發展的對策建議。

一、商業地產發展現狀分析

“十一五”期間西安出臺了一系列招商引資政策，逐步建立起了紅星美凱龍、大唐西市、騾馬市步行街和萬達廣場等一大批商業地產項目，為西安市的經濟發展添加了活力?！笆濉逼陂g確立的建立關中天水經濟區發展的規劃的進一步推進，將為西安商業地產的發展帶來難得的機遇。

（一）商業物業新開工面積創新高，成交量大增

從2010年下半年以來，在住宅市場受房地產調控政策影響步步收緊的情況下，商業地產卻迎來契機。特別是浐灞新區、曲江新區等新興開發區的建設步伐不斷加快，更是加速了市場上對商業地產的需求。截至2011年底，西安商業物業的成交量達到87.4萬平方米，成交金額達到127.5億元，創2005年以來的新高。

（二）購房者投資商業地產熱情高漲，推動商業用房貸款增速迅猛

由于“限購令”的實施，很多投資性和投機性的購房者沒有資格購買商品住宅，他們紛紛將目光投向沒有受到限購約束的商業地產。從“新國八條”出臺前后的個人購房貸款來看，2010年全年新增個人商業用房貸款9.32億元，政策出臺后，個人商業用房貸款迅猛增長，截至2011年底，全年新增貸款19.44億元，同比增長了108.62%。

（三）商業地產用地需求量不斷增大

隨著西安市經濟的不斷發展，商業地產的建設越來越快，對商業用地的需求也逐年提高。從2008年以來，商業地產用地需求量逐年增長，截至2011年12月末，商業用地成交均價為750萬元/畝，樓面地價為168.34元/平方米，雖然，在2011年，全市土地成交面積受調控影響大幅下降，但是，商業用地成交面積在總成交面積中的占比處于不斷上漲趨勢。

二、商業地產蓬勃發展的原因分析

西安市商業地產的快速發展除了西安市在西北地區擁有的獨特區位優勢和龍頭作用以外，房地產開發商的資金趨緊以及投資客的不斷追漲也是造成商業地產蓬勃發展的原因。

（一）西安區位優勢明顯

西安是陜西省省會，世界著名的歷史文化名城，是我國中西部地區重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地，是新亞歐大陸橋中國段隴海蘭新線上最大的中心城市。在全國區域經濟布局上，西安具有承東啟西、東聯西進的區位優勢，在西部大開發戰略中具有重要的戰略地位，西安的大發展必將帶動整個西北地區的發展，明顯的區位優勢有力的促進了西安經濟的發展。

（二）商業地產發展潛力大

近幾年來，西安市不斷優化產業發展布局，逐步形成了高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區、閻良國家航空高技術產業基地建設的“四區一基地”的開發新區格局。2009年6月25日，國務院《關中-天水經濟區發展規劃》，提出了“加快推進西咸一體化建設，主力打造西安國際化大都市”的目標這一舉措，為大西安的發展指明了道路，拓展了空間。隨著各種開發區的建設以及關天一體化建設的不斷推進和城鎮化的不斷加快，必然為西安地區商業地產的發展開拓出更為廣闊的空間。

（三）房地產企業資金趨緊，紛紛轉戰商業地產

國家不斷頒布實施的房地產調控政策有力的遏制了市場上的投資性和投機性購房需求，一些中小開發商逐漸感覺到住房市場項目開發難度加大，建設資金明顯偏緊，特別是一些定位在高端樓盤、別墅區樓盤的房地產企業紛紛出現資金回籠緊張，項目進展緩慢的情況。面對住房市場的不景氣，房地產企業紛紛將發展項目轉向商業地產，謀求在商業地產中的利潤，以期安然度過難關。

（四）投資者、投機者不斷追漲

西安頒布的“限購令”并沒有對公寓樓、寫字樓和商鋪進行限購。這樣一來，原先很多將擁有住房作為保值、增值手段的投資者和投機者再沒有資格購買二套，三套以上住房，而商業地產等由于不在“限購令”的限購范圍內，在資本的逐利性影響下，投資者就將手中的資金轉向商業地產，無形當中也推動了商業地產迅猛發展。

三、商業地產發展的隱憂分析

商業地產的快速建設和投入市場，并沒有考慮到市場對其的接受能力和商業地產發展所需要的后期的運營能力，在經過近一年多的實踐證明這種不合理的發展模式為房地產市場的健康發展埋下了一些隱患。

（一）商業地產的集中開建，增加了市場消化商業地產的負擔

商業地產的集中開工建設和投入市場，一度造成西安市場商業地產供大于求的局面，有資料顯示，截至2011年10月末，西安市商業地產結轉可售量已達到476.23萬平方米，其中商服用房為343.89萬平方米，寫字樓為132.34萬平方米；而其消化能力卻十分有限，商服用房與寫字樓月均銷售量分別為7.27萬平方米和5.26萬平方米，存量消化周期分別為65.38個月和18.2個月。

商業地產發展現狀范文第2篇

于是，眾多開發商你方唱罷我登場，紛紛扎進商業地產的激流之中，狗刨、蛙泳各種姿勢齊上，向盈利、賺錢的彼岸游去。

在一次由中國房地產策劃網舉辦的地產培訓會上，在課后經驗交流中，筆者聽到湖南的一個開發商陳總在向中國房地產策劃網總裁周帆請教一個問題。

背景因素分析：

陳總原是浙江杭州人，一直以來都是做住宅開發，從未涉足過商業地產。由于近幾年商業地產被炒得熱火朝天，加上朋友也一直向他不斷地灌輸商業地產的贏利模式，只要做商業，就肯定能掙錢，而且一定比做住宅掙得多、掙得快。在此情況下，陳總坐不住了，于是憑著做住宅積累的資金和對地產業的理解，在湖南A市拿到了一塊商業用地，斥巨資打造“XX商業城”，他發誓，一定要把“XX商業城”做成本市最高檔次、最大規模、最具知名度也最賺錢的商業地產，讓別人一提到“XX商業城”就想到自己。

為了順利實現這個目的，陳總專門請了一個非常專業的市場調查公司（此調查公司不是房地產策劃公司）開始做市場調查。市場調查公司在接手調查工作任務后，調動了大批的人馬在A市做了一個月的市場調查工作，把A市所有的大街小巷都走遍了，他們還專門研究了A市原來做得比較好的一些商業成功案例，發現商業地產普遍采用的方法是向投資者進行充分的回報允諾――“五年回本，十年包賺一間鋪”、“升值就在彈指間”、“搶銀行也不如搶XX商業城的門頭房”等等不一而足！可以說市場調查公司付出了很多的人力物力，提交給開發商的調查報告也厚達二百多頁。

但結果呢？結果是讓陳總做出了一次錯誤的決策，開發出來的“XX商業城”至今還是門前冷落車馬稀，項目開業時間也在不斷地后延。

失敗因素探討：

為此，陳總此次是專門帶著問題來向周帆請教的。在認真聽取了陳總詳細的項目介紹并討論后，周帆指出了項目失敗的三大因素：

第一、 市場調查沒有目的性。

在進行市場調查之初，陳總（包括市場調查公司）對本次市場調查并沒有提出明確的目的，只是一心要做商業，但具體做什么卻沒有大方向的把握。市場上商業項目那么多，有做專業市場的，做大型MALL的，做購物中心的等等。如果事先不能對整個市場有全局的把握，市場調查就會輕重不分，結果就是不能給出一個明確的主題，做什么都可以。

陳總的項目就是典型的例子，在調查前沒有明確具體的調查目的是什么。本來當時市場上在建的商業項目已有十多個，而做購物中心的已經有四個，加上原有的大型購物商場，A市的購物中心已經出現飽和?？墒袌稣{查公司還在不斷地對購物中心進行調查，這樣就無謂地浪費了很多時間，以致使對建材專業市場上的調查缺乏理論數據支持。而本來項目可以做建材專業市場的，最后卻搞了個半建材半購物，從而失去了項目的核心競爭力。

第二、 市場調查沒有分析研究市場的發展趨勢和消費者的消費趨勢

市場調查光靠了解市場的發展現狀是遠遠不夠的，對于這些大家都知道的東西是沒有多大價值的，開發商如果只是憑著市場現狀就去做項目的話，那樣會死得很快。如果只是想了解一下市場的發展現狀，也不需要請專業公司來做市場調查了，只要找幾個朋友聊聊就可以知道。因此，專業公司的調查就是要在市場現狀的基礎上對市場的發展規律和趨勢進行分析研究，并對各種影響市場變化的動態因素進行分析預測，從而真正把市場研究透，這樣做出來的市場調查才能對開發商的決策起到有力的幫助。

而陳總的市場調查報告上面只有一大堆的數據、圖表，對市場的發展趨勢和前景只是一兩句話輕輕帶過，對消費者的消費習慣和趨勢更是無從提及，從而在進行項目定位時卻找不到市場依據，這是導致項目失敗的主要原因。

第三、 市場調查沒有對項目的經營業態進行分析研究

商業地產發展現狀范文第3篇

經歷了十年的高速發展，商業地產目前已經達到了相當龐大的規模。有數據顯示，截至目前，中國商業地產開發總量已達到5.64億平方米。一二線城市商業地產已經趨于飽和甚至過剩，全國以購物中心為主的商業地產已經超過了4200家，而且每年以400家左右的速度在遞增，到2025年預計要達到10000家。

“10年前，大家在問，什么是商業地產；5年前，大家在問，誰在做商業地產；今天，大家在問，誰沒有做商業地產；5年后，大家會問，誰還在做商業地產?！睒I內人士如此總結出我國商業地產發展的大致脈絡。

如此巨大的體量，隨之出現的產能過剩問題可想而知了。據權威機構報告分析，目前國內各主要城市商業地產供過于求，短期內供應消化壓力較大。商業地產開始面臨產能過剩的威脅，泡沫化傾向越加顯著，市場空置率增高的風險加大，商業地產觸地就賺、拿地就贏的時代已經一去不返了。

下面我們就以商業地產中的購物中心為例，看一看商業地產過剩的原因和壓力：

我們看到，隨著零售物業市場體量和版圖的快速擴張，諸多過?！昂筮z癥”出現。比如在國內一些大中城市商業設施的推遲開業、關門歇業甚至倒閉已經不是什么新鮮事。究其原因，一是商業設施的過度開發；二是消費增長乏力，而消費乏力更加劇了商業設施的過剩狀況；三是商業設施缺乏布局和運營經驗。

以萬達關閉部分百貨賣場為代表，顯示出商業地產發展陷入一定的困境。某廣場開張僅僅不到兩年，由于人流量不足，整體銷售業績欠佳，萬達這個商業巨無霸也不得不根據實際情況作出調整，將合同期尚未到期的商戶勸退。

諸如此類的重大調整已經涉及全國很多家，而遭遇項目轉型的百貨賣場豈止萬達廣場？全國眾多城市曾經門庭若市的著名大賣場都有關門停業的新聞出現，而更多的新建商業街、臨街店鋪出售難、招商難、經營難已經成為目前不言自明的普遍現象。

我們看到的現象是，商場越來越多，前來購物的人卻越來越少，網購的方便、低價和選擇面廣，將商場的人們拉到了互聯網，由此導致越來越多的鋪面空置，進而牽連到商業地產的發展受阻。

在一些賣場內，兒童游樂項目、娛樂項目、餐飲項目開始成為重要的經營內容，但是這些互動體驗式消費場所畢竟發展空間有限。如何進行錯位經營，避免面對面的同質化競爭，大力引入文化、體育、室內探險、互動節目等，是業內人士需要正視的問題。

由此我們看到，在泡沫化、同質化與電商的多重夾擊下，商業地產的發展現狀正在走向困局。

目前，整個商業地產的市場供應非常大，但是零售行業受到電商沖擊卻在不斷下行，因此很多購物中心招商的時候都面臨尷尬。在招商遭遇巨大難度后，不少購物中心的空置率上升。這一點在某些供應集中且消費人口尚待培養的新興商圈將尤為明顯。同時，項目間的競爭升級將進一步強化市場的租戶主導特征，租金的上漲空間將持續受限。自去年8月以來，長沙商業用房均價一直呈現走低趨勢。上月，長沙市內六區新建商業用房網簽均價為12161元/平方米，環比下降12.54%，創近一年以來新建商業用房成交價格的新低。同時，辦公用房上月成交均價為8545元/平方米，低于一年以來絕大多數月份的成交價格。

商業地產發展現狀范文第4篇

關鍵詞：房地產市場；供給側結構性改革；對策建議

2015年12月，中央會議提出在未來一段時期內，將要把“供給側結構性改革”放在工作的首要位置。在供給側改革的背景下，我國經濟面臨重大調整，房地產市場也將迎來新的機遇。以往我國房地產市場主要注重需求方面的調配與控制，具體表現為限購、限貸等。在我國快速工業化和城市化，以及廣義貨幣供應量很高的背景下，各種需求是必然存在的，通過限購、限貸政策并不能從根本上解決投機問題，因此，應從另一角度著手，即從供給端來調控房地產市場。本文選擇沈陽市進行研究，沈陽作為副省級城市，又是重要的新一線城市，其地理位置、經濟發展水平與其房地產市場發展并不均衡。沈陽在城市土地學會的2015年和2016年《中國大陸主要城市房地產投資前景分析》中已經連續兩年在主要城市投資與開發前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽急需謀劃如何運用供給側的思維，從自身的地理位置和房地產業現狀出發，有針對性地制定房地產發展政策和策略。

1沈陽市房地產市場的發展現狀

20世紀80年代，沈陽房地產市場起步，經歷了漫長的十年才發展壯大，1999年，“住房分配貨幣化”政策頒布，加快了沈陽房地產市場發展的步伐，但是由于沈陽房地產市場的基數小、規模小等因素的制約，在啟動至2003年的這20年間，并沒有對經濟帶來大的影響。2003年中央提出“振興東北老工業基地”政策，沈陽房地產市場正是抓住了這個機會得到了飛速發展，進入了一個嶄新的時代，投資總額和銷售總額均穩步平穩上漲，而且屢創新高，即使2008年的世界經濟大蕭條，也沒有對沈陽房地產市場造成很大的抨擊，在那時還被譽為“全國最好的房地產市場之一”。2014年，沈陽房地產市場發生了翻天覆地的變化，數量和價格都發生大幅度下跌，這也是在長期供需嚴重不平衡下發展的結果，因此對沈陽房地產市場造成了很大的沖擊。自2015年以來，各級政府為解決“高庫存，高產能”問題推進一系列宏觀調控政策，但這對沈陽市房地產業的影響甚微。2016年，沈陽房地產市場的發展則更加嚴峻，所以解決高庫存問題也迫在眉睫。

2沈陽市房地產市場發展中存在的問題

2.1庫存規模巨大

2016年沈陽市商品房庫存量與2015年相比雖有所下降，但是去化周期仍在較高水平。相關數據顯示，住宅項目的去化周期最短，寫字樓項目的去化周期最長，住宅項目為22個月，而寫字樓項目則可能超過20年，房地產項目去化周期的標準通常在10～15個月，由此可以看出目前庫存量巨大，而導致庫存巨大的根本原因便是長期以來的供求失衡，另一方面，沈陽市土地資源有限，但是出讓量卻遠遠超過了實際需求，這也大大增加了沈陽房地產市場的庫存壓力。雖然近年來政府為了房地產市場的長效發展出臺了一系列“去庫存”政策，但是效果均不顯著，所以想脫離目前這種高庫存狀態仍需一個漫長的過程。

2.2商業地產嚴重過剩

2010年國家為了抑制房地產投機現象，開始實施限購政策，但是這并沒有抑制沈陽房地產業的發展，反而使沈陽商業地產呈現出空前的增長勢頭。截至2015年的數據顯示，沈陽商業地產總存量為839萬m2，人均面積1m2，未來五年內，沈陽商業地產存量將持續增加，預計到2020年，商業地產的庫存量將到達1200萬m2之多。雖然政府為降庫存推出很多政策，但是并沒有實質性的進展，最主要還是因為區域發展不協調，使得沈陽的商業地產聚集在金廊沿線，這里又聚集了各大購物中心，商圈體量龐大，商業地產的銷售則格外困難。與此同時，三外環區域的商業配套設施水平低下，這也限制了該區域住宅項目的發展。

2.3區域發展不均衡

沈陽市在“十二五”之前就基本完成大面積的棚戶區改造工作，此外隨著我國城鎮化進程的實施，市中心可供出讓的土地逐漸減少，二環外的土地供應卻不斷增大，但是銷售情況與投資情況并不平衡，新城區房地產項目的銷售不理想，產生大量庫存。這個現象之所以出現，是因為新城區人口聚集度不夠，房地產項目配套設施也不完善，這些因素對消費者的購買意愿都產生了極大的影響，目前大多數開發商都是在價格上采取措施，憑借價格優勢吸引消費者，然而在新常態經濟環境下，這種方法的影響力已經微乎其微。

3供給側改革的必要性分析

3.1需求側管理已經不是拉動經濟增長的持續動力

傳統的需求側管理就是用“出口、投資、消費”為主要調控手段，從而帶動經濟的增長。需求側管理也是30多年來我國政府采用的主要宏觀調控手段。改革開放以后，中國經濟突飛猛進，2008年更是推出“四萬億”投資計劃，這也使得中國經濟走到了世界的前列。但是近幾年受國際經濟形勢影響，需求側的推動力不斷下滑，我國經濟也一直在走下坡路，給房地產市場帶來了新的挑戰，我國政府也出臺了許多政策，目的是希望房地產市場回暖，通過拉動需求引導房地產業復蘇，但是并沒有什么起色，大多數城市的樓市持續下跌，所以傳統的需求側管理已經無法持續帶動經濟的增長。

3.2需求側管理存在結構性不均衡

我國經濟結構在需求側存在嚴重不平衡現象，這也是投資與需求長期不均衡發展導致的。在我國，“投資”一直是經濟政策的重心，以2008年的“四萬億”計劃為例，諸如此類的政策使得投資需求在整個經濟體系之中遠遠超過消費需求，導致二者嚴重失衡。雖然之前大多數研究都表明需求是拉動經濟的主要動力，但是截止到2014年，我國投資率已經超出了正常的均衡水平，達到了46.04%，這就說明之前的結論已經不適于現在的經濟環境，所以從供給側進行改革才是關鍵。

3.3有效需求不足所引致供需結構錯位

現階段阻礙我國經濟增長的罪魁禍首便是“供需結構錯位”。在需求側管理下，我國大部分產品的供給都依賴于國外進口，而不是自給自足，但是現在世界經濟形勢下滑，各國之間的貿易水平也不斷下降，這就造成我國很多產品都出現“高庫存”問題，房地產業更為嚴重。在這樣的形勢下，世界各國都在技術上不斷創新，而我國卻止步不前，這就產生生產率低下，質量也低的結果。這不僅阻礙了我國產品的向外輸出，也滿足不了內需，這也是造成國人去外國瘋狂掃貨的根本原因，在這樣的發展背景下，想要消化過剩的產能，壓力也越來越大。由此我們可以看出，一直以來，我國經濟宏觀調控的固化邏輯都是側重需求端，這些政策已經無法解決阻礙經濟發展的根本問題，所以供給側改革應運而生。房地產市場也是一樣，不管是過去的限購限貸還是其他一系列刺激住房消費的政策，也都無法解決房地產市場“一管就死、不管就亂”的問題，所以現在想要保證房地產市場健康穩定的發展，就必須從供給側入手。

4沈陽市房地產市場供給側結構性改革對策分析

4.1完善社保從而吸引外地人口遷入

在沈陽市人口中，有44%的勞動力在35～60歲之間，勞動力逐步趨于老齡化。老齡化嚴重不僅會阻礙經濟的發展，更直接影響到未來的經濟效益以及勞動力的供給，為了改善沈陽老齡化嚴重問題，政府可以采取完善人口政策與社會保障政策等，讓外來人口在“醫療、保險、教育”等方面享有本地人同等的待遇，這樣一來，一方面可以使外來人口有歸屬感，愿意長期居住，另一方面也使得外來人口能夠持久參與區域經濟建設，帶動經濟發展。在人口政策方面，更應關注大學生就業，近年來東北人才流失嚴重，為了吸引更多畢業生留在沈陽，可以出臺優惠政策，提供更多的就業崗位，鼓勵大學生創業。與此同時，可以將教育與房地產銷售結合起來，地產與名校聯手的方式促進房地產去庫存。

4.2為轉移人口提供適宜長期居住的住房環境

住房是人生活的關鍵，想要使轉移人口長期居住，就要為他們營造適宜居住的環境。目前我國進城務工人員有一半以上都是住在單位的集體宿舍內，大約47%的人在附近郊區即所謂的“城中村”租住，只有0.7%的務工人員在城里買房，他們之中能夠繳納住房公積金的更是少之又少。由此我們可以發現，務工人員的居住條件很差，工資水平低是一方面，居住環境也是不容忽視的因素。所以沈陽想要吸引更多的農業轉移人口進城，就必須積極改善其居住環境，上文也提到過三外環區域的商業配套設施比較匱乏，可以借此機會改善區域發展不協調現象，這樣不僅能吸引農業轉移人口買房，也能幫助沈陽房地產市場去庫存。

4.3加大公租房供應以改變房地產供給模式

雖然現在沈陽市已放寬公租房入住標準，接納有固定收入的外來人員進城入住，但由于房源過少，該政策并沒有得到很好的實施。所以為了更好地提供公租房，政府應制定具體的政策，將更多庫存房納入公租房范疇，以滿足大量轉移人口的住房需求。另外政府可以出臺優惠政策，以鼓勵各個公司直接收購已建好的商品住宅用作企業員工宿舍，在公租房內可以推出“統包統租”的管理模式，效仿半封閉式管理，以提供更好的居住環境。

4.4通過完善房地產多源供給引導房地產供給側改革

房地產企業的目的在于銷售，所以根本任務就是為用戶創造價值。為了更好地服務消費者，政府部門可以出善房地產多源供給的政策；房地產開發商可以推出新的產品，吸引顧客；銷售部門則要進行營銷升級，為客戶提供更好的生活體驗，從這三個方面共同著手，更有利于房地產去庫存。與此同時，房地產企業應多關注國家出臺的政策，進行業務轉型，只有適應了社會的變化才能得到更好的發展。房地產市場想要加快供給側改革的步伐，房地產企業的作用尤為重要。

5結語

目前房地產業已經進入了“新常態”的經濟時代，過去的高增長所帶來的問題也將越來越明顯。本文通過分析沈陽市房地產業發展現狀，找出目前存在的主要問題有“庫存過?！焙汀皡^域發展不均衡”，為解決以上兩個問題，以供給側角度提出四點有針對性的對策，希望為沈陽市房地產業推進供給側結構性改革提供有益的建議，同時也為其他同類城市房地產業發展提供借鑒和參考。

參考文獻

[1]陳平.基于供給側改革視角下我國房地產業發展研究[J].時代金融,2016(7).

[2]鄧磊,杜爽.我國供給側結構性改革:新動力與新挑戰[J].價格理論與實踐,2015(12).

商業地產發展現狀范文第5篇

關鍵詞：商業地產；發展問題 ；影響因素；發展趨勢

中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）03-0169-02

中國商業地產發展時間相對較短，在發展進程中還存在著經營效率低下、管理水平落后缺乏科學決策引導等問題，使中國的商業地產受到了嚴重的阻礙。因此，探討中國商業地產市場需求及其發展趨勢，對于促進中國商業地產業的規范、有序、持續健康發展，具有較大的現實意義。

一、中國商業地產發展中存在的問題

近幾年來，除受國際金融危機影響之外，中國房地產業發展同樣受到了國家的宏觀調控，發展態勢難以預測，進而長期以來中國商業地產發展中的潛在問題也凸顯出來。

1.商業地產經營效率較低，商業地產市場供需失衡。目前大部分的開發商在投資商業地產的時候都缺少足夠的調研論證，沒有根據商業的類型而開發地產，都是單一的投資建造模式。由于缺少深入細致、科學的分析和研究，導致很多商業地產項目陷入困難的營運狀況。近幾年在一些城市出現了購物中心、大百貨商場、商業街和批發市場倒閉的現象，這對商業地產的健康穩定發展造成嚴重的負面影響。受到全球金融危機影響，許多房地產開發商都把商業地產當成了避風港，商業地產的投資迅速增加，使得商業地產的供需失衡進一步加劇。商業地產存量逐年增加，造成商業地產的售價下降、租金下跌等嚴重后果，商業營業用房的空置率也不斷上升，造成開發商資金鏈緊張，這些都不利于商業地產的長遠發展。

2.商業地產融資渠道單一，沒有充足的資金作保障。房地產類公司在資本市場和在金融機構的融資長期受住宅市場調控的影響，商業地產同樣受到影響。中國商業地產的開發資金主要來源于銀行的短期貸款，對銀行信貸依賴水平普遍較高，融資渠道單一，這就產生了在商業地產開發中商業經營與地產開發脫節的問題，只有拓寬融資渠道才有可能從根本上解決問題。

3.商業地產的管理運營水平落后，發展缺乏科學決策引導。優秀的商業地產項目都是建設與管理并重，招商建設與運營管理并重。但目前中國有很多商業地產開發商，注重前期銷售效益，忽視長期經營價值。忽視后期的品牌招商和經營管理，從而導致商業地產行業混亂，管理落后缺乏服務意識，開發商不僅不能從商業地產中取得長期穩定的收益，而且還陷入經營困境。

隨著中國城市化進程的不斷加快，越來越多的城市都開始以CBD投資來帶動當地經濟發展，然而由于缺乏科學的決策引導，很多商業地產投入運營后并沒能實現預期收益，也沒有刺激當地的經濟的發展，而且還導致投資失誤資源嚴重浪費。

二、對商業地產市場需求影響因素分析

1.國際金融危機和中國經濟地位的提升對商業地產需求的影響。中國在世界經濟中地位的提高導致了中國一些城市的國際化程度明顯提高，如北京、上海、廣州等城市。這種國際化程度的提高和向外輻射作用必然會引起商業地產的快速發展，刺激商業地產的投資，提高商業地產的需求潛力。雖然受到了全球金融危機的巨大沖擊，但中國的經濟增長勢頭良好，在世界各國中仍屬于高速增長的國家。盡管近年來中國GDP增速有所放慢，但是增速依然很大，中國的GDP 從1978年的2 683億美元，增長到2010年的5.879萬億美元，增長了20余倍，平均增速近10%。GDP的持續高速增長必將促進中國商業地產的發展。

2.中國城市化進程加快促進商業地產需求增長。改革開放以來，隨著中國城市化進程的加快城市人口逐年增加，居民收入不斷增加。2009年城鎮居民人均可支配收入為17 175元，年末城鎮人口占總人口的比例達到了45%以上。中國城市化水平不斷提高，城鎮人口和城鎮居民人均可支配收入不斷增加，必然會帶來巨大的商業地產需求。

3.需求主體對宏觀形勢的不樂觀的影響。近幾年，國家加強了對房地產市場調控的調控力度，而調控的對象主要是住宅地產，這就使得很多開發商和投資者把目光轉向了商業地產，促使商業地產需求增加。2010年4月17日，國務院了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》提出十條舉措，被行業內稱作“新國十條”。住宅地產的需求受到了國家政策的影響，國家一系列的宏觀經濟政策，比如財政政策和貨幣政策對商業地產的發展產生了嚴重的影響，需求主體對宏觀經濟形勢的不樂觀也會導致中國商業地產需求潛力的下降。

三、中國商業地產市場的未來發展趨勢

中國經濟的未來方向、城市化進程不斷加快的客觀發展規律及國家對房地產行業的調控政策，都將促進房地產企業進入行業性的戰略轉型，商業地產必然會成為房地產企業發展的重點。

1.商業地產的發展會隨著中國經濟的高速增長進一步發展。首先，從中國房地產的發展前景看，商業地產作為房地產的必要補充，在其帶動下相互增長。其次，為了促進經濟發展國家實施擴大內需的政策，加強基礎設施的建設，提高人民生活水平和工資水平，提高人民的消費能力。所以，連鎖零售業、餐飲業、零售業的發展必將帶動商業地產的發展。第三，在投資方面，以食品、快速消費品、日用品為經營主體的大型超市和連鎖超市受金融危機影響最低，所以當其他投資產品不同程度處于低迷狀態的情況下，投資于商鋪、購物中心等商業地產，將會有很大的利益的回報空間。

2.城市化進程加快將為商業地產發展帶來良好發展機遇。商業地產發展和繁榮離不開城市發展，隨著中國城市化進程的不斷加快，城市消費升級將帶動商業地產的繁榮。新的城市規劃和向外擴張需要地產來進行城市功能完善和綜合平衡的開發，商業地產繁榮助推了城市發展，擴張了城市的發展，提高了城市吸引力，吸引更多人口和企業向城市集中，進而提高了城市化率，商業地產和城市化互為動力，這兩者是共生共融的關系。隨著中國中產階層的興起，引發消費者結構的變化，并且會打破傳統的商業模式，商業地產物業增值服務更加完善。商業地產行業更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業模式將成為發展重點。

3.多元化的融資模式為商業地產開發提供資金保障。融資渠道的多元化，以往地產開發商60%～70%的資金都來自銀行貸款的現象，近年來得到了很大的改善。房地產企業的融資方式和手段發生了較大變化，呈現出前所未有的創新勢頭，正走向融資模式多元化發展方向。目前，信托、基金、私募以及證券市場等各種融資途徑都成為了商業地產融資的手段，而且越來越多的商業地產開發公司已經走向上市這條道，如萬達、SOHO等。委托貸款、房地產信托、房地產投資基金（REITs）、股權融資等成為房地產企業新的融資選擇渠道，從而實現降低融資成本、確保資金鏈安全、提高資金使用靈活性。

4.信息技術將在在商業地產開發中發揮重要作用。隨著信息技術的發展，運用電子信息化體系來提升商業地產行業管理水平，商業地產開發比傳統的住宅開發更重視市場信息。通過深入學習先進的管理理念，應用計算機網絡技術來整合企業現有的生產、經營、設計、管理，及時地為企業的決策系統提供準確而有效的數據信息，以便對市場需求做出迅速反應。

5.服務業的發展推動商業地產繁榮，商業地產逐漸走向成熟。雖然中國商業地產起步較晚，但發展步伐迅速，隨著連鎖業、服務業、百貨業的興起，越來越多的房地產企業將進入商業地產開發領域。許多開發商在經歷了從規劃、設計、招商到運營管理的風險防范等一系列探索過程之后，已經摸索出一條正確的發展道路使其在商業地產領域站穩腳步，并開始成為商業地產開發商的典范。

中國經濟面臨著結構調整，將由原來的主要依靠工業增長，轉向第三產業服務業，推動各個產業協調發展。2007年國務院了《加快服務業發展的意見》，給予了服務業以更高的發展地位，使得服務業在整個國民經濟整體發展中具有比以往更多的機遇和挑戰。在許多城市中，地方政府已經提出以服務業經濟為主導，帶動其他產業發展的政策，因此，商業地產將是城市未來經濟發展的一個重要推動力。

四、總結

中國商業房地產目前和未來仍處會于快速發展階段，這一行業將吸引越來越多新的企業新的資金，而且國外著名的商業地產企業也開始進入國內商業地產領域。新的融資渠道、新的投資模型，新的市場空間正不斷被發現挖掘，國外成熟的商業地產開發和管理方法與中國的實際情況相結合將產生更多的值得研究的新課題。例如，主力店群信托、產權商鋪、泛商業地產投資等模式都需要我們去進一步研究和探討。從長遠來看，中國商業地產有很大的發展空間和機會，但是我們也要注重差異化發展以規避市場風險，根據不同城市和不同項目進行科學準確的深入分析研究，實現投資利益的最大化，并確保投資決策的安全性，這樣商業地產才能長期穩定健康的發展。

參考文獻：

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