商業規劃方案

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商業規劃方案范文第1篇

一、指導思想

以建立統一、開放、競爭、有序的*品市場信息體系為目標，以滿足市場需求和提高人民生活水平為出發點，以優化市場布局和調整市場結構為主線，注重發揮市場配置資源的基礎性作用，避免低水平重復建設和無序競爭，促進城市社會與經濟的協調發展。

二、編制原則

1、城市*業網點是指根據城市總體規劃和*業發展的內在要求，在充分反映城市*業發展規律的基礎上，對城市未來*業網點的*業功能、結構、空間布局和建設規模所做的統籌設計。

2、編制規劃必須廣泛征求各方面意見，提高透明度和社會公眾參與度。

3、城市*業網點規劃要根據縣城的*業定位，體現縣級城市*業特色。

4、城區*業網點規劃要與縣城總體規劃相銜接，服從城市總體規劃。

三、規劃程序和時間安排

編制規劃要按照調查研究、規劃文件編寫以及規劃論證的程序進行。

1、調查研究

6月至7月上旬，舉辦專班人員業務培訓，集中開展調查研究、匯總分析各類*業網點數據，形成對我縣城區*業發展現狀和未來發展趨勢的分析預測，提出規劃總目標和各類*業區域、*業業態發展規劃框架。

2、規劃文件編寫

7月中旬至9月中旬，完成各種規劃文件編寫和繪制全市城區*業網點規劃圖紙。

3、規劃論證及規劃修改、完善

*月下旬，規劃編制單位向論證會議提交全套規劃材料，并解釋規劃的具體內容，聽取專家和公眾代表的意見。論證結束后，要根據論證意見進行修改和完善，對未采納的意見應作出書面說明。

4、規劃上報驗收

*月，形成*縣城市*業網點規劃編制正式文本上報上級有關部門評審驗收，然后按法定程序上報縣政府批準，施行。

四、規劃期限

本次*業網點規劃期限分近期（**年—**年）、遠期（**年—**年）。

五、方法步驟

1、深入調查研究，全面準確掌握城市*業網點現狀

在調查內容上，按照《*縣城市總體規劃（修編）》（**—**），全面調查縣城建成區和規劃區各*業網點業態現狀及發展趨勢，同時全面摸清和掌握農村集鎮、集貿市場的*業網點情況。

在調查方式上，采取普查和座談相結合，調查現狀和掌握業主建設意向相結合，同時采取各種形式征求社會各界對*業網點規劃的意見和建議。

在調查研究過程中，發改、建設、規劃部門及縣政府辦公室要重點做好城市發展的總體定位；統計部門和規劃編制專班共同做好各類數據匯總分析，在準確把握城市總體定位基礎上由規劃編制專班提出*業網點規劃目標，并形成基礎資料研究的文本初稿。

2、堅持從實際出發，科學制定規劃

我縣城市*業網點規劃要體現滿足城鄉市場需求，提高人民生活水平，創新消費服務方式，改善產業服務功能，提升*業競爭力，服務城市建設的基本要求。要堅持*業網點規劃與城市規劃相結合原則，*業網點規劃與本縣經濟發展水平相結合原則，*業網點規劃與經濟結構調整、市場優化布局相結合原則。

一是科學確定我縣*業網點規劃總體目標，包括：（1）城市*業網點的總目標、結構與布局方面的目標；（2）城市社會消費品零售總額、人均營業面積、連鎖企業銷售額或零售額占社會消費品零售總額的比重等綜合性指標；（3）城市*業對我縣經濟的貢獻指標；（4）城市*業在區域*貿發展中的定位與功能目標。

二是科學確定具體目標和規劃布局，包括：（1）城市*業中心規劃目標和布局；（2）城市內的區域*業中心規劃目標和布局；（3）社區*業規劃目標和布局；（4）*業街（步行街）規劃目標和布局；（5）農產品批發市場規劃目標和布局；（6）生產資料市場規劃目標和布局；（7）其他*品交易市場、小*品交易市場規劃和布局；（8）物流基地的規劃目標和布局；（9）城郊*業和農村集貿市場規劃目標和布局；（*）其他類型*業網點規劃目標和布局。三是在規劃工作中必須切實做到：（1）按照市場目標定位、不同經營特點、適當集中的原則，對現有*品市場，根據形勢發展分門別類進行分析。對其結構、布局確需要重新考慮和調整的應予重新審定。對空缺的市場要逐一甄別，有名無實的要予以注銷或據實改換市場名稱；（2）按照現代流通業發展需要，在對未來*業網點結構安排上，把重點從傳統的百貨店、農貿市場轉移到超市連鎖店、專賣店等新型業態上來。在大型超市、連鎖店等新型業態的布點上，與人口密度、*業流向、交通狀況等因素結合起來統籌考慮，既支持新型業態的擴張，又兼顧傳統業態的生存與發展；（3）圍繞農業產業化，因地制宜地發展各類專業合作社，培育規范各類農產品中介流通組織，大力發展農民經紀人隊伍；（4）高速公路、鐵路的建成通車，必將極大改變我縣的交通狀況，也必將對我縣*業物流產生巨大的影響。充分把握這一契機，努力通過嫁接聯姻、筑巢引鳳等多種形式把我縣建成恩施州區域物流中心。

按照上述要求，認真做好規劃文本、規劃說明和規劃圖的編寫和繪制。

3、廣泛征求意見，充分論證

一是從調查階段起，切實做好調查與規劃的銜接，充分聽取和采納各方面的意見，特別是采取座談和發放征求建設意向表的方式掌握近期、遠期的業主建設意向。

二是在規劃編制階段，搞好各有關部門對*業網點建設規劃布局的充分醞釀，定期不定期召開聯席會議具體*討，有針對性的發放規劃征求意見書，吸納公民和社會各界的意見，補充完善規劃。

三是認真做好規劃的專家評審、上報備案等工作。

六、組織領導

*

七、職責分工

縣*務局：負責全縣城市*業網點規劃編制的日常工作，負責對主要*業業態的調研；負責整個規劃的編寫、總纂。

清江工業園區管委會辦公室：負責工業園區范圍編制工作的協調和工業園區*業業態發展調研。

縣規劃管理局：負責與城市總體規劃的銜接、提供相關資料和參與城市*業網點規劃的審定。

縣發展改革局：負責*縣**年到**年的的經濟發展計劃的有關數據測算。

縣財政局：負責編制工作的經費落實。

縣建設局：負責城區*業基礎設施建設規劃。

縣交通局：負責城區公共停車場（庫）、路網的規劃、布局。

縣衛生局：負責城區公共醫療服務設施規劃、布局。

縣統計局：負責城區社會經濟數據的調查和分析。

縣旅游局：負責城區旅游網點公共配套服務設施規劃、布局。

縣環保局：負責城區*業網點的環保規劃、布局。

縣工*局：負責提供城區*業網點基本情況的相關資料。

縣國土資源局：負責城區*業用地規劃、土地級別、基準地價等有關數據。

縣廣電局：負責在縣電視臺及《*網》開辟征求意見專欄，廣泛征求社會各界意見，提高公眾參與度。

縣消防大隊：負責城區*業網點的消防規劃布局。

商業規劃方案范文第2篇

【關鍵詞】商業綜合體；建筑；設計方案

商業綜合體是城市發展的一項典型代表，集中了餐飲、娛樂等多項功能，提升了商業綜合體的經濟效益。商業綜合體建筑設計方案，應該符合城市的基礎需求，最大化的展示商業綜合體的用途，滿足城市發展的需求，最主要的是為人們提供服務，所以商業綜合體建筑設計方案的復雜性比較高，進而增加了建筑設計的壓力。

一、商業綜合體建筑設計的特征

商業綜合體建筑設計的特征較為明顯，強調了商業綜合體的作用，同時為建筑方案提供設計方向。

1、空間尺度大

空間尺度大是商業綜合體建筑設計中最顯著的特征，融合了多功能的空間，在很大程度上擴張了內部尺寸，體現了綜合體空間的匹配性。空間尺度大決定了商業綜合體建筑方案的設計形式，需要積極聯合各個空間，完善大尺度空間的設計。

2、功能多樣化

商業綜合體建筑設計方案非常注重商業化的設計，實現多功能的相互結合，例如：餐飲和娛樂、購物和休閑等，促使多種功能體現在同一個商業綜合體內，確保各項功能都能開放，以免商業綜合體過于閉塞。

3、交通體系豐富

商業綜合體的交通線路都是以系統的方式存在的，構成龐大的交通體系。商業綜合體的交通體系，按照規劃設計的方案融合到一起，維護交通體系的運行秩序，保障交通體系的規劃性設計。

二、商業綜合體建筑設計的方案分析

商業綜合體內包含的功能模塊比較多，而且建筑設計特征明顯，必須完善建筑方案設計，才能保障商業綜合體建設的科學性。

1、平面布局

商業綜合體的平面布局，要符合城市建設的流向，布局上不能出現矛盾問題，順應城市建設的方向[1]。商業綜合體平面布局設計，要具備拉動性的特點，帶動周圍的經濟水平。例如：城市中的商業綜合體平面布局，可選擇商業街、廣場附近，為人們提供休閑、娛樂及用餐的場所，由此不僅提升商業綜合體的經濟效益，而且滿足人們出行的心理需求，商業綜合體的平面布局，具有地標的特性，逐漸成為城市的象征。

2、空間設計

商業綜合體建筑方案中的空間設計部分，需要考慮空間模塊之間的功能關系，確保空間設計的協調性。商業綜合體的性質有明顯的不同，設計師應嚴格按照建設目的，采取多樣化的設計方式制定建設方案。商業綜合體空間設計中的關鍵是公共空間，因為公共空間的人口流量要高于單獨的功能空間，所以強化公共空間設計，深化公共空間的創新設計，注重公共空間尺寸、結構等因素的設計，利用公共空間連接周圍的功能模塊，提高空間設計的整體性水平。

3、功能劃分

商業功能是綜合體建筑設計方案功能劃分中的重點，商業功能需符合市場化發展的狀態[2]。一般情況下，商業功能占有很大的比重，不論是占地面積，還是需求設計，都處于整置。例如：某城市商業綜合體建筑設計方案中，各個樓層均涉及不同的功能劃分，商業綜合體的功能劃分為六個部分，整個商業綜合體地上5層，地下1層，分別規劃了功能設計，零售比例49.20%，分布在-1、1、2、3、4層，餐飲比例41.33%，分布在-1、1、2、3、4、5層，娛樂占比5.20%，集中分布在4層，中庭促銷空間占比4.27%，分布在-1、1層，超市分布在整個-1層，不計入占比，同時-1到5層還包括其與功能的劃分，充分合理的利用商業綜合體各部分的功能。

4、交通設計

交通是商業綜合體建筑設計方案中的重點，根據商業綜合體的位置，設計車行、人行交通線以及交通方式，規劃出交通示意圖并進行評估，主要分析行車系統，確保其在商業綜合體中的獨立性，除此以外，還要設計出安全的人行通道，以免商業綜合體交通設計影響周圍的交通運行，營造舒適的交通環境。商業綜合體中，設計交通流線時，應該合理規范會合、交叉等位置設計，優化交通運行的設計，可采取環島運行的方式，防止車輛集中，由此加快交通流速，維護商業綜合體附近的交通通暢。

5、服務區設計

商業綜合體建筑設計方案中的服務區，是指貨運、卸貨等項目服務，盡量減少服務區對商業綜合體運營的干擾[3]。根據商業綜合體的要求，服務區可劃分為地下和地下兩部分設計，地上需采取流線型的設計方式，便于提高貨運的水平，減少貨車停留的時間，而且貨車要集中停運，以免過度分散。地下服務區設計要注重凈高和坡道設計，為貨運、卸貨提供可靠的條件。

三、商業綜合體建筑設計中的技術應用

商業綜合體的數量越來越多，建筑設計方案中引入了光照設計技術和物聯網技術，用于滿足綜合體現代化的發展。

1、光照設計技術

光照設計有助于降低商業綜合體的耗電量，其為建筑設計方案中的核心技術。隨著商業綜合體建筑的多樣化、大規模發展，能源節約成為建筑設計中較為關注的項目。商業綜合體中采取光照設計技術，合理規劃建筑與光照的關系，促使商業綜合體的光照設計能夠達到理想狀態，同時還能消除光照設計中潛在的法律糾紛，既要保障商業綜合體建筑設計中的光照合理，又要確保光照能夠配合建筑地理位置，體現光照設計技術的科學性。

2、物聯網技術

商業綜合體在城市中的位置不確定，針對位于復雜環境中的綜合體建筑，可以引入物聯網技術，連接商業綜合體內的各個功能模塊，加強通信控制的力度，提供優質的通信服務[4]。物聯網技術能夠輔助商業綜合體熟悉周圍的環境，同時將信息提供給服務用戶，用戶根據商業綜合體選擇出行時間。物聯網技術的應用，促使商業綜合體朝向智能化的方向發展，應用在商業綜合體的安防、通信、交通等多個功能模塊，保障商業綜合體的智能化，體現了高質量的服務水平。

結束語

商業綜合體是城市建設中不可缺少的項目，為了保障商業綜合體的建設效益，需規范建筑設計方案中的內容，積極落實建筑設計方案，圍護商業綜合體的質量和效益，同時優化技術應用，加強商業綜合體的穩定性，體現建筑設計方案的優質性，以便拓寬商業綜合體的功能。

參考文獻：

[1]盧治濤.淺談城市商業綜合體建筑設計[J].科技創新與應用，2014，34：258.

[2]李超.基于商業綜合體建筑設計方案的分析[J].建筑技術，2013，06：536-539.

商業規劃方案范文第3篇

[關鍵詞] 地理信息系統 商業網點規劃 空間分析模型

隨著我國經濟的快速發展和商業領域面向外資的全面開放，城市商業網點規劃工作越來越引起各級政府和學術界的重視。日益復雜的競爭環境對城市商業規劃提出了更高的要求，國內商業網點規劃研究雖然在商業功能、布局、規模、組織方式等方面，都積累了較為豐富的經驗，但是還是普遍存在缺乏定量分析、技術手段相對滯后等問題。

地理信息系統（簡稱GIS）是20世紀60年代隨計算機技術的發展而產生的一門研究空間信息的全新技術。它能把各種商業網點信息同地理位置及有關的視圖結合起來，利用計算機圖形與數據庫技術來采集、存儲、編輯、顯示、轉換、查詢和輸出地理圖形及其屬性數據。同時，它具有很強的區域綜合能力和動態預測功能，可以通過模型集成分析，提高商業分析和方案評價的水平和效率。

本文在全面分析我國城市商業網點規劃要求的基礎上，將先進的地理信息系統技術引入商業網點規劃中，設計出一套基于GIS技術、面向城市商業管理者、適合我國國情的商業網點規劃信息系統, 為城市商業網點規劃管理提供了實用和有效的信息化工具。

一、城市商業網點規劃需要解決的問題

商務部為了完善城市整體的商業結構，提高商業網點的經營水平，促進整個商貿流通領域的健康發展，提出制定商業網點規劃的要求。商業網點規劃所考慮的主要是城市流通領域各要素的布局和安排，具有一定的特殊性。

1.城市商業網點規劃要指明城市商業網點發展的總體目標和具體目標。其中總體目標包括城市商業網點的總規模、城市商業對當地經濟的貢獻指標、城市社會消費品零售總額、人均營業面積等綜合性指標。具體目標包括城市商業中心、區域商業中心、社區商業的總規模；商業街結構與布局方面的目標；各類市場的總規模、結構與布局方面的目標；物流基地布局、特色與產業服務功能的目標；城郊商業發展的目標等。

2.城市商業網點規劃應確定各級商業中心、商業街、農副產品市場、工業消費品市場、物流基地的規劃布局，進一步指出其區位、規模、發展重點等。

3.城市商業網點規劃應指明社區商業的規劃布局，確定其優先發展的零售與生活服務網點的業態、類型、組織形式、千人擁有的零售與生活服務網點面積，主要零售與生活服務業網點的商圈半徑。

4.城市商業網點規劃應指明大型商業網點的適宜布局區域，確定其數量、種類、布局原則和設置導向。

二、我國城市商業網點規劃對信息系統的要求

根據我國商業網點規劃的要求，城市商業網點規劃GIS管理信息系統應具備以下功能：

1.能夠方便地實現商業網點數據的采集和編輯

作為一個GIS的應用系統，在建立時通常已有數據庫和圖形的支撐，這是信息系統建立的基礎。但是，規劃系統的用戶可能會面臨對規劃底圖的修改、新網點的添加、屬性數據的修改等問題，所以作為一個完善的用戶系統應包括實現這些功能的模塊。

2.能夠輕松實現現狀網點的查詢和統計分析

對現狀商業網點的總量、業態、業種、營業面積的查詢和統計分析，是商業網點規劃的基礎，也是進一步制定一系列規劃目標的具體數據支撐，方便的分區域統計功能可以輕松地了解各個目標區域的網點競爭情況、業態分布狀況等。

3.能夠對區域網點布局規劃影響因素進行直觀的統計分析

每個區域的人口、交通、土地價值等因素都會影響到商業網點的布局，方便的分區域影響因素分析可以有助于決策者考量區域的商業總量是否合適、能否支撐大型業態的存在、是否改建或新建商業中心等。

4.能夠根據已知條件進行網點布局空間分析

空間分析一直是地理信息系統有力而獨特的工具，通過空間分析模型的建立，可以判斷大型業態的選址是否合適、能否建立新的商業中心、商圈的范圍等。

5.能夠根據已知要素對規劃方案進行比較和評價

該功能實際上是地理信息系統輔助決策功能的體現，據信息科學專家分析，用于政府機關進行宏觀分析決策的信息85%以上與空間(地理)定位信息有關。由于決策的實施帶來經濟實體與地理環境的改變，政府的每一項具體政策都要落實到區域單元上，并對政策實施實體及周圍生態環境產生影響。不考慮空間因素對統計決策者進行輔助決策來說顯然是不完整的，因此網點規劃信息系統應具有一定的評價分析功能，從而為管理者提供決策的輔助信息。

6.能夠方便地進行規劃結果的顯示和輸出

商業網點規劃系統應能夠以人機交互方式來選擇顯示的對象與形式，這種交互表現在：可以設置顯示環境、定義制圖環境、顯示地圖要素、定義字形符號、設置字符大小和顏色、標注圖名和圖例、繪圖文件編輯等方面。GIS不僅可以輸出全要素地圖，還可以根據用戶需要，分層輸出各種專題圖、各類統計圖、圖表及數據等。

三、基于我國商業網點規劃要求的GIS管理信息系統的設計

城市商業網點規劃信息系統是在建立城市商業基礎數據庫的基礎上，利用地理信息系統(GIS)技術，緊密結合城市商業網點布局特點，運用城市商業布局基本理論和方法，開發對商業網點進行計算機管理和輔助決策的軟件系統。

根據系統總體目標及設計原則，結合地理信息系統開發平臺的特點，把系統分成5個功能子系統，它分別是采集編輯子系統、數據查詢子系統、空間分析子系統、方案評價子系統、成果輸出子系統，見圖所示。

圖城市商業網點規劃GIS系統功能設計

采集編輯子系統主要包括：地圖的輸入、屬性數據的修改與添加、圖層管理。其中，地圖的輸入主要是指提供以Shapefile格式的點、線、面形式的圖層輸入，提供其他地圖數據格式如AutoCAD格式的導入；屬性數據的修改與添加，主要是指提供對選定網點、道路等實體空間數據和屬性數據的修改和添加，提供外部數據庫的導入和系統數據庫的導出。圖層管理主要指提供現有圖層的開啟和關閉、添加新圖層、修改圖層屬性、放大縮小平移圖層等基本圖層管理功能。

2.數據查詢子系統

數據查詢子系統主要包括：基礎數據的查詢、網點統計數據查詢、區域商業指標查詢。

基礎數據的查詢，主要提供對某一網點屬性信息查詢的功能，具體包括精確查詢、模糊查詢兩種形式；網點統計數據查詢，主要提供各種統計數據的查詢。具體包括：按道路的精確查詢和模糊查詢，即可以查詢某一道路上的不同面積、不同業態、不同業種、不同銷售額網點的情況；按區域的精確查詢和模糊查詢，即可以查詢某一區域內不同面積、不同業態、不同業種、不同銷售額網點的情況；自定義查詢，即構造復雜的查詢條件以滿足用戶較高級的查詢分析需要等；區域商業指標查詢，主要提供一定區域內商業數據的查詢，為管理者了解該區域商業發展水平提供了便捷的方法。系統根據商業網點規劃的要求，為用戶提供分區域查詢人均商業網點總營業面積和建筑面積、人均零售業銷售額、地均零售業銷售額、購買力指標、連鎖經營比重、市場飽和度、服務覆蓋率和服務重疊率等。

3.空間分析子系統

空間分析子系統是商業網點規劃信息系統進行空間分析的核心模塊，主要包括商圈分析、吸引力分析兩個模塊。

商圈分析主要是根據商圈內的客戶空間分布數據，了解商圈內消費者的年齡構成、消費水平、教育文化水平、消費傾向等，對管理者選擇購物中心位置、確定適當的商品組合、估計銷售量以及規劃銷售活動都至關重要。GIS提供集成從簡單到復雜的商圈分析模型的平臺。對于基于經驗法則確定的商圈，只需要應用簡單的緩沖區分析技術或地址編碼技術就可以完成商圈的劃分；對于基于雷利法則、赫夫法則確定的商圈，則需要通過二次開發的方法將模型嵌入GIS平臺，從而獲得更合理的商圈。

吸引力分析將提供某商業集聚區所能吸引的各社區及全市消費者估算值，以便管理者確定商業集聚區的等級。通常是根據哈夫模型計算某社區消費者選擇商業集聚的概率，有了該社區消費者選擇商業集聚的概率后再乘上該社區的消費者數便可得出某社區消費者選擇某商業集聚地的消費者數。再把各社區的選擇者數累計，便可得到某商業集聚區所吸引的消費者數。

4.方案評價子系統

方案評價子系統主要是對規劃師提出的商業中心布局方案進行輔助評價決策，從而提高方案的科學性。主要包括重心重合度評價和規劃影響因素評分兩個模塊。

重心重合度評價是根據重心模型分別判斷人口與商業網點的重心點分布情況，通過對中心點位置的定性比較，分析目前商業布局的合理性。

規劃影響因素評分是通過將評價區域劃分成縱橫間距相等的方格網，以坐標網格為評價單元，以網格中點為一個坐標點，計算各網格中心點上規劃影響因素的綜合分值，根據分值確定商業中心級別數和級別分界值。

5.成果輸出子系統

成果輸出子系統主要是輸出各類成果圖。主要包括：分類統計圖輸出、專題圖輸出、規劃成果圖輸出。

四、結語

本文在研究我國城市商業網點規劃要求的基礎上，利用先進的GIS空間分析技術，設計出適合我國國情、面向城市商業管理者的商業網點規劃信息系統框架結構，該系統包括采集編輯、數據查詢、空間分析、方案評價、成果輸出五大功能子系統，為城市商業網點規劃管理提供了實用和有效的信息化工具。

參考文獻:

[1]耿宜順:基于GIS的城市規劃空間分析[J].規劃師，2000，16(6):41～43

[2]王遠飛吳建國:GIS在商業網點規劃與管理中的應用[J].華東經濟管理,2006,111(3):1112114

[3]商務部:城市商業網點規劃編制規范，商建發[2004]180號

[4]丁鵬飛:GIS商業網點分析與規劃研究[D].華東師范大學地理系，2006，5

商業規劃方案范文第4篇

關鍵詞：歷史建設用地，盤活開發，控制性詳細規劃，收益測算

中圖分類號：F293.2文獻標識碼：A

1.引言

如何盤活歷史建設用地實施開發建設，是城市規劃、土地儲備和經濟發展必須面臨的問題。然而，城市中的歷史建設用地沉淀多年，總會有種種問題尚未解決，如農民征地欠款未付清、留用地不落實、產權邊界混亂、土地私下買賣、債權債務關系不清等。問題久拖不決，歸根到底就是城市規劃對地塊賦予的市場價值無法解決歷史遺留問題。

以增城市金竹新城為例，位于增城市核心地區，面積2.65km2，是增城市重點發展片區之一，市政府曾經兩度委托著名高校編制控制性詳細規劃，但由于在規劃中對農民、產權、成本等問題未作深入研究，導致方案的可操作性不足，難以指導金竹新城的實際開發工作。有鑒于此，需要從操作、發展和市場的視角來進行開發策略分析，從而指導控制性詳細規劃調整，為土地盤活開發提供技術支撐。

2.制約土地盤活開發的問題分析

2.1 用地權屬混亂

經過10多年間不斷的征用、轉賣、出讓、劃撥、建設等一系列或合法或違法的行為，金竹新城內的土地產權關系已經十分混亂，產權、債權等相互間糾葛不清，給新城再次啟動開發帶來極大阻礙。涉及問題主要是：（1）原征地單位在征地過程中尚欠農民征地補償款本息約2500萬元，還需要落實提留地21ha（316畝）。（2）原征地公司私下轉賣土地帶來的遺留問題未得到解決，已經預收280戶的單位及個人土地款9611萬元，涉及面廣、影響大，有待妥善處理。（3）部分用地在銀行抵債，且存在銀行又再次轉賣資產包的現象。（4）由于土地測量不準等因素，部分用地則出現重復出賣的現象，需要補劃低償。（5）部分公建項目在本區選址，涉及占用原規劃的農村提留地，需要考慮重新置換。

2.2 問題根源判斷

生態環境、用地條件良好是金竹新城的優勢，但陷于歷史開發的遺留問題，土地權屬、債權債務一直混亂不清，導致新城不能更好開發，土地閑置、利用效率低下，建筑也不能得到有效的建設和整治，經濟上也只能是只見投入不見產出，還帶來了較大的失業問題和社會矛盾。歸結起來，問題的根源所在主要有以下幾個方面（見圖1）：

圖1金竹新城開發存在問題根源判斷

2.3 既有規劃方案評析

國內兩座著名高校分別于2003年和2006年編制了金竹新城的控制性詳細規劃（規劃范圍大致相同）。03版規劃把金竹新城定位為市級居住休閑購物中心，大型市級公益服務設施較多，容積率基本在1.5-1.8之間（商業地塊容積率高達3-5.5），其中居住用地比重為42.29%（112.06ha），公共設施用地比重為18.63%（49.36ha），其中核心區商業金融、文化娛樂用地20.6ha）。06版規劃把金竹新城定位為居住片區和組團級公共服務中心，商業規模則大為降低，僅有9.53ha，商住用地為11.42ha，居住用地容積率基本是1.3，商業用地為2.0，商住用地為2.5。

總體上，上述兩個方案都是按一般的城市控制性詳細規劃套路進行，偏向于物質性規劃，缺少對重大問題處理的策略建議，未能切中問題的關鍵，導致方案可操作性不強。主要問題有以下幾點：（1）方案對本區自然地形、地貌考慮不足，基本鏟平、填平較好的山體、水體；（2）方案對歷史遺留問題的處理考慮欠缺，沒有考慮農民拆遷安置、廠房處理以及區內地塊產權復雜的事實，路網走向沒有考慮產權線，方案可操作性不強；（3）方案對地區的功能定位也未作深入研究；（4）方案對市場的需求規模把握不足，03版規劃僅商業金融用地就高達20.6公頃，超出了一個縣城市場環境所能否承受的容量；（5）地塊開發強度與規劃功能用途不匹配，比如03版規劃，商業地塊容積率在3-5.5之間，推算平均層數將至少在10層以上，而一般商場、超市等的建筑不可能達到10層，大批量的辦公建筑又超過了市場需求。

3 規劃思路與開發方案

3.1任務的提出

在前兩版規劃失敗的基礎上，再次啟動金竹新城用地的盤活開發，需要摸清土地、產權、建筑以及歷史遺留問題等現狀情況，提出一攬子的解決問題的方案和策略，重點解決以下6方面的問題：

圖2金竹新城開發策劃工作任務示意圖

3.2 規劃方案構思

根據上述的目標任務，在03、06版控規的基礎上，主要在如下幾方面進行規劃方案優化：（1）重視路網設計與權屬邊界的關系契合，盡量不穿越已有完整權屬出讓手續的用地，對于有爭議的或產權暫時難以處理的用地，則通過路網分清界限，減少開發障礙；（2）商業中心、公共服務設施規模不宜過大，應重點考慮居住功能。（3）切實考慮處理農村建設用地的可操行。第一，把提留地具體落實到社，并盡可能公平的使每個社的提留地都能沿路、沿街。第二，提留地盡量安排在未建空地上，方便村民馬上使用，從而支持政府整合土地。第三，提留地盡量安排在南部國有產權用地上，利于通過合作或拍賣作為商住用地開發籌集舊村改造和經濟發展資金。第四，村民住宅用地則基本原址保留或在現有村集體用地上劃定。

3.3 相關重大問題的處理

總結來說，金竹新城的盤活關鍵要進行農村問題的處理，括歷史欠賬清償、提留地補劃和新村建設三大方面：（1）與金星村各經濟社達成按現行利率復利計算來清償歷史征地補償欠款，建議村集體或社要提留一部分征地款，作為經濟發展用地的開發資金以及村民的社保基金；（2）按照沿路劃定、分地到社、肥瘦搭配、方便啟動、統一管理和彈性處理的思路對提留地進行劃定，以保障村民收入不低于廣州市內村民平均收入水平的原則，基于提留地面積及其商業價值，確定提留地的基準容積率為1.5左右；（3）規劃在現有的村址上通過整治、改建，建設農民新村，按聯排住宅和農民公寓相組合的方式，規劃的村生活用地為10.7ha；（4）規劃需要拆除住宅建筑7.56萬m2，新建建筑9.6萬m2,即新村拆遷復建需要的資金量為：7.56×550（拆遷成本）+9.6×1500（建設成本）=1.86億元。建議通過國有權屬的經濟發展用地拍賣或者合作建房來籌集改造資金，需要增加建設15.5萬m2的住宅（按樓面地價1200元測算），分攤到房地產開發或發展潛力較好的集體提留地塊上，容積率約需增加0.5-1.5。由此，計得商住用地提留地的綜合容積率約為3.0；其余提留地綜合容積率為1.5-2.0。

3.4 方案指標控制測算

根據調查和本規劃方案，政府開發金竹新城需投入的成本為11.1億元。考慮到當前市場的嚴峻性，以及增城處理歷史遺留問題的緊迫性，在市場能接受范疇內，建議北片平均凈容積率不低于2，土地拍賣平均樓面地價約1400元/m2，拍賣保護價為11億元。

4 實施建議

4.1 出讓時序

從開發時序上，先啟動不涉及拆遷安置以及產權相對集中區域，先啟動大居住地塊的建設，或者大居住地塊和沿路的商業地塊捆綁開發。分四期開發：一期開以居住為主，集商貿、文化娛樂、體育休閑為一體的綜合新區；二期開發村生活用地及經濟發展用地區域；三期規劃建設市級文化設施及商業設施；四期開發征地拆遷、整合難度較大的荔城大道沿線地塊，以居住功能為主。從運作模式上，為刺激大開發商參與從而獲得較好的市場，同時也較快形成一個新城區，建議近期采取大地塊模式進行出讓，由一個開發商按規劃統一開發，出讓地塊內市政、公建配套設施由開發商建設，歸政府管理，政府收益用于二期土地整理和開發。

4.2 收益測算

規劃建議首期先采取大地塊的形式進行出讓給一家綜合實力較強的發展商開發，規模61.08ha，商業凈用地94360 m2，居住凈用地295223 m2，平均容積率≤2.20，商業建筑量176352 m2，居住建筑693685 m2。地塊范圍內市政道路以及路燈、市政綠化、市政管網等公服配套設施由開發商按規劃要求建設或委托專業統建商統建，完成后無償移交政府使用、管理，公共停車場、文化體育設施，由開發商按規劃要求建設，歸開發商經營管理。根據土地出讓收益，樓面地價取1400元/ m2，可獲得土地出讓收入11.97億元，扣除上繳上級收益2021萬元，即增城政府可得凈收入為11.76億元。

首期土地若按大地塊整體出讓，即宗地內公建設施（預測10792.3萬元）由開發商按規劃負責建設，土地所需投入15348萬元（之前已經投入26961.9萬元）即可拍賣首期土地。即首期拍賣土地實際凈收益為：117665萬元-15348萬元-10792.3萬元=75335.1萬元。此部分收益預留35094萬元處理歷史問題；剩余還可以用于啟動第二期的土地整合計劃，包括府前路以南的新農村建設，約21420.0萬元；南部的基礎設施建設需要6847萬元；尚有1.2億元盈余，并換取了一個新城區。

5 結語

從以上案例分析可以看出，一個地區的開發建設需要經營城市的理念。一個不科學的規劃是無知的，一個解決不了實際問題的規劃是無能的。城市規劃既不能丟失其理想性和科學性，但也不能拋開現實紙上畫畫、墻上掛掛，需要在規劃編制之前理清地塊盤活開發存在的問題，解決這些問題需要的資金成本，從而通過規劃賦予地塊市場價值，通過市場經濟的手段來解決歷史遺留問題。有作為的規劃關鍵是在科學性、經濟性和可操作性之間取得平衡點。

參考文獻：

[1] 鄧毛穎.基于城市發展戰略的廣州東部交通樞紐中心規劃研究[J].規劃師，2011（8）：97-101.

[2] 鄧毛穎.城鄉規劃信息傳播與溝通：揭開城鄉規劃神秘的面紗――以增城市為例[J].規劃師，2010（11）：12-16.

商業規劃方案范文第5篇

關鍵詞：商業地產；項目；策劃；市場

地產項目策劃的定義：對于策劃，美國哈佛企業管理叢書的定義是：“策劃是一種程序，在本質上是一種運用腦力的理。”。具體來說就是人們針對某一特定問題，從若干可供選擇的有關未來事件的設想方案中做出一種選擇或是決定以及為這一決定而進行的構思、規劃、論證、比較選擇等一系列行動過程。策劃實質上是一項根據已經掌握的現實資料，預測事物的未來發展趨勢，通過圍繞某一事物或活動的特定目標，全面構思、分析與事物或活動目標有關的各方面內容，并形成一份系統完整的書面方案的活動。

項目策劃就是從識別項目開始，經過機會研究、項目選定、項目論證、項目規劃等一系列行動來指導整個項目的過程，它也是激發創意，有效地運用項目中的有限資源，選定可行的方案、達成預定的目標、解決難題的過程。

地產項目策劃是在地產領域內運用科學規范的策劃行為。它根據地產開發項目的具體目標，以客觀的市場調研和市場定位為基礎，以獨特的概念設計為核心，綜合運用各種策劃手段，按一定的程序對未來的房地產開發項目進行創造性的規劃，并以具有可操作性的房地產項目策劃文本作為結果的活動。地產項目策劃按照策劃階段的不同可以分為項目前期策劃、項目實施階段的策劃以及項目運營階段的策劃。其中，地產項目前期策劃是指在項目前期立項過程中對項目所作的全局策劃，能為項目的決策提供依據，同時也為項目的實施和運營提供指導；項目實施階段的策劃和運營階段的策劃只是針對項目在不同階段所做的專業化或單一化策劃。

雖然目前我國商業地產發展處于蓬勃期，國家政府也采取了相關的宏觀調控措施，確保我國商業地產穩步健康發展，但是在實際投資建設策劃過程中依然曝露出許多不足之處。

（一）市場調研不充分。國內商業地產常常忽視前期規劃的重要性，不愿時間和金錢投入到市場調研與分析上，盲目進行項目開發，很多規劃設計方案缺少詳細合理的可行性研究。也有些開發商對擬開發項目進行市場調查研究如蜻蜓點水般的一帶而過，忽視了對項目地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，套用已有的商業經營模式，過高估計開發能力和市場前景，盲目的投資建設，而且易導致后期產生較多的運營問題。

（二）項目定位不準確。由于我國商業市場還不成熟，項目策劃位缺乏專業的運營商，商業與地產的嚴重分離，沒有實現商業與地產融合管理的經驗，片面強調個性化，使得項目定位脫離實際市場需求，不能準確把握目標客戶群的實際消費需求，使得目標客戶群的定位發生偏差，不能形成有效的供給，導致我國的商業地產很難實現相對完善的規劃、設計和長期穩定的經營。同時，我國商業地產的運營管理模式目前以只售不租模式為主，這種模式由于產權分散，無法進行業態的統籌分布與管理，十分不利于今后的商業經營管理。

（三）項目選址不合理。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址關系著未來商鋪生意的投資收益和發展前景。而然個別開發商忽視商業地產市場環境和人文環境，未能考慮城市規劃、交通條件、客流規律和競爭對手等因素，缺乏對地產項目的地理位置考察及經營狀況長期策劃，盲目的將開發項目投資建設在居民少的地段、死巷等位置，結果導致風風火火開店，靜悄悄關門的局面。

（四）項目規劃不可行。開發商由于追逐商業地產的高額利潤，往往忽視了項目的整體規劃布局，用商用建筑設計代替商業設計，脫離商業規劃設計的本質，不能充分體現商業地產的特征。有些開發商不惜重金打造標志性商業建筑，過于注重建筑外觀設計及投入，而忽視了項目內部的空間結構布局，缺乏相關的配套設施，導致內部空間利用率下降。更有一些開發商崇洋，使得商業項目設計理念、地域環境及人文氣息完全與國內的實際情況不符，導致水土不服，利用價值下降。

針對目前我國商業地產項目策劃過程存在的不足，我們需要采取相應措施進行改進，確保商業地產項目的投資建設更加科學性和合理性。

（一）重視市場調查分析。市場調查分析關系到商業項目的定位正確與否。因此在商業地產策劃過程中一定要重視市場調查分析。重點加加對項目的地塊條件、區域環境、市場需求、競爭對手、目標市場的調查與分析，全面調查不同層次的消費者需求、購買習慣、以及價位承受能力。加大對規劃設計方案的可行性研究，開發商提高對擬建項目前景預測能力，避免盲目投資建設，而提高決策的準確性和可行性。

（二）抓住市場缺口，準確定位。為了提高項目的市場占有率，開發要通過專業運營商的策劃，實現商業與地產融合。要善于發現地產項目市場的現實及潛在需求，深入了解項目所在區域的消費環境后，準確把握目標客戶群的實際消費需求，運用正確的手段和方法對項目進行正確的定位。在項目策劃過程中不能照搬照抄已有的定位方案，更應突出項目的個性化，從而使得策劃方案具有創意，同時在商業地產的運營管理模式也要根據市場需求進行合理規劃，從而使項目的功能、效益和成本相互協調統一。

（三）合理選擇項目地址。商業地產屬于一項長期的經營性投資，項目選址對于商業地產來說尤為重要。一個好的項目地址不僅能帶來豐厚的利潤，而且還能促進項目的長久發展。隨著國家經濟的發展，人們生活水平的提高，他們對銷售商家的需求已經不僅僅是滿足于能買到商品，而是逐漸上升到便利地買到高質的商品，尤其是對購物便利性需求更高，商業項目地址便利與否也就成了商家贏利的核心競爭力。因此，商家在選址的過程中始終要貫穿5A法則（交通便利、確認便利、趨近便利、進出便利、選購便利），認真規劃，為消費者提供更加便利的條件。

（四）切實可行的策劃方案。商業地產開發商要立足市場需求，在追逐商業地產高額利潤的同進，更要注重項目的整體規劃布局，科學編寫策劃方案，充分體現項目開發的必要性、可行性和項目規劃的合理性與多樣性。策劃人員要結合國內的實際情況，準確把握商業項目設計理念、地域環境及人文氣息等情況，合理把項目內部的空間結構布局，提高內部空間的利用率，充分體現商業地產的本質特征，同時也致力于滿足目標客戶的需要。策劃人員也要時刻掌握所策劃項目的相關信息，及時了解市場動態變化，隨時讓策劃方案與市場變化相符合，確保策劃的準確性、科學性和可行性。

總體來說，關于商業地產項目策劃方面的研究國內還處于起步階段，而國外方面的研究雖然比較完善。國外商業地產的研究雖不能生搬硬套于我國的具體情況，但可以結合國內商業地產的實際情況加以借鑒，找出適合我國基本國情的商業地產發展之路。

參考文獻：