農村承包土地管理辦法

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農村承包土地管理辦法范文第1篇

關鍵詞：農村土地； 土地流轉； 流轉原則； 流轉方式

一、農村土地流轉的相關概念界定

（一）農村土地

對于農村土地流轉問題的研究首先需要界定農村土地的內涵，根據《中華人民共和國農村土地承包法》的規定，農村土地指農民集體和國家所有但依法由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于農業的各類土地。范圍主要有:農民集體所有的農業用地與國家所有依法歸農民集體使用的農業用地。

（二）土地流轉

土地流轉包括兩種情況：土地所有權的流轉和土地使用權的流轉。土地所有權的流轉包括土地的買賣、贈與、征收等。在我國目前土地流轉的實踐中，所有權的流轉基本上是從集體所有流向國家所有，即只允許農村集體所有的土地轉變為國家所有，主要是國家進行征地時土地的所有權由集體所有轉變為國家所有。

（三）農村土地流轉

農村土地流轉是農村集體土地所有權的轉讓和農村集體土地使用權的轉讓。農村土地所有權的轉讓主要是國家通過征收的程序將農村集體土地轉變為國有土地。農村集體土地使用權的轉讓主要是土地承包經營權的流轉，因為我國現行立法原則上不支持宅基地使用權和農村集體建設用地使用權流轉1。土地承包經營權流轉是土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定，將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式進行流轉。

二、農村土地流轉的原則

農村土地流轉的原則是指在農村土地流轉過程中，貫穿于整個流轉過程的總的指導思想和基本準則，在土地流轉中，發揮著指導、約束、和補充功能。

（一）農村土地所有權流轉的原則

農村土地所有權流轉的原則主要是土地征收過程中應該遵守的原則。主要包括依法原則、合理補償原則。

1、依法原則

我國現行《憲法》第十條明確規定："國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償"，同時，在《土地管理法》第二條中規定，國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。

2、合理補償原則

我國憲法明確規定對土地實行土地征收的要給予補償，我國《物權法》第四十二條明確規定"征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費用，安排被征地農民的社會保障費用。"《土地管理法》和《土地管理法實施條例》對補償的標準作出了具體的規定。

（二）農村土地承包經營權流轉的原則

1、依法原則

依法原則指土地流轉必須依照法律、法規的規定，主要是依照《物權法》、《農村土地承包法》、《土地管理法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律法規。依法原則要求流轉的期限合法、流轉的用途合法、流轉的程序合法。

①流轉的期限合法。

《物權法》、《農村土地承包法》、《土地管理法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律法規對土地承包經營權流轉的期限都做出了硬性規定。這就要求流轉雙方在協商土地承包經營權流轉的期限時，不能超過承包期的剩余期限。也就是說，土地承包經營權流轉最長的期限：農地為三十年，草地為三十年至五十年，林地為三十年至七十年。

②流轉的用途合法

對于流轉的土地，流入方必須遵守法律、法規的規定，《物權法》第一百二十本條規定：未經依法批準，不得將承包地用于非農建設。這就要求：流轉的土地，非經法定程序批準，不能用于非農業生產。

③流轉的程序合法

流轉的程序合法主要是指流轉必須履行法定的程序，流轉雙方應該簽訂書面的流轉合同，以轉包、出租、互換、或者其他方式流轉的，承包方應當及時向發包方備案，以轉讓方式流轉的，應當事先向發包方提出申請。受讓方再次流轉的，必須取得原承包方的同意。

2、意思自治原則

《農村土地承包法》第三十三條規定，土地承包經營權流轉應當遵循平等協商、自愿、有償，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。本條所體現的就是土地承包經營權流轉的意思自治原則。

3、堅持有利發展、穩步推進的原則

在堅持農村基本經營制度不變的前提下，適應當地經濟社會發展要求，積極穩妥推進土地承包經營權依法流轉，對農村勞動力轉移較充分的村，鼓勵整體集中連片流轉;對農村勞動力轉移還不夠充分的村，鼓勵農戶相互流轉，有條件的地方可以發展專業大戶、農業專業合作社等規模經營主體。

三、農村土地流轉的方式

農村土地流轉的種類根據人的主觀意愿，土地流轉可分為主動的土地流轉和被動的土地流轉。

（一）主動的土地流轉

主動土地流轉指在平等的基礎上，根據本人的意愿將其所有的土地所有權、承包權和使用權，遵循一定的程序轉讓給他人占有、使用、收益和處分的行為。我國農村土地的主動流轉主要是土地承包經營權的流轉，其可以分為：低層次的土地流轉、市場行為的土地流轉和資本化的土地流轉。

1、低層次的土地流轉

低層次土地流轉主要發生在農戶與農戶之間，是比較初級的土地承包經營權流轉類型形式，主要包括互換、代耕代種。

2、市場行為的土地流轉

市場行為的土地流轉是指通過市場手段，將土地承包經營權轉讓給他人從而得到一定的收益的行為。目前我國主要有四種類型：一是出租，二是土地使用權買賣，三是土地信托，四是反租倒包2。

農村承包土地管理辦法范文第2篇

1.農村土地承包經營權概念的 4個要點

第一，農村土地承包經營權是存在于集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。也就是說，農村土地承包經營權的標的物，是集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面，而不是其他財產。從登記角度看，農民集體所有的土地由本集體經濟組織成員承包經營的，由發包人與承包人訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。而農民集體所有的土地由本集體經濟組織以外的單位或個人承包經營的，根據《土地管理法》第十五條第二款的規定，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府批準。

第二，農村土地承包經營權是承包使用、收益集體所有或國家所有的土地或森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、水面的權利。承包人對于承包土地等生產資料有權獨立、使用、收益，進行生產經營活動，并排除包括集體組織在內的任何組織或個人的非法干涉。

第三，農村土地承包經營權是為種植業、林業、畜牧業、漁業生產或其他生產經營項目而承包使用、收益集體所有或國家所有的土地等生產資料的權利。

第四，農村土地承包經營權是有一定期限的權利。根據《土地管理法》第十四條、第十五條的規定，農民集體經濟組織的成員承包本集體經濟組織的土地，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，期限為30年。在此期限內，個別承包經營者之間對承包的土地進行適當調整的，必須經村民會議2／3以上成員或者2／3以上村民代表的同意，并報鄉（鎮）人民政府和縣級人民政府農業行政主管部門批準?！锻恋毓芾矸ā?、《農村土地承包經營權證管理辦法》規定，承包耕地、園地、荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農村土地從事種植業生產活動，在承包方依法取得農村土地承包經營權后，應頒發農村土地承包經營權證予以確認；承包草原、水面、灘涂從事養殖業生產活動的，依照《草原法》、《漁業法》等有關規定實施確權發證。

2.農村土地承包經營權流轉具有3個法律特征

第一，流轉主體是依法享有承包經營權的農戶。農戶可以依自己的意思，對享有的農村土地承包經營權以轉包、互換、出租、轉讓或者其他方式進行流轉，任何組織和個人不得強迫或者阻礙。

第二，流轉客體是承包方承包權依附的承包合同或合同標的物。農村土地承包經營權的流轉實際上是對地上權的具體處分，其中包括對承包合同的處分和對承包合同標的物的處分。前一種處分是指農戶將與集體經濟組織簽訂的承包合同有條件地轉讓給第三人，從而解除與集體經濟組織的承包關系；后一種處分是指不改變原與集體經濟組織的承包關系，而是將承包合同的標的物轉由第三人使用、收益和控制。

第三，流轉目的是為了處分收益或獲得補償。依照《土地承包法》的規定，農戶流轉農村土地承包經營權后可以依法取得轉包金、租金、轉讓費等，這種流轉收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。

農村承包土地管理辦法范文第3篇

關鍵詞：貸款抵押；民間融資；農地抵押

文章編號：1003－4625（2008）07－0082－03中圖分類號：F830.58文獻標識碼：A

當前,農村貸款難是制約我國農業經濟發展的“瓶頸”問題。造成這一問題的根本原因在于按照現行的貸款規則和法律制度，農民難以找到有效的貸款抵押資產。事實上, 我國農村并不缺乏抵押物, 農村集體土地、林地和宅基地都是重要的經濟資源, 它們具有很強的保值性，適合作貸款抵押物。全國農民擁有20 億畝耕地、50 億畝的非耕地（含山地），如果每畝耕地價值5 萬元，每畝山地2 萬元，總價值應該在200 萬億元以上，這是一筆很大的抵押資產。所以, 我們急需從制度方面創新，建立適合我國國情的農地抵押制度，從而解決農村發展的“瓶頸”問題。

一、現行制度限制了農地抵押業務的開展

（一）現行法律制度限制了農地抵押的開展

有關農地抵押的法律制度主要規定在《擔保法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》和《物權法》等法律法規中，這些法律法規對農地抵押問題采取了嚴格限制的態度。

依據《擔保法》第34條第1款第(五)項、第36條第3款和第37條第1款第(二)項的有關規定，除兩種情況外，農地本身不能單獨設定抵押。這兩種例外情形是：第一，承包的荒山、荒溝、荒丘和荒灘等荒地的使用權；第二，以鄉( 鎮)、村企業的廠房等建筑物作為抵押物，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。也就是說，除“四荒”、農村集體企業廠房占用的農地外,其他農地一律不得抵押。

《農村土地承包法》第49條規定：“通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地,經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的,其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉?！痹摲ǖ?2條規定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法進行轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉?！狈治鲞@兩條規定，我們可以發現：以招標、拍賣和公開協商的方式承包的農地可以抵押；以家庭承包方式承包的農地能否作為貸款的抵押物，法律規定的比較模糊，有人認為第32條為我國農地抵押的設定預留了空間，并對第32條作擴大解釋，把抵押理解為就是“其他方式”；有人作限制性解釋，認為抵押被劃在合法流轉方式之外?！掇r村土地承包法》中有關農地抵押條文的模糊性規定，為實踐中順利開展農地抵押設置了障礙。

《土地管理法》第63條對鄉村建設用地使用權的抵押作了如下規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外?！庇腥苏J為這一規定是為我國農地抵押開了一個小口，但也有人認為《土地管理法》是2004年修訂的，按照后法（指2007年頒布實施的《物權法》）優于前法來看，應當說鄉村建設用地是不允許設定抵押的。

《物權法》第128條規定了土地承包經營權可依法定方式（指《土地承包法》第32條規定的轉包、互換、轉讓方式)流轉，排除了抵押；第183條規定了鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押，以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押；第184條中規定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，但法律規定可以抵押的除外；第201條規定了集體土地所作抵押在實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。總體上說，《物權法》中有關農地抵押的規定，沒有新的突破，沒能建立農地抵押制度。

（二）目前的信貸管理辦法束縛了農地抵押的手腳

目前，基層農村信用社仍在使用20世紀90年代初期制定的信貸管理辦法，隨著農村經濟的蓬勃發展，這種信貸管理辦法在貸款金額、擔保條件和程序上根本無法適應農民貸款的需要。以擔保為例，按目前的信貸管理辦法符合條件的擔保人不多，農民缺乏有效的抵押物，即使部分農民有抵押物，他們也難以承受過高的評估費。

二、實踐對現行制度的突破

（一）地方政府積極進行農地抵押試點

實踐中，一些地方政府出臺了試點性的地方法規，不斷突破現行法律制度。立法者嚴格限制農地抵押的意圖是為了防止農民因無法償還到期債務被行使抵押權而喪失土地這一基本生活來源, 以及由此引發的農村土地用途的改變和農民的生活失去保障、影響農村的穩定。但多年來的實踐表明, 這種限制性規定非但無助于有效保護農村集體土地、遏制耕地的大量流失, 反而成為阻礙農民獲得農業生產資金和農業生產發展的掣肘，這促使一些地方政府出臺了有關農地抵押的試點性地方法規?！稄V東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》明確了集體土地使用權可以出讓、出租、轉讓、轉租和抵押，但規定通過出讓、轉讓和出租方式取得的集體建設用地不得用于房地產開發和住宅建設，《湖北省農民集體所有建設用地使用權流轉管理試行辦法》也明確了集體土地使用權可以出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。當然，這些突破僅限于建設用地，對家庭承包的農地是否可以抵押，仍是一個尚未突破的。

土地使用權是農民擁有的大宗財產之一，禁止農地抵押, 將使農民失去融資擔保的主要來源, 堵塞農民的資金來源, 這對于農業發展是十分不利的?？梢哉f, 農地抵押制度的改革已迫在眉睫、刻不容緩?！稖刂萑請蟆?007年4月17日報道，溫州市將在該市蒼南縣試辦集體土地性質的房產抵押貸款，計劃發放貸款1000 萬元以上，將在《擔保法》、《物權法》等法律文件限制的情況下，放寬擔保條件，以“集體土地房產抵押+房產所在地村民保證”方式，進行“破冰”之旅的試點。業內人士指出，一旦蒼南縣集體土地房產抵押貸款“破冰”成功，將給農民和農村小企業一把創業的“金鑰匙”，對解決新農村建設中的資金問題有著重要意義。

（二）民間融資已經采用農地抵押的辦法

最近幾年，民間出現了以農地為抵押物的貸款事例，這是一種“地下突破”。云南文山自治州的民間金融組織對于無力償還貸款的農戶，采取暫時收取其承包的土地, 轉租給其他人耕種若干年, 以土地收益償還全部貸款本息后，將土地歸還貸款人(即原土地承包人)。此案例違反了嚴禁農地承包人私自轉讓、抵押的規定，但這種民間融資抵押案例為長期困擾農村金融發展的“抵押難”問題, 提供了一個探索性的解決方案，這也說明我國建立農地抵押制度是可行的、必要的。

（三）目前實施農地抵押的時機已經到來

我國最早試行農地金融制度的地方是貴州省湄潭縣，該縣于1988年在中央和地方的資金、政策支持下，成立了土地金融公司，向土地經營者發放農地使用權抵押信貸。1997年經原土地金融公司改建的湄潭土地開發投資公司，因虧損嚴重被撤銷，這一結果標志著農地金融制度試驗以失敗告終。筆者認為失敗的原因主要是時機不到，因為當時該地區的經濟過于落后，農民對資金的渴求還不強烈，農村貸款難問題還不突出。目前，這種情況已經不存在，在經濟比較發達的農村已經具備農地抵押制度的實施條件。

三、農地抵押制度的創新

在經濟比較發達的地區，農民發展經濟需要大量的資金。但由于農業自身積累機制較弱,國家財力有限,拿不出更多的資金投向農業,土地是我國農民的最大資產,農業發展所需資金最終還必須依靠農地抵押制度創新來解決。

（一）建立和完善農地抵押配套制度

農地抵押制度不僅在于其本身的創新, 而且有賴于相關制度的構建，這些制度包括土地承包經營權的物權性、農地金融機構獨立經營、農地價值評估、承包經營權登記和證書發放制度。

土地承包經營權的物權性質不被認可, 我國農地的抵押問題就無法徹底解決。因此，盡快賦予農民對集體土地完全、充分的所有并確認土地承包經營權的物權性質, 才能為農地抵押制度的建立提供基礎環境。

建立保證農地金融機構獨立有效運作的制度。要實施農地抵押制度，必須設立從事農地抵押貸款業務的農村土地金融機構, 由其負責辦理農地抵押貸款。根據先進國家的經驗，農地金融機構一般由國家投資設立，為保證其成功運作，我們必須建立保證農地金融機構獨立有效運作的制度, 不受其他任何組織和個人的非法干預。

農地價值評估、承包經營權登記和證書發放是農地抵押的基礎，我們要建立這些基礎性的配套制度。據《經濟日報農村版》報道，國土資源部爭取從2007 年起用三年左右時間完成城鄉土地全部登記工作。國土資源部的《地籍管理“十一五”發展規劃綱要》規定，“十一五”期間，集體土地使用權登記率達到95%以上。今后，國土資源部們要盡快落實這些目標。同時，我們要積極開展農地的分等定級工作，建立農地價值評估機構，使每一塊農地的位置、數量、等級、權屬和價值等都有明確的記載, 為農地抵押提供依據。

（二）建立農地抵押法律制度

我國農業發展的現狀和未來發展趨勢都迫切要求建立農地抵押制度，而現行的法律制度明顯制約了我國農業發展。所以,我們必須改革這種現狀, 加快建立我國農地抵押法律制度，使我國的農地抵押有法可依, 有章可循。這些法律制度主要包括：

1.農地抵押設置的規定

設定抵押的農地范圍要廣泛,除“四荒”外, 還應包含農民合法取得的耕地、自留地、自留山和宅基地的土地使用權。地上農作物雖依附于土地，但二者并非主物與從物的關系，現行司法解釋也未將地上農作物視為土地的從物?！丁磽７ā等舾蓡栴}的解釋》第52條規定，“當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的, 土地使用權部分的抵押無效”，為保持法律的穩定性，以農地承包權設定抵押的，抵押權的效力不應及于地上的農作物，但當事人另有約定的除外。

2.對抵押農地處置的規定

在抵押農地的處置上, 應允許通過私力救濟實現擔保物權，只有在擔保物權無法通過私力救濟的情況下才有必要通過司法程序執行, 保障農地抵押權快捷、低成本地實現。農地抵押不同于一般抵押，對抵押權的實現方式要作特殊規定:一是抵押人可以有償將農地承包權流轉給他人，抵押權人就其收益優先受償；二是抵押權人亦可采取公開拍賣的方式(商業拍賣或由法院強制拍賣)，將農地承包權出賣給出價最高者，并就其收益優先受償。

3.建立農地使用權消滅時抵押權人的保護制度

農地使用權消滅的第一種情況是國家因公共利益征用農地，農地使用權歸于消滅，抵押權人可就該抵押物的補償費優先受償。農地抵押登記具有公信力，征地機關非經抵押權人同意，不得將屬于抵押人所有的補償費交付與抵押人。如果被擔保的農地抵押貸款已屆清償期，抵押權人可以直接向征地機關請求給付，未屆清償期，可以將補償費予以提存。

農地使用權消失的第二種情況是發包方依法收回承包地，因抵押權依附于農地使用權，作為利的權利消滅時，設置于其上的抵押權隨之消滅，抵押權人得不到任何補償，明顯不利于抵押權的保護。所以，可以規定：一是農地所有權人可對該土地再次進行發包，其所得的承包費應優先償還抵押權人；二是抵押權人可以對剩余年限內的農地使用權進行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價金中優先受償。

4.對農地抵押的限制

針對學界關于農地承包權抵押的爭論與立法的反復，筆者認為，立法者和學界的種種顧慮不無道理，為防止我國農地抵押可能帶來的耕地流失和農民失去土地等負面效應, 可以對農地抵押設置一定的限制條件。例如限定土地的用途,規定受讓人不得改變土地的原有用途。也可以對抵押人的利益加以適當保護, 規定抵押人在喪失土地使用權后對該土地享有優先租賃權, 從而保留農民耕種土地的基本權利。應該對實現抵押權時農地受讓人的主體資格進行必要的限制，防止無能力及無心從事農地經營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達到保護耕地和保障農民基本生存條件的目的。

總之，農地金融制度的建立是解決農村貸款難問題的重要途徑，隨著市場經濟的發展和我國法律制度的進一步完善，農地抵押制度在我國的推廣是可行的，應允許家庭承包的農地進行抵押，以充分發揮土地的效能，解決農村貸款難的問題。

參考文獻：

[1] 李昌平.新農村建設需要制度創新.學習時報[N].2007-2-5(4).

[2] 尤成勇.蒼南“試水”我國農地房產抵押貸款.溫州日報[N].2007-4-17(4).

[3] 朱明.突破農地擔保難問題亟待法律制度創新.理論前言[J].2007,(1).

農村承包土地管理辦法范文第4篇

一、農村集體建設用地使用權流轉的法律空間。

在農村集體建設用地使用權流轉問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農村集體建設用地使用權不能用于流轉，他們所持觀點的法律依據就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”以及《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”等規定，筆者認為，以此來作為農村集體建設用地使用權不能用于流轉的法律依據，是極其偏面的，是對法律規定的斷章取義。

對于農村集體建設用地使用權流轉這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規范中沒有明確的概念或規定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農村集體建設用地使用權能夠用于流轉,包括出讓、轉讓、租賃、轉租和抵押、用于入股或聯營，我國的土地管理法及相關規定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確定建設用地使用權”，第十三條“依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設用地使用權流轉提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規定了“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內容，但其同樣也規定了“興辦鄉鎮企業和農村建設住宅經依法使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外”內容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規定了“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設”，但也同樣規定了“符合土地總體利用規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”除外的內容；《鄉鎮企業法》第二十八條“舉辦鄉鎮企業，其建設用地應當符合土地利用總體規劃，嚴格控制、合理利用和節約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉鎮企業使用農村集體所有的土地的，應當依照法律、法規的規定，辦理有關用地批準手續和土地登記手續”；《決定》第十條規定：“在符合規劃的前提下，村莊、集鎮、建制鎮中的農民集體所有建設用地使用權可以依法流轉”；《擔保法》第三十六條“鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的，應當持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權和使用權的若干規定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉（鎮）村辦企事業單位和個人依法使用農村集體土地進行非農業建設的，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權”等等規定，對我國農村集體土地建設用地使用權流轉都進行了明確的規定，就是農民集體土地建設土地使用權可以確認給單位或個人用于非農建設并予以流轉。但根據上述規定，其流轉有著嚴格的條件，部分流轉方式，如農村宅基地的轉讓及宅基地上房屋轉讓附帶宅基地使用權的轉讓、抵押，農村承包經營的荒地，鄉鎮村辦企業房地產抵押甚至受到更嚴格的限制，但總的說來，其表現如下：

1）主體限定，使用農村集體土地建設用地的主體只能是鄉（鎮）村辦企事業單位，或因破產、實施兼并而取得、實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并實現土地使用權抵押權的單位及符合在農村申領宅基地或接受房屋使用權轉移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉（鎮）企業，鄉（鎮）公益設施和公益事業建設，或農村居民建設住宅三類情形；實現鄉鎮村辦企業房產抵押而一并獲得集體建設用地使用權的，未經審批不得更改土地性質和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規劃，并辦理有關非農建設用地批準手續和土地使用權或他向權登記手續。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設用地使用權才為合法、有效。這也是我國法律、法規、部門規章為集體建設用地使用權流轉留存的法律空間。

當然在對待農村宅基地使用權流轉問題和實現承包荒地和鄉鎮村辦企業房產抵押權而引起的集體建設用地使用權流轉問題上，我國有其特殊的規定。

對于農村宅基地使用權流轉問題，我國法律有著這樣的規定，《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，以及《擔保法》第三十七條規定的農村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮居民不能取得農村宅基地，并沒有禁止可以向農村居民轉讓、出租宅基地及在轉讓房屋時附帶宅基地使用權一同轉讓的規定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”的規定本意，可以一窺究竟。其內在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現實現農村承包荒地或農村鄉鎮企業房地產抵押權而取得的農村集體建設用地使用權流轉問題，根據《擔保法》第五十五條規定“依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權后，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。”但其集體如何實現，實現程序等還有待于明確規定。

二、應在法律層面明確集體建設用地流轉規定，建立合法、有效的農村集體建設用地流轉市場，規范集體建設用地使用權流轉制度。

法律規定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導致人們對法律規定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關于農村集體建設用地使用權流轉問題上，相關規定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農村建設用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內容規定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內容在邏輯上出現了前后矛盾；還比如，在對農村宅基地的取得和轉讓上則沒有給出明確的規定，《土地管理法》第六十二條在規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”同時，卻沒有規定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農村居民變為城鎮居民后擁有農村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規定“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，而不對該出賣、出租的合法性做出規定，而結合《決定》第十條規定的“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”規定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉讓除不能賣給城鎮居民外，還是可以轉讓、出租的，其結果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或尋找法律給人們行為留存的空間。

再比如，對于因實施破產、兼并、實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權而獲得農村集體建設用地使用權的，如果其取得主體不是土地管理法規定的三類主體的話，由誰回收集體建設用地使用權，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規定。有的只是個性法律規定，如《商業銀行法》第四十二條規定“商業銀行因行使抵押權、質權而取得的不動產或者股權，應當自取得之日起二年內予以處分”，從中存在為實現農村荒地承包經營權或鄉鎮村辦企業房地產抵押權的情形。而這些規定僅僅指的是個性主體，不具有規范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規中有進一步如何實現具體針對實現農村集體建設用地抵押權的明確規定。

為此，應首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規章，進一步具體明確規定三種類型集體建設用地使用權取得、流轉的方式、程序和內容。

其次，為配合上述規定，由相應區域范圍內的某一級政府主導分類建立——興辦鄉鎮企業用地、農村建設住宅用地、鄉（鎮）村公益設施和公益事業建設用地使用權無償取得、劃撥、出讓、出租、轉租、抵押、入股、聯營等的農村集體建設用地使用權流轉統一市場或登記機構，明確規定相應集體建設用地使用權的主體資格、用途申報、相應權利流轉年限、登記、批準程序，規范集體建設用地使用權的流轉。

再次，規定或指導農村集體經濟組織按照《村民委員會自治法》的規定，對集體建設用地使用權流轉建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農村基本經濟制度。

第四，與時俱進，修改不應時代的法律法規，使法律概念與現實相統一。

如《鄉鎮企業法》對鄉鎮企業的定義，“鄉鎮企業”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現代公司制度的日益深入、鄉鎮企業管理機構的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉鎮企業摘掉全民或集體的帽子或現代企業制度的建立，其已經越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設用地的主體，應重新定義，并在相應法律規定中要取得統一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設用地使用權流轉法律制度。使全國各地不斷出現的、在地方性法規或政府規章層次上進行詳細規定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設用地流轉制度。

zuozhe:彭鑫

附：以上文章參考了以下法律、法規、行政法規或國務院頒布的行政規范性文件、部門和地方政府規章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉鎮企業法

3）中華人民共和國擔保法

4）中華人民共和國商業銀行法

5）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）

6）《國務院辦公廳關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》

8）《河北省集體建設用地使用權流轉暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設用地使用權流轉地方性法規、部門規定

農村承包土地管理辦法范文第5篇

1農村土地流轉現狀及突出問題

1.1產權界定不清導致流轉困難重重

產權明晰是規范土地流轉市場的客觀要求，憲法規定“農村、郊區的土地除法律規定屬于國家所有外，屬于集體所有”，而對于集體的劃分，有“鄉集體”“村集體”及“村民小組”等區別，由此帶來的集體權歸屬問題界定不清，導致土地在流轉過程中出現矛盾和糾紛。

1.2流轉手續繁雜，不規范問題突出

從我國土地流轉市場發展實際來看，還處于低級自發階段，使得一些土地流轉在操作規程及實施方法上存在繁瑣及不規范問題。比如一些土地在流轉時，涉及農業、國土、水利、林業等多個職能部門的審批，加之國家不同法律、規定間的制約，使得土地流轉陷入繁瑣囹圄。例如，一些林業用地不得變更其他用途的規定；一些荒山、水域等因法律制約而無法有效配置和利用；一些土地在流轉時需要辦理大量手續，各部門在審批時又相互掣肘。加之一些農民對農村土地流轉法律不了解，對土地流轉及土地使用權缺乏相關評估和咨詢，導致后期土地使用權益無法得到保障，延伸出諸多矛盾。

1.3缺乏土地流轉長效機制

土地流轉在機制建設上要明確，要具備科學性、制度化、規范化。針對一些農民自發的土地流轉行為，因缺乏長效保障機制，使得土地流轉中得不到實質性收益，既制約了農民參與土地流轉的積極性，又不利于促進農村經濟的穩定發展。比如一些鄉鎮干部依靠政令來強制農民進行土地流轉，而簽訂手續后又改變土地使用用途，私下與承租者達成某種交易，違背土地流轉規程，破壞有序的土地流轉秩序。

1.4城鄉土地制度差異化加大流轉阻力

針對我國城鄉土地設置的偏差，城市土地與農村土地無法實現平等的交換。比如國有用地在征集中，對農村土地的征地資金要低于城市用地，而對城市用地的資金補償要高于農村用地；對農村集體土地不能進行買賣，而城市居民土地可以自由抵押、買賣；另外，農村集體土地未能納入統一土地監管體系中，盡管在法律上也對之進行了規定，但實際操作中仍然各行其是，導致農村土地管理數據統計不準確，管理不到位。

2完善農村土地流轉的紓解對策

2.1逐步建立農村土地流轉流通市場管理體系

加強對農村土地流轉市場的管理，必須要從健全土地流轉制度上，規范土地流通市場行為，更好地發揮土地流轉的積極效用，為轉出方、承租方營造良好的交易環境。同時，針對農村土地流轉過程的監督與管理，要從法律、監督體系完善上來打擊和遏制非法交易行為。在土地流轉市場管理上，可以運用價格調控機制來引導農村土地的供給與需求，并引入農村土地經濟關系來評價土地價值，協同好土地的供求關系、收益分配平衡。一是要從宏觀經濟上來調整土地管理機制，嚴格控制土地“農轉非”，遏制土地碎片化，促進農村土地規模化經營、可持續發展；二是健全土地流轉市場中介服務，加強對土地流轉的信息、咨詢、預測管理，完善農村集體經濟組織的服務功能，營造良好的土地流通市場環境；三是加強對農村土地使用權證管理，積極推進農村土地使用權證券化管理進程。

2.2構建農民自愿原則，合理導入土地定價權

由于我國土地流轉市場管理不規范，特別是市場定價要素的缺失，多以鄉鎮政府來定價，使得農民權益得不到有效保護，加大了農村土地流轉風險。因此，要從土地流轉政策、定價規則制定上，以法律為保障來保護農民權益；尊重農民的自愿原則，杜絕以行政手段來強制土地流轉，破壞農民土地和降低農民收益。另外，要加強對土地流轉中土地所有權性質的保護，從經營權、流轉權、定價權等獨立性上來規范土地流轉行為，實現農村土地經濟集約化發展。

2.3推進農村土地流轉規?；?、產業化發展

推進農村土地流轉的根本任務是實現農業規模化、產業化發展。通過土地流轉來實現各生產要素的合理化配置，優化人力、物力、財力投入，促進農村經濟發展。因此，在制定和實施土地流轉機制中，要將土地使用權作為規模化經營的基礎地位，要著力構建土地流轉服務組織，從信息平臺建設上對外可開發土地資源信息。加強對農村土地供應及土地交易平臺建設，鼓勵外出農民將承包地剩余承包期一次性流轉出去；對長期外出農民，遷入城鎮定居、有穩定收入的農民，鼓勵自愿退出承包土地，交由鄉鎮政府統一實施規?；洜I和發展。另外，根據現有鄉鎮政府對土地管理的級能和權限，建立和推動適應現代農業規?；a業化發展的土地流轉承包管理體系。

2.4完善農村土地流轉監督與管理體系

圍繞農村土地流轉中的矛盾及糾紛問題，務必做好農村土地流轉監督與管理工作。從現行土地制度、法律、法規建設來看，一方面要加強對土地所有權、土地承包權、土地使用權的監督，另一方面從政策制定上，對不適宜當前農村經濟發展的一些條款進行修改和調整，特別是對農村土地流轉程序的完善，要從具體管理辦法、合同、流程上進行改進，切實規范土地流轉行為。

3結語