農(nóng)村土地使用法

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農(nóng)村土地使用法范文第1篇

關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)；流轉(zhuǎn)；規(guī)模化經(jīng)營；現(xiàn)狀；問題；措施；貴州納雍

中圖分類號 F321.1 文獻標識碼 A 文章編號 1007-5739（2014）15-0338-02

納雍縣屬于典型的喀什特地貌山區(qū)，全縣地形破碎，土地零星分散。共有農(nóng)村家庭承包耕地面積3.40萬hm2。隨著改革開放和農(nóng)村經(jīng)濟社會的發(fā)展，農(nóng)村溫飽問題已不再是農(nóng)村的主要問題。為了發(fā)展，大量勞動力向城市和經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)流動，土地流轉(zhuǎn)已成必然趨勢。同時，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展也需要適度規(guī)模土地資源[1-2]。

1 納雍縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1.1 流轉(zhuǎn)基本情況

近年來，納雍縣按照“以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為取向，以推進規(guī)模經(jīng)營為動力，以實現(xiàn)農(nóng)民增收為目標”的主導思想，積極引導和推進農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積為1.44萬hm2。其中“四荒地”流轉(zhuǎn)面積8 146.67 hm2，家庭承包耕地流轉(zhuǎn)面積6 213.33 hm2，共簽訂流轉(zhuǎn)合同2.45萬份，確定流轉(zhuǎn)面積3 620 hm2。流轉(zhuǎn)主要形式有出租、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等形式。其中出租面積2 440 hm2、轉(zhuǎn)包面積1 206.67 hm2、互換面積440 hm2、轉(zhuǎn)讓面積553.33 hm2、入股面積993.33 hm2，分別占耕地流轉(zhuǎn)總面積6 213.33 hm2的39.3%、19.4%、7.1%、8.9%、16.0%。

1.2 流轉(zhuǎn)去向及用途

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，納雍縣農(nóng)村承包耕地多向茶葉、經(jīng)果林、蔬菜、中藥材及烤煙等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)，向規(guī)模種植、養(yǎng)殖項目流轉(zhuǎn)，向經(jīng)營能手、種養(yǎng)殖大戶、農(nóng)民合作社、農(nóng)牧業(yè)生產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)。其中流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶面積1 886.67 hm2，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的30.4%，流轉(zhuǎn)入農(nóng)民合作社面積1 680 hm2，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的27.0%，流轉(zhuǎn)入企業(yè)面積1 953.33 hm2，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的31.4%，流轉(zhuǎn)入其他主體的面積為693.33 hm2，占耕地流轉(zhuǎn)總面積的11.2%。

1.3 土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的作用

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)能夠加快農(nóng)業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展水平。通過土地流轉(zhuǎn)，大量農(nóng)業(yè)人口進入第二、第三產(chǎn)業(yè)，加速了城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，也提高了農(nóng)村居民的整體收入與綜合生活水平。并且土地流轉(zhuǎn)有利于農(nóng)業(yè)資金、專業(yè)技術(shù)的引進，有利于推動農(nóng)業(yè)資源的經(jīng)濟效益最大化，促進現(xiàn)代農(nóng)業(yè)精品化與標準化發(fā)展。通過土地流轉(zhuǎn)，使土地逐步向種養(yǎng)能手、龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、個體種植大戶集中，可促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，拓展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展空間，有利于農(nóng)村各項農(nóng)業(yè)資源要素的優(yōu)化配置。通過土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)和精品農(nóng)業(yè)，極大地提高了土地收益和農(nóng)業(yè)效益。通過土地流轉(zhuǎn)，解放了農(nóng)村富余勞動力，農(nóng)戶不僅可以從出租土地中獲得租金收入，還可從事其他行業(yè)增加收入，促進了農(nóng)民增收。

2 納雍縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

2.1 思想認識問題

一是對于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在認識誤區(qū)。有些人認為大范圍進行土地流轉(zhuǎn)不利于土地承包權(quán)的穩(wěn)定，有些人認為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應由農(nóng)民自愿自發(fā)進行，還有一些政府工作人員認為進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)難以有現(xiàn)實利益，因而不愿積極推動。二是流轉(zhuǎn)雙方心存顧慮。農(nóng)戶怕丟失土地，寧愿讓土地拋荒也不愿流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)受讓方則擔心政策不穩(wěn)，對于可能產(chǎn)生的矛盾和糾紛感到憂慮。

2.2 流轉(zhuǎn)規(guī)范問題

主要是流轉(zhuǎn)規(guī)程不完善。很多土地流轉(zhuǎn)行為沒有流轉(zhuǎn)合同，即使有書面流轉(zhuǎn)合同的，也沒有按省農(nóng)委、省工商局下發(fā)的合同范本擬定合同，使得合同約定不明、權(quán)利義務規(guī)定模糊。由于缺乏流轉(zhuǎn)規(guī)范，無法有效保障流轉(zhuǎn)雙方權(quán)益，易引起土地流轉(zhuǎn)糾紛[3-4]。

2.3 服務機制問題

土地流轉(zhuǎn)服務體系不健全，全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)名義上成立了鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心，但由于經(jīng)費和人員問題，沒有正常開展業(yè)務，形同虛設，不利于土地供求雙方信息暢通，一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的順利進行。

2.4 政策扶持問題

納雍縣雖然已有一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)嘗試性地制定了土地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策，但尚未形成規(guī)范性的文件，政策規(guī)定不完善，也沒有規(guī)定具體的實施辦法，實踐性仍不夠高。土地流轉(zhuǎn)雙方積極性不高。

3 合理引導和推進土地流轉(zhuǎn)的措施

3.1 切實加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導和管理

切實加強對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的領(lǐng)導，將其列入重要議事日程，納入目標管理，認真抓落實。一是認真抓好縣鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心建設，保障工作開展必要的經(jīng)費和所需人員。二是建設農(nóng)村土地資源流轉(zhuǎn)信息平臺，方便供需雙方信息互通，配備相應的管理人員，提供土地流轉(zhuǎn)信息管理、更新、咨詢、聯(lián)系等服務，確保信息平臺穩(wěn)定運行[5-6]。

3.2 深化對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作重要性的認識

近年來農(nóng)村經(jīng)濟高速發(fā)展，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)經(jīng)營已難以適應當代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展趨勢。應充分認識到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要性，積極推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營，是發(fā)展新型農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要途徑，也是全面建設小康社會的重要手段。各級各部門要轉(zhuǎn)變思想，提高認識，站在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)和科學發(fā)展的高度，把引導和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作作為當前農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的主要任務來抓，切實維護土地流轉(zhuǎn)當事人的合法權(quán)益，促進農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)定、和諧發(fā)展。

3.3 培育土地流轉(zhuǎn)主體，引導土地流向

一是扶持壯大龍頭企業(yè)。重點扶持和培育茶葉、蔬菜、經(jīng)果林等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工龍頭企業(yè)，將分散的土地集中流轉(zhuǎn)，以促進規(guī)模經(jīng)營。二是培育土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營大戶。鼓勵農(nóng)業(yè)大戶典型引導、規(guī)模示范，帶動農(nóng)民積極進行土地流轉(zhuǎn)，引導廣大農(nóng)民發(fā)展規(guī)模化農(nóng)業(yè)。三是大力扶持農(nóng)民合作社，發(fā)展“農(nóng)民合作社+農(nóng)戶”的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式。引導土地向特色農(nóng)業(yè)、高效產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)，促進農(nóng)民增收和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。如姑開鄉(xiāng)云霧坡茶場、樂治蠶箐茶場實行經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，進行有機茶葉種植、加工，使投資者得到了利益，集體經(jīng)濟有了創(chuàng)收，農(nóng)民得到了經(jīng)濟實惠。

3.4 出臺土地流轉(zhuǎn)扶持政策，激發(fā)流轉(zhuǎn)活力

一是出臺補貼政策，激勵土地流轉(zhuǎn)。建議在縣財政農(nóng)業(yè)資金預算中，安排一定比例的資金對土地流轉(zhuǎn)雙方進行補貼，對流轉(zhuǎn)土地達到一定規(guī)模，經(jīng)濟、社會效益明顯的土地轉(zhuǎn)入方給予適當獎勵。二是從銀行貸款、項目傾斜等方面促進土地流轉(zhuǎn)。銀信等部門應加強對土地流轉(zhuǎn)的金融政策支持，以保障土地流轉(zhuǎn)資金需求，農(nóng)業(yè)和計劃等部門應對土地流轉(zhuǎn)從項目、資金安排上予以傾斜。三是出臺優(yōu)惠政策，改善農(nóng)業(yè)投資環(huán)境，吸引城市和外來人才、資金、技術(shù)等資源要素參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。

3.5 完善社會保障制度，化解農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)憂慮

一是完善農(nóng)村社會保障機制。應加強農(nóng)村醫(yī)療、教育、生活等各方面社會保障體系的建設，消除農(nóng)民對于流轉(zhuǎn)土地的后顧之憂，從而實現(xiàn)農(nóng)村土地的經(jīng)濟、生態(tài)、社會效益最大化。二是鼓勵農(nóng)村富余勞動力向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移。完善農(nóng)村勞動力向第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的保障機制，促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。三是建立農(nóng)業(yè)風險保障機制。制定土地流轉(zhuǎn)風險扶持政策，積極支持建立農(nóng)業(yè)風險保險基金等，支持開展多險種的農(nóng)業(yè)保險，降低農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)風險。

3.6 加強土地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)模式

一是嚴格堅持土地承包政策，切實維護農(nóng)民的經(jīng)營自。二是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)服務。充分發(fā)揮農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)的媒介作用，積極開展土地評定、評估、登記、簽證等工作。三是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)手續(xù)。嚴格按照省農(nóng)委、省工商局下發(fā)的合同范本，詳細明確合同內(nèi)容。四是加強土地流轉(zhuǎn)檔案管理。嚴格按照縣制定的土地流轉(zhuǎn)備案、登記和檔案管理制度，及時辦理申請、登記、簽證、備案等相關(guān)手續(xù)，認真做好資料的收集、整理、歸檔和管理工作。五是加大土地流轉(zhuǎn)執(zhí)法。對浪費、閑置和撂荒土地采取停發(fā)國家政策性補貼，并按標準收取閑置費；連續(xù)2年未使用的地塊，要依法收回其經(jīng)營權(quán)。對騙租、強租、倒包等非法行為依法查處；對不按流轉(zhuǎn)合同履約、擅自改變土地農(nóng)業(yè)用途行為的依法，終止流轉(zhuǎn)合同。

3.7 努力探索，創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式

對于邊遠山區(qū)閑置土地，可以鼓勵有能力、懂技術(shù)、有資金的大戶進行承包，實施退耕還林、還草、還茶工程，興辦林場、牧場、茶場，將土地資源轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢經(jīng)濟。對于城鎮(zhèn)郊區(qū)農(nóng)用地，可以積極探索“土地股份制”，將農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)入股，采取公司或合作社經(jīng)營，滿足農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和“三化”建設的需要，保證農(nóng)民依靠土地實現(xiàn)增收。對于農(nóng)業(yè)園區(qū)建設，可以采取分期補償、多占少征的辦法進行流轉(zhuǎn)，解決園區(qū)建設用地，保障農(nóng)民的長期合法權(quán)益。

4 參考文獻

[1] 胡波.山區(qū)土地流轉(zhuǎn)存在的問題及對策[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2011（17）：390-391.

[2] 戴友英.赤壁市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實踐與思考[J].地方財政研究，2009（3）：23-27.

[3] 黃遠芬，趙慶祥.納雍縣流轉(zhuǎn)土地發(fā)展蔬菜規(guī)模生產(chǎn)實踐與思考[J].現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技，2010（6）：386-387.

[4] 成素英，張秀蘭.山東省城鄉(xiāng)一體化進程中的土地流轉(zhuǎn)問題與對策[J].山東農(nóng)業(yè)科學，2011（4）：121-124.

農(nóng)村土地使用法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】集體土地；農(nóng)村；權(quán)利

一、農(nóng)村集體土地制度存在的問題

我國的農(nóng)村土地屬于集體所有。農(nóng)業(yè)稅取消后，農(nóng)民收入增加，但農(nóng)村土地問題在新一輪城市化浪潮中成為國內(nèi)農(nóng)村矛盾的關(guān)鍵。隨著時間推移和農(nóng)村經(jīng)濟日益發(fā)展，現(xiàn)行的集體土地制度所存在種種弊端日益彰顯。主要體現(xiàn)在以下方面。

（一）農(nóng)民不能有效行使權(quán)力

村民對集體土地，集體經(jīng)濟組織等無實際所有權(quán)，總是被代表，無法參與集體經(jīng)濟組織的管理。農(nóng)村土地和村企業(yè)所有權(quán)屬于村集體所有，農(nóng)民法制觀念相對淡漠，法律意識不夠強，集體經(jīng)濟組織管理權(quán)一般掌握在村干部手中，村集體土地和集體經(jīng)濟組織在未征得村民同意后就被變賣的事情屢見不鮮。但不少地區(qū)的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織已不復存在。

（二）法律對農(nóng)民的保護不完善

依法律規(guī)定，我國土地使用權(quán)是可以依法轉(zhuǎn)讓出讓的。但有相應限制條件，然而直至今日相關(guān)詳細規(guī)定仍未完善。2002年頒布了《中國農(nóng)村土地承包法》，規(guī)定卻不夠細致，相關(guān)內(nèi)弄規(guī)定不明確，而且程序規(guī)定也不完善，缺乏可操作性。一旦流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)糾紛，農(nóng)民的合法嘁嫻貌壞較嚶Ρ；ぁJ以來，農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營深農(nóng)民稱贊，如果我國法律關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和承包的法律仍不完善，導致農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營難以施行，造成諸多問題。我國傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)模式不適應現(xiàn)在高效率的生產(chǎn)生活，小農(nóng)經(jīng)濟生產(chǎn)成本相對提高，農(nóng)民收入降低。我國農(nóng)村人均凈收入自1995年來就難以提升，而城鎮(zhèn)居民則年年上升，致使城鄉(xiāng)差距逐年增大。農(nóng)民在土地中獲得的收益減少，單純依靠種地收益太低，會使農(nóng)民放棄種地，紛紛進城務工，導致土地被荒廢，造成土地資源的極大浪費。土地收益減少，并且還要交其他稅務，增加了農(nóng)民的負擔。農(nóng)民進城務工的同時，給城市做出貢獻，但也給城市發(fā)展帶來諸多問題，還會引發(fā)空巢老人，留守兒童，交通擁堵等諸多社會問題，嚴重影響了農(nóng)業(yè)規(guī)模化進程。

建設用地的使用法津極不健全，許多規(guī)定太過籠統(tǒng)。這是由于法制體制、管理手段、管理機制的漏洞，村鎮(zhèn)規(guī)劃工作混亂，用地盲目性大、浪費土地現(xiàn)象嚴重。部分企業(yè)技術(shù)落后，土地長期閑置，降低了土地利用率。

二、完善農(nóng)村集體土地制度的建議

要解決農(nóng)村農(nóng)民集體土所有權(quán)問題，就得找到問題的源頭。其根本原因是農(nóng)村經(jīng)濟組織不復存在，健全集體經(jīng)濟組織，強農(nóng)富農(nóng)。完善法律，增強農(nóng)民法治觀念，提高農(nóng)民法律意識。

（一）健全農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

我國農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有權(quán)屬于村所有，土地確是以小組為單位，村集體的土地分給小組，土地使用相對穩(wěn)定，村民土地相對集中，小組村民之間互相了解，信任度較高。可以以小組為單位，搞農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)。發(fā)揮小組生產(chǎn)的優(yōu)勢，有利于農(nóng)業(yè)的改革與發(fā)展，使村民快速致富。根據(jù)土地所處的位置，土地的優(yōu)劣等級，將土地使用權(quán)公平的分配給農(nóng)民，規(guī)模化生產(chǎn)的利益分配，以農(nóng)民集體土地使用權(quán)的多少來分配股份。這樣，有利于村民積極參加規(guī)模化生產(chǎn)，實現(xiàn)我國的農(nóng)業(yè)改革。

（二）完善法律制度

1.完善農(nóng)村土地使用權(quán)

土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。法律規(guī)定使農(nóng)民喪失了對土地的開發(fā)利用。農(nóng)村土地轉(zhuǎn)讓權(quán)是使用權(quán)重要組成部分，禁止轉(zhuǎn)讓損害了農(nóng)民的生產(chǎn)經(jīng)營自，使得農(nóng)民束縛于土地上，也不利于農(nóng)業(yè)的規(guī)模化經(jīng)營。而土地物權(quán)化則解決了這一短板，更全面的保護農(nóng)民的利益。

2.完善農(nóng)村建設用地使用權(quán)

惡性占用農(nóng)民建設用地的不良現(xiàn)象必須重視，應當有所作為使農(nóng)村的土地都得到合理的使用。

完善農(nóng)村土地總體規(guī)劃制度。法律規(guī)定過于籠統(tǒng)，實際中也未規(guī)劃或沒有嚴格的執(zhí)行規(guī)劃制度。土地整體規(guī)劃對建設新農(nóng)村意義重大。

審批程序立法。在新《土地管理法》第六條只對審核批權(quán)限作原則規(guī)定，審核程序卻未明文規(guī)定。審核程序非常復雜，政府行政部門處于主導地位，享有決定權(quán)，身為土地主人的集體經(jīng)濟組織卻十分被動。這給少數(shù)干部違法濫批土地埋下隱患，造成土地嚴重浪費。

合理有償使用制度。以往農(nóng)村集體土地經(jīng)常以無償或低償?shù)姆绞绞雇恋厥褂脵?quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。這樣導致許多企業(yè)不珍惜土地資源，甚至濫用，荒廢土地。造成了土地資源的極大浪費。我國人均土地少，低成本獲得土地使用權(quán)使獲得使用權(quán)的人不夠珍惜，導致閑置或浪費土地資源。通過合理有償?shù)姆绞绞雇恋厥褂脵?quán)合法轉(zhuǎn)換，提高了經(jīng)濟成本，獲得使用權(quán)者會更加合理的使用土地資源。

參考文獻：

[1]趙春江，胡超凡.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民土地權(quán)益保護[J].北方經(jīng)貿(mào)，2014（7）

[2]李敏飛，柳經(jīng)緯.農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的制約性因素的法律分析和思考[J].福州大學學報（哲學社會科學版），2006（3）

農(nóng)村土地使用法范文第3篇

關(guān)鍵詞：江津;農(nóng)地流轉(zhuǎn);特點;存在問題;措施

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2015.11.021

County Farmland Circulation Current Situation Analysis and Exploration

――Chongqing Metro as an Example

SU Li-li，PU Chun-ling，WANG Nan，JIANG Ling， MA Wen-juan

（School of Management， Xinjiang Agricultural University， Urumqi， Xinjiang 830052， China）

Abstract： Under the background of the conditions of the build socialism new countryside，Agricultural land circulation problem has become the current rural land use system reform. The main problems facing the construction and perfect the land market. Exploration of farmland circulation problems，not only can prevent land pastureland、leave unused， increasing efficiency of land use，also can promote the agricultural structural adjustment， increase farmers income. To promote the development of Chongqing rural land circulation and the rural economy is of important theoretical and realistic significance. This paper takes Chongqing metro as an example. On the basis of in-depth investigation and collecting relevant data，The farmland changing the status quo and existing problems of Chongqing metro are expounded、analyzed、researched，and put forward suggestions to solve these problems，the metro area of farmland circulation problem get a better solution，tend to have more specifications、reasonable and efficient.

Key words： Jiangjin;farmland transfer;characteristic;existing problem;measures

隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，重慶市江津區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)已進入了一個新的發(fā)展階段，但是還存在一些問題嚴重阻礙了農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展。因此，在當前的情況下研究江津區(qū)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)，可以有效解決土地荒廢、無人耕種、粗放經(jīng)營等現(xiàn)狀，提高土地的利用效率，實現(xiàn)社會的穩(wěn)定，增加農(nóng)民收入。

1 重慶市江津區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的概況

1.1重慶市江津區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

重慶市土地總面積為82 402.95 km2，其中農(nóng)用地面積為61 634 km2，占土地總面積的74.80%，耕地面積為25 564 km2，占土地總面積的31.02%;年末全市戶籍總?cè)丝? 375.20萬人，農(nóng)業(yè)人口2 003.08萬人，人均耕地面積0.082 hm2。重慶農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積占承包土地總面積的30%。江津區(qū)位于重慶市西南部，是重慶市重點計劃扶持的六大區(qū)域性中心城市之一，是長江上游主要的航運關(guān)鍵和物質(zhì)集散地。2014年，全區(qū)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值突破百億元，達到101.4億元，比上年增長5.0%。全年糧食種植面積10.17萬hm2，比上年減少266.67 hm2;糧食產(chǎn)量66.4萬t，下降0.4%。蔬菜種植面積3.41萬hm2，增加1 333.33 hm2;蔬菜產(chǎn)量79.7萬t，增產(chǎn)5.3%。稻谷產(chǎn)量36.6萬t，和去年同期持平;

截至2013年底，江津區(qū)農(nóng)用地面積20.24萬 hm2（其中：耕地11.29萬 hm2，園地1.18萬 hm2，林地7.03萬 hm2，水面0.47萬 hm2，其他農(nóng)用地0.272萬 hm2）。農(nóng)村承包耕地流轉(zhuǎn)面積已達4.07萬 hm2，占家庭承包經(jīng)營耕地面積的36.1%。（其中：轉(zhuǎn)包1.41萬 hm2，轉(zhuǎn)讓0.13萬 hm2，互換0.19萬 hm2，出租2.144萬 hm2，股份合作0.20萬 hm2。）土地適度規(guī)模經(jīng)營面積達3.748萬 hm2（包括：糧油1.32萬 hm2，蔬菜0.65萬 hm2，水果0.904萬 hm2，茶葉0.91萬 hm2，其他用地0.778萬 hm2）[1]。

1.2 重慶市江津區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的顯著特點

1.2.1 土地流轉(zhuǎn)進程趨于市場化 土地流轉(zhuǎn)過程的市場化是指農(nóng)戶將分散經(jīng)營的土地統(tǒng)一流轉(zhuǎn)給以市場化、企業(yè)化為主導的工商企業(yè)和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，主要通過價格機制、流轉(zhuǎn)合約等市場機制體現(xiàn)出來[2]。2007 年9 月到2008 年8 月，農(nóng)村集體建設用地置換試點率先在重慶市江津區(qū)進行展開。重慶天罡農(nóng)業(yè)開發(fā)公司經(jīng)過土地的出租流轉(zhuǎn)在江津區(qū)吳灘鎮(zhèn)郎家村建立面積為100 hm2的蔬菜標準種植園。在種植園里種植了像黃秋葵、金絲瓜、人參菜、養(yǎng)心菜等30多個品種的40 hm2特色蔬菜，使生產(chǎn)效率大大提高，人們的生活水平也有所改善。這樣不但減輕了公共設施對國家財政需要的負擔，又可以節(jié)約土地提高土地利用率，使村民的基本生活條件得到改善，同時還增進第三產(chǎn)業(yè)利潤的發(fā)展。

1.2.2 土地流轉(zhuǎn)形式多樣化 過去江津區(qū)傳統(tǒng)的土地流轉(zhuǎn)的形式有轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換等，但是現(xiàn)在已慢慢地發(fā)展成租賃、轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓和入股五種形式。總的來說，流轉(zhuǎn)形式由單一向多樣化轉(zhuǎn)變，主要的流轉(zhuǎn)形式以轉(zhuǎn)包和租賃為主。如圖表1所示，截止2013年底，農(nóng)村承包耕地流轉(zhuǎn)面積已達4.07 萬hm2，占家庭承包經(jīng)營耕地面積的36.1%。其中：轉(zhuǎn)包1.40萬hm2，轉(zhuǎn)讓0.13萬hm2，互換0.19萬hm2，出租2.144萬hm2，股份合作0.20萬hm2。轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租、股份合作分別占流轉(zhuǎn)總面積的34.5%，3.3%，4.7%，52.7%，4.8%，轉(zhuǎn)包和出租是流轉(zhuǎn)的主體，占流轉(zhuǎn)總面積的比重最大[1]。

1.2.3 土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模擴大，速度加快 社會經(jīng)濟發(fā)展帶來農(nóng)村剩余勞動力的大量轉(zhuǎn)移，我國的土地流轉(zhuǎn)面積也隨之增加。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計了解到，截止2013年底，流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶的面積2.11萬hm2，占流轉(zhuǎn)總面積的51.7%;土地規(guī)模經(jīng)營面積3.748萬hm2，規(guī)模經(jīng)營度達33.19%，居重慶市各區(qū)縣前列。江津區(qū)積極扶持澳門恒和產(chǎn)業(yè)，花椒和柑橘等支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社，推行土地的規(guī)模經(jīng)營，以促進農(nóng)民增收和江津區(qū)的發(fā)展。

2 重慶市江津區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)中存在的問題

2.1 流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，法律制度不健全

農(nóng)戶之間大多采取“口頭協(xié)議”的方式私下進行流轉(zhuǎn)，基本上沒有以書用面合同的形式來明確雙方的權(quán)利和義務。而農(nóng)戶與業(yè)主間的租賃合同多數(shù)是通過雙方私下商量自行草擬，這就會造成農(nóng)戶與業(yè)主間出現(xiàn)合同主體不清，條款明確、承包關(guān)系混亂等問題，不具有法律效力，土地流轉(zhuǎn)工作無需進行[3]。由于土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域法制建設尚處于摸索期，法律條規(guī)不健全，而有些基層政府部門在指導土地流轉(zhuǎn)或是處理土地流轉(zhuǎn)糾紛時，無法可依或者有法不依，再加上農(nóng)民文化程度普遍不高，對相關(guān)法律了解甚少，當遭遇侵權(quán)行為后，不懂得使用法律武器維護自身權(quán)益。

2.2 流轉(zhuǎn)信息不暢通，棄耕撂荒呈上升趨勢

江津區(qū)的四面山和慈云方向地理位置偏僻，交通不便，中介機構(gòu)發(fā)育不成熟，流轉(zhuǎn)關(guān)系存在明顯的隨意性與不穩(wěn)定性，會造成供需雙方溝通閉塞，不能有效、及時的傳達信息[4]。再加一些學歷相對較高、有知識、有技術(shù)的農(nóng)村勞動力大多轉(zhuǎn)移到二三產(chǎn)業(yè)，使得有文化、懂技術(shù)、會管理、善經(jīng)營的青壯年勞動者匱乏，導致農(nóng)村勞動力短缺，難以獨立完成整個土地流轉(zhuǎn)的過程，使流轉(zhuǎn)受阻，出現(xiàn)“要轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)不出去，要租的租不到”這一矛盾，未能及時有效地流轉(zhuǎn)，致使有長期外出的農(nóng)戶，對承包土地棄而不管，任其荒蕪，目前調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全區(qū)撂荒地涉及的農(nóng)戶有38 252個，其面積占全市家庭承包土地面積的6.2%。誠然，農(nóng)戶與農(nóng)戶主體之間的土地流轉(zhuǎn)信息不對稱，流轉(zhuǎn)中介服務組織匱乏是導致土地供求雙方信息滯后的重要因素[5]。

2.3 農(nóng)村居民的社會保障不健全

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展， 城市社會保障制度也相應地建立起來，但是農(nóng)村的社會保障制度發(fā)展仍然滯后，在江津區(qū)，特別是農(nóng)村地區(qū)社會保障體系還沒有全面覆蓋，并不能夠為那些將土地流轉(zhuǎn)出去的散戶提供充分的社會保障[5]。隨著城鄉(xiāng)居民基本公共服務均等化，而農(nóng)村宅基地換房和耕地換社保卻存在一定的缺陷，城市居民的基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療、基本教育，以及其他公共服務項目，都是政府提供的，不需要拿自己的財產(chǎn)來換，而農(nóng)民的這些保障性公共服務項目卻要拿自己的土地來換[6]，這也是城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡產(chǎn)生的主要原因，最后從根本上影響到社會的穩(wěn)定。目前，農(nóng)村社保工作也在重慶各地開始實施，但是由于地方資金的限制很難承擔配套資金導致農(nóng)村社保基金缺口很大，農(nóng)村社保難以發(fā)揮其功能而流于形式。

2.4 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)最長期限有待作出規(guī)定

十七屆三中全會給予了農(nóng)民長久不變的土地承包經(jīng)營權(quán)，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同過程中，因為涉及支付租金等問題，必須要約定土地流轉(zhuǎn)的實際期限，如果任由雙發(fā)私下協(xié)商，可能會出現(xiàn)無限期或上百年期限的情況，無疑會對國家今后政策的調(diào)整和執(zhí)行帶來一定的影響，這就需要去出臺一個關(guān)于流轉(zhuǎn)最長期限的指導意見，如50年或70年[7]。

3 重慶市江津區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的措施

3.1 規(guī)范農(nóng)用地流轉(zhuǎn)程序

想要土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)迅速快速規(guī)范的進行，就必須有較完備的法律體系為基礎，目前土地流轉(zhuǎn)主要依靠的法律依據(jù)是《中華人民共和國農(nóng)村土地承法》[8]，但是尚處于探索初期，不夠全面，在流轉(zhuǎn)過程中會遇到一些難題暫時難以裁決，因而加快相關(guān)方面的法制建設尤為重要。讓進行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶有完善的法律保障，消除后顧之慮，對于高效進行土地流轉(zhuǎn)起到舉足輕重的作用，以利于政府對土地的正常管理。

3.2 加強農(nóng)村交通、信息等基礎設施的建設

江津區(qū)的地理位置決定了該區(qū)交通不便，信息閉塞，農(nóng)民很難及時獲得市場信息，嚴重制約了農(nóng)民與外界的聯(lián)系。所以說農(nóng)村的交通、通信等基礎設施和其他公共設施的建設，不但是思想開放的必要，而且是提高資源價值，讓農(nóng)民放心走出去的必要條件。我們應盡早成立農(nóng)用地市場流轉(zhuǎn)買賣網(wǎng)絡體系，建立信息服務平臺，培育便于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的中介組織。為了讓農(nóng)戶能及時、準確的獲取信息，政府在中介組織的培育過程中應擔當主要角色，在充分尊重農(nóng)民意愿的條件下搜集有關(guān)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方面的信息，并對這些信息進行整理和分析，便于土地流轉(zhuǎn)能夠順利進行。

3.3 完善農(nóng)村社會保障體系

完善現(xiàn)行社會保障制度，對解決農(nóng)村剩余勞動力具有至關(guān)重要的作用。要想擺脫土地對農(nóng)民的束縛，就必須積極推進農(nóng)村社會保障制度的改革，建立土地保障的替代機制，為農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地解除后顧之憂。各地在尊重農(nóng)民自愿原則的前提下，加快建立農(nóng)村的合作醫(yī)療、養(yǎng)老保險、社會就業(yè)和社會救助等社會保障體系，讓農(nóng)民老有所養(yǎng)、病有所靠，享受與城市居民同等的社會保障待遇，逐步構(gòu)建農(nóng)民生存與發(fā)展的新型保障體系[9]。

3.4 鼓勵發(fā)展新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體

我們應積極鼓勵發(fā)展家庭農(nóng)場經(jīng)營模式、農(nóng)民專業(yè)合作社、股份合作等多種形式的農(nóng)民合作社。引導規(guī)范運行，著力加強能力建設，推動財政支持農(nóng)民合作社創(chuàng)新試點。2014年中央1號文件關(guān)于“鼓勵發(fā)展混合所有制農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，推動集群發(fā)展，密切與農(nóng)戶、農(nóng)民合作社的利益聯(lián)結(jié)關(guān)系”正是準確把握了這一發(fā)展趨勢，對龍頭企業(yè)和合作社深度融合提出了新的要求[10]。為了避免在土地流轉(zhuǎn)的后續(xù)工作中出現(xiàn)不必要的麻煩，政府還應該積極出臺一個關(guān)于流轉(zhuǎn)最長期限的政策法規(guī)或指導意見，如50年或70年。對土地流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營時間進行嚴格的規(guī)定，讓有關(guān)人員嚴格遵循，使得不與以后的國家政策的調(diào)整或執(zhí)行發(fā)生沖突。

4 結(jié) 語

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一個重要標志，也是發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的必須要經(jīng)歷的一個過程，同時農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)也是農(nóng)村的基本要求與方向。綜上所述，重慶江津區(qū)在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展進程中的土地流轉(zhuǎn)制度創(chuàng)新對健全和完善重慶土地制度有著重要意義。通過創(chuàng)造性地開展土地流轉(zhuǎn)工作，雖然取得了一些成效，讓農(nóng)民得到了實惠，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是我們必須看清現(xiàn)階段的實際情況，土地問題依然是關(guān)乎廣大人民群眾生產(chǎn)與生活的最基本的問題，所有的問題都是圍繞著土地問題而展開的，無論是何種形式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)都必須要遵守“有法可依，有法保障”的基本原則。因此，必須賦予農(nóng)民更多的權(quán)利，強化土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理，加快中介服務組織的建立，加強政府的引導和服務為農(nóng)地流轉(zhuǎn)指明方向，使土地流轉(zhuǎn)更趨于規(guī)范化和效率化，這樣才能更好的加快江津區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革的步伐。

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