融資擔(dān)保公司稅收優(yōu)惠政策

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融資擔(dān)保公司稅收優(yōu)惠政策范文第1篇

從本質(zhì)上講，REIT產(chǎn)品是一種資產(chǎn)運(yùn)營型的共同基金，國內(nèi)有些媒體的報(bào)道將其稱為房地產(chǎn)投資基金，嚴(yán)格說來并不妥當(dāng)，因?yàn)檫@個(gè)稱呼在美國通常是指另外一種形式的房地產(chǎn)基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，而是主要投資于房產(chǎn)類證券、房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資。而REIT主要通過直接運(yùn)營房地產(chǎn)物業(yè)，獲得資產(chǎn)運(yùn)營收益作為基金回報(bào)。

房地產(chǎn)投資信托的比較優(yōu)勢及特征

REIT的資金來源主要有個(gè)方面：一是發(fā)行信托受益憑證或者股票，由機(jī)構(gòu)投資者（如人壽保險(xiǎn)公司或其他養(yǎng)老基金組織等）和個(gè)人投資者認(rèn)購，REIT通常對認(rèn)購者會(huì)有一定要求，如上海國投此次發(fā)行的“新上海”國際大廈項(xiàng)目資金信托計(jì)劃要求投資者加入信托計(jì)劃的單筆資金金額最低為人民幣5萬元：二是從金融市場融資，如銀行借入、發(fā)行債券和商業(yè)票據(jù)等，美國法規(guī)對這一部分的融資比例有著嚴(yán)格的限制，以控制其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資信托和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資方式相比，具有明顯的比較優(yōu)勢，主要分列如下：

①REIT是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常采用股票或者受益憑證的形式，使房地產(chǎn)這種不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性。在國外可以上市交易，甚至投資者在持有股份一年之后可以要求投資信托公司回購其股份。

②REIT將所募集的資金委托專業(yè)人士集中化管理，進(jìn)行多元化投資組合，選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)進(jìn)行投資，根據(jù)投資組合的原理，可有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，獲得相對理想的投資回報(bào)率，從而避免廠直接投資于單一化房地產(chǎn)資產(chǎn)帶來的高風(fēng)險(xiǎn)。

③傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資往往需要投資者投入數(shù)額巨大的資金，同時(shí)可能擔(dān)負(fù)著較大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因而普通的中小投資者對之只能望而卻步，難以介入。RHIT的出現(xiàn)改變了這種狀況，它將房地產(chǎn)資產(chǎn)拆細(xì)證券化，為中小投資者提供了一個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)投資的較好渠道，使得房地產(chǎn)投資變得大眾化。中小投資者在擔(dān)負(fù)有限責(zé)任的同時(shí)，有機(jī)會(huì)間接獲得原本可望而不可及的大規(guī)模房地產(chǎn)投資的高收益。

④作為一種金融工具，REIT由于其本身的特點(diǎn)而成為一個(gè)很好的資金融通渠道，目前國外通行的BEIT運(yùn)行機(jī)制如股份公司制、有限責(zé)任制、自由進(jìn)入和退出機(jī)制、專業(yè)化管理、投資組合、稅收優(yōu)惠和規(guī)范有效的監(jiān)管制度等保證了REIT可以集中大量的社會(huì)資金（包括普通中小投資者的閑散資金），從而產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，獲得較高投資回報(bào)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，因而是一種較好的金融投資工具。

作為一種信托產(chǎn)品，REIT同樣具有信托的四大特征即所有權(quán)和受益權(quán)分離、信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性、有限責(zé)任和信托管理連續(xù)性等，這里要講的是除此以外REIT還具有的自身的幾個(gè)特征：

①REIT的經(jīng)營期限可以分為定期和不定期，作為公眾公司，REIT有義務(wù)定期向外界公布各期的財(cái)務(wù)報(bào)表，因而其財(cái)務(wù)運(yùn)作受到公眾監(jiān)督，具有較高的透明度。

②法律對REIT的結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)運(yùn)用和收入來源有嚴(yán)格的規(guī)制要求，如美國相關(guān)法規(guī)規(guī)定，REIT必須有股東人數(shù)和持股份額方面的限制，防止股份過于集中；每年收益的90%以上要分配給股東；所募資金的大部分必須投向房地產(chǎn)方面的業(yè)務(wù)，75%以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時(shí)至少要有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得。

③在發(fā)達(dá)國家，REIT不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，而且免除了公司稅項(xiàng)，獲得了優(yōu)惠的稅收待遇，避免了雙重納稅。抵押型REIT的風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

REIT在利率相對較低的時(shí)候發(fā)放抵押貸款，一旦利率上升的時(shí)候，就會(huì)損失投資收益，這就是通常所說的利率風(fēng)險(xiǎn)。

抵押型房地產(chǎn)投資信托往往會(huì)通過短期證券類金融工具籌資，這就有可能形成籌資困難的潛在風(fēng)險(xiǎn)，特別是一些投資于資金周轉(zhuǎn)較慢的房地產(chǎn)業(yè)的REIT，可能會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的局面。信用風(fēng)險(xiǎn)的大小視REIT投資類型的不同而不同，發(fā)放機(jī)構(gòu)房屋抵押貸款支撐證券或者個(gè)人住房建造抵押貸款支撐證券的信用風(fēng)險(xiǎn)非常小，而混合型房屋抵押貸款和商業(yè)建筑貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)就要高的多。

權(quán)益型REIT的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于所擁有或者參股的房地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)美國房地產(chǎn)市場的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告，投資于零售業(yè)物業(yè)的比例越大，該REIT的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，而投資于工業(yè)用房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小的多，兩者之間B系數(shù)的差額最大可以達(dá)到50%。

對于投資者來說，應(yīng)該了解像其他投資一樣，REIT基金在法律上并沒有收益保底的規(guī)定，也就是說盡管房地產(chǎn)投資信托的收益相對比較穩(wěn)定，但是同樣也存在著“虧本”的可能性。但是作為投資者代表的信托受托人可以在設(shè)計(jì)資金信托計(jì)劃時(shí)，事先與該項(xiàng)目原所有人約定，對原先預(yù)測的信托收益進(jìn)行“擔(dān)保”或者“投保”，一旦收益低于預(yù)計(jì)發(fā)生違約時(shí)，將由保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司先行賠償，從而保證信托收益的穩(wěn)定性，較好地化解這一風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資信托在中國目前的可行性

REIT最早產(chǎn)生于美國20世紀(jì)60年代初，美國稅法將其定義為，經(jīng)營管理或者投資房地產(chǎn)的公司、信托或者協(xié)會(huì)。經(jīng)過近10多年的發(fā)展，在70年代一度達(dá)到頂峰。但在此后，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，特別是進(jìn)入80年代以后，美國一大批銀行都由于房地產(chǎn)業(yè)的呆壞賬而破產(chǎn)，REIT開始衰落。

直到1986年，美國國會(huì)通過《稅收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，才徹底扭轉(zhuǎn)了這種局面。這個(gè)法案從兩個(gè)方面對REIT進(jìn)行了改革，允許了REIT不僅可以擁有房地產(chǎn)，還可以直接進(jìn)行運(yùn)營和管理，可以直接為其擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目的客戶提供服務(wù)；同時(shí)制定了BEIT的稅收優(yōu)惠政策。

這次法案的修訂使得REIT的避稅優(yōu)勢得以發(fā)揮，活力重新凸現(xiàn)，REIT股版塊開始逐漸旺盛，到90年代末，已經(jīng)吸引了近10%的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)入REIT板塊，而且以幾何級的速度迅速增長。最近的十幾年里，REIT更是得到了空前的發(fā)展，市值增加了近15倍。

目前，美國大約有500多個(gè)REIT，其中有200家左右是已經(jīng)上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值總額已經(jīng)從92年底的160億美元驟增到2001年的1550億美元。REIT的發(fā)展正在逐漸使美國的房地產(chǎn)業(yè)從一個(gè)主要由私有資本支撐的行業(yè)過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產(chǎn)業(yè)。

中國股市自從2001年全面滑坡至今仍未有大的起色，盡管今年相繼推出了國有股減持停止，市值配售和增股門檻提高等一系列“利好”，但是實(shí)際反響不大，想要在短期內(nèi)重振旗鼓并非易事。

基金市場目前被視作投資者資金流向的替代出路，一時(shí)間各種類型的基金紛紛登臺亮相，看上去一片興旺，其在上半年的表現(xiàn)也的確足以為投資者所稱道。例如華安創(chuàng)新、南方穩(wěn)健成長和華夏成長三個(gè)基金在半年至九個(gè)月的持有期內(nèi)即相應(yīng)取得2.5%、2.5%和2.7%的收益率。但是，眾多雨后春筍般出現(xiàn)的基金公司將使基金市場中的競爭越來越激烈，要繼續(xù)維持穩(wěn)定的收益率將會(huì)越來越困難，目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)收益的基金。投資國債雖然風(fēng)險(xiǎn)很低，但是其相對較低的收益率通常并不能滿足投資者的投資需求。近期發(fā)行的憑證二期國債利率甚至低于銀行同期存款利率，以年利率2.07%（三年期）的超低利率發(fā)行，形成了國債發(fā)行以來的首次滯銷局面。

面對這樣的局面，眾多投資者當(dāng)然的選擇是寧愿將資金存入銀行，也不愿費(fèi)心去嘗試吃力不討好的其他投資方式，所以中國人民銀行的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，截至今年第一季度，中國居民的銀行儲蓄資金已經(jīng)達(dá)到了8萬億。

相比以上投資方式，房地產(chǎn)投資信托預(yù)計(jì)4%-5%的穩(wěn)定收益和相對較低的風(fēng)險(xiǎn)對投資者無疑具有較大的吸引力，如前所述愛建產(chǎn)品和上海國投產(chǎn)品的熱銷已經(jīng)很好的說明了這一點(diǎn)，此時(shí)推出更多的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無疑是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)。

1990年以來房地產(chǎn)業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)，對我國經(jīng)濟(jì)增長起到了很大的支撐作用。雖然在1992-1993年間曾經(jīng)出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)過熱的泡沫現(xiàn)象，以及1996-1997年房地產(chǎn)業(yè)的短期回落，但是這并未影響到我國房地產(chǎn)業(yè)的全局，1998年之后開始繼續(xù)快速增長。

目前，我國房地產(chǎn)業(yè)正處于發(fā)展的新時(shí)期：增長方式從單純追求速度和規(guī)模向追求總量和效益轉(zhuǎn)變；住房制度改革和國家把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大消費(fèi)重點(diǎn)，相應(yīng)把貸款杠桿從投資方轉(zhuǎn)向消費(fèi)方的措施，正在逐漸形成一個(gè)買方需求市場；房地產(chǎn)市場本身開始逐漸成熟；城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，對房地產(chǎn)業(yè)的需求產(chǎn)生很大的拉動(dòng)力；此外，加入WTO后，各種條款的實(shí)行將進(jìn)一步規(guī)范我國的房地產(chǎn)業(yè)，使之逐漸跟國際接軌，屆時(shí)還將會(huì)有大量的境外資金進(jìn)入。這些新特征給我國房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展帶來更大的機(jī)遇，注入更多的活力。

眼下一些觀點(diǎn)認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)接近飽和，增長速度過快形成了泡沫，從實(shí)際情況來看并非如此。按照“十五”計(jì)劃，到2005年，我國城鎮(zhèn)居民將達(dá)到5.4億人，人均住房建筑面積應(yīng)達(dá)到22平方米，而根據(jù)2001年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》數(shù)據(jù)，2000年我國城鎮(zhèn)居民4.58億人，人均住房建筑面積為19.8平方米。可見“十五”期間要增加的住房面積為28.12億平方米，如果算上原有舊住宅的拆遷重建，這一數(shù)值將達(dá)到大約46億平方米，按照每平方米1000元的造價(jià)計(jì)算，“十五”期間的城鎮(zhèn)住宅年均需求約為9000億元，可見房地產(chǎn)業(yè)還存在著巨大的潛力。