設備考察報告

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設備考察報告范文第1篇

一、美國物業管理的現狀

美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。 美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。

理事會

執行委員會

常務委員會：

職責：審計、預算、規劃

條例、規定、

道德規范和紀律

道德規范問題聽證和紀律委員會

執行委員會

公共住房道德規范和執行委員會

地方分部活動部：

職責：分部活動

arm部：

職責：arm服務

法律事務部：

職責：全國聯邦住房聯絡

各地聯邦住房聯

公平住房和平等機會

聯邦立法

州和市政事務

服務部：

職責：全國物業經理咨詢

物業經理計算機和技術

收/支分

風險管

聯絡部：

職責：物業管理雜志社

營銷/公共關系

出版

會員注冊部

職責：amo

amo資歷評估分會

amo保險分會

cpm會員標準

高級cpm會員標準

管理計劃

會員發展、少數民族

教育培訓部：

職責：成人教育

cpm會員資格培訓

教育政策

師資

課程內容委員會

2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：cpm，注冊物業經理（certified property manager）；arm，注冊住房經理（accredited residential manager）；amo，注冊物業公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業要求

申請人向irem提出申請，取得預備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照irem設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。

cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。

道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守cpm職責道德規范。 正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。irem承認其他15個房地產協會提供的課程。irem在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經irem地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守cpm的職責道德規范；經irem理事會批準。

4、美國物業管理隊伍的基本情況

全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在irem的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點： 專業分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經營的綜合服務：一是cpm的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。

5、美國物業管理的內容 （2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點 2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。

3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示

1、美國的物業管理注重物業經營服務，物業管理的內涵較廣。除以物業管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發銷售等房地產行業多個領域，這與目前我國物業管理企業大多單純從事簡單的物業管理基本業務內容狀況形成很大反差。注重物業經營，一方面擴大了物業管理的領域，通過多樣化經營擴展利潤空間，規避行業風險。美國的物業管理企業有40%的收入來自于物業管理以外的經營活動，這對我國目前利潤水平過低，經營管理舉步維艱的物業管理企業不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產行業業務內容，可以有效地提高物業管理隊伍的整體素質，轉變物業管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業管理人員素質高、干勁足，職責滿意度高，94%的物業管理人員具有高等教育學歷。要提高我國物業管理從業人員的素質與水平，就要提高行業的吸引力，擴展行業的利潤空間和業務空間，涉足房地產高端業務內容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

設備考察報告范文第2篇

【關鍵詞】大型飛機； 試飛測試； 局域網

隨著我國航空事業的發展，大型飛機的研制、開發、生產及試飛標志著我國航空技術達到了一定高度，是國家國力的體現。目前，我國加大了對航空科研的經費投入及人才投入，通過多年科研人員的不懈努力，我國現今已具備研制大型飛機的能力。但基于我國對大型飛機研制開發起步較晚，我國在大型飛機試飛測試技術方面還基本處于探索研究階段。同國外發達國家航空技術水平相比還存在諸多差距。基于此，本文筆者首先分析介紹了我國大型飛機試飛測試的特點及要求，提出了現今我國大型飛機試飛測試研究任務，并大膽地對我國大型飛機試飛測試架構進行了設想，望能夠對推動我國航空事業的發展貢獻綿薄之力。

1.我國大型飛機試飛測試的特點、測試要求及面臨的任務

1.1大型飛機測試的特點

大型飛機飛行測試同中、小型飛機飛行測試相比區別較大。其測試特點是：測試項目多，測試參數種類多，量大。比如大型飛機A340 試飛測試的參數高達12000多個， A380的試飛測試參數高達14000 多個；帶寬高，高速模擬參數多；飛機體積大，試飛工程師可隨機進行各項技術參數的測試；飛機內部空間大，可在飛機上加裝各種大體積的測試儀器設備；大型飛機的通常是民用機種，試飛周期相對較短，測試投入成本比較低。

1.2 大型飛機試飛對測試的要求

基于大型飛機試飛測試的特點，大型飛機試飛對測試的要求可概括為：要求大型飛機的測試系統規模、功能、速率及數據存儲能力都必須強大。測試系統應采用分布式結構，其目的是為了方便在飛機上分散安裝設置，不會占據飛機內部 局部過大空間。測試系統應具備功能強、數據庫完整的機載實時數據處理能力和顯示能力；測試系統需要具備同飛機機載設備網絡系統給數據交換功能；實現數據共享；對于大型飛機機艙內加設的其他測試設備，相對環境條件要求不是很嚴格，可采用工業檔元器件和設備；基于大型飛機試飛周期短，飛機試飛測試任務重，要求測試設備具有可靠性連續工作的能力，并能為隨機試飛工程師提供準確直觀的測試數據信息。

1.3 面臨的任務

近些年來，經過我國航空科研人員不懈努力，目前在小型飛機試飛測試技術、測試方法及測試設備方面已達到國際先進水平。但我國在大型飛機試飛測試技術研發方面基于我國研發起步較晚，如今還處于初步探索階段，但隨著我國對航空科研重視程度的加大，相信我國在大型飛機試飛測試技術研發、測試方法構建以及測試設備先進性方面都會有較快的進展。隨著國際航空技術水平的不斷提高，我們應認識到科技是第一生產力的重要性，如何探索出一套適合我國大型飛機試飛要求的測試技術及測試方法是當今我們面臨的緊迫任務。

2.大型飛機試飛測試架構的設想

2.1 PCM 與網絡傳輸

當今，國際上飛機試飛測試系統采用最多的是美國IRIG106遙測標準中的時分制脈沖編碼多路調制（即PCM ） 體制。目前，我國在飛機試飛測試方面所采用的測試設備也是IR IG106遙測標準設備。PCM 體制是基于一種數字方式的時分制多路傳輸， 它可以對模擬信號進行等間隔采樣，如果采樣頻率是信號頻率的兩倍以上，都能將信號進行恢復。由此我們可以得知，飛機試飛測試參數在PCM 格式中是等間隔排布的；PCM 采用的是固定形式的幀結構，相應飛機試飛測試參數在幀結構中的分布也是固定的。系統運行時幀結構是不間斷地循環運行的，最終實現參數的等間隔采樣和傳輸。隨著航空事業的快速發展，大型飛機的試飛測試任務將會越來越重，為每一個測試任務編制的PCM 格式也將會更加的繁瑣。對于一個大型的測試系統，基于采集參數種類多，參數量大，傳輸速度不一，編碼長度不同，增加了構建數據傳輸結構的難度。尤其是數據傳輸結構建成，會因為任務的調整對PCM 的格式結構進行臨時改變，相應地也增加了參數更改的難度。 同時PCM 結構是命令- 響應式總線， 數據通信方式是點對點， 無法實現數據共享及交換。然而，以太網具有帶寬高，運行成本低，數據傳輸速度快等特點，并能在各個記錄器及顯示端口進行數據交換。所以，我們可以大膽地將計算機網絡技術同PCM 技術有機融合在一起，創建新型的大型飛機試飛測試體系。該測試系統中的以太網數據包可替代RIG106的PCM 幀結構，實現數據通信，可有效解決了傳統測試系統中數據無法共享及傳輸的問題。

2.2 大型飛機試飛測試的架構

2.2.1 測試系統組成

大型飛機試飛測試的架構應以網絡為中心；測試系統通過數據包實現數據傳輸；及數據共享；傳感調節、數據采集、機載記錄、遙測發射等測試設備選用目前技術成熟的機載測試設備。測試系統架構是以局域網為主要技術支持的測試系統；測試系統按照功能性可分為：傳感調節、數據采集、實時管理與數據處理及終端子系統。

2.2.2 系統的網絡結構

系統網絡結構的核心是實時管理與數據處理子系統。通過該子系統實現同各種數據采集器以及各種終端交聯。

2.2.3 數據采集設備

對于大型飛機試飛機載測試系統框架設計，應將數據采集器作為主要的數據采集設備考慮使用。數據采集器對大型飛機試飛測試結果都是通過PCM 格式輸出， 但部分數據采集器基于自身的功能性也可將采集到的數據組成測試數據包，并以以太網總線形式輸出。

2.2.4 終端設備

大型飛機試飛測試系統的終端設備為用于實施系統運行參數及監控的工作站，存儲信息數據的大容量硬盤、磁盤陣列或大容量的機載數據記錄器。此外，遙測是目前大型飛機試飛測試中較為常用的技術手段，可有效地提高飛機試飛測試效率及測試準確性。對實現飛機的安全飛行有著重大意義。 [科]

【參考文獻】