企業(yè)運營管理方案

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企業(yè)運營管理方案范文第1篇

2018年6月15日，****物業(yè)管理有限公司正式在工商登記注冊成功。該物業(yè)公司以****為法人股東，認繳注冊資金200萬元，法定代表人為**。成立本物業(yè)公司旨在更加高效、有序管理**所轄區(qū)域的安置小區(qū)，并努力向外拓展物業(yè)服務，促進本物業(yè)公司健康、可持續(xù)發(fā)展，增加集體經(jīng)濟收入。

鑒于目前**各安置小區(qū)現(xiàn)狀，特提出關于****物業(yè)管理有限公司啟動運營的方案，僅供討論、參考。

目前，**區(qū)塊5個安置房小區(qū)由****物業(yè)管理有限公司開展應急管理，且在**股份經(jīng)濟合作社的監(jiān)管下，****物業(yè)管理有限公司自行招聘物業(yè)經(jīng)理、人事專員、出納、行政、保安、保潔等必要的工作人員，獨立成立一支專業(yè)隊伍，對**區(qū)塊的安置小區(qū)進行直接管理。

針對**區(qū)塊5個安置房的建筑面積等實際情況，現(xiàn)將每個小區(qū)及公司的人員配置匯報如下：

一、**家園：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔8名，保安4名。

二、**北苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔5名，保安4名。

三、**南苑：物業(yè)主任1名，物業(yè)客服1名，保潔4名，保安4名。

四、**：保潔2名，保安2名。

五、**：保潔1名。

六、工程人員：6名。

七、水電工：1名。

八、消控人員：3名

九、保安隊長：1名。

十、會計、出納：2名

十一、物業(yè)總管：1名

即五個安置房小區(qū)需要物業(yè)總管1名，物業(yè)主任3名，物業(yè)客服3名，保潔20名，保安14人，工程人員6名，保安隊長1人，消控人員3名，會計和出納2名。共計53人。以上人員是基于目前現(xiàn)狀需要配備的人員，近期或遠期將根據(jù)實際情況，調整或完善相應人員配備。

企業(yè)運營管理方案范文第2篇

隨著“一帶一路”國家戰(zhàn)略的實施和深入推進，我國鐵路作為國民經(jīng)濟運輸主要通道，同時作為與周邊國家“互聯(lián)互通”的重要組成部分，在亞洲、非洲等多個國家基礎設施項目建設和運營管理中，將扮演越來越重要的角色，并發(fā)揮不可替代的巨大作用。鐵路基礎設施互聯(lián)互通是“一帶一路”的優(yōu)先領域，諸多知名大型企業(yè)如中國中鐵股份有限公司、中國鐵建股份有限公司、中國建筑股份有限公司等，已經(jīng)在世界各地積極參與并開展各種普速或高速鐵路項目的工程投標、施工建設等，在工程項目商務洽談和組織工程實施方面積累了相當?shù)慕?jīng)驗，為鐵路“走出去”項目建設管理奠定了良好的基礎。然而，中國鐵路“走出去”戰(zhàn)略不僅僅是簽訂并完成鐵路工程建設項目，鐵路技術裝備、運營組織管理系統(tǒng)同時應走出國門，有效帶動中國鐵路整個產(chǎn)業(yè)鏈“走出去”，保證合作國鐵路項目的安全、穩(wěn)定、有效運營。截至2014年底，我國鐵路營業(yè)里程達11萬km，其中高速鐵路里程達1.6萬km，已經(jīng)成為世界高速鐵路系統(tǒng)技術最全、集成能力最強、運營速度最高、運營里程最長的國家。我國在鐵路運行管理過程中建立了高速鐵路運營調度指揮體系，構建了以中國鐵路總公司為全路指揮中心，以鐵路局為地區(qū)調度中心，以車站為執(zhí)行中心的調度指揮系統(tǒng)。我國鐵路線路地質條件復雜、地理環(huán)境多樣、氣候條件差異巨大，特別是在高速鐵路運營管理方面，在運行控制、安全監(jiān)測、調度指揮、運輸組織、設備維護方面積累了較為豐富的經(jīng)驗。對于合作建設鐵路的國家，如果只注重完成建設項目，而忽視項目建成后的運營管理，則難以發(fā)揮鐵路項目應有的作用，甚至會導致項目在安全和效益等方面的嚴重問題。很多與我國合作建設鐵路的國家，不僅不具備工程建設的人員和技術，同樣缺乏鐵路運營管理的整套技術和有經(jīng)驗的專業(yè)人才，迫切需要在工程建設交付后，由我國幫助其制訂各類運輸管理辦法，并在一定時期內(nèi)輸送相關專業(yè)人員負責運營組織和維護管理，對當?shù)厝藛T進行各工種的培訓。因此，中國鐵路“走出去”需要從初期的承攬工程、設備供貨向設計引領、技術帶動、運營維護的全產(chǎn)業(yè)鏈輸出轉變，建立科學有效的運營管理模式，帶動鐵路各相關產(chǎn)業(yè)持續(xù)不斷走出國門。

2運營管理類型的確定

中國鐵路運營管理“走出去”不是簡單照搬國內(nèi)模式，而是根據(jù)不同國家和地區(qū)的實際，以及不同的合作模式，結合我國鐵路運營管理的經(jīng)驗，進行運營管理模式創(chuàng)新，以確保鐵路安全運營，取得良好的社會經(jīng)濟效益[1]。

2.1運營管理模式類型

2.1.1EPC+O&M模式EPC(Engineer-Procure-Construct)，其含義是對一個工程負責設計、采購、施工，即交鑰匙工程總承包；O&M(Operation&Maintenance)即運營維護[2]。在合作國業(yè)主采用EPC模式完成鐵路項目后，考慮到其國內(nèi)缺乏相應的鐵路運營管理人員和經(jīng)驗，通常需要由合作國鐵路公司與中國鐵路總公司或所屬運營企業(yè)洽談并簽署單獨的運營合同，采用委托承包運營方式，將客貨運組織、調度指揮等委托中方進行，當?shù)貒F路公司負責項目經(jīng)營，包括客貨運營、營銷服務等。EPC+O&M模式如圖1所示。2.1.2PPP模式PPP(Public-Private-Partnership)模式是指政府與私人組織之間，為了合作建設基礎設施項目，以特許權協(xié)議為基礎，形成的一種伙伴式合作關系。目前大部分不發(fā)達國家不具備自主建設和運營鐵路項目的能力，政府與私人企業(yè)(包括外國企業(yè))籌建項目公司并簽訂特許權協(xié)議，授予簽約方的私人企業(yè)承擔項目的投資、融資、建設和維護管理[3-4]。例如，中(國)老(撾)鐵路合作項目在鐵路建成后可以采取自主運營，通過成立單獨的運營公司全面負責鐵路建成后的運營管理和經(jīng)營活動，或采取委托運營管理的方式。PPP模式如圖2所示。

2.2運營管理模式選擇

以上2種基本模式的核心是將鐵路合作項目的經(jīng)營管理與日常運輸組織、調度指揮、設備設施維修等分開，中方受托運輸企業(yè)只負責專業(yè)技術較強的、與運輸相關的業(yè)務，而項目全部經(jīng)營責任則由項目所有權公司負責。根據(jù)以上基本模式，可以結合不同的投資方式或投資主體采取不同的運營模式。在一些國家，還可以對既有鐵路的合作項目進行升級改造，以充分發(fā)揮鐵路所在國現(xiàn)有鐵路專業(yè)技術人員的作用，通過適當培訓，以及聯(lián)合辦公等方式，采用聯(lián)合運營方式進行鐵路運營管理。2.2.1受托承包運營有些國家社會經(jīng)濟發(fā)展較為落后，交通基礎設施不完善，特別需要引進先進的鐵路技術和運營模式組建本國的基礎鐵路網(wǎng)絡，因此，可以采用受托承包運營方式進行運營管理。如正在推進的中老鐵路合作項目，老撾國內(nèi)除目前僅有的一條3.5km米軌鐵路，基本沒有從事現(xiàn)代鐵路運營管理的基礎和專業(yè)技術人員，因而在鐵路項目建成投產(chǎn)后幾十年內(nèi)，將由中老鐵路公司完全委托中國鐵路總公司所屬運輸企業(yè)實施運輸管理。2.2.2協(xié)議聯(lián)合運營某些經(jīng)濟實力較為發(fā)達的國家，鐵路發(fā)展水平也較高，并且有較明確的近期及中長期規(guī)劃，通過引進國外鐵路技術和管理，與當?shù)貒F路人員共同管理和運營鐵路。因此，可以采用協(xié)議聯(lián)合運營的方式進行運營管理[5]。例如，泰國有100多年的鐵路運營歷史，但由于是米軌鐵路，在工程完工以后，可以考慮由中泰雙方共同組建準軌鐵路公司，泰方團隊負責鐵路營銷，中方負責運營和運輸設備維修維護管理；施工單位負責固定設施設備維修；移動設備供貨商負責機車、車輛和動車組的維修。中泰雙方協(xié)作共管，實現(xiàn)日常運營管理和設施設備維修維護管理。

3運營管理模式實施對策

3.1運營管理方案提前介入

優(yōu)秀的建設施工方案依賴于完備的運營管理方案，因而運營管理方案應提前介入，與建設施工方案同步優(yōu)化，防止發(fā)生投資浪費或項目建成不適應運營的情況。同時應在鐵路建設施工開始就考慮運營時期的維修模式，可以采用專業(yè)維修“業(yè)務外包”的方式由項目運營公司與施工企業(yè)、機車車輛制造企業(yè)及通信信號企業(yè)簽訂運營期的維修合同，促使合作項目在建設供貨期開始就關注質量，把住運營質量的源頭[6]。

3.2鐵路系統(tǒng)成熟技術系統(tǒng)輸出

應堅持輸出我國鐵路運營成熟的和高質量的線路設施、軌道結構、橋涵設計、牽引供電設備、通信信號系統(tǒng)、調度指揮方式、列車運行安全保障技術、綜合維修管理技術、防災應急體系等，實現(xiàn)鐵路系統(tǒng)安全可靠的運營管理，特別是高速鐵路的系統(tǒng)集成、列控裝置和安全檢測方面應做到萬無一失[7]。

3.3運營管理實施本土化

就一個項目而言，待項目運營一個時期后，應逐步實現(xiàn)“本土化”。因此，在鐵路建設期間，通過招收當?shù)厥┕すと撕图夹g人員逐步參與到線路施工、設備安裝、調試驗交、運行維護等工作當中，選拔優(yōu)秀的施工人員進入運營維修和運營管理隊伍，并組織鐵路管理人員到中國培訓學習，回國后參加跟崗培訓、實操考核等，全面培養(yǎng)當?shù)罔F路專業(yè)技術隊伍，吸收優(yōu)秀人才成為鐵路運營的管理者[8]。在工程交付運營后，一般前5年委托中國技術人員負責全部運營工作，并同時對當?shù)貒藛T進行專業(yè)培訓；5年后由中方技術骨干帶領當?shù)厝藛T參與運營與設備維護，運營10年后可移交當?shù)貒藛T管理，保證平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)當?shù)丶夹g人員主導全線運營。培訓內(nèi)容體系框架指包括通用培訓和基礎專業(yè)培訓的入職培訓、包括管理技能和專業(yè)技能的崗位培訓，以及技能拓展培訓等其他培訓。

3.4規(guī)章制度規(guī)范建設

應著眼項目“本土化”和長久運行，幫助合作國建立鐵路運營的系列管理制度、技術操作規(guī)程等。對于基本沒有現(xiàn)代鐵路運營管理經(jīng)驗的國家，可以依托中國鐵路成熟的管理制度和操作規(guī)程，結合當?shù)貒芍贫取⑷宋奶攸c和管理習慣，制訂適合鐵路項目運營的系列規(guī)章制度和技術規(guī)程；對于已經(jīng)有相應鐵路運營管理經(jīng)驗的國家，可以借鑒中國鐵路的管理經(jīng)驗，幫助其完善現(xiàn)有制度或規(guī)章；對新建高速鐵路的國家，應注意系統(tǒng)移植中國高速鐵路的成套管理經(jīng)驗，打牢運營管理基礎。

4結束語

企業(yè)運營管理方案范文第3篇

[關鍵詞]高速服務區(qū) 運營管理平臺 設計應用

財務管理是企業(yè)管理的核心，財務管理的好壞，直接影響到企業(yè)的生存與發(fā)展。隨著現(xiàn)代信息技術手段的不斷發(fā)展，簡單的財務電算化管理已經(jīng)不能夠滿足企業(yè)對管理信息的要求，企業(yè)要加強財務管理必須對企業(yè)內(nèi)部的各種資源進行高度集中的管理，達到信息資源的控制和配置使用，這樣就要求建立起一個高度集中、資源共享、實時監(jiān)控的財務管理系統(tǒng)，也就是統(tǒng)一核算運營管理平臺在管理工作中的應用。

一、統(tǒng)一核算運營管理平臺建設

隨著當前網(wǎng)絡與通信技術的高速發(fā)展，特別是以經(jīng)營目標管理和預算控制為核心的現(xiàn)代管理系統(tǒng)的發(fā)展，簡單的財務電算化管理信息系統(tǒng)已經(jīng)不能夠滿足企業(yè)對管理信息的要求。隨著財務信息關聯(lián)程度越來越廣，傳統(tǒng)的基于手工的信息處理以及手工信息傳遞越來越暴露出不足，無法滿足財務管理的需要。企業(yè)需要更健全、更完善的財務管理信息系統(tǒng)，一個集會計核算、財務管理與經(jīng)營管理融為一體的財務管理信息系統(tǒng)。要實現(xiàn)這一管理要求，應按照經(jīng)營管理的實際需要獨立開發(fā)用于日常經(jīng)營核算、監(jiān)控管理的統(tǒng)一核算運營管理平臺，形成一個集日常核算、實時監(jiān)控、資金管理、經(jīng)營控制為一體的財務管理信息系統(tǒng)。下面就以作者本人所在行業(yè)--高速公路服務區(qū)為例，重點對統(tǒng)一核算運營管理系統(tǒng)的設計運行進行詳細闡述：

1.統(tǒng)一核算運營管理平臺的設計目標

高速公路服務區(qū)是為高速公路上的過往司乘人員提供加油、住宿、餐飲、零售等服務的場所。通過對各經(jīng)營項目實際經(jīng)營狀況的分析以及對服務區(qū)商業(yè)模式的分析，服務區(qū)的運營應采用運營管理領先戰(zhàn)略。服務區(qū)的管理應該關注成本，并且著力于資源配置、核心競爭力、合作伙伴網(wǎng)絡和成本結構等要素的提高。

按照“調整產(chǎn)業(yè)結構、優(yōu)化資源配置”的運營管理領先戰(zhàn)略，并在服務區(qū)基礎管理、商品統(tǒng)一配送等管理要素上進行管理變革。服務區(qū)運營管理平臺的設計目標就是貫徹執(zhí)行這一運營管理領先戰(zhàn)略，為服務區(qū)各項服務的運營提供平臺；為服務區(qū)管理者、合作伙伴和各服務區(qū)的協(xié)同提供平臺；為服務區(qū)管理決策提供平臺；通過平臺的運行為高速公路服務區(qū)的發(fā)展提供堅實有力的支撐。

2.運營管理平臺的設計要求及解決方案

高速路服務區(qū)就像一家多種經(jīng)營的公司，為過往司乘人員提供加油、住宿、餐飲、零售等服務。每項服務的經(jīng)營都有各自行業(yè)特點，要求提供統(tǒng)一的運營平臺要在功能上必須集成，而不是只限于滿足某項營業(yè)項目；在數(shù)據(jù)上必須協(xié)同，而不是只限于數(shù)據(jù)上傳；在應用上必須符合各經(jīng)營項目的營業(yè)特點，而不是變通實現(xiàn)。按照這樣的設計要求運營管理平臺在分析服務區(qū)營業(yè)項目的共性和特性的基礎上需要統(tǒng)一的后臺系統(tǒng)及各種設備支持。為采購、配送業(yè)務協(xié)同提供基礎組件，提供符合服務區(qū)各經(jīng)營項目營業(yè)特點的應用模塊。

按照運營管理平臺的操作流程，數(shù)據(jù)實時上傳至分公司和總公司服務器，數(shù)據(jù)同步完成后業(yè)務數(shù)據(jù)不能進行更改。各級信息使用者按照設定權限通過訪問服務器查詢使用所需數(shù)據(jù)信息。運營管理平臺數(shù)據(jù)傳遞示意圖如下：

運營管理平臺的運行離不開高速穩(wěn)定的網(wǎng)絡環(huán)境，高速公路服務區(qū)所處地理位置一般較為偏僻，服務區(qū)各經(jīng)營部門之間分布也較為分散，在進行運營管理平臺網(wǎng)絡設計時，應充分利用服務區(qū)現(xiàn)有的網(wǎng)絡資源并考慮將來網(wǎng)絡的擴展，保證平臺良好的網(wǎng)絡運營環(huán)境。服務區(qū)管理總部和各服務區(qū)（分公司）分別構建內(nèi)部局域網(wǎng)，并通過互聯(lián)網(wǎng)建立安全的數(shù)據(jù)同步連接。

3.統(tǒng)一核算運營管理平臺的應用

統(tǒng)一核算運營管理平臺是為服務區(qū)運營設計的可承受的集成化管理解決方案。使用者能夠通過單一的系統(tǒng)實現(xiàn)業(yè)務流程的自動化，并將加油、超市、餐飲、客房等關鍵業(yè)務信息集成起來進行數(shù)據(jù)決策分析。服務區(qū)管理者可以有效執(zhí)行運營領先戰(zhàn)略并且增強控制能力。

服務區(qū)統(tǒng)一核算運營管理平臺的使用者按區(qū)域分為服務區(qū)上層管理者（總部）和服務區(qū)使用者（分公司），服務區(qū)上層管理者（總部）對運營平臺的應用核心是把服務區(qū)運營平臺的數(shù)據(jù)轉換成管理變革和經(jīng)營成果。使用者按職能分為決策者、執(zhí)行者和系統(tǒng)管理員。對于運營平臺的使用：決策者通過平臺可獲取各服務區(qū)經(jīng)營狀況；執(zhí)行者通過平臺處理業(yè)務，進行內(nèi)部的審核、監(jiān)督工作等；系統(tǒng)管理員通過平臺可進行系統(tǒng)管理工作。

二、統(tǒng)一核算運營管理平臺建設存在問題

1.對運營平臺使用工作重視程度不夠，沒有認識到財務信息化是企業(yè)管理的核心，而統(tǒng)一核算運營管理平臺正是集財務核算、財務管理及經(jīng)營管理為一體的綜合管理信息系統(tǒng)。

2.運營管理平臺同其他各系統(tǒng)（如財務管理軟件系統(tǒng)、資金統(tǒng)一結算系統(tǒng)）的數(shù)據(jù)資源的兼容性有待進一步提高，容易出現(xiàn)數(shù)據(jù)傳遞失真的現(xiàn)象，從而對信息使用者的科學決策造成誤導。

三、如何推動和加強統(tǒng)一核算運營管理平臺系統(tǒng)建設

1.轉變思想觀念，充分認識統(tǒng)一核算運營管理平臺是應用現(xiàn)代管理手段來提高財務管理效能，促進公司各項管理工作穩(wěn)步健康的推進的重要手段，是公司財務管理信息化的重要的實施手段。

2.加大統(tǒng)一核算運營管理系統(tǒng)平臺建設投入，搞好系統(tǒng)軟硬件的管理，不斷改進和更新軟件技術，擴展軟件的功能系統(tǒng)，涵蓋更多的處理功能，如現(xiàn)在獨立運行的人力資源模塊與設備管理模塊的數(shù)據(jù)兼容共享。同時還要加強網(wǎng)絡安全和風險防范的投入，避免信息泄露和丟失，使運營管理系統(tǒng)平臺始終處于安全最優(yōu)狀態(tài)運行。

企業(yè)運營管理方案范文第4篇

【關鍵詞】服務區(qū)運營模式價值

一、天津高速服務區(qū)運營模式現(xiàn)狀分析

運營模式的基本含義是對企業(yè)結構特征的一種描述，用以說明企業(yè)為誰創(chuàng)造價值，如何向顧客傳遞價值以及如何獲取收益。

高速公路服務區(qū)所提供的商品以及形成的產(chǎn)業(yè)的特殊性使得大量的市場商機向高速公路服務區(qū)聚集。市場競爭與經(jīng)濟及社會效益的并存要求管理者必須采用現(xiàn)代科學的運營管理方法，以更加合理的標準進行業(yè)績的考核，從而發(fā)揮服務區(qū)的經(jīng)濟以及社會效益，實現(xiàn)資源配置的帕累托改善。

（一）天津高速公路服務區(qū)建設移交模式

服務區(qū)的建設移交模式經(jīng)歷了以下兩個階段：

第一階段：2010年之前建設的服務區(qū)規(guī)劃、選址、征地、設計、設備采購、建設工作全部由建設單位獨立完成，服務區(qū)運營管理單位僅被動地作為接收方對服務區(qū)進行現(xiàn)狀接收。

第二階段：2010年之后建設的服務區(qū)，服務區(qū)運營管理單位逐步參與到了服務區(qū)的設計階段，能夠對服務區(qū)交通組織、內(nèi)部布局、外延方案有一定的話語權，服務區(qū)在功能布局上有所改進。雖服務區(qū)運營管理單位參與了部分服務區(qū)的設計方案，但無法對服務區(qū)的建筑質量進行把控，目前仍是采取現(xiàn)狀交接模式，服務區(qū)后期運營成本較高。

（二）天津高速公路服務區(qū)招商模式

天津高速服務區(qū)招商模式也經(jīng)歷了兩個階段的變化：

第一階段：2003年―2010年，服務區(qū)整體打包出租，此階段，服務區(qū)運營管理單位的主要工作內(nèi)容及流程為：尋找商戶―整體租賃―日常檢查―整改反饋。此模式下，商戶既承擔社會責任，又賺取利潤商戶因逐利性使然，往往不重視服務區(qū)的社會效益，服務區(qū)內(nèi)的設施設備多個閑置，損壞嚴重；同時因各個業(yè)態(tài)打包招商，不同業(yè)態(tài)的價值不能充分體現(xiàn)。

第二階段：2010年―至今，路段車流量較好的服務區(qū)采取分業(yè)態(tài)招商，在此階段，服務區(qū)盈利項目與基礎服務項目分開，基礎服務由業(yè)主單位負責，使商戶回歸逐利本原。

（三）天津高速公路服務區(qū)的監(jiān)督管理模式

服務區(qū)運營管理單位對服務區(qū)的監(jiān)督管理模式分為兩個階段：

第一階段：粗放式監(jiān)督管理階段，在2010年之前天津高速對服務區(qū)采取的是監(jiān)督管理的服務模式，單位內(nèi)部設置一個檢查小組，對服務區(qū)進行定期檢查和不定期的抽查，采取檢查意見書的方式督促經(jīng)營商戶提高服務意識。此租賃運營、監(jiān)督管理的方式存在先天不足，租戶短期利益與業(yè)主長期效益存在沖突，容易導致經(jīng)濟效益與社會效益的失衡以及管理效率的低下，監(jiān)督管理弊端日漸突出。

第二階段：服務區(qū)逐步進駐自主物業(yè)的模式。自2010年始，服務區(qū)運營管理單位陸續(xù)對服務區(qū)采取進駐自營物業(yè)的監(jiān)督管理模式，即將服務區(qū)公共服務項目從經(jīng)營商戶手中脫離出來由管理單位自行負責，經(jīng)營商戶僅負責可盈利項目的經(jīng)營。此種模式的運行，梳理了服務區(qū)社會公益屬性和經(jīng)營商戶追逐經(jīng)濟利益的經(jīng)濟屬性的矛盾，特別是隨著節(jié)假日免費通行政策的實施，司乘人員對服務區(qū)公共服務項目使用頻率和使用要求的提高，該運營模式的優(yōu)勢更加凸顯。

（四）天津高速公路服務區(qū)的車戶服務模式

目前服務區(qū)對司乘人員提供的服務區(qū)分為免費和付費兩種方式，免費的項目仍集中在最為基礎的服務項目上，包括公用衛(wèi)生間、免費開水、免費停車、路網(wǎng)圖；付費項目包括加油站、超市、餐廳、住宿、汽修。

通過滿意度調查統(tǒng)計可以看出，車戶對員工工作態(tài)度及禮貌、服務區(qū)整體環(huán)境、安全防控的滿意度最高，這也從側面反映出車戶對這三方面的關注度較高。同時，數(shù)據(jù)中也顯示車戶對提供的服務品類滿意度最低，出現(xiàn)這種評價的原因為：一方面?zhèn)€體需求差異性較大；另一方面是服務區(qū)的多樣化運營程度仍不足，與南方發(fā)達城市服務區(qū)的差距較大。

圖1 服務區(qū)整體滿意度評價圖

二、層次分析法下高速公路服務區(qū)運營模式目標選擇

（一）層次分析法模型的建立

（1）目標層的建立。本文是對服務區(qū)運營模式的方案措施的選擇，最終目的是通過建立服務區(qū)運營模式方案從而提升服務區(qū)的價值，這里所指的價值既包括服務區(qū)的經(jīng)濟價值也包括服務區(qū)的社會價值，既包括有形價值也包括無形價值。

（2）準則層的建立。準則層選取經(jīng)濟效益、社會效益、品牌效益、技術水平、可持續(xù)運營五項指標。其中，經(jīng)濟效益是指通過運營模式選擇方案直接或間接帶來的服務區(qū)收益的提升。社會效益是指通過運營模式選擇方案對服務區(qū)社會功能屬性的認可度或服務水平的提升。品牌效益是指通過運營模式選擇方案對天津高速品牌的提升價值。技術水平是指通過運營模式選擇方案帶動服務區(qū)技術措施的更新或改進水平。可持續(xù)運營是指通過運營模式選擇方案對服務區(qū)資產(chǎn)壽命周期內(nèi)的持續(xù)影響價值。

（3）方案層的建立。方案層選取了價值鏈分析模型中涉及的指標以及其他對服務區(qū)價值有影響的指標，包括服務區(qū)建設、招商策略、商業(yè)氛圍提升、租戶維護、創(chuàng)新運營、物業(yè)服務、行業(yè)監(jiān)督、硬件提升改造、文化建設。

建立的層析分析模型如下：

圖2 高速公路服務區(qū)運營模式目標選擇層次結構模型

（二）服務區(qū)運營模式的分析

（1）層次總排序，并進行一致性檢驗。求解各元素排序權重的方法有很多，本文采用最大特征根法，即用最大特征根對應的特征向量歸一化后作為權向量。

經(jīng)計算，層次總排序見下表：

表1 層次總排序表

經(jīng)計算，CR=CI/RI=0.064

層次分析法的運用對服務區(qū)運營策略進行提煉，并按重要性進行了排序，對指導服務區(qū)管理單位的實際操作具有非常重要的意義。

三、結論

本文立足于天津高速服務區(qū)實際運營現(xiàn)狀，對天津高速服務區(qū)運營模式現(xiàn)狀從建設移交階段、招商階段、監(jiān)管方式、車戶服務四方面進行了全面細致分析，并客觀的總結了天津高速服務區(qū)目前的運營模式難以實現(xiàn)規(guī)模化和競爭力，不利于天津高速服務區(qū)的長遠發(fā)展。通過創(chuàng)新的將層次分析方法運用到服務區(qū)運營模式策略研究中，將九個策略按重要性進行了排序，對指導服務區(qū)管理單位在服務區(qū)運營管理的實際操作具有非常重要的意義。

參考文獻：

企業(yè)運營管理方案范文第5篇

現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑的開發(fā)建設已經(jīng)處在全面高速發(fā)展時期，但獲取運行評價標識的項目數(shù)量遠不如設計標識，這樣的現(xiàn)象意味著綠色住宅建筑的運營管理才剛開端。本文分析了綠色住宅建筑運營管理模式當中存在的問題并引出市場化的發(fā)展方向。提出了合同激勵方案設計，旨在使得業(yè)主享受綠色生活，物管企業(yè)獲取利潤激勵的同時，推進綠色住宅建筑運行標識的申報工作。

關鍵詞：

綠色住宅建筑；市場主體；運營管理；合同激勵

0引言

截至2016年6月底，我國累計綠色建筑標識項目已達4314個，累計建筑面積49988萬平米，其中綠色住宅建筑的數(shù)量為1986個。據(jù)有關機構預計，到2020年，新建綠色建筑市場增量規(guī)模將達到2100億元，年均復合增長率將超24%。然而，在政府大力推動下，如此快速的綠色建筑發(fā)展過程中，其運行標識的推廣滯后和運營管理過程中的問題也接踵而來。住宅建筑獲得綠色建筑設計標識的建筑數(shù)量在2008-2016年間呈突飛猛進的增長態(tài)勢，但運行標識的數(shù)量仍保持在一個較低的水平。甚至在增長率較高的2013-2016年，運行標識的數(shù)量反而呈現(xiàn)出萎縮的態(tài)勢。按照目前統(tǒng)計，綠色住宅建筑設計標識占評價標識總數(shù)96%，運行標識占4%。這樣的數(shù)據(jù)也在一定程度上揭示了現(xiàn)階段我國綠色住宅建筑產(chǎn)業(yè)只重形式、輕長效的薄弱環(huán)節(jié)。如若想要持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，綠色住宅建筑的運行將是下一階段將要解決問題的重中之重。

1綠色住宅建筑運營管理發(fā)展動態(tài)分析

1.1綠色住宅建筑運營管理市場主體分析

綠色住宅建筑運營管理的參與主體是指在其活動中所涉及的各方參與者。現(xiàn)階段涉及到的運營管理階段參與主體一般來說有三方：政府，物管企業(yè)和業(yè)主。而政府又是以一個宏觀調控者的姿態(tài)出現(xiàn)在運營活動關系當中的，物管企業(yè)與業(yè)主即是本文所指市場主體。現(xiàn)階段國內(nèi)外學者已有眾多研究綠色建筑推廣與運營管理的激勵，對于激勵的主體也較集中于政府對于開發(fā)商的激勵，市場主體間的激勵相對較少。特別的，對于市場雙方主體的互動激勵更是幾乎沒有。①政府。政府既是綠色建筑開發(fā)行為的有力倡導者和推動者，同時也應該是運行標識的宣傳者與推行者。政府可以采取強制性政策和經(jīng)濟激勵政策來積極引導綠色建筑的投資開發(fā)與運營管理工作。②物管企業(yè)。綠色住宅建筑主要運行操作方是物管企業(yè)。該機構有兩種成立的性質。一是由開發(fā)商的直屬部門組建或由開發(fā)商聘用，二是業(yè)主委員會自主聘用。兩種方式組建的物管企業(yè)的目標均是在物業(yè)合同約束下為業(yè)主提供服務。③業(yè)主。業(yè)主是運營管理的重要參與者，同時也是綠色消費的直接消費者。我國城市化現(xiàn)已步入穩(wěn)定期，城市住宅業(yè)主文化素質參差不齊，知識涉獵維度也不盡相同。因此，其綠色消費承受能力有高有低，行為特征也各不相同[1]。但就總體而言，隨著全民素質的提高，我國城市住宅業(yè)主已經(jīng)具備節(jié)能環(huán)保的意識，行為中也會以可持續(xù)發(fā)展為最高目標。

1.2現(xiàn)階段綠色住宅建筑運營管理模式存在的問題

①物業(yè)服務內(nèi)容狹窄。物管企業(yè)的服務對象即是其所管物業(yè)范圍內(nèi)的全體業(yè)主。這一特點使物管企業(yè)管理的針對性更強，可根據(jù)業(yè)主的要求定制相應的服務，根據(jù)業(yè)主的反饋不斷改進和提高服務質量和程度。但這也是制約其主動性的最大癥結所在，物管企業(yè)常常只關注并提高物業(yè)合同內(nèi)的服務。如若沒有約定有關綠色建筑運營的服務項目，物管企業(yè)將忽視或者置于不顧。②物管企業(yè)存在綠色意識盲區(qū)。有些物管企業(yè)認為建筑物是否綠色取決于建筑物規(guī)劃、設計和施工，物管企業(yè)在這方面其實無能為力。還有的認為建筑項目在設計階段采用了綠色節(jié)能技術，在運營階段就順理成章能達到綠色建筑的要求。再者，有些物管企業(yè)考慮自身盈利甚微，更不愿把資金用在物業(yè)項目的節(jié)能管理上。甚至有些項目盡管資金充裕，卻不知道將此部分改善的資金作何用處。這些綠色意識的盲區(qū)和誤區(qū)嚴重阻礙了綠色建筑運營管理的進程。③物管企業(yè)自身能力不達標。現(xiàn)階段，我國物管企業(yè)大部分仍沿用傳統(tǒng)的物業(yè)管理方法，管理理念、技術、方法、手段等與綠色建筑“四節(jié)一環(huán)保”的要求相去甚遠。主要表現(xiàn)為勞動密集型的管理，以人工勞作為主，管理技術落后，科技含量低，無法適應綠色建筑物業(yè)管理知識密集、技術密集的特點，難以實現(xiàn)物業(yè)管理專業(yè)化、精益化和規(guī)范化的要求。④費用結算條款存在缺陷。目前大多數(shù)物業(yè)項目中，物管企業(yè)負責代繳代付設備運行發(fā)生的各項水、電、柴油和煤氣等費用，業(yè)主也按實結算。在該運作模式下，物業(yè)是否綠色和節(jié)能與物管企業(yè)便沒有直接利益關系和責任關系，物管企業(yè)便會逃避責任或者喪失節(jié)能環(huán)保的積極性，使服務動力變差。⑤激勵力度弱，條款不明確。盡管現(xiàn)階段我國政府已有完善的激勵政策出臺，不同地區(qū)對獲得運行標識的項目均有一定程度的獎勵，但運行標識評選情況仍不盡如人意。說明政策獎勵力度終究不足以調動運營各方的熱情，難以改善運營管理中一成不變的現(xiàn)狀。與此同時，合同激勵辦法的缺失，節(jié)能得利分享條款的缺失，同樣也無法幫助保持物管企業(yè)的節(jié)能環(huán)保熱情。

1.3綠色住宅建筑運營管理激勵發(fā)展方向探索

已有學者在綠色建筑運營管理方面進行了有效的研究與探索。劉玉明（2012）認為政府應逐步降低對綠色建筑的激勵力度，運用反向激勵即市場激勵的方法，來扶持綠色建筑發(fā)展[2]。劉飛（2014）認為綠色建筑運營市場需要政策限制、宣傳引導和市場調節(jié)三方來平衡，強調了市場調節(jié)的重要性[3]。楊宇（2015）從加強政府管理職能、提高企業(yè)執(zhí)行能力、解決市場需求，健全市場體制三方面提出運行標識的推廣對策[4]。綜上所述，先前的研究已經(jīng)提出了利用市場的力量來推動綠色建筑運營管理的發(fā)展。此方向的研究將成為響應政府政策轉變，適用于未來綠色住宅建筑運營管理發(fā)展的有利先導。并且，現(xiàn)已有青島市利用“市場+”的方式推動既有居住建筑節(jié)能改造的先例[5]，可作為借鑒的實例。考慮到政府未來將減弱政策激勵，用意于緩解政府財政壓力，研究市場主體雙方的物業(yè)合同激勵，將是順應利用市場化的大手調用社會資金運轉、調動市場經(jīng)濟活力的大勢所趨。

2綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵方案設計

2.1將綠色建筑運營評級項加入合同條款

為了更好的明確物管企業(yè)的服務范圍與責任，需要在合同當中載明綠色建筑運營評級的等級要求，控制項與評分項的要求，做到有據(jù)可循。

2.2約定激勵方法與合同價

在合同激勵條款中，寫入當?shù)卣a貼與減稅等相關政策優(yōu)惠，約定合同價計算方式與進度款撥付方式。在其中明確約定剩余利潤分項系數(shù)進行節(jié)能收益的分配。如此，物管企業(yè)在政府激勵的同時，也能夠在市場化中獲取利潤，此舉有利于未來政府減弱優(yōu)惠，緩解財政壓力。

2.3借助數(shù)據(jù)化管理

要求物管企業(yè)定期公示管理賬目明細、設備運行記錄、能耗監(jiān)測記錄等。此舉在合同當中的目的，一是幫助業(yè)主動態(tài)監(jiān)測物管企業(yè)實際服務工作量，監(jiān)督物管企業(yè)是否遵照合同內(nèi)的要求提供高質量的綠色物業(yè)服務并嚴格控制成本；二是將物管企業(yè)的努力程度盡可能地量化成其績效，有助于進行精確合理的獎勵；三是可根據(jù)激勵措施執(zhí)行效果及時調整。

2.險責任劃分

在風險條款中，明確約定合同雙方的責任。給業(yè)主與物管企業(yè)強烈的信心、勇氣與工作積極性。業(yè)主的風險分擔與利潤共享有助于降低物管企業(yè)的風險規(guī)避度，以增加業(yè)主的效益，使得激勵機理能最大限度地合理使用，得到最佳的動態(tài)合作激勵效果。

2.5引導廣大業(yè)主主動支持和參與綠色物業(yè)管理工作

在合同當中約定，物管企業(yè)須設置節(jié)能標語與節(jié)能標志，號召業(yè)主對生活廢棄物自覺進行分類收集和放置、主動節(jié)水節(jié)能、進行環(huán)保家裝等。帶領業(yè)主群體參與到綠色物業(yè)工作當中來，形成良好的節(jié)能環(huán)保行為與風氣。

3結論與展望

現(xiàn)有的綠色住宅建筑物業(yè)合同當中已有有關運行評價的條款，但仍然不夠完善，激勵條款欠缺。本文通過分析綠色建筑運營管理當中的問題與學者的研究成果，提出了市場化的發(fā)展方向。通過綠色住宅建筑物業(yè)合同激勵方案設計，為綠色住宅建筑運行標識的申請?zhí)峁┝撕贤瑮l款思路的支持。希望綠色住宅建筑開發(fā)商與物管企業(yè)在今后的實際工作中采用市場化的先進思想與方法，積極帶頭申報綠色建筑運行標識，最終形成政府期望看到的良好市場氛圍，營造全社會的綠色住宅環(huán)境。而綠色建筑的綠色物業(yè)管理的實施，絕不僅僅是政府的任務，也不僅僅是靠著物業(yè)服務企業(yè)一方的力量就可以實現(xiàn)的，更要聯(lián)合業(yè)主一起，相關多方通力參與，合作推動綠色建筑運營管理產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，共同為我國可持續(xù)發(fā)展事業(yè)盡一份力。

作者：李云飛 申玲 宋家仁 單位：南京工業(yè)大學土木工程學院

參考文獻：

[1]朱靜娟．基于系統(tǒng)動力學的住宅節(jié)能經(jīng)濟激勵政策研究[D].武漢理工大學，2009．

[2]劉玉明．北京市發(fā)展綠色建筑的激勵政策研究[J]．北京交通大學學報（社會科學版），2012（02）：46-51．

[3]陌揚．劉飛：拿到綠色建筑運行標識相對比較靠譜[N]．中華建筑報，2014-11-14014.