經濟適用房產權管理
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經濟適用房產權管理范文第1篇
1、實行經濟適用房的重大意義及現狀
我國現階段采取的住房制度是：對于有一定經濟能力的人群，住房問題由其自行解決，國家用住房公積金制給予支持；對于中下等收入的人群，我國政府采取經濟適用房制度，包含兩大優惠政策：(1)建設用地由國家劃撥，免收土地出讓金；(2)減半繳納21項行政事業性費用；(3)將開發商利潤限定在3%以內。其目的是以低于市場的價格供給特定消費者。對于經濟確有困難者，采取廉租房制度。上述三點綜合起來，實現“居者有其屋”的目標。
經濟適用房制度在我國經濟轉軌時期功不可沒，對構建和諧社會，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大貢獻。
根據經典的紡錘形的社會結構模型分析可知，中間階層的比重與其穩定性直接關系到社會的安定。我國全面建設小康社會的一個重點就是擴大中間階層的比重。因此，我國經濟適用房政策可以滿足中低收入家庭需要，提升中低階層的生活質量，為其提供社會保障。按照世界銀行的衡量標準，一個國家的房價與家庭年總收入比為3—6倍時是居民經濟能力可承受范圍，但據統計我國這一數據為8.4倍，對中低收入者，這個比例更高，經濟適用房制度的存在具有重大意義，其對整個國民經濟及房地產市場的發展的影響都不容小視。根據我國目前人口眾多且相對貧困的國情，住房完全由個人解決存在極大困難，或者說是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬傷：一方面，也是最主要的是房源短缺及資金不足，我國城鎮存在大量的下崗職工等中低收入者，他們需要的房屋主要以平房及二手房為主，這和我國現階段的城鎮化建設以及地方上的舊城改造相沖突，可以說廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向發展的趨勢，例如：截至2005年底，福州市已經累計建成并銷售經濟適用住房2.1萬套，190.3萬平方米，新建和改造僅廉租房934套，安排入住826戶，平均每年供應經濟適用住房23萬平方米，廉租房僅200套，另一方面，過多的廉租房或者相對集中的廉租房還會引起社會治安，城市死角等相關問題，這在包括香港在內的廉租房制度成熟的世界發達國家或地區都是個令政府百姓頭疼的問題。綜上可見，經濟適用房制度不但不能廢除，反而還應大力提倡和發展。
但是我國目前的經濟適用房制度還存在較大缺陷。反對者比較集中的問題是：(1)經濟適用房的產權及基本性質不清晰；(2)開發商偷梁換柱，用劃撥土地變相搞商品房開發，從中牟利；(3)中低收入難以界定，導致經濟適用房真實需求難以確定，進而資金短缺，(4)補貼方式不合理，對低收入者的補貼補在了“磚頭”上，而不是補在“人頭”上；
可見經濟適用房制度急需改革和創新，而非簡單的拋棄，經濟適用房共有產權制度就是一個可以在很大程度上解決以上問題的創新制度。
2、對共有產權制度的細節分析
(1)共有產權經濟適用房的性質
經濟適用房共有產權制度一經推出便備受爭論，大多反對者都是用傳統思維對新制度提出質疑，用多學科擴展思維思考這些問題發現它們恰恰是體現新制度的合理性和優越性。
共有產權制度創新的基本思路是：堅持共有財政原則，遵循市場經濟規律，運用現代產權法則，建立“政府與個人按份額共有產權的經濟適用房”制度。其基本含義是，政府用于經濟適用房建設的財政性支出轉化為投資，政府按投資比例擁有房屋產權和相應權利。共有產權制度的內在本質是，堅持經濟適用房的雙重性質，實現保障性與商品性兩者的有機統一。經濟適用房產權與所有房屋產權一樣，具體在經濟和法律關系上主要體現為房屋所有人對房屋的占有，使用，收益和處分的權利，這些權利根據所有人的意志，目標和利益，可以統一，可以分離，可以有不同的組合形式。在共有產權制度下，通過這些權利通過不同組合，體現經濟適用房的保障性、商品性的統一。
共有產權制度的創新要點包括：改變土地供應方式，地價由市場供求產生，使房地產商沒有通過土地價差獲利的空間；改變定價方式，房屋價格同商品房接軌，基本消除倒賣經濟適用房獲利的可能；改變交易性質，受助者一旦賣出房產，政府作為共有產權人，可按比例收回投資，解決了先行政策資金不能循環利用的問題。
(2)共有產權制度實現社會保障功能的高成本
持這種觀點的學者認為，將轉移支付凝固在房產這種“實體”上，其實際性質和廉租房等同，但房產的所有權卻沒有廉租房那樣“清晰”，當房產進行交易時，房屋的不同所有者之間會產生利益的博弈行為，甚至有道德風險發生的可能，當事人會極力主張把房屋賤賣給自己的利益相關人，而以自己是產權的部分所有者為名反對政府提出的任何其他解決辦法，借此從中牟利，侵吞國家資產。對于這種做法，政府不可能逐一監管，因此，共有產權制度的實行成本極高，沒有實際操作的可能。
我們應該分清共有產權制度經濟適用房和廉租房的區別，首先，共有產權經濟適用房有比廉租房更廣闊的適用范圍，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%間隨意選擇，而廉租房只能由政府出全款，政府一來可以抽出資金幫助更多的人，二來擴大了受惠范圍。其次，由于居住著自己擁有房屋的部分產權，會提高其對房屋的維護意識，因為其自身也是出售時房價過低的受害者，這不僅不會增加政府的成本，相反，可以部分解決廉租房制度中的房屋損壞問題，降低政府的監督和修繕費用。
對于部分產權個人低價出售的道德風險問題，我們可以借鑒我國《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利”。當政府認為售價過低時(例如低于市場價格)，政府具有優先購買的權利，此種辦法完全可以解決這一難題。
(3)個人出資比例過小問題
由于共有產權制度對個人的出資比例沒有明確的限制，會導致某些道德風險的發生。人們會故意隱瞞自己的部分收入，使自己變得更“窮”，其目的是使政府多出資，個人少出資，以達到“出少錢，住大房”的目的。這種現象的危害還是很大的，一方面會占用大量的國家資金，減少受保障的人數，另一方面由于個人只占房屋產權的極小部分，導致在使用過程中有疏于保護的心理。
針對這一問題，本文認為可以跟進相關優惠措施和法規。第1，將個人出資比例分為幾個等級，等級越高，相關利益越大(可超過其出資比例)以交易手續費為例。假設當個人擁有20%產權時，繳納20%的交易手續費，當個人擁有60%產權時，你就只需繳納50%的交易手續費國家補貼另外10%，借此鼓勵個人多出資。雖然政府這樣做要花些“冤枉錢”，但是個人的出資積極性可以被充分調動，幫助政府解決更大的問題。第2，要對個人的財富狀況有一個準確的調查，加大處罰力度，一經查處，取消當年的申請資格等權利。第3，適當將中簽率向出資比例高的人傾斜，但傾斜額不易過大，以免對經濟確實困難人群的住房權造成侵害。
(4)國有產權部分的監管問題
反對方堅持認為，共有產權制度中，國有部分的產權很難做到真正明晰。即原本應該是產權極為明晰的國有資產存在產權不明，權責不清的嚴重問題，人民與政府之間的“委托——”關系的監督成本極高，會面對國資流失的危險。
本文也承認這種現象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把這種缺陷歸結于共有產權制度上面來卻有失偏頗。在我國經濟體制轉軌期間，這個問題其實是一個系統性風險，幾乎每個和國有資產相聯系的問題都會涉及這種風險。廉租房制度同樣也有國有資產的流失的可能，我們必須做好長期的，復雜的斗爭準備，采取一些相應對策：
第1，加強基礎管理，建立健全房屋資產管理制度。從資產的購置直到出售建立一整套規范化的管理制度。加強隊伍建設，選派責任心強，政策水平高，懂經濟，會管理的人員承擔房屋資產管理工作。建議成立專門的國有股份房產監管機構。
第2，加大宣傳力度，提高全民保護國有資產的法律意識，把關心和維護國有資產變為每個公民的自覺行動。
第3，明確法律責任。為保證國有資產的安全與完整，必須建立一套合理的查處體制，明確法律責任。國家工作人員膽敢違規操作，對其進行行政，甚至刑事處罰。
3、總結
經濟適用房產權管理范文第2篇
李某的弟弟有一經濟適用房指標,今年搖上號可以購買,但是他沒有能力購買,于是李某就用弟弟的號以弟弟的名義買了一套經濟適用房。現在李某問他怎么寫協議可以約束弟弟,可以保證這套房子歸自己所有。
案例分析:
李某無法約束該房產的所有權,該房產應當歸其弟弟所有。
經濟適用房產權管理范文第3篇
入家庭住房問題的主要手段。在過去十年的發展過程中，我國的經濟適用房建設、
管理和分配環節產生了一系列的問題，本文通過分析我國經濟適用房存在的問題及
現象，在總結吸收各種研究知識的基礎上結合實際提出了相應的改進對策。
[關鍵詞] 經濟適用房；問題；對策
一、引言
目前我國房地產迅速發展，房價居高不下，與大量中低收入家庭的支付能力存
在著較大差距。因此，建立完善的住房保障制度是解決中低收入家庭住房問題的主
要手段。住房保障制度是我國社會保障體系的重要組成部分，是各級政府社會職責
的重要內容，也是建立城鎮住房新體制的關鍵環節。我國的住房保障制度主要包括
三大內容：住房公積金制度，提供廉租房以及建設經濟適用房。①
經濟適用房是具有社會保障性質的商品用房，它同時具有經濟性、適用性和社
會保障性三個特點。經濟性是指住宅的價格適中，能夠適應中低收入家庭的承受能
力；適用性是指強調住房設計和其建筑標準上的使用效果，同時不降低建筑標準；
社會保障性是指政府提供保障性質的商品性住房滿足中低收入家庭的住房需要。經
濟適用房作為連接福利房與商品房的橋梁，對于解決中低收入家庭住房需求和提升
中低階層的住房水平、緩解城市住房壓力、保持社會穩定、拉動經濟增長、在保障
需求的同時抑制房價具有重要作用，同時也符合是住房市場細分和目標市場定位的
范疇。
二、我國經濟適用房制度的缺陷
（一）經濟適用房建設運作模式不合理
1、經濟適用房既不“經濟”也不“適用”
我國經濟適用房制度的主要目的就是為中低收入家庭提供既能滿足他們的住房
要求又能讓他們能夠承受經濟的房價。但由于經濟適用房與同區域的商品房相比定
價較低，利潤空間小，開發商為了降低成本只能擴大房間的面積，目前市場上的經
濟適用房的面積都在 100m2以上。這樣一來，即使經濟適用房的單位面積房價較低，
但是總房價仍然很高。中低收入的家庭購買經濟適用房主要是為了滿足家庭的居住
需要，而沒有必要為了如此大的房屋面積而增加自己的購房負擔。同時一部分高收
入者通過不法渠道購買經濟適用房，作為出租或炒賣的投資品，導致經濟適用房旺
銷，誘使經濟適用房越蓋越大，越蓋越豪華，而給真正的低收入者帶來更重的購房
負擔，形成了惡性循環。②雖然目前的經濟適用房的房價比同區域的商品房的房價低，
但是針對中低收入家庭的支付能力來說仍然沒有優勢。政策照顧的中低收入家庭中
許多居民仍然沒有能力購買經濟適用房。除此之外，市場上的經濟適用房為了節約
成本，往往選在城市偏遠地區建房，遠離市中心，一方面增加了購房者的交通費用，
另一方面偏遠地區的配套設施不完善也會對居民產生影響。如果長期都選擇再遠離
市中心的偏遠地區建房，可能會形成所謂的貧民聚集區而加大社會階層分化，長期
以往可能會給社會和諧帶來不安定因素。
2、經濟適用房供求關系不平衡
經濟適用房是為了解決中低收入家庭而建設的，但是過度的建設經濟適用房會
影響房地產市場的正常運作，因此我國目前采取的經濟適用房制度是為了解決大部
分中低收入家庭的住房問題，而實際上市場上的經濟適用房供應短缺，無法滿足大
部分中低收入家庭的需要，這樣勢必會導致供不應求的現象。
3、經濟適用房產權不明晰
目前我國經濟適用住房土地所有權主體缺位、產權關系混亂、邊界模糊。《土地
管理法》規定，經濟適用住房土地所有權由國務院代表國家行使，但并沒有規定具
體的操作方案和方法，沒有明確各級土地行政管理部門的職責。所以經濟適用住房
土地所有權主體事實上是缺位的。這引發了政府各部門對經濟適用住房土地管理權
力的爭奪和職責的推委，管理相當混亂，濫用國家權力、侵犯經濟適用住房其他主
體的產權、瀆于職守、等現象都有發生。
（二）銷售對象不明確
1、經濟適用房的購買對象界定不清晰
根據國務院 1998 年 23 號文件的規定，經濟適用房的購買者是中低收入家庭。
而如何根據我國國情和地區的實際情況來界定中低收入家庭是對經濟適用房購買對
象界定的關鍵。國際慣用的做法是將一般居民家庭收入劃分成高、中等偏高、中等、
中等偏低、低五個檔次，其中高收入階層與低收入階層一般都只占極小的部分（大
約各占 10%左右）。而我國現行的經濟適用房制度中規定的購買者究竟是哪個階層或
是哪幾個階層，這一點政府仍沒有明確的規定。即使有了明確規定也要根據各地的
實際情況劃分收入線才能確定某些家庭屬于哪個階層，實際上目前各地也沒有明確
的標準來制定各地的收入線。從 1998 年我國開始建設經濟適用房以來，從這項政策
中受惠的絕大多數都是中等收入甚至是高收入的家庭，而城鎮的貧困家庭并沒有因
為這項政策而得到好處。③
2、經濟適用房的分配方式不科學
由于我國的經濟適用房供應不足，往往無法滿足市場的需要，因此存在著嚴重
的供不應求的現象。這樣就帶來一個新的問題，建成的經濟適用房如何分配。根據
現在的市場現狀，往往是優先照顧低收入家庭，但是事實上即使只照顧低收入家庭，
建成的經濟適用房也無法全部滿足，為了保證公平公正原則，一些地區的經濟適用
房采取了搖號的方式。這一方式在候選者中隨機產生購房者，帶有一定的運氣色彩，
而且搖號過程并不一定是全程公開的，不能保證其公正性。在武漢的新聞報道中曾
提過，一些專門的團體可以幫助候選人搖得購房資格，那么這樣一來，原本公平的
搖號方式也變得不公平了。
（三）政府相關制度法規不完善
1、經濟適用房政策定位模糊
經濟適用房是社會保障體系的組成部分，是國家為解決中低收入家庭住房問題
而修建的社會保障性質的商品住房。但是國家決定全面推進經濟適用房建設，并不
僅是為了滿足城鎮中低收入家庭的住房需求，其中一個重要推動因素和政策目的是
為了擴大內需，拉動經濟增長，在 90 年代中期作為一種宏觀經濟調控手段承擔著促
進中國經濟軟著陸的“分外”職責，經濟適用房成了國家要發展的住房供應體系的
主體。正是這種政策定位上的模糊，使得在實際建設中，經濟適用房就注定了要在
政策房與商品房之間搖擺。這種政策定位的模糊帶來一系列嚴重問題，政府監管難
度加大，經濟適用房政策不會真正滿足普通中低收入者的住宅需求。④
2、配套的法律法規不健全
我國住房保障制度在實施過程中出現過許多問題，比如政府對房地產市場的監
管不力、經濟適用房建設運作模式混亂等，這一系列問題的根源在于我國沒有相關
的法律法規來確保住房保障體制的正確實施。國外許多發達國家都制定了《住宅法》
類似的法律法規，從法律的角度來明確規定國家要保障居民的居住權利和國家在住
房保障事務中應承擔相應的責任，有了明確的法律保障，在政策制定和政府監管行動
中就可以減少許多政策執行成本。與之相比，我國目前才頒布《物權法》，在內容上還
需進一步完善，這樣一來，我國不健全的住房保障體系的法律基礎必然會帶來住房保
障體制的混亂。目前我國的房地產市場是一個缺乏社會保障的商品房市場，片面強調
市場化而忽略了中低收入住房權利，這樣的發展是不健康的，不可持續的。⑤
3、政府監管不力
由于政府管理不夠規范，監控力度不夠，審查不嚴格，致使有集團、高收入者
購買多套經濟適用房用于投資的騙購行為出現，無法保證低收入家庭能夠購買經濟
適用房。在實際管理中，政府只規定經濟適用房的最高限價，而具體的房價則由開
發商自行決定，導致虛列成本、增加建筑面積變相抬高價格的行為比較普遍，政府
監管缺位導致經濟適用房價格大大超越了城鎮中低收入家庭的實際承受能力，嚴重
違背了政策初衷。此外，由于經濟適用房是政府劃撥建設用地，由于行政劃撥的透
明性低，許多開發商為了自身的利益，向決策者行賄、拉攏，導致各種“尋租”行
為泛濫。同時，一些政府官員，運用手中的權力，人為地“創租、抽租”，
誘使開發商向他們“進貢”、與他們分享經濟利益，這進一步加劇了“尋租”活動的
經常性和普遍性，并且也滋生了政府官員的。
4、經濟適用房缺乏完善的退出機制
目前我國的經濟適用房制度的相關政策都集中在市場準入方面，對退出機制考
慮較少。目前我國中低收入家庭較多，經濟適用房往往供不應求，一些家庭在購買
了經濟適用房后家庭收入上漲，不再屬于中低收入家庭，那么他們不再是經濟適用
房政策的適用對象，按照政策就應該退出經濟適用房，將經濟適用房讓給其他的中
低收入家庭。如何能夠兼顧各方的利益和權益是建立經濟適用房退出機制的關鍵。
目前我國沒有這方面的規章制度來管理經濟適用房的退出問題，即便有些家庭收入
上漲也沒有科學的標準來衡量他們的收入是否不屬于中低收入家庭，更沒有合理的
制度來管理他們的退出問題。
三、我國經濟適用房制度的改進對策
（一）建立合理的經濟適用房建設運作模式
第一要提高經濟適用房的適用性，按照中低收入標準來設計經濟適用房，推廣
以小戶型為主的經濟適用房，滿足中低收入家庭的住房需要，符合中低收入家庭的
購買能力，改變目前市場上經濟適用房規模、面積不合理的現象；第二要豐富經濟
適用房供給方式，在大力興建經濟適用房的同時，發展二手房市場和廉租房來解決
中低收入家庭的住房問題以緩解經濟適用房緊張的供求關系。二手房盡管性能上無
法與新房相比，但價錢上便宜，面積適中，而且房源多，對于中低收入家庭來說經
濟實用。廉租房對于中低收入家庭來說，需要一次支付的金額較少，減輕了他們的
負擔，同時也滿足了他們的住房需求；第三要完善產權管理制度，
建立共有的產權制度，由國家和購買者共同擁有產權，政府是出資者，而居民作為
購買者和受助者，共同領取房產證，并按照出資比例來行使自身的權利，同時完善
住房產權登記制度，嚴格管理，控制經濟適用房的非法買賣。
（二）嚴格對銷售對象的審核
首先應該明確制定科學的中低收入標準，綜合考慮國家平均水平和地區的平均
水平之間的差異。由于房地產具有明顯的地區性和唯一性，各地區的地理位置不同，
經濟發展不同，人民的生活水平和工資也有差異，因此在制定中低收入標準要結合
當地的實際情況；其次要多方探討科學的分配方式，目前的經濟適用房分配方式還
不是特別科學，購房者主要依靠運氣成分，長期運作可能無法使民眾滿意。建立一
個合理的管理機制，按照申請的順序或是貧困程度來分配更加合理一些。這樣就必
須有完善的登記程序，來保證正確的順序。
（三）完善相關的制度法規
最基本的措施是準確定位政策。經濟適用房是社會保障體系的組成部分，不能
成為完全的市場化領域。國家大力發展經濟適用房的核心政策目標應是解決城鎮中
低收入群體的基本住房需求，滿足人的生存發展權。在現階段經濟發展水平和人們
收入水平已經到達一定高度的時候，經濟適用房的政策定位應擯棄原來的擴大內需
拉動經濟增長的政策目標，政府主導的經濟適用房建設應該理解為是政府對市場失
靈和缺陷的一種彌補和修正。市場經濟條件下的部分市場主體由于存在能力差異，
信息不對稱和不公平競爭等因素的影響在市場主導的一級分配過程中面臨不利地
位，造成收入水平低，貧困和弱勢群體的出現，集中的表現是沒有能力在商業房地
產市場滿足自己的基本住房需求，而政府作為人民利益的代表必須解決這部分群體
的生存困難，在二級分配中向其偏移。所以說經濟適用房建設更是一項民生政策、
社會政策，政府應牢牢把握住這項政策的價值取向不偏離。
第二要健全配套法律法規，加強政府監管。完善《物權法》，制定《住宅法》是
完善住房保障體制最根本的要求。從法律的角度來保障經濟適用房的建設運作，規
范經濟適用房建設中的各種行為，嚴厲打擊各種擾亂經濟適用房建設分配的不法行
為。在法律基礎上大力增加經濟適用房土地供應，緩解供求關系嚴重倒掛現象，調
控商業房地產市場價格泡沫，嚴格管理土地出讓制度，減少“尋租”行為，杜絕政
府官員和開發商之間的行賄受賄關系。實行最嚴格的資格審查制度，既要針對地產
開發商，嚴格招投標制度，充分競爭，保障有資質有實力，管理規范的開發商進入
經濟適用房開發市場；也要嚴格購房者資格審核，制定面向社會公開，內容詳細，
身份審核嚴格的經濟適用房購買流程，建立科學的購買者收入界定標準，嚴厲打擊
騙購和高收入者投機行為，保證中低收入群體的利益。再者政府要加強對房價的監
管，并對經濟適用房采取政府分配方式，而不是將其推向市場，讓開發商定價及銷
售。
第三要建立合理的退出機制，通過完善經濟適用房的產權制度，對家庭經濟狀
況明顯好轉的住戶引入合理的退出機制，鼓勵其退出經濟適用房的補貼范圍，可由
政府出資回收住房，將住房再分配，引入新的補貼家庭，形成良性循環。
四、結束語
我國的經濟適用房制度是住房保障體制的主要組成部分，自從 1998 年發展以來
取得了一定的成效也產生了許多問題，要解決這些問題，必須從完善相關法律法規
入手，只有政府制定了切實可行的制度并依據制度行事，才能將經濟適用房工程開
展下去，成為真正的民心工程。本文主要是對我國經濟適用房制度目前存在的問題
進行了整體研究并對這些問題提出了相應的改進對策，但具體的實施措施還需要進
一步研究。
參考文獻
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[4] 楊洪文.經濟適用房建設面臨的問題與政策思考.華裔。
經濟適用房產權管理范文第4篇
共有產權房是什么？和傳統保障房有啥區別？低收入家庭買得起嗎？會不會有人“搭便車”靠此賺錢？記者進行了調查。
和傳統經濟適用房有啥不同？
從2007年開始，淮安推行共有產權的經濟適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請購買。
淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹，按照共有產權模式，中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。其用地由劃撥改為出讓，將出讓土地與劃撥土地之間的價差和政府給予經濟適用住房的優惠政策，顯化為政府出資，形成政府產權。“比起傳統的經濟適用房，‘共有產權房’是老百姓花了經濟適用房的錢買到的商品房。”
根據淮安市的規定，個人產權占七成，政府占三成。倪洪志家所購買的這套房，建筑面積在80平方米，總價在16.5606萬元，他只需要支付70%的購房款即11.59萬元，就可以住進這套房子里。
如果要購買全部產權，5年內購買的按原供應價格結算；5年以后8年以內購買的，按原供應價格加當年的利息結算；8年以后購買的按屆時市場評估價格結算。居住期間，購買人不需為政府其余三成產權支付房租。如果選擇出售自己的七成產權，政府則與下一個持有人共享產權及收益。
去年12月19日，通過幾年的積累，倪洪志手頭寬松了一點，又向親戚借了點錢，總共花費了49680元，從政府手里回購了30%的產權，“我現在算是完全擁有這個房子了”。
吳延宏說，共有產權住房本身就是商品房，個人產權部分的權利和普通商品房一樣，整個住房的個人出資額等同于相同面積傳統經濟適用房的價格，購房人不僅不會多出錢，而且個人產權部分的出資額還略低于購買同面積商品房，并享受商品房的保值、增值，不會像傳統經濟適用房那樣失去了購買商品房的機會成本。
至今，淮安市區共向936戶中低收入家庭供應共有產權經濟適用住房，其中，717戶為中低收入困難家庭，219戶為拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有產權經濟適用住房供應證，可在兩年內選房購房；共有153戶購買了政府產權，占接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬元。
會不會有人“搭便車”？
經濟適用房政策，最惹爭議的往往是分配問題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。
吳延宏介紹，淮安市建立了申請救助家庭經濟狀況核對工作聯席會議機制，成立了市申請救助家庭經濟狀況認定指導中心，對申請保障性住房家庭的經濟狀況實行聯動審核。
記者從淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請保障性住房的家庭共654戶1626人，申請戶的所有信息數據已通過民政、房產、公安（車輛管理）、社會保障（養老）、工商、稅務、住房公積金、銀行、證券公司等9個部門聯動審核。“這些部門涵蓋了一個家庭所有的經濟活動，比如可以查你的存款，了解你的經濟收入，知道你有無汽車房子，是不是炒股。”吳延宏說，經過嚴格的審核，共認定91戶家庭不符合申請保障房條件，占申請家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請，并無一例投訴。
對于申請者，淮安的界定為，家庭月收入900元以下、申請人具有市區城鎮常住戶口達5年以上、家庭人均住房建筑面積在16平方米以下（無房家庭優先購買）。
一些地方曾出現不符合條件的申購人弄虛作假購買經適房，若干年上市后獲得巨大收益，吳延宏說：“傳統經濟適用房其實也是‘有限’產權，退出時要補繳‘土地出讓金’等各種優惠，但是事先沒有對產權進行明確的界定。而共有產權房恰恰是把這個含糊的‘有限’變為了明晰的‘比例’，把若干年后缺乏依據的‘補繳’，變成提前告知的按產權‘分成’，這樣就簡單明了，有據可依了。”
他說，在淮安模式中，使用權全部歸購房者。政府作為共有產權方，保留相應的處置權，這就能對購房者倒賣牟利起到約束的作用。因為在《房屋所有權證》上有明確的比例和權屬關系，如果私下倒賣，購房人會因為沒有合法的產權憑證而存在極大風險，并且買賣雙方都已構成對共有產權人利益的侵占，會受到相應的追究。
低收入家庭買得起嗎？
最初，淮安曾嘗試個人和政府的產權5∶5，但后來統一改為7∶3，即個人首付需要交70%的購房款，比普通商品房的首付比例要高。國務院發展研究中心副主任盧中原認為，第一筆購房款對于低收入家庭來說是一筆巨款。
2012年，一次搖號選房引來500多人申購，但是僅有170多人成功認購，而實際成交則為140多戶，另有30多戶選擇了退訂。“退訂的原因在于首付款的金額還是超出了他們的承受能力。”淮安保障性住房建設管理中心劉遠勝主任說。
目前住在低矮房子里的吳霞一家，人均收入才600元，為了改善住房條件，她申請購買經濟適用房小區康居花園的共有產權房。周邊的商品房房價為每平方米4600元，按照便宜5%～10%計算，吳霞的心理價位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30萬元左右，先交七成房款，大概20萬元。”對于她來說，20萬元也很難拿出來。
記者采訪的其他幾個申購者也認為，中低收入家庭在購買共有產權房時，最大的問題是“手中無糧”，為買一套房，不得不向親朋們“東拼西湊”。
吳延宏說，由于低收入群體往往沒有穩定的工作，銀行不愿意給他們貸款，一是擔心他們還款能力弱，二是貸款數額比不上常規房貸。經過多方溝通研究，淮安市房管局與保障房中心、銀行、擔保公司設計了一個針對經濟適用房用戶的貸款解決方案。
經濟適用房產權管理范文第5篇
【關鍵詞】經濟適用房制度；經濟適用房
近些年來我國一般商品房的價格上漲過快，房價節節攀升，居高不下，使原本剛性需求的必需品已變成遙不可及的奢侈品。普通老百姓買不起房，即使是中等收入群體也不堪重負。因此，加快建造經濟適用房以滿足廣大的中低收入者的需求，改善他們的生活，是維護社會穩定的必然選擇。經濟適用住房作為我國住房保障制度中的重要組成部分，在緩解住房壓力、配合住房改革、平抑房價和調整房地產市場結構等方面都起了重要作用。經濟適用房制度出臺的初衷是好的，政策設計思路也是對的，但在實施發展過程中也存在許多問題。本文從經濟適用房的概念，發展歷程出發，揭示其現存的問題并提出完善的措施。
一、經濟適用房制度發展歷程
（一）經濟適用房概念
在我國，所謂經濟適用房一般是指由政府出資扶持的具有經濟性和適用性兩方面特點的社會保障性住房。所謂經濟性，是指住房的價格相對同期市場的商品房價格來說是較低的，適合中低收入家庭的負擔能力；所謂適用性，是指在房屋的一般建筑標準上不得削減和降低，強調住房設計和建設標準的使用效果，以“滿足基本住房需求”為原則，體現經濟適用住房的保障功能。建設這種經濟適用房一般由國家統一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定。
（二）制度發展歷程
自1991年國務院《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》起，“經濟適用房”概念開始走進大眾的視野；1994年國家原建設部出臺了《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，明確了經濟適用房是“以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質”的住房，同時也對經濟適用房的對象認定、資金來源、成本和價格以及管理等進行了相應的規定。2004年原建設部、國土資源部和中國人民銀行聯合下發中國第一部《經濟適用住房管理辦法》，對經濟適用房的開發建設、銷售、管理作了規定。但2005年-2006年，經濟適用房出現了一系列問題，例如戶型過大、標準過高；尋租現象嚴重，富人搶占了窮人的福利等等。2007年8月，國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，對經濟適用房進行了重新定位，將經濟適用房由過去的政策性商品住房轉變為保障性質的政策性住房，并將供應對象嚴格限定在低收入住房困難家庭。在2007年11月新修訂的《經濟適用住房管理辦法》中，詳細規定了經濟適用房的建設管理、價格管理、準入及退出管理、監督管理等。強調了經濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接、經濟適用住房購房人擁有有限產權，此外還用更多的細則限制了經濟適用房用于投機。
二、我國經濟適用房制度現存主要問題
政府推出經濟適用住房是為解決中低收入家庭住房困難，體現它的社會保障性。該制度的確解決了一部分中低收入家庭的住房問題，在一定程度上發揮了讓利于民、造福于民的功效，但仍存在著一些不容忽視的問題。這些問題主要包括建設方面、銷售方面、供求方面和退出機制方面。
（一）建設方面存在的問題
首先，經濟適用住房建設面積偏大。國家對經濟適用住房的單價和面積都有規定和限定。如建房[1994]761號規定“經濟適用住房是按國家住房建設標準（不含別墅、高級公寓、外銷住房）建設的普通住房”，“經濟適用住房建設要體現經濟、適用、美觀的原則，使用功能要滿足居民的基本生活需要”；建房[1998]154 號進一步明確“在進行市場調查的基礎上，合理確定經濟適用住房套型和標準，以滿足目前中低收入家庭的實際消費需要”。但從市場的實際供應情況來看顯然不是這樣的，有不少地方打著經濟適用房的幌子開發豪宅，致使經濟適用房的戶型越來越大，嚴重超出了《經濟適用住房管理辦法》的規定。建筑面積過大，超出了購買對象的實際能力范圍，早已沒有了經濟適用房本應具備的“經濟性”的特點。
其次，部分經濟適用住房質量方面存在安全隱患。一些開發商為了牟取巨大利潤，在建設過程中選用質次原料，甚至偷工減料，而由商品房轉化過來的經濟適用住房多半是一些“半拉子”工程，存在較大的安全隱患。
第三，經濟適用住房布局不合理，經濟適用度不高。很多經濟適用房選址位置過于偏遠，周圍環境不理想。因經濟適用住房建設是面向中低收入家庭，其突出的特點是價格相對較低，大部分開發企業為降低成本，一般把其建在遠離市區的地段。另一方面，也有開發單位把它建在較為繁華的地段。這兩種選擇都有失偏頗，前者若不解決配套的交通設施，將增大購房者生活、工作等方面的不便。后者因價格較高，大部分中低收入者難以負擔，最終造成新建經濟適用住房出現滯銷現象。
最后，缺乏統一的多部門管理機制。經濟適用住房實施全過程涉及發改、規劃、國土、財政、建設、房產、物價等多個政府部門，程序繁多，缺乏密切合作使經濟適用住房整體實施進度緩慢。
（二）銷售方面存在的問題
建設部等部委于2007年頒布的《經濟適用住房管理辦法》中規定經濟適用住房的銷售對象為城市低收入住房困難家庭。但我國缺乏完整的居民收入匯總統計數據庫，居民收入來源又是多渠道的，年均家庭總收入較難確定，因此在經濟適用房銷售過程中就出現了許多違規行為，使不符合經濟適用房購買條件的購買者進入，擠占中低收入家庭本就不多的供應量。例如西安市某經濟適用住房小區的調查中發現，經濟適用房的出租率高達27%，小區內停放私家車占到總戶數的62%。種種的現象表明，在目前對經濟適用住房購買家庭的經濟收入缺乏有效地統計，造成了對經濟適用房購買者的信息難以甄別界定。
（三）供求關系方面存在的問題
經濟適用住房供不應求的現象十分嚴重。根據國家主管部門測算和有關規定， 70%以上的家庭應當享受經濟適用住房，與此相適應，經濟適用住房的供應或建設的規模，也應當占到 70%以上。而實際上，經濟適用住房的建設規模遠遠小于社會需求量。由于經濟適用住房的價格低于市場均衡價格，出現了經濟適用住房倒賣現象。一些不法分子利用制度的漏洞，通過偽造親屬關系進行交易或者偽造拆遷戶身份向社會高價倒賣房號。
（四）轉讓制度方面存在的問題
目前各地沒有設立專門的經濟適用住房管理機構、合理的收入檢測機制與有效的住房供給循環機制。除了出現住房建設與供給管理，銷售管理等問題外，且因為購房人動態信息管理不足與經濟適用住房產權不清，不但令經濟適用住房退出的依據缺乏，還將引發退出收益糾紛，降低經濟適用住房供給循環的有效性。
三、完善經濟適用房制度的對策措施
（一）完善住房公共財政體制
按照目前法律規定，用于經濟適用住房建設的土地，地方政府將減免土地出讓金，并給予配套建設等一系列優惠政策。我國的經濟適用住房用地屬于地方政府劃撥范疇，商品房用地屬于土地使用權的出讓，地方政府收取土地出讓金，兩者比較而言，地方政府的財政收入差距顯而易見，不同地區的土地財政收入也會有差距，這里存在一個公共財政分配體制問題。我國應從中央財政上作補貼，提高經濟適用住房建設的效率，達到對中低收入家庭的住房保障目的。
（二）明確經濟適用住房供應對象
經濟適用房制度的建立其目的是為了解決經濟適用房銷售對象對住房的需求，達到“居者有其屋”的最終理想。要想更好的發揮出經濟適用房的經濟性，使國家的惠民政策真正落到實處，首要的問題就是要正確界定經濟適用住房購買對象，嚴格經濟適用住房購買人的資格審核。結合我國國情及各市經濟發展水平，科學地制定出整套完整明確的購房者資格審核標準。為保證審核結果的準確有效性，可分兩個方面來衡量一個家庭的年總收入：一方面是家庭貨幣收入，另一方面是家庭住房面積。家庭的貨幣收入包括一個家庭全體成員的工資收入、工資外的其它兼職勞務收入及金融證券投資資產的價值。家庭住房面積包括該家庭擁有的不動產，其中涵蓋自己居住的房產價值等。因居民家庭收入是一個變量，且存在各地區的經濟差異，所以在制定審核標準時要充分的結合各地的具體情況。而家庭人均住房面積也要結合各地的實際情況，根據低收入家庭的合理需要來確定，人均住房面積應適當高于當地的水平，并隨時根據社會的發展進行調整。此外，對已經經過資格審核的經濟適用住房購買人，要進行公開公布，成立經濟適用住房公眾監督組織，重視投訴舉報等工作，一旦發現其提供虛假資料，立即取消其購買經濟適用房的資格，并限制其在一定年限內申請購買經濟適用房的資格。制定適合各市經濟適用房的配套地方法規，由專門的部門對經濟適用房的申購對象、房屋購買、使用管理、后期買賣等問題進行全方位的管理。建立中低收入家庭住房保障機制，用來與住房供應體系相互配合，真正做到“公開、公平、公正”。
（三）加強對經濟適用房建設環節的監督
為了防止開發商將用于建設經濟適用房的劃撥土地使用權用于普通商品房開發，應該加強對土地出讓的監督，可采取以下措施：
首先，在經濟適用房開發商的確定上，采取招投標的方式，并在一定范圍內，向申購此待建經濟適用房的購房者及公眾公開，使開發商的行為置于社會公眾的監督之下，將政府部門的監管與社會的監督有效結合起來。另外，在設計環節中，應由相關部門嚴格審批其建筑面積，不能允許有超標面積的房屋出現，嚴格控制各個標準建筑面積房屋的比例。在開發建設樓盤的期間，由政府組織相關部門定期進行核查，有違設計、施工標準的房屋在建房初期就會被有效制止。合格完成建設任務后，相關部門要對樓房進行質量、布局、面積等多方面進行竣工驗收。發售環節也要置于政府專門機關的監督下，這樣有利于切斷開發商直接獲取暴利的渠道。
（四）制定嚴格的經濟適用住房退出制度
城市低收入家庭是一個動態的概念，在一定的時期內是在不斷變化的，所以建立科學的、合理的經濟適用住房退出機制非常必要。政府的相關管理部門可對購房者實行動態管理，經濟適用房購房者每年必須向有關部門上交家庭收入情況等資料，每5年左右對其進行一次家庭收入狀況審核，特別是要深入社區入戶調查，對于符合退出條件的家庭，應提前通知住戶限期退房，以便住戶有較為充裕的時間做好退出準備。
（五） 建立健全法律保障
我國經濟適用住房發展至今出現了較多的問題，其中有些問題已涉及到法律層面，政府應盡快地建立健全法律、法規來規范保障性住房市場，使其健康運作。我國也應該盡快出臺《住宅法》或《住宅保障法》等相關法律來規范和引導我國保障性住房的開發建設。具體來說，這部法律至少應該包括對象范圍的清晰界定；申請者的公示和監督；建設、價格方面的監管；進入和退出方面的監管；各個參與經濟適用房項目的單位各司其職，互相監督，對其中出現的和監管失職行為進行處罰等內容。
經濟適用住房對解決社會低收入人群的住房問題和維護社會穩定起著重要的保障作用。政府應不斷完善其實施發展，使經濟適用房真正做到利民、惠民、安民，“經濟”又“適用”。
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