房屋預售合同

前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房屋預售合同范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發現更多的寫作思路和靈感。

房屋預售合同范文第1篇

    1995年6月16日，市房地局、市工商局下達《關于本市商品房預售、出售使用標準合同文本的通知》，在全市范圍內推行了商品房預售、出售標準合同文本（以下簡稱95版合同文本）。這一措施實行二年來，在規范商品房轉讓合同，維護商品房轉讓當事人的合法權益方面起到了積極作用。為進一步發揮規范的合同文本在促進本市房地產市場健康發展中的重要作用，根據《上海市房地產轉讓辦法》，市房地局會同市工商局對95版合同文本作了重新修訂，修訂后的文本作為商品房預售、出售合同示范性文本在全市范圍內推行。現就有關事宜通知如下：

    一、商品房預售、出售合同示范文本分為《上海市內銷商品房預售合同》、《上海市外銷商品房預售合同》、《上海市內銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡稱97版合同文本），由市房地局制定、市工商局監制。

    二、97版合同文本的預售合同與出售合同是相互獨立的合同文本。預售合同在商品房預售時采用，房屋竣工交付使用后持預售合同可直接辦理過戶手續；出售合同適用于未經預售階段的商品房現房（竣工驗收合格、取得房地產權證的商品房）銷售。

    三、各房地產開發企業在預售或出售商品房時，一般應采用97版合同文本與承購人訂立合同。如不采用97版合同文本而自行擬定合同文本的，應將自擬合同文本送上海市房屋土地管理局審核批準。

    四、房地產開發企業在1998年5月31日前仍可采用原已購買的95版合同文本與承購人訂立合同。

    五、97版合同文本統一印制，由各房地產交易中心向社會公開發售，購買份數、對象不受限制。

    本通知自下達之日起執行。

    附：

    《上海市內銷商品房預售合同》示范樣本（略）

    《上海市外銷商品房預售合同》示范樣本（略）

房屋預售合同范文第2篇

關鍵詞：合唱與指揮；教學方法；授意；仿像；自悟

中圖分類號：G642

文獻標識碼：A

文章編號：1672-0717（2014）04-0043-05

收稿日期：2014-04-30

基金項目：教育部人文社會科學研究規劃基金項目“普通高校‘合唱與指揮’教學模式創新研究”（12YJA760028）

作者簡介：李愛華（1963-），女，吉林省吉林市人，教授，北京航空航天大學人文學院文化藝術教育中心副主任，主要從事藝術教育、合唱指揮、鋼琴等方面的研究。

一、授意、仿像與自悟的詮釋

（1）授意。授意是教師通過喚醒、幫助與微調，調動學生能量，激發學習者意識和注意的技巧。其目的在于向學生傳達教學信息、技術或專業思想，以便學生主動了解專業知識與技能的概念與思想，明了所學課程的思想、知識、技術原理。授意，使不同學能的學生都可以獲得成功。第一，授意是喚醒。授意能喚醒學生的主體意識，使他們能獨立思考并做出決定。它不僅要讓學習者掌握知識，而且要把學習的權利“還給”學生，使學生將自己的學習態度、能力與精神融化為自己的人格。正如蒂克森所說，學習包括“學習的態度與獨立學習的能力兩個方面”，“態度是一種對自己的學習做出決策的責任，能力是對學習過程的決策和反思”[1]。第二，授意是幫助。教育的重要任務，在于幫助學生對自身學習獨立地做出選擇，培養學生對自己負責，對自己的事情作出計劃，并進行實踐經驗的歸納、擴展，將實踐經驗內化為自己知識與能力結構的智慧。第三，授意是微調。教師在布置學習任務時，一般只提宏觀的要求，不給具體的操作方法，讓學生在當中充分發揮自己的潛能，展現其才華，創造性地完成工作[2]。其實質就是激發學生共鳴，淡化學生的“心理抗拒”，充分發揮學生學習的主動性和自主性，取代僅僅是為修取學分的功利性學習動機，避免“饕餮盛宴”一轉而為“雞肋”[3]。

（2）仿像。“仿像”是以光、影、聲的“超真實”存在的媒體時代的擬像形式。“仿像”不再與現實相關，而是一個脫離客觀真實而又獨立存在、自主運行的符號系統[4]。仿像是當代教學生活的重要手段和技術形式。它利用現代信息技術，自主開發多媒體課件等各種教學資源，幫助學生進行生動的模仿與建構的學習活動。第一，仿像能夠使我們強烈地感受到其教學藝術的感染力遠遠大于傳統課堂教學。它成為學生擺脫按部就班與繁瑣無趣的日常課堂生活，成為第二種生活的狂歡廣場[5]。第二，仿像作為一種“超真實”教學場景使教學具有逼真性，它不僅以極度逼真的視聽方式徹底替換現實事物，而且還以大量復制和現代傳播的方式，創造出現實生活中不存在的真實，創造出一種比真實更加真實的“超真實”。第三，仿像使教學內容具有開放、共享與生成性質。在獲取優質教學資源上，它具有信息的海量性、時間的自主性和空間的開放性、諸多用戶共享性等優點[6]。仿像具有便捷性與高效性，學生可以通過仿像在極短的時間內獲得所需信息，學生和教師可以快速地相互交流信息。仿像的教學方法，具有創新的無限可能，使學生的自主學習具有獨特的意義和價值。

（3）自悟。自悟本屬禪學的要義之一，具有領悟、開悟、頓悟與漸悟之意，它是生命內部力量的流動、變化與顯現。自悟乃自主學習之精髓，有自主、體驗、冥想、嘗試的實踐意韻，具有生成性、發展性、自我建構性等特點。第一，自悟是生命能量的自然綿延。它使教育具有強烈的生命教育的意韻。讓學習者生成更有力量、更生動的學習品質。具有這種品質的人，能夠“決定學習目標、決定學習內容和進度、選擇學習方法和技術、監控學習過程和評估習得的結果等內容”[7]。它使學習者將專業能力與生命運動融會貫通，無論在心理層面上還是專業的深層次領悟上，都是教育的最高境界。第二，自悟是感性到理性的認識過程。在教育實踐中，自悟的發生，因個體的學習環境、學習能力和思考習慣而異，學生個體的認知能力隨自我實踐與時間的推移，一般經過感知、理解、明白、覺醒、大徹大悟的過程，也遵循從感性到理性、從低級到高級深化，最終打上思考者真實性格和心靈創造的烙印。第三，自悟是真正的教育形式。它脫離教師干預的自主學習行為，是一種“對自己學習負責的能力”。這不僅有利于學習者專業信念與興趣的養成，而且有助于學習者對專業知能的體驗與感悟，形成默會知識與實踐智慧。

二、授意、仿像、自悟與“合唱與指揮”教學

“合唱與指揮”是一門實踐藝術，也是一門不斷融入新思想與新方法的，具有開放性與創造性的審美活動。在普通高校面向非音樂專業的大學生開設“合唱與指揮”課程，其目的是培養他們的人文素養和綜合素質，但是僅僅通過傳統的講授式教學方法是無法完成的，需要從授意、仿像、自悟三個方面入手，即通過授意以調動學生主體意識與創造想像，通過模擬“合唱與指揮”的現實場景與相應的訓練技術，通過自悟以獲得“合唱與指揮”的實踐精髓，擴展其認知，形成其技能，并且將三者有機結合，形成“合唱與指揮”課程獨特的教學方法。

授意能傳遞“合唱與指揮”的知能信息，并喚醒學生在“合唱與指揮”學習中的創造意識。“合唱與指揮”教學的目標并非培養“音樂家”，而是要幫助提升學生的觀察力、想象力、思維力、創造力、團隊意識和組織協調能力。創造是“合唱與指揮”教與學的根本動力，是“合唱與指揮”教育功能和價值的體現。授意的目的不僅要使學生對合唱的音色、音量、音高之細微差別的感知、調控與協調，還要使他們在聽覺的感受性、敏銳性和審美力等方面有一個全面的提升。授意的關注點，在于調動學生的內部能量，激發他們對“合唱與指揮”學習的熱情、興趣與自信。授意“是師生不斷激活生命、豐富生命、提升生命的質量與價值的過程”[8]。自悟，需要學生修習經驗的綿延、創造力的提升和自信心的發展，需要系統、嚴密的組織能力做保證。這就是“授意”在教學中體現出的重要性。

仿像能為“合唱與指揮”教學提供超真實學習場景與訓練技術。仿像技術的進步及其被大范圍地應用到“合唱與指揮”課程教學之中，使樂感分辨率高，模擬場景“超真實”，視覺和聽覺的藝術感染力強，訓練錯誤及時得到反饋，合唱的呼吸、共鳴、音準、節奏和多聲部的訓練效果得到極大的提高。仿像運用于“合唱與指揮”教學的過程，是學生通過對模擬“合唱與指揮”現場認知的監控學習，將想法及時付諸于行動與效果的檢驗之中，并不斷地反思與修正不足之處。

自悟能使“合唱與指揮”教學演化為學生的體驗、冥想與實踐的自修過程。自悟是一種主動學習，把學習看成是“我要學”，讓學生體會到“獨立學習”是自主學習的核心，即為“我能學”。合唱與指揮是用嗓音與肢體語言塑造音樂形象的藝術，也是一門群體藝術。它不僅是作品的演唱和表演，還包括教學的組織、學生的管理、演唱的協調、師生的配合、活動的開展等。自悟“對于培養學習者的創造性和生產性具有重大作用，幫助學習者更深刻地掌握知識、培養良好的學習態度”[9]。在學習和訓練中，自悟能“讓學生自己在演唱中尋找各自聲部的音準及和聲關系。用這種方法訓練，可以使學生更為主動地投入到作品本身所設置的音樂環境和技術環境中”[10]。傳統的觀點認為，教學就是教師向學生傳遞知識的過程，這就不可避免地拔高了教師在整個學習過程中的作用，學習在很大程度上看起來不是學生在學，而是教師在學，學生是被教師牽著走的，學生主動學習、自主學習的權利被剝奪了。“合唱與指揮”教學，必須重視學生的冥想、反思、體驗等自悟活動，避免出現只注重師生間的教與學，而忽視學生自身“消化”的現象。所以，通過自悟，提升“合唱與指揮”教學中學生的體驗、冥想與實踐品性，是實現其教學目標與任務的關鍵。

三、普通高校“合唱與指揮”教學面臨的問題

頻繁的國際、國內合唱賽事、互聯網的信息溝通以及多層次合唱組織的發展壯大，既為學習“合唱與指揮”課程的學生提供了自主學習與研究的有利條件，同時更多地是面臨授意缺乏、仿像輔助缺罕與自悟意識不強的嚴峻挑戰。

（1）缺乏喚醒生命潛能的授意方法。在“合唱與指揮”的教學中，離開授意，仿像以多媒體為依托的現代教學，極大地加大了課堂信息量，并使課堂教學生動直觀、有聲有色。然而，如果那樣，學生的學習就避免不了被動學習，無法調動學生生命潛能，無法使學習成為一個自主、協作、冥想與思考的自悟過程。就“授意”的理念而言，目前“合唱與指揮”教學的問題是：一方面，缺乏對學生學習自信心的關注。教師仍然拘泥于“傳道授業者”的角色，以教師為中心，沒有發揮出教師“指導者”、“朋友”的角色，缺乏喚醒生命能量的授意，無法促進學生自主學習。另一方面，缺乏對學生創造力的激發與熱情的點燃。“滿堂灌”的教學方式忽視了生命本能沖動的存在，失去了生命的自由敞開與個性潛能的釋放。

（2）缺乏“仿像”技術合理開發與運用。第一，學習場景建構與教學方法的運用、更新，跟不上“仿像”技術的發展速度，沒有充分利用“仿像”技術，作為虛擬“合唱與指揮”教學場景的教學文本。第二，缺乏仿像軟件開發。教師對教學內容缺乏前端性把握，這在一定程度上影響師生間的選擇、合作與對話，教師也很難全面真切地關注學生在學習中的知識與能力、過程與方法、情感與價值的關系問題。這主要表現在仿像技術沒有促進學生的自主性學習和仿像技術對于拓展師生之間的交互渠道沒有發揮恰當的功效兩個方面[11]。第三，缺乏仿像模擬平臺。沒有“合唱與指揮”仿像技術的教學平臺，教師難以實現多種教學模式，難以恰當地做到“合唱與指揮”的“超真實”、“現場”的感染力等綜合因素的把握。因而，教師無法”為教學提供多通道、全方位、整體化的教學信息加工和傳輸模式，促使教學過程多樣化、社會化和主體化，增強教學的實效性”[12]。

（3）自悟沒有融入教學的過程與品格。長期以來，我國普通高校“合唱與指揮”教學一直缺乏體驗與冥想等自悟的意識與能力。第一，從內容上看，“合唱與指揮”的教學把主要精力放在了聲樂教學上，忽視了合唱指揮學習的重要性，導致學生組織協調能力的培養不到位。第二，從過程來看，合唱教學在曲目的選擇上具有一定的局限性和保守性，倘若放任這些行為的持續，將使學生沒有充裕的時間去思考，甚至會使學生失去對該課程學習的興趣。第三，從方法上看，合唱教育普遍存在我教你唱、我講你聽、以他人感受代替自身體驗，注重教學的外在形式而忽略教學過程本身對學生的教育作用。由于選學該課程的學生大多專業知識欠缺，接受能力參差不齊，若是一味地只關注傳統的課堂教學，只注重知識、技術的傳授，只注重師生間的教與學，而忽視了課程本身的審美價值，忽視了學生想象、情感的體驗，忽視學生間的配合協作、忽視了學生自悟品質的培養，那么，自悟的教學品格將一如既往的貧乏。

四、改進普通高校“合唱與指揮”課程教學方法的思考

針對“合唱與指揮”教學中存在的問題，我們從喚醒學生自悟意識、開發仿像教學的技術元素、授意具體的學習方法三個維度探索合理的教學改革策略。

（1）借授意助“合唱與指揮”之美。德國指揮家溫格納曾說：“一個指揮，不但要將作曲家的意志表達出來，而在音樂里面，還要有一種神秘的創造力量，這種力量的大小，關系到他的成功與失敗。”[13]第一，理論與方法暗示。教師在教學中運用暗示的方法，對豐富學生的實戰技巧與理論知識的掌握以及對學生自信心的影響是深遠的。杜威說：“教學的目標不在于傳授知識，而在于主動地探求并思索明智地駕馭實踐的態度和方法，掌握有效地、適當地解決處理問題的態度和方法。”[14]第二，技能示范。教師要勤于利用仿像技術作為教學工具，不斷學習網絡應用技術課件的制作技巧，并利用這些技術，對網絡課程做調整的完善[15]。加強教師信息技術基本技能，提高教師的網絡資源重構能力，使之從教育觀、素質觀到掌握計算機操作與教學軟件使用能力等得到提升。

（2）憑仿像揚“合唱與指揮”之長。合唱與指揮是一門特殊的學科領域，其學習的方法和知識的積累均需要講究針對性。第一，自主創造。在進行“合唱與指揮”仿像軟件開發與利用時，需要良好的自主創造、合作探究、實踐摸索等三個基本要素的有效協調。利用國際先進的Finale音樂打譜軟件作為工具平臺，編寫“合唱與指揮”課程的教輔課件，通過有聲的音樂視頻，輔助解決和提高學生讀譜、音高以及多聲部合唱訓練的能力[16]。仿像教學這一技術行為，使其具有教學意義和知識意義的同時，更貼近學生的生活形式與生存實際，具有生命意義。第二，合作探究。Gilbert和Moore認為，運用計算機媒體進行教育的交互作用是指學習者和技術之間的相互交換，這個過程可以看成是一個反饋[17]。及時的、高質量地交互傳遞，有效地提高了學習效率，為單一教學模式向虛擬學習社區的轉變提供現實的可能性。第三，實踐摸索。在網絡教學過程中，教師可對學生的學習情況進行歸納，總結，以便進一步改進教學方法和教學內容[18]。教師除了對作品有更客觀、準確的把握，還需要引導學生把音樂學科的相關知識橫向聯系起來。如建立“合唱與指揮”教學課程網站，把學生能夠通過自主學習掌握的合唱與指揮理論基礎知識按照循序漸進的原則編輯后放在課程網站上，促進學生自主學習和理論與實踐的結合。

（3）喚學生自悟意識之醒。自悟既是一種學習態度、一種學習過程，更是一種學習能力。培養學生自悟生成的學習能力，有助于他們勝任建設社會的任務[19]。第一，自知之明。蘇格拉底曾告訴我們，人最寶貴的態度是“知己無知”。只有秉懷這種態度，我們才領著自己去思考、體驗和冥想。因為只有崇尚虛極，謙虛慎獨，才能達到與虛靜相反的“虛則知實之情”（《韓非子?王道》）的狀態。第二，自信之力。培養自悟意識，喚醒學生的自主活動意識，通過從合唱與指揮中獲得自我滿足與自尊。建立學生課外獨立組織、分組訓練開展藝術實踐活動的機制，并充分挖掘學生的潛能，建立指揮輪換制、聲部長制等多種形式，讓每一個學生都能夠自由、充分地在原有的基礎上發展，使生命的能量得到發揮和提升。葉瀾教授認為，完整的課堂教學不僅僅要完成促進學生認知發展的任務，還要尊重師生的生命，使師生生命的意義都得到提升[20]。第三，自由之境。幫助建立和諧的教學環境，特別是人際關系環境，給學生一些空白的思考時間。讓其學習充分的自主，充分發揮其主觀能動性。通過探索課內外教學互補的方法，提高學生合作能力與綜合素質，學生課外獨立排練活動從選曲到排練，從歌唱的發聲到歌詞的咬字吐字方法，從指揮的手勢語言到整體音樂風格的處理都需要學生自主完成。蘇聯著名教育家贊科夫曾說，“教學法一旦觸及學生的情緒和意志領域，觸及學生的精神需要，這種教學法就能發揮高度有效的作用”[21]。這種無聲自主學習其實算是一種個性化的學習方式，表面看起來在教師的控制之下，實際上學習者在默默地管理自己的學習，積極配合，努力完成目標任務。能充分發揮學生的主動性、靈活性和創造性，富有春風化雨、潤物細無聲的美感。第四，自省之習。學生課外獨立排練活動鍛煉了學生的組織能力、團結協作能力和創新精神，培養了學生積極、主動、自覺地從事和管理自己的學習活動的習慣，而不是在外界的各種壓力和教師及父母的要求下被動地從事學習活動，或需要外界來管理自己的學習內容。這充分詮釋著“生命化教育”，即以生命為基點，把生命的本質、特征和需要體現在教育過程之中，使教育尊重生命的需要，完善生命的發展，提升生命的意義[22]。

參考文獻

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Inspiration， Simulation and Self-reflection： A Study on Teaching Methods in the Major of Choral and Command

LI Ai-hua

房屋預售合同范文第3篇

關鍵詞：商品房預售合同遠期交貨合同有效條件重復預售預售商品房按揭

一、房屋買賣合同效力認定的法律根據

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質為民事法律行為，認定效力的目的在于解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據1996年1月1日施行的《中華人民共和國城市房地產管理法》和我國立法機關頒布的《民法通則》。其一，房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。購買房屋辦理過戶登記時，“須提交房屋所有權證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二，房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據《民法通則》第50條之規定為：第一、行為人具有相應的民事行為能力；第二、意思表示真實；第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不可撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生法律的后果（或按違約制裁或按繼續強制履行處理）。

二、商品房預售合同性質

商品房預售合同，是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間內將建成的商品房所有權轉移于預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協議。商品房預售合同是以建造中的房屋為標的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預售合同與一般買賣合同又有所不同。

（一）商品房預售合同不是預約合同

在合同法中，預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預售”的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關于房屋的座落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，并辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的。

（二）商品房預售合同不是期貨買賣合同

商品房預售合同的標的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長。但將商品房預售合同稱之為期貨買賣合同是錯誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進行期貨交易而制訂的統一規定商品的等級或證券的種類和數量、交貨期限和地點等的合同，通常采用“標準合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標的物的價格不是當事人事先約定的，而是在期貨交易所通過公開競價的方式而確定的；(2)期貨買賣的標的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價格發現，而不在于獲取現實的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進行實物交割的：(4)期貨買賣的商品必須具備數量大、價格波動大、便于儲存、易于標準化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預售合同中，第一，商品房的價格是雙方在訂立合同時就已經明確的，而不是通過公開競價的方式確定的；第二，商品房預售合同的標的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價格發現的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標準化的特征，所以在國際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見，商品房預售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預售合同進行變相的期貨交易，以維護房地產市場交易秩序。

（三）商品房預售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來作為合同效力開始或終止根據的合同。如果所附期限是作為合同效力開始的根據，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經成立，但沒有發生法律效力，雙方當事人都不需要履行自己的義務，也都沒有權利請求對方履行義務。只是在期限到來時，雙方當事人才開始履行義務；在附解除期限的合同中，合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，雙方都已經開始履行自己的義務。在期限到來時，雙方當事人不再履行義務，合同終止。在商品房預售合同中，雙方約定在將來的一定期限交付房屋，這里確實存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因為：其一，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預售合同不僅已經成立，而且已經發生法律效力，但在期限到來時，商品房預售合同終止效力，雙方應當解除合同。這樣，作為預購方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當事人訂立商品房預售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預售合同雖然已經成立，但還沒有發生法律效力，只在期限到來時，商品房預售合同才發生法律效力。這樣，作為預售方就不能要求預購方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預售合同的要求。可見，商品房預售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預售合同中的“期限”是一種履行期限，是當事人履行義務的具體時間。

（四）商品房預售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預售合同中，預購方于多數情況下是分期支付房屋的價款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：一是分期付款買賣合同的標的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實現買受方的經濟目的。可見，分期付款買賣合同的標的物必須是現實存在的物。但在商品房預售合同中，作為標的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標的物后，尚有二期以上的價款需要支付；但商品房預售合同中，預購方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部價款，也可以在取得房屋前分期支付價款。前者是在取得標的物之前的分期付款，而后者是在取得標的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

綜上所述，商品房預售合同不是預約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預售合同定性，則商品房預售合同屬于遠期交貨合同。所謂遠期交貨合同，是合同雙方當事人在合同中約定在將來的一定期間內交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區別，而在合同的訂立、貨物價格的確定、履行地點等方面與一般買賣合同沒有任何差別。當事人必須在合同規定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。

三、商品房預售合同的有效條件

商品房預售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實、內容和形式合法。在這些有效條件中，當事人的意思表示真實和內容合法并沒有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認定。但在主體合格和形式合法兩個要件上，商品房預售合同有其特殊性。

（一）商品房預售合同的主體必須合格

商品房預售合同的主體雙方為預售方和預購方。我國現有的法律、法規，對商品房預售合同的當事人雙方都有條件的限制和要求。

1.預售方應當具備的條件。根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定，商品房預售合同的預售方應當具備下列條件：(1)預售方必須是經過批準設立，并在工商行政管理部門登記注冊的房地產開發企業。房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。但是，如果不具備房地產開發經營資格的企業，在《城市房地產管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產開發經營資格，則可以認定合同有效；(2)預售方必須交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得土地使用權證書，但投入了一定的開發建設資金，進行了施工建設，并與他人訂立了商品房預售合同，而在一審訴訟期間補辦了土地使用權證書的，則可以認定合同有效；(3)預售方必須取得建設工程規劃許可證，投入的開發資金必須符合法律的要求。預售方必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；(4)預售方必須取得商品房預售許可證明。但在《城市房地產管理法》施行之前，預售方沒有取得商品房預售許可證明的，而在一審訴訟期間補辦了商品房預售證明的，則可以認定合同有效。

2.預購方應當具有的條件。從理論上講，預購方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：(1)根據《城市商品房預售管理辦法》的規定，預售方向境外預售商品房的，應當提交允許向境外銷售的批準文件；(2)根據最高人民法院在1993年《全國民事審判工作座談會紀要》：“無當地戶口的人購買城鎮房屋，對于符合本地區房屋買賣法規規定的，可以認定買賣有效。”無當地戶口的人買賣本地城鎮房屋將取決于當地政府制定的房屋買賣法規。

（二）商品房預售合同的形式必須符合法律的規定

根據法律的有關規定，商品房預售合同必須采取書面形式。在實踐中，商品房預售合同一般采取標準合同的形式，具體條款由預售方事先擬定，主要內容包括：雙方當事人的情況；預售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權證號、建設工程規劃許可證號、商品房預售許可證號、房屋建筑面積、房屋結構等等）；預售商品房的價格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責任及免責條件；糾紛的解決方式等。根據《城市房地產管理法》的規定，當事人訂立商品房預售合同后，預售方應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預售管理辦法》亦規定：“商品房預售，開發經營企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。”

四、商品房預售合同相關法律問題

（一）預售商品房按揭

按揭是指在樓宇建筑期內，商品房預購人將其與開發商(預售方)簽訂的《商品房預售合同》中預購人所應擁有的全部權益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時商品房預售方作為貸款擔保人，并保證銀行為第一受益人，如預購人或擔保人未能依約履行還款責任或擔保義務時，銀行即可取得預購人在《商品房預售合同》內的全部權益，以清償其對銀行的所有欠款。

預售商品房按揭是一種特殊的擔保方式，銀行為按揭權人，預購人為按揭人，擔保人一般是銷售商品房的開發商。預售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權的標的是債務人提供的、其自己享有所有權或經營權的財產。而在商品房按揭期間，商品房實際上并不存在，按揭人無法取得所購商品房的所有權，他向按揭權人提供的擔保是在將來某一時間取得樓宇的權利，它是一種期待性利益，而非以實體形式存在的樓宇。

預售商品房按揭具有以下法律特征：

(1)預售商品房按揭是一種要式法律行為，應簽訂書面合同，并應到規定的房地產管理部門辦理登記備案手續；

(2)預售商品房按揭是一種從合同，是為擔保主債權得以實現而訂立的；

(3)預售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經成立即對三方當事人具有約束力。

(4)預售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業務收取貸款利息，除少數政策性無息貸款外，預售商品房按揭均系有償合同。

預售商品房按揭的當事人有三方：購房人、售房方和銀行。按揭合同應當由三方當事人訂立，如果購房人與售房方雙方約定辦理按揭，實際并未與銀行辦理，則按揭合同不能成立。由此產生的損失由雙方分擔。房地產開發商應對有關按揭的規定應當了解，合同未能成立其有一定過失，因此應承擔主要責任。對于購房人與售房方按約定交納了部分購房款，在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購房余款協商不成，則應適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔損失。

（二）重復預售

所謂重復預售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預售合同之后，作為買賣對象的房屋尚未建成，無法立即進行交付和移轉房屋所有權，這就為出賣人進行嚴重侵害買受人權益的重復預售行為提供了可能。

分析重復預售的關鍵在于支持哪個買受人履行合同的請求以及肯定哪個買受人產權登記的效力。其具體可分為以下三種類型：

1．兩次預售均未辦理預售登記。因未辦理預售登記，前、后買受人享有的均是一般合同債權。就同一標的物而設立的多個債權，其效力是平等的，不能以合同訂立的時間先后而使債權具有不同效力，故前、后買受人均有權請求出賣人履行合同。在前、后買受人均請求出賣人履行合同的情形下，應保障出賣人選擇合同相對人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權歸屬的權利，以利于加速財產流轉和提高其使用價值。一般根據預售行為所具有的特殊因素，支持該預售行為中的買受人履行合同的請求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對房屋進行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費者，且其預售登記手續正在辦理過程中，而另一買受人購買商品房并非為居住使用等。對這些特殊因素的認定必須符合公平原則的要求。需要強調的是如要支持后買受人履行合同的請求，則必須同時具備后買受人為預購行為時為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權的故意，也不存在與出賣人惡意串通，后買受人對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律后果。

在兩次預售均未辦理預售登記的情形下，如果某一買受人已辦理產權登記，則涉及到對該產權登記的效力如何認定的問題。一般來說，辦理產權登記意味著不動產物權變動公示方法的完成，不動產物權變動的法律效果已經產生，因此應貫徹“登記者受保護”原則，對該產權登記的效力予以肯定。

2．其中一次預售已辦理預售登記。因辦理預售登記，買受人的期待權即獲得物權的排他性效力，同時該預售合同也取得較未辦理預售登記的預售合同優先的效力。此時應根據“登記者受保護”的原則來決定支持買受人履行合同的請求、確認產權登記的效力。已辦理預售登記的買受人可請求出賣人履行合同，能獲得產權登記，亦可請求宣告未辦理預售登記的買受人取得產權登記的行為無效。但后買受人已辦理預售登記，其期待權獲得保護必須同時具備為預購行為須為善意的要件，并由其對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律后果。

3．兩次預售均已辦理預售登記。買受人的期待權因辦理預售登記而具有物權化特征，故應按“登記在先者受保護”的原則來決定支持買受人履行合同的請求、確認產權登記的效力。前買受人辦理預售登記在先，其不但可以請求出賣人履行合同，獲得產權登記，宣告后辦理預售登記的買受人取得產權登記的行為無效，而且可以直接請求登記機關注銷后買受人的預售登記。實踐中亦有后買受人辦理預售登記在先的情況，此時保護后買受人登記在先的期待權，必須同時具備其為預購行為須為善意的要件，并由其對此負舉證責任，否則承擔舉證不能的法律后果。

參考資料

1、陳文主編《律師房地產業務》

2、程信和主編《房地產法》

3、胡德勝《預售商品房買受人權利保護的法律問題》

房屋預售合同范文第4篇

關鍵詞：預售商品房合同轉讓;降低風險;法律規制

隨著我國社會和經濟的快速發展，房地產業較之前有了長足的進步。近年來，房地產市場一直是社會的熱門行業，不僅是因為商品住房是每位居民生活的必備剛需，更大程度上是由于商品住房的價格高燒不退，一直維持在一個較高的水平，似乎是在不斷挑戰國民購買力的最高上限。房屋預售制度作為商品房銷售的一種方式，能夠在一定程度上幫助居民解決購買力不足的問題，但是涉及到預售的房屋是否可以轉讓這一問題，學界的看法則不盡相同。一部分學者認為，預售商品住房的轉讓問題同我國現有的產權制度是存在沖突的，因為預購人并沒有取的商品住房的所有權，房屋預售登記也并非一種所有權變更的公示制度而且，房屋預售合同的轉讓行為一定程度上也加劇了房地產市場上投機性“炒房”出現的風險。實際上，對預售商品房合同轉讓進行法理分析，預售商品房合同轉讓制度是存在一定合理性的，但是這種轉讓制度并非是無條件的，需要國家出臺專門的法律法規對其進行規制。

一、房屋預售合同轉讓的法理分析

（一）房屋預售及轉讓的定義

我們日常生活中所說的“商品房預售”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。這種商品房預售方式首創于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預售又被稱為“賣樓花”。①因其可以有效地解決房地產開發企業先期資金投入的問題，因而是目前應用比較廣泛的一種交易形式。而學界和現實生活中熱議的所謂預購房屋再轉讓，指預購人將購買的預售商品房在尚未取得權屬證書之前，與買受人簽訂轉讓合同，待預購人取得房產證后再將該房轉移過戶于買受人。

根據房屋預售轉讓的定義我們可以得知，當預購人對于預購的房屋進行轉讓時，預購人必須要與買受人簽訂轉讓合同，這在一些市場經濟發達的西方國家已經成為了一種共識，在探究我國法律應當對預售的房屋合同轉讓是否應當贊同以及如何對其進行規制的問題時，房屋預售合同轉讓的性質和內容就應當是我們必須要了解的。

（二）房屋預售合同轉讓的性質及內容

1、學理性質及內容

學界對于商品房預售合同轉讓的性質基本沒有爭論，一致認為商品房預售合同轉讓是合同的轉讓，根據合同法的相關理論，合同的轉讓包括合同權利的轉讓、合同義務的轉讓以及合同權利與義務的概括轉讓。具體到預售合同轉讓中就是：如果出讓人已全部履行了預售合同的義務（ 主要是支付房款的義務） ，其將請求開發商在竣工后轉移房屋所有權的債權轉讓給受讓人，屬于債權讓與。如果出讓人尚未完全履行預售合同的義務，其將請求開發商在竣工后轉移房屋所有權的債權和支付房款的債務一并轉讓給受讓人，屬于合同權利義務的概括移轉。②

不同類型的合同轉讓，法律對其生效的規定也是不一樣的，如果合同的轉讓增加了第三方的風險或者交易負擔，那么在合同轉讓過程中就有必要要求征得第三方的同意，也就是說如果在預售合同轉讓過程中，屬于義務或者權利、義務的概括轉讓，那么預購方和買受方就有必要征得房屋出賣方的同意。

2、 現實層面上的性質

學理上的預售合同轉讓性質是通過法理對權利、義務關系進行的界定。而該制度的現實層面上的性質則是：在商品房預售合同轉讓的過程中，預購人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權，其轉讓的只是將來取得房屋所有權的期待權利”。③預售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動產，還未到房產管理部門辦理房產登記，預購人并沒有獲得商品房產權，即沒有取得商品房所有權，而是在商品房竣工并辦理房產登記后，根據預購合同享有要求開發商辦理產權轉移，將房產過戶到預購方的權利。因此，預購時預購方只獲得了期待將來取得產權的權利。

二、當前我國法律對于預售合同轉讓規制不足

（一）國家層面法律對于預售合同轉讓規制的缺失

1、全國性的法律并沒有明確規定

當前，我國國家層面的法律對于涉及商品住房預售合同轉讓的規定僅僅在《城市房地產管理法》有所體現，該法第45條規定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。”這一原則性的規定較為模糊，國務院至今也沒有出臺與此相對應的法規、部門規章等法律文件，這就直接導致了對于預售合同轉讓持不同態度的兩派對此做出了意見相左的解釋。

2、國務院作為被委托立法機關并沒有出臺相應的法律文件

雖然國務院受國家立法機關委托對預售合同轉讓的合法性出臺法律進行規制，但是國務院并沒有“完成特定任務”。有學者認為，既然是委任性條款，就隱含了允許轉讓的意思，國務院需要做的工作就是在法律允許的前提下規定具體細則。④但是，有的學者則認為其中雖然是委托性條款，但是并不能說明就一定包含了“允許轉讓”的意思，因為其中還包括了授予了國務院“是否同意預售合同轉讓”的權限。由于《城市房地產管理法》規制的不足，再加上國務院并未出臺相應的文件，就使得預售合同轉讓這一問題在我國目前的國家層面現行法上屬于無解狀態。

（二）地方立法對于預售合同轉讓制度規制的混亂

由于國家在全國性立法方面對該行為的合法性并未做出確切的規定，未禁止也未允許，便使得各個地方的地方性法規對該行為有了不同的處理方式，全國各地的規定不統一，比較雜亂。

目前關于預售商品房再轉讓行為，我國地方法規各有不同，有的允許，有的禁止，有的并未加以規定，如深圳特區的《深圳經濟特區房地產轉讓條例》對此行為并未加以規定，而北京市、上海市對此行為持允許態度，援引北京市規定：《北京市城市房地產轉讓管理辦法》 第44條規定：“預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的，按照下列規定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產開發企業同意;（二） 已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。轉讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后 15 日內依照本辦法第40條的規定到原登記機關申請變更預售合同登記備案。 ”⑤

三、商品房預售合同轉讓的合理性分析

（一）實踐價值層面分析

當然，合理的商品房預售合同轉讓并非是沒有條件的，通過法律規制以后的預售合同轉讓及時成熟市場經濟的要求，也是穩定房地產市場必要的手段。

從一般的經濟學意義上來看，商品房預售合同具有較大的經濟價值，實質上是一種商品。如果政府限制或禁止商品房預售合同的轉讓，其效用就會損失，這一社會資源的配置就會是無效率的。從對于房地產業的具體意義上來看，允許商品房預售合同的轉讓，可以為房地產開發商籌集資金，分擔風險，可以增加政府的稅收，可以使買房者獲得投資收益。如果我們無視以上實踐中的需求，以野蠻的“一刀切”的方式禁止商品房預售合同的轉讓，只會產生禁而不止的結果，產生新的問題。大量規避法律的現象會層出不窮，例如房地產開發商私下為轉讓者更改姓名并從中收取“更名費”，造成當事人偷稅漏稅，嚴重擾亂房地產市場秩序。

（二）法理規范層面分析

1、 合同法上的規定

上文提到房屋預售合同轉讓的性質屬于合同的轉讓，這一點我國學界并無異議。我國《合同法》規定合同可以轉讓，合同轉讓按照所轉讓的內容的不同可以分為：合同權利的轉讓、合同義務的移轉、合同權利和義務的概括轉讓。商品房預售合同經登記備案后賦予預購人優先權和期待利益，但并不妨礙其實質仍為債權合同，商品房預售合同只要符合法定條件就應該可以轉讓。

2、預售合同的轉讓同我國現行產權制度并不沖突

再轉讓并非是預售商品房的原始買賣， 而是由第三人從預購人處繼受取得其權利義務， 預購人為轉讓行為屬于合同的變更轉讓，不應受到預售商品房的主體資格限制;目前我國全國性的法律并沒有對預售商品房再轉讓行為明確作出禁止規定，且部分地區的房地產管理辦法中是允許的，單純地禁止預售商品房再轉讓也從某種程度上抑制了商品房的交易，不利于商品房資源的充分利用，更是與我國民法之鼓勵交易、維護經濟運轉目的相左。允許預售商品房自由轉讓，是商品房作為商品本身的要求，也是活躍、發展、繁榮房地產市場的要求。⑥

四、關于對商品房預售合同轉讓制度的完善

允許預售商品房再轉讓不是無條件的，不加以條件的限制只會使得轉讓沒有安全性可言，更會危及房地產市場的健康穩定運行;同時還要構建預售合同轉讓的登記機制，設立合理的預售商品房再轉讓條件，既可以保障房地產市場買賣交易的安全與效率，又可以給予各個市場主體充分的意思自治權利;此外，還要在國家法律層面明確肯定商品房預售合同轉讓制度，使得對于房地產市場的管理更加有法可依。

（一）明確可以轉讓的合同條件

1、 原預售合同合法有效、無瑕疵

原預售合同作為再轉讓行為的法律基礎，如果預售合同的效力出現問題，則會影響之后的再轉讓行為之效力認定。預售合同不僅在內容上要不能違反法律的強行性規定，還必須在形式上符合法律要求，比如必須經過預售登記備案以證明預售人符合要求、預售合同無瑕疵等。⑦

2、 未出現合同不得轉讓的法定情形

（1） 因合同性質不得讓與的，如讓與會使給付內容完全變更的情形，則該轉讓無效;（2）按照當事人約定不得讓與的，如預售合同中預售人與預購人約定了預售商品房不的再轉讓，預購人應就此遵守約定;（3）依照法律規定不得讓與的，則該轉讓無效。

（二）預售房屋合同轉讓的法律規范完善

1、立法層面確立預售房的再轉讓制度

這里所說的確立是指在全國性法律之中予以確立，而非將預售商品房再轉讓制度體現于雜亂的地方性房地產條例和辦法當中，這是對該行為的一個定性，也可以防止由于法律的模糊和不確定性而產生的產權、轉讓糾紛。我國目前的《城市房地產管理法》第四十六條的規定將具體明細的規定交由國務院來制定。因此國務院有必要對于該行為制定專門的具體法規，或者由其相關部門制定部門規章，對全國的房地產市場進行統一的規范管理。否則，目前全國各地的房地產規定不統一，不利于全國房地產市場的建立和統一管理。

2、 立法層面明確轉讓的程序和條件

本身，預售合同轉讓制度就是為了繁榮市場經濟、保證房地產交易的安全、便捷而確立的，因此設計程序之時可以考慮簡化原程序，將預購人的解除登記步驟和第三人與開發商辦理預售登記手續步驟合并為一步。

具體可以考慮為以下步驟：首先，預購人應與第三人簽訂預售商品房再轉讓合同，合同應該采取書面形式，內容符合法律規定，明確再轉讓合同的一般條款。其次，預購人與第三人應視原預售合同的履行情況取得預售人同意或者通知預售人知曉，同時應該與預售人完成預售合同的變更手續，預購人退出原預售合同，第三人進入原合同成為新的合同當事人，與預售人形成新的商品房預售關系，制定新的商品房預售合同。最后，轉讓過程中要求預購人 、第三人與預售人應當在完成預售合同變更手續的一定期限內到房地產管理部門辦理變更登記。明確辦理變更登記所應攜帶的材料;預留的期限不宜太長，但也要考慮到三方時間的協調，給出適當的時間，具體期限可以參考目前各地的地方條例、辦法;確定各級房地產管理部門辦理變更登記的管轄范圍，建議由預售商品房所在地的房地產管理部門管轄變更登記。

總結

當然，允許和鼓勵預售商品房再轉讓并不是沒有條件的，只有合法、有效、無瑕疵的商品房預售合同才能成為預售商品房再轉讓的對象，即，想要達到設計這個制度的初衷， 就必須設立嚴格的控制條件，遏制惡意的再轉讓行為，防止不良債權債務的發生。建議將預售商品房再轉讓制度的條件明確為預售合同的合法、有效、無瑕疵，并且當事人之間并無不可再轉讓的約定;同時對于再轉讓合同效力的認定可以根據預購人對預售合同的履行程度不同大體分為三種情況;對于再轉讓的登記變更手續辦理程序，建議分為三個步驟，即訂立再轉讓合同、變更原預售合同和辦理預售變更登記，以簡化原先較為復雜的預售合同變更程序。可以說，只要制度設計嚴謹合理、程序得當、監督到位，在全國性法律中確立預售商品房再轉讓制度卻對是對民法領域中意思自治原則的尊重和良好體現，其不僅可以促進商品房的充分利用和流轉，活躍商品房市場，也可以為預售人、預購人和第三人的交易提供便利程序，同時將簡化原先較為冗雜的預售合同變更登記程序，減輕房地產登記部門的工作任務，這對于全國房地產市場統一高效的管理具有重要意義。（作者單位：河北經貿大學法學院）

本課題為“2015年度河北經貿大學碩士研究生創新計劃項目”

參考文獻：

[1]雷蘭，預售商品房再轉讓制度中相關法律問題研究[J].法律適用，2006，（ 11）

[2]趙英偉，商品房預售合同轉讓法律性質及條件研究[J]，法學論壇，2000（5）

[3]符啟林，商品房預售法律制度研究[M]，北京：中國政法大學出版社，2002：92-93.

[4]萬卉，商品房預售制度的若干法律問題研究[M]，上海：上海社會科學院法學研究所，2008：33。

[5]李竺蕓，預售商品房再轉讓行為研究，寧德師范學院學報[J]，2012（3）

[6]王龍玉，論商品房預售合同轉讓的法律規制[J]，黑龍江政法干部管理學院學報[J]，2013（2）

注解：

①雷蘭，預售商品房再轉讓制度中相關法律問題研究，載于《法律適用》，2006年第11期

②趙英偉，商品房預售合同轉讓法律性質及條件研究，載于《法學論壇》，2000年第5期

③符啟林，商品房預售法律制度研究[M]，北京： 中國政法大學出版社，2002年版，第92-93頁

④雷蘭，預售商品房再轉讓制度中相關法律問題研究，載于《法律適用》，2006年第11期

⑤萬卉：《商品房預售制度的若干法律問題研究》，上海：上海社會科學院法學研究所，2008年版，第33頁。

房屋預售合同范文第5篇

第一條　乙方預訂_______________《____________》_______幢______層________室(以下簡稱該房屋)。甲方已領取該房屋商品房預售許可證 (證書號：__________)，并經_________測繪機構預測 ，該房屋建筑面積為 ________平方米。該房屋定于_____年_____月_____日交付。

第二條 乙方預訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣_____元，乙方預訂的該房屋總房價為人民幣______元，乙方采取___________方式。

第三條　乙方同意簽訂本合同時，支付定金人民幣_______元，作為甲、乙方雙方當事人訂立商品房預售合同的擔保，簽訂商品房預售合同后，乙方支付的定金轉為房價款。

第四條　甲、乙雙方商定，預訂期為_____天，乙方于_____年_____月___日前到______________與甲方簽訂《上海市商品房預售合同》。

第五條　甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標明的房屋平面布局、結構、建筑質量、裝飾標準及附屬設施、配套設施等狀況作為商品房預售合同的附件。

第六條　在本合同的第四條約定的預訂期限內，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房預售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房預售合同的，無權要求甲方返還已收取的定金。

第七條　有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房預售合同的，甲方應全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽訂商品房預售合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協商一致;

2、甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房預售合同前，由司法機關、行政機關依法限制該房屋房地產權利的。

第八條　有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房預售合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金：

1、甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;

2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預租、查封等事實的。

第九條　本協議一式_____份，甲乙雙方各持_____份，________各執一份。

甲方：__________(簽章)

_______年_____月______日

乙方：__________(簽章)

______年______月______日

甲方(出租方)????? 乙方(承租方)?????丙方(居間方)????????

人????????? 人?????????人????????????

身份證號???????? 身份證號????????身份證號????????????

? 經丙方介紹，本著滿意自愿的原則，甲，乙，丙三方簽訂以下房屋租賃定金條款。

一、現甲方將北京市?????? 區???????????? 小區????室

共計面積???????? 平方米,出租給乙方.

二、甲、乙協定出租物業,月租金為??????????元(人民幣),付款方式為????? ,起租日為????? 年???月?? 日.定金有效期為此協議簽定之日起??? 天內有效。

三、乙方在自愿的基礎上,交付房屋承租定金?????????? 元(人民幣)給甲、丙雙方。甲、丙雙方各支持乙方交付定金的50%。

四、乙方向甲、丙雙方交付定金后，將視為丙方服務成功，丙方所收取的房屋定金，在甲、乙雙方正式簽定房屋租賃合同之日起，將作為服務費的一部份，不予退還乙方。

五、違約責任：如甲、乙雙方違約此協議：甲方將租賃意向定金全額退還給乙方。

六、甲方與乙方出現糾紛，雙方應按照此協議的規定解決，丙方不承擔法律責任，但應積極配合雙方解決糾紛。

七、此協議三方簽字之日起生法律效應。

八、本協議未盡事宜，可按誠信原則由三方協商解決。

??甲?方：????????? 乙?方：?????????丙 方：