購買舊房手續流程中重點問題

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二手房以其價格低、風險小、即買即住等優點在房產市場占據了相當的地位。但是，由于二手房市場管理還不成形，法律規范滯后，在實務中，二手房交易過程中出現的問題實際比商品房買賣還多。下面就二手房交易從購買方的角度按照交易流程，分析實務中因該注意的問題，愿能給二手房消費者們以法律指導和幫助。

流程一：房源搜索

房源搜索是購買二手房的第一步。這一步主要是通過朋友介紹、媒體廣告資源和經紀公司或中介機構三大途徑完成的。

要注意的問題：

1、朋友介紹房源的，很容易孳生依賴和過份信任，以致于易于在整個交易過程中放松警惕，甚至無書面協議或現金收條等證據留下，留下的只有麻煩。

2、通過報紙、網絡媒體等廣告資源、更多的是網絡自發信息尋找房源的，由于廣告內容非常混雜，務必認真識別相關信息的真實性，可以先查清信息來源的個人身份或中介資質，謹防受騙。

3、委托經紀公司或中介機構購買的確省時、省力、安全，能在較短的時間內尋找到合適的房源。但您必須提前對經紀公司的資信情況進行審查，并簽訂好能控制機構的委托合同，對費用要約定清楚，特別要注意定金的約定，因為有很多購房人反映，房沒買成，定金卻難以收回，還有很多公司在約定費用之外隨意亂收費，購房人苦不堪言。

流程二：實地看房

選擇好目標房源后，需要親自到現場對房子的戶型、結構、面積、大概位置、小區環境等結合承受能力作實地考察，并且一定要與產權所有人親自面談，初步了解房屋的產權性質，對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質量問題等。中介機構一般在合同簽訂前是不讓雙方直接接觸的，更要謹防中介欺詐。

流程三：背景調查

這一步至關重要，但在網上流行的二手房交易流程中卻沒有這一步，這是在決定購買還是不買的重要依據，是合同簽訂前的必備程序，如果自己無法完成，可以聘請律師輔助您作背景調查。背景調查的內容為：

1、在房管行政部門調查相關房屋的產權，查明該房屋產權是否有瑕疵，兩證是否齊全，有無抵押等情況。如果有抵押，可能該房屋會因償債而被強制執行，您購買的房屋可能被轉移給第三人。謹防假證和房產材料。

2、落實好房屋的產權性質，是否已具備上市交易條件。由于各類房屋因性質不同，交易的條件也會各不一樣。有的單位福利分房，原合同規定不得對外轉讓，或者補齊單位差價款后方能轉讓；有的是相應行政法規直接規定交易條件，所以，還要咨詢專業人員或律師，弄清楚您所欲購買的房屋的交易法律限制，和辦理過戶可能繳納的各種稅費。

3、落實好房屋共有情況，以及出賣人的權限，有無其它共有人書面售房同意書或授權委托書，不然，待您房款交出去以后，其他共有人請求法院確認買賣合同無效，那就風險太大了。

4、房屋土地使用權證確定的土地使用年限也是要注意查看的內容，不然您以同樣的價格購買少于別人所購買房屋土地使用權20年的房屋，您瞧多虧呀。

流程四：談判簽約

背景調查清楚以后，決定購買的房屋時，重要的事情就是簽訂合同了。而合同簽訂的過程是一個雙方協商的過程。合同要盡可能詳細、清楚地寫明買賣雙方及有關第三方的權利和義務，明確付款方式、辦理產權過戶的時間、過戶稅費分擔情況、房屋交付的時間和方法以及安全交易條款，合同中還應明確規定對于違約行為所應承擔的責任和發生糾紛后的法律解決途徑。合同草擬好后，一定要請律師審查一下，作適當的修改后方可簽字成立。超級秘書網

由經紀公司買賣的，買賣雙方還應與經紀公司簽定居間擔保合同，并明確經紀方應承擔的居間擔保責任以及經紀方在交易過程中應提供的服務內容。

流程五：產權過戶

簽訂了買賣合同，交易雙方即可攜帶相關手續到房屋所屬區、縣房地產交易部門辦理產權交易手續；交易部門經過相應的審查程序，確定房屋產權是否具備轉讓條件；按照合同規定的付款方式付清購房款，房地產交易部門正式受理轉讓申請；買賣雙方應繳納相關稅費，并向買方核發房屋所有權證。具有土地使用權證的還要到土地管理部門辦理土地使用權變更手續。

另外，二手房貸款業務也是重要的一環，目前推出的貸款品種有：1.二手房抵押貸款，2.轉按揭貸款，3.公積金貸款。二手房房代業務相關問題，寇志中律師將另行專劈系列為消費者予以指導。到時敬請關注。