建設用地論文：建設用地用益權芻議

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本文作者：陳愛文

我國空間建設用地使用權實踐操作中的相關問題

（一）空間建設用地使用權的客體范圍界定

土地分層利用要明確各層權利人的權屬范圍，這對于維護土地利用關系穩定至關重要。我國空間建設用地使用權的客體是土地還是土地上﹑下一定范圍的空間?人大法工委認為空間建設用地使用權的客體是土地，以土地的上下空間為其范圍。要確定空間建設用地使用權的客體范圍，必然先要明確普通建設用地使用權的客體范圍（以地表為中心土地上下一定空間），其以外的空間即為空間建設用地使用權的支配范圍。

（二）空間建設用地使用權的設定

1．空間建設用地使用權的設立主體，即由誰來設定在土地公有制度下，國家必然是空間建設用地使用權的設定主體，問題在于土地使用權人能否在其土地使用權支配空間范圍內再設空間使用權？學者對此分兩派：反對派認為若允許則會產生兩類不同權源的空間使用權，一類來自國家一類來自使用權人，這樣會導致混亂產生糾紛；贊同派認為土地他物權人對自己權利的處分并沒有違反“任何人不得處分大于自己的權利”的民法原則，且有利于空間的優化配置。據《物權法》第136條的規定，并未明確設定主體僅為國家，筆者同意贊成派的觀點。空間利用權設立的初衷就是促進土地及其上下空間的充分利用，土地利用人將自己無力開發的土地空間轉讓出去，能提高土地空間的利用效率。二者雖權源不同但性質并無差異。在立法例上也有借鑒：德國地上權人可以設定“次地上權”，但不得超出他所享有的權利的范圍，次地上權也應設置一頁單獨登記。2.數個“建設用地使用權”同時存在如何設定及其相互關系物權法第136條并未規定空間建設用地使用權設立的相關問題，尤其在已有普通建設用地使用權的土地上再設立空間利用權時如何操作，只是簡單的規定：新設立的建設用地使用權不得損害已設立的用益物權，這并不能解決現實中存在的問題。（1）數個空間建設用地使用權的設定。在一宗土地上可設定一個空間建設用地使用權，也可以同時設定數個空間建設用地使用權，如一個以空中走廊為內容的地上空間建設用地使用權，一個以地下商場為內容的地下空間建設用地使用權，兩個權利使用空間無重疊無沖突，可以分別設立無需征得他方同意。（2）先設定普通建設用地使用權，再設定空間建設用地使用權。在一宗土地上已有普通建設用地使用權人，再設定空間建設用地使用權是否要征得其同意？《物權法》第136條規定模糊。對此，日本民法第二六九條之二第二項和臺灣地區物權編修正草案第八四一條之一第二項均規定：應當經已設定用益物權人同意。從保護已設定用益物權人角度，筆者贊成日本和臺灣地區的做法。（3）先設定空間建設用地使用權，再設定普通建設用地使用權。此情況可參照（2）中規定，后設定者不得損壞已有之權利。

（三）空間建設用地使用權登記技術

空間建設用地使用權登記最為關鍵的部分是，對權利支配空間范圍的界定。對同一宗土地上，不同層次的土地利用權支配范圍的界定關系到各層土地空間的歸屬以及各權利人之間的相互關系，這對維護土地利用秩序、保護權利人合法利益，以及土地的開發利用至為關鍵。空間建設用地使用權所支配的空間是一個三維立方體，其范圍以土地上下兩個不同高度的平行水平面之間所形成的空間最為常見，除此以外，還存在著少量非平行水平面所形成的空間。和傳統的地表建設用地使用權土地范圍登記不同，空間建設用地使用權的空間范圍的登記包括水平面積的登記和空間上下界限的登記。水平面積的登記較為簡單，問題在于對空間上下界限的登記。《物權法》第138條中要求在建設用地使用權出讓合同中必須記載空間范圍的上下界限。為配合物權法的實施，2008年4月29日國土資源部、國家工商行政管理總局的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本中規定：出讓宗地空間范圍是以上下界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍。對于，高程的起算基點選定問題，學者認為應由當事人設立一固定參考點并妥為保存，作為設定空間范圍高程之基準，地政機關應于相關位置上注明參考點；若有建物，得以該建物之某樓層或其上方特定空間之范圍為標的。筆者認為由當事人設立一固定參考點并在有關文件中明確此參考點，以此作為高程的基點甚為科學、便宜。當事人在所登記空間附近找參考點，更能直觀反映所登記空間的支配范圍、空間分層利用狀況，使得各權利人權利歸屬明確易斷；另，此方式簡便易行，大大減少交易成本。

完善我國空間建設用地使用權的構想

本文的第二部分著重從解釋論的角度對我國《物權法》第136條的規定進行了淺顯的分析。而本部分筆者試從立法論的角度對我國空間建設用地使用權的完善提出自己不成熟的建議。筆者認為，我國物權法在修訂時可借鑒我國臺灣地區關于空間利用權的立法模式，在建設用地使用權一章通過專條予以單列。針對本文第二部分所分析的三個問題，若采此立法模式可將解決之方法在法律修改的時候，添加于“空間建設用地使用權”專條規定之后，將空間建設用地使用權支配范圍的界定方法以立法的方式予以明定；將“數個”空間建設用地使用權的設定問題進行立法規范。關于空間建設用地使用權的登記技術的完善則需要在相關的法律法規中予以明示。例如，日本《不動產登記法》特別規定了設定空間地上權的登記程序。該法第111條規定，設定空間地上權時，除須登記設定目的、存續期間及地租金額外，還須登記空中或地中的上下范圍，及有關土地使用的限制性約定等等。“法律源于生活，又高于生活”，既然我們生活中對于空間利用越來越頻繁，那么我們的法律就應與時俱進確保此類行為有序進行，以促進社會進步繁榮。