農(nóng)民對宅基地置換效益研討

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摘要：目前對宅基地置換的研究主要集中于驅(qū)動力、潛力測算、模式探討、效果評價等方面，但很少有學(xué)者重視農(nóng)戶層面的研究。然而，作為宅基地置換主題之一的農(nóng)民，其態(tài)度和感受直接或間接地影響著置換工程的進(jìn)程，能夠在一定程度上反映出宅基地置換的效果，對相關(guān)政策的制定和完善起重要作用。因此，對宅基地的研究應(yīng)從微觀層面著手，分心農(nóng)民參與宅基地置換工程的成本收益，以幫助政策改進(jìn)與完善。

關(guān)鍵詞：宅基地置換；農(nóng)民；成本；

收益從有利于推進(jìn)郊區(qū)城鎮(zhèn)化以及土地集約使用的角度考慮，宅基地置換通常是指宅基地?fù)碛腥嗽谡咭龑?dǎo)下自愿進(jìn)行的以土地?fù)Q土地、以土地?fù)Q住宅、以及以土地?fù)Q現(xiàn)金的行為。

1農(nóng)民參與宅基置換工程的收入

農(nóng)民在在整個宅基地置換工程中的起著至關(guān)重要的作用。目前宅基地置換工程試點對于置換農(nóng)民宅基地使用權(quán)主要有兩種：在集中居住小區(qū)中補貼相應(yīng)居住面積的住房給農(nóng)民；根據(jù)農(nóng)民房屋的評估給予農(nóng)民相應(yīng)的現(xiàn)金補貼，同時給予農(nóng)民購買集中小區(qū)住房的權(quán)力，由農(nóng)民自由選擇購買小區(qū)住房。由于第二種方式較第一種方式給予農(nóng)民的選擇權(quán)更大，并且成本收益分析更為復(fù)雜，文章則以第二種置換方式為例進(jìn)行分析。農(nóng)民在宅基地置換工程中獲得收入主要表現(xiàn)為以下幾個方面。

1.1補貼

農(nóng)民在宅基地置換過程中，將自己的宅基地及其相關(guān)的農(nóng)地使用權(quán)退還給集體，同時在宅基地上面建造供自己居住的房屋也會被拆遷，因此這些都會得到相應(yīng)的補貼。①宅基地使用權(quán)退還補貼。與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，宅基地面積，以及農(nóng)民今后購買政府、村集體的安居房相應(yīng)面積住宅所需資金等有關(guān)。②與宅基地相關(guān)的農(nóng)地使用權(quán)退還補貼。主要與農(nóng)地的年收益有關(guān)，由于其使用權(quán)屬于永久退還，其具體測算為：農(nóng)地補償價格=農(nóng)地每年收益/資本還原率。③宅基地上建造的房屋補貼。與房屋的原始建造成本有關(guān)，并且換算到目前的市場價格可以表示為：房屋補貼=房屋原始建造成本（1資本還原率）房屋建造年限。

1.2保障制度享受權(quán)益

對于失地農(nóng)民，當(dāng)?shù)卣⒋寮w也需要采取一定的保障制度，農(nóng)民保障制度享受權(quán)益方面主要表現(xiàn)為補助收入以及其它相關(guān)收入。

①補助收入。補助收入表現(xiàn)為在農(nóng)民進(jìn)入集中小區(qū)居住后，政府、村集體會每月發(fā)放的生活補助費用，具體額度與當(dāng)?shù)孛吭伦畹蜕钏劫M用，以及農(nóng)民的實際年齡有關(guān)；同時，在部分宅基地置換工程試點中農(nóng)民會以宅基地使用權(quán)入股，定期享受宅基地置換工程帶來的收益分紅。②其它相關(guān)收入。其它相關(guān)收入表現(xiàn)為一些權(quán)利的享受，如安居房以較低價格購買的權(quán)利，部分地區(qū)為保證失地農(nóng)民的就業(yè)開展的職業(yè)技能培訓(xùn)等。

2農(nóng)民在宅基地置換工程中的成本

①宅基地使用權(quán)。由于農(nóng)民幾乎是無償享有宅基地使用權(quán)，并且宅基地的使用權(quán)也不能在市場上交易，沒有交易價格，因此宅基地使用權(quán)對于農(nóng)民來說是沒有成本的。②宅基地相關(guān)農(nóng)地使用權(quán)。農(nóng)地使用權(quán)的退還帶來的成本主要表現(xiàn)為每年農(nóng)地的實際收入。③宅基地上面建造房屋。宅基地上面建造房屋拆遷對農(nóng)民帶來的成本與其獲得的房屋補貼類似，取決于房屋建造成本，另外由于宅基地上建造的房屋也不能在市場上交易，不具備交易價格。④購買新的住房成本。農(nóng)民在失去宅基地之后必將需要購買新的住房，而這個購買成本主要與農(nóng)民將購買房屋的面積，安居房的房價有密切關(guān)系。⑤進(jìn)入小區(qū)居住后生活成本的提高。對于農(nóng)民進(jìn)入集中小區(qū)居住后其生活成本必將比原來在農(nóng)村自己的宅基地上生活的成本有所提高，這個提高的量與當(dāng)?shù)氐纳钏接兄苯雨P(guān)系。⑥其它成本。其它成本主要指比較特殊的成本，如部分農(nóng)民受祖籍宅基地觀念的影響，宅基地使用權(quán)的退還對他們來說成本較大。

3農(nóng)民參與宅基地置換工程的收益

農(nóng)民收益=農(nóng)民參與宅基地置換工程的收入-成本；農(nóng)民參與宅基地置換工程的收益=（農(nóng)民獲得的補貼保障制度補貼其他保障收入）-（購買新房的投入生活成本的提高其他成本）。只有當(dāng)收益大于等于零時，農(nóng)民才會積極參與宅基地置換工程。農(nóng)民參與宅基地置換工程必須有明顯收益，通過土地產(chǎn)權(quán)性收益增加農(nóng)民的財富。失地農(nóng)民的房屋拆遷補償、農(nóng)地補償?shù)缺仨毘浞帧⒐健⒑侠怼Ｗ⒅胤课莶疬w補償?shù)暮侠硇裕梢酝ㄟ^第三方評估機構(gòu)進(jìn)行合理估價后，在此基礎(chǔ)根據(jù)工程實際情況進(jìn)行有根據(jù)的補償；同時必須堅持統(tǒng)一的補償標(biāo)準(zhǔn)。