住房需求影響因素研究

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編者按：本論文主要從影響武漢住房需求的因素；實證分析等進行講述，包括了自住房需求的影響因素、住房投資需求的影響因素、變量選擇、ADF檢驗、模型解釋、住房銷售的預測、房價因素的系數(shù)很小，這說明其對自住者和投機者的影響都很小、投資者自有資金等，具體資料請見：

摘要：近二十年來，房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展受到全社會的廣泛關注，它直接影響到國民經(jīng)濟的健康發(fā)展和人們的社會生活。根據(jù)武漢數(shù)據(jù)分析各種因素對住房銷售的影響程度，并預測武漢住房銷售的趨勢。

關鍵詞：住房需求；影響因素；貨幣政策

1影響武漢住房需求的因素

1.1自住房需求的影響因素

（1）房價因素。根據(jù)微觀經(jīng)濟學的理論，商品的價格彈性越小，需求的相對變化越少。根據(jù)美國經(jīng)濟學家李奧(F.deleeuw)的研究，住宅需求的收入彈性為0.6一0.9，小于l，說明住宅是一種必需品，缺乏彈性，一旦人們需要住房，價格的影響作用較小，且人們購房后在短期內(nèi)一般不會有購房需求。

（2）消費者的收入水平。一般來說消費者的收入水平與自住房時一種正相關關系。根據(jù)2002年的數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)居民的購房占購房總數(shù)的84%，可以說城鎮(zhèn)居民是住房的主要消費群體，而收入又是制約人們購買能力的主要因素。武漢市的城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入從1991年的2130元上升到2006年的12360元的，這與住房的銷售的主趨勢一致的。

（3）主要消費者的數(shù)量。也就是具有購買意愿和購買能力城鎮(zhèn)人口的群體。從人口的年齡結構上分析住宅的需求，對住房有需求主要是青年人口(25一39歲)，這類人群的特點是年富力強，收人較高，負擔較輕，正是成家立業(yè)和后代誕生的時候。當這類人群數(shù)量增加時，對住房需求是一種拉動作用。從1991年到2006年的25歲到39歲的人口數(shù)據(jù)中，我們可以發(fā)現(xiàn)從1994年到1996年有個較大的增長，其他時期都是保持一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

（4）央行的各項政策。

五年以上貸款利率從1991年到1995年是上升5個百分點，而從1995到2002年下降了8個百分點，2002年到2007年利率增長幅度不大，變化范圍大概在一個百分點左右。由此可見貸款利率和住房需求呈現(xiàn)負相關的趨勢。

2008年1月25日我國的法定存款準備金率達到了15%。法定準備金的提高意味著銀行的可貸資金的減少，貨幣的乘數(shù)效益減弱。

央行的這些政策從兩個方面影響住房銷售，一方面影響居民的購房或投資需求；另一方面增加了房地產(chǎn)行業(yè)獲得資金的難度，增加開發(fā)成本，從而影響住房的價格和銷售量。

1.2住房投資需求的影響因素

投資需求的影響因素取決于以下三個方面：

一是投資者自有資金。當投資者的自有資金越多，購買的數(shù)量越多。

二是房貸政策。房貸政策越寬松，少量的支出就可產(chǎn)生較大的杠桿效益，所導致的投資需求越多。

三是房價預期。當房價預期上揚，投機者越活躍。

2實證分析

2.1變量選擇

本文選擇了來自《武漢統(tǒng)計年鑒》1990-2007的數(shù)據(jù)進行分析，以驗證住房需求是否如上文理論所分析那樣。依據(jù)上文的分析，以及根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，本文選擇如下變量：

被解釋變量Y——武漢的對個人住房的實際銷售面積（平方米）

解釋變量X1——武漢城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入（元/人）（根據(jù)武漢城鎮(zhèn)居民的月可支配收入得到）；

X2——武漢市的年均房價（元/平方米）（根據(jù)武漢住房的銷售額和銷售面積得到）；

X3——武漢市25歲到39歲的人口數(shù)；

X4——利率水平（五年以上貸款款利率的加權平均數(shù)）；

2.2ADF檢驗

通過檢驗發(fā)現(xiàn)五個變量是不平穩(wěn)的，因此要對數(shù)據(jù)進行調(diào)整。先對武漢城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入和武漢市的年均房價以1997年的價格指數(shù)為基準，剔除了通貨膨脹的影響；然后對變量取對數(shù)，得到含有包含截距項的滯后兩期的ADF檢驗結果。

從回歸結果可以看出，模型的解釋能力較強，擬合程度達到了94.71%，而且模型的顯著性水平較高。D•W•檢驗值為2.7755，可以確定誤差項之間基本不存在序列相關。各變量系數(shù)符號均符合假設前提，經(jīng)濟意義正確，四個解釋變量足以解釋住房需求量的變動。

3結語

3.1模型解釋

武漢城鎮(zhèn)居民的年人均可支配收入的系數(shù)為3.2764，是模型中最大的系數(shù)，這說明城鎮(zhèn)居民的年收入水平對住房需求的影響是很大的。這種現(xiàn)象可以用收入預期理論來說明：人們會用現(xiàn)在的收入去衡量未來時期的收入，從而確定自己是否具有購買能力。即當經(jīng)濟形勢穩(wěn)定，人們的收入提高時，就會把未來的預期收入挪到即期來用，增加即期購買。

房價因素的系數(shù)很小，這說明其對自住者和投機者的影響都很小。因為，對自住者來說住房是一種必需品；對投機者而言，房價的預期與即期的價格差才是決定購買與否出售的關鍵。根據(jù)理性預期理論，若大部分居民偏愛房價上漲的消息，那么不管是自住者還是投機者都會選擇即期購買，就比較容易形成房地產(chǎn)價格上漲的預期，從而也推動房價和銷售的上升。

青壯年人口數(shù)量（25-39歲的人數(shù)）對住房需求的影響系數(shù)是2.2723，說明具有購買能力和購買愿望的人群對住房需求的影響還是很大的。這也說明住房是一種必需品的性質(zhì)。

貸款利率的系數(shù)是-0.0135，表明貸款利率對住房需求的影響不大，這也充分說明了住房是生活必需品的性質(zhì)，系數(shù)為負，既說明貸款利率的上升，會導致銷售面積的減少，這與事實也是一致的；又意味著利率上升對投機者來說投機成本上升，風險增大，可以使部分不成熟的投機者退出。

3.2住房銷售的預測

2008年金融業(yè)不斷的降息，武漢城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入和25歲到39歲人口的不斷的增加，這些對住房銷售都具有正面的積極的作用。

但是，我國現(xiàn)在的房價面臨一個低谷期，人們現(xiàn)在偏好較低的房價，這又會減少人們即期購買的積極性。

到底武漢的住房銷售的趨勢如何，還要取決于正面和負面因素的彈性系數(shù)。這也意味著在人們收入和人口數(shù)量變化不會很大的情況下，積極地的貨幣政策會促進住房的銷售。