商品房需求市場管理

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編者按：本論文主要從安徽省商品房需求市場的分析；安徽商品房供給市場分析等進行講述，包括了城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的測定、城鎮(zhèn)住房需求量的測定、商品房需求市場的分析、房地產(chǎn)開發(fā)投資額的測定、商品房竣工面積的供給量、嚴格執(zhí)行土地開發(fā)建設(shè)的總體規(guī)劃，把握好土地供應結(jié)構(gòu)、土地供應方式及土地供應時間等，具體資料請見：

內(nèi)容摘要：本文從城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、城鎮(zhèn)化率、房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房竣工面積等指標入手，分析安徽省商品房的供需總量。指出在經(jīng)濟欠發(fā)達的安徽省，房地產(chǎn)市場的供給量低于需求量的局面將會長期存在，短期內(nèi)投資過熱、需求過旺的問題不突出，在國家宏觀調(diào)控的形勢下應該采取不同于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的政策措施來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)需求與供給統(tǒng)計分析

我國的房地產(chǎn)業(yè)進入宏觀調(diào)控時期已經(jīng)有數(shù)年了，一系列調(diào)控政策和措施的頒布實施，引發(fā)了社會各界的高度關(guān)注。筆者擬以安徽省商品房的供需市場為研究對象，采用統(tǒng)計分析的方法，從定量和定性兩個方面對安徽省的房地產(chǎn)業(yè)進行一些探討。

安徽省商品房需求市場的分析

（一）城鎮(zhèn)人均住房建筑面積的測定

根據(jù)國家建設(shè)部《2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報》，安徽省城鎮(zhèn)人均住房建筑面積是22.56平方米，低于全國26.11平方米的平均水平，在內(nèi)地31個省市中處于倒數(shù)第八的地位，從這個指標看，安徽省的房地產(chǎn)業(yè)相對欠發(fā)達。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十五”期間安徽省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積平均每年增加1.146平方米，年均增長速度為6.035%，增量和增速指標都達到了歷史最好水平。以增量指標1.146平方米來計算，2010年安徽省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依據(jù)年均增長速度6.035%計算，則2010年安徽省的該項指標為30.24平方米（低于重慶市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”規(guī)劃中將城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的目標定位于28平方米，應該是客觀實際的，同時也是保守的，沒有過旺的追求。

（二）城鎮(zhèn)住房需求量的測定

安徽省2005年總?cè)丝跒?516萬人，城鎮(zhèn)化率為35.5%(全國平均水平為40%)，城鎮(zhèn)居民2313萬人。若2010年城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到28平方米，產(chǎn)生的主動住房需求為12582.72萬平方米；根據(jù)安徽省“十一五”規(guī)劃，2010年總?cè)丝趹敿s束在6750萬人以內(nèi)，城鎮(zhèn)化率達到42%，由此計算該省五年的新增城鎮(zhèn)人口為522萬人，從以往的慣例看，城鎮(zhèn)新增人口中約65%需要購置住房，即應該產(chǎn)生的自動住房需求為9500.4萬平方米；另外，在“十一五”期間安徽省每年安排的城鎮(zhèn)住房拆遷安置約為600萬平方米，五年總共需要拆遷安置的被動住房需求為3000萬平方米。上述三項需求的合計是25083.12萬平方米。

考慮到按城鎮(zhèn)化水平計算的城鎮(zhèn)人口中包含部分非當?shù)貞艏耐鈦沓Ｗ∪丝冢ò不帐⊥鈦沓Ｗ∪丝诩s占15%），而現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積是按城鎮(zhèn)戶籍人口計算的，如果按照城鎮(zhèn)化口徑人口數(shù)計算，則人均住房建筑面積有所降低。因此，“十一五”期間安徽省城鎮(zhèn)住房的需求量應該是25083.12萬平方米的85%，即21320.65萬平方米。

（三）商品房需求市場的分析

商品房需求量由商品住房需求量、非居住類商品房需求量、配套公共建筑需求量三個方面構(gòu)成。首先，從商品住房需求量來看，隨著住房商品化程度的不斷提高，安徽省城鎮(zhèn)住房中商品住房的比重已經(jīng)達到70%，用這個比重測定，“十一五”期間安徽省城鎮(zhèn)商品住房需求量是14924.46萬平方米。其次，在正常情況下，各類商品房結(jié)構(gòu)中，商業(yè)用房、辦公樓、廠房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省經(jīng)濟發(fā)展水平與住房水平都比較低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面積占商品房面積的比重超過了84%，住房所占比重過大，所以，可以考慮選擇16%的比例來測算，即“十一五”期間安徽省非居住類商品房的需求量是2387.91萬平方米。第三，配套公共建筑面積一般占住房面積的5%，14924.46萬平方米的5%是746.22萬平方米。三者合計，十一五期間安徽省商品房需求總量不低于18000萬平方米。

應當注意的是，上述“十一五”期間安徽省商品房需求總量的分析是建立相對保守的基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積、商品住房占城鎮(zhèn)住房比重、非居住類商品房標準都選擇了最低的水平，由此計算的安徽省商品房需求總量應該是滿足需求的下限值。

安徽商品房供給市場分析

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資額的測定

自從1998年全面實行住房制度改革以來，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持了年均增長35%的高速度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額與地區(qū)生產(chǎn)總值的相關(guān)性高達0.996，經(jīng)測算，1998年至2006年期間，安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1億元，能夠促使該省的生產(chǎn)總值增加5.85億元，房地產(chǎn)業(yè)的帶動性效能較高，支柱性作用明顯（相關(guān)數(shù)據(jù)見表1）。

考慮到地區(qū)經(jīng)濟的增長要求房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生聯(lián)動作用，因此以安徽省歷年的生產(chǎn)總值作為自變量x，房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為因變量y，使用Excel工具建立有回歸模型A：，有=-433.644+

0.169458GDPi（表示房地產(chǎn)開發(fā)投資額的回歸值，置信度α=0.05）。

回歸模型中F檢驗統(tǒng)計值等于813.45，t檢驗統(tǒng)計值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F(xiàn)與t檢驗統(tǒng)計值都大于各自檢驗的臨界值，表明回歸模型具備顯著性。

按照安徽省“十一五”規(guī)劃，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值將達到10000億元，從“十一五”開局之年的發(fā)展趨勢來看，這個規(guī)劃目標極有可能提前實現(xiàn)。現(xiàn)在假設(shè)安徽省提前一年實現(xiàn)10000億元的地區(qū)生產(chǎn)總值，即放大自變量的取值，則2007年至2010年各年的生產(chǎn)總值分別為7226、8500、10000、11764億元，由這個放大的自變量預測出來的房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別為790.85、1006.75、1260.94、1559.86億元。五年累計的房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到5255.80億元。

（二）商品房竣工面積的供給量

房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的增量供給直接通過商品房竣工面積這個指標反映出來的，根據(jù)1998年以來安徽省房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房竣工面積的數(shù)據(jù)（表1），以房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為x變量，商品房竣工面積作為y變量，可以建立回歸模型B：（表示商品房竣工面積的回歸值，置信度α=0.05）

表2、表3表明回歸模型B可以通過顯著性檢驗。以回歸模型A預測的房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為自變量，則2007年至2010年安徽省商品房竣工面積分別為2696.13、3272.52、3951.17、4749.24萬平方米。“十一五”期間可以供給的商品房的竣工總面積為16736萬平方米。

結(jié)論及建議

以上分析表明，按照人均住房面積、城鎮(zhèn)化率等指標，站在遠遠低于全國平均水平的基礎(chǔ)上，可以確定“十一五”期間安徽省商品房新增需求總量為18000萬平方米；而根據(jù)1998年以來房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的勢態(tài)去推導，“十一五”期間安徽省商品房竣工面積供給總量不足16740萬平方米，即使商品房竣工總面積可以實現(xiàn)100%銷售，供給市場達到最大值，此時距離商品房需求市場的下限值仍然有1260多萬平方米的供需缺口，供需缺口的矛盾在“十一五”期間不可能解決。因此可以認為：安徽省房地產(chǎn)業(yè)總體上不存在需求過旺、投資過快、發(fā)展過熱的問題。

與經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)相比，安徽省的經(jīng)濟增長雖然處于高位，勞動者收入增長也較快，但是由于底子薄弱，城市化水平比較低，廣大的消費者尋求更大的居住空間還缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)，目前尋求的目標是基本的居住空間，所以，安徽省房地產(chǎn)需求在今后若干年中都應該是總需求中的重要組成部分，是促進安徽省經(jīng)濟增長的主要力量。進入“十一五”之后，為保證總體規(guī)劃目標的實現(xiàn)，安徽省房地產(chǎn)業(yè)必須堅定發(fā)展的信心，不能左顧右盼，不能盲目隨從，不能出現(xiàn)“拐點”。

為此本文就安徽省商品房發(fā)展現(xiàn)狀提出如下建議：安徽省應該把國家的宏觀調(diào)控政策作為發(fā)展的準繩，堅決貫徹節(jié)約使用土地資源的基本國策，嚴格執(zhí)行土地開發(fā)建設(shè)的總體規(guī)劃，把握好土地供應結(jié)構(gòu)、土地供應方式及土地供應時間，提高土地的使用效率，不宜像發(fā)達地區(qū)那樣緊縮發(fā)展的源頭；省內(nèi)各市要盡快全面推行廉租房制度，正確處理政府與市場的關(guān)系，做到有所為有所不為，要借鑒新加坡政府建設(shè)“組屋”的經(jīng)驗，切實解決中低收入家庭的住房問題，防止發(fā)達地區(qū)房價過快上漲的勢頭向省內(nèi)蔓延；大力發(fā)展節(jié)能省地型建筑，加快高耗能建材的淘汰步伐，重視節(jié)能建材的研發(fā)與推廣，在全省制定節(jié)能標準體系，加強住宅產(chǎn)業(yè)化的研究，結(jié)合地域特征，全面推廣低耗高效的商品房，走可持續(xù)發(fā)展之路；綜合運用規(guī)劃、土地、信貸、稅收等調(diào)控手段，充分發(fā)揮地方政府的作用，積極調(diào)動房地產(chǎn)企業(yè)的積極性，保障房地產(chǎn)市場供給與需求的總體平衡，提高房地產(chǎn)業(yè)對城鎮(zhèn)化建設(shè)和工業(yè)化建設(shè)的貢獻程度；積極研究符合地域特點的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的制度，走制度創(chuàng)新之路，比如在省會與個別中心城市試行“一戶一房”制度，保障城鎮(zhèn)居民的基本住房需求，打擊購房投機行為等。只有把國家的宏觀調(diào)控政策作為大海航行中的燈塔，而不是禁行的紅燈，安徽省的房地產(chǎn)業(yè)才能更加安全、快速地向前進，經(jīng)濟欠發(fā)達與房地產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達的局面才會得到改觀。