金融調控和房地產

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一、固定資產投資項目資本金比例提高，促進開發商理性投資

2004年4月28日，國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產開發(不含經濟適用房項目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定資產投資需求增長一直是中國經濟快速增長的主要拉動力，但2004年一季度表現出明顯的過熱跡象。但就深圳本地房地產市場情況看，情況并非如此。規劃與國土資源局公布的數據顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產開發投資103.32億元，較去年同期增長8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個百分點，商品房施工面積為2036.88萬平方米，比去年同期增加了1.83%；新開工面積到324.11萬平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬平方米，比去年同期減少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批準預售面積為173.17萬平方米，批準預售面積比實際銷售面積少41.72萬平方米，其中住宅批準預售面積比銷售面積少33.79萬平方米，住宅新增供求比為0.82:1。考慮到商品房空置以及房地產三級市場（二手樓）的銷售等實際情況，商品房市場供給量與需求量總體上繼續保持基本均衡的態勢。

深圳本地市場總體發展較為均衡，并沒有出現投資過熱的狀況，隨著該項政策的出臺，開發商會更加謹慎地對待新開發地項目，更好地控制項目資金運用，擴大融資渠道，合理利用資源，而對整體市場供應不會產生多大的影響。

深圳地產市場在經歷了多次過熱之后，已經逐漸趨于理性和成熟，各品牌發展商和中小發展商都在盡力避免地產過熱現象的產生，讓深圳地產走上穩定發展的道路，也只有長期穩定地發展，才能使整個地產界保持良好的市場氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動深圳地產繼續領跑中國地產界。

二、銀行存款準備金率的提高，效力有限

經過央行批準，實行差別存款準備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機構存款準備金率提高0.5個百分點，執行7.5%的存款準備金率。其他金融機構仍執行現行存款準備金率，共計收縮可貸資金約1100多億元。

存款準備金制度一向是央行調控貨幣市場的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過快增長，在西方發達國家及金融自由度較高的地區運用效果非常明顯。

相對的，在我國存款準備金制度調控效果就沒有那么明顯了。

從宏觀面上看，這樣的存款準備金調控意圖很難說沒有，但也應注意到，本次調整由于僅涉及到少量金融機構，同時，它對于整個貨幣投放量的調控作用是有限的，因此，它的立足點，應該還是更多地在于推進商業銀行實行更為理性的經營行為、建立更為合理的治理機制。而這些，不僅僅對于股份制商業銀行，同時對股份制改造中的國有銀行以及民營銀行，都具有極其重要的意義。

同時，這次上調存款準備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優化了貨幣信貸的結構，鼓勵銀行加大對農業、中小企業等方面的貸款投放。

從微觀的資金面上看，金融機構減少可用資金1100億元對資本市場資金面的影響有限。并且，由于各類信托產品的出現及大量上市，在某種程度上緩解了開發企業的資金壓力，新的金融創新產品的出現也達到規避這一政策的效果。

再者，隨著CEPA的實施，多家香港銀行在深圳的業務近期有望展開，大量香港及海外資金將進入深圳金融市場，其中的部分會投向房地產領域，可以解決目前金融控制帶來的不利影響，同時將風險轉移到外資銀行。

【資料】金融機構必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準備金；存款準備金占金融機構存款總額的比例則叫做存款準備金率。

三、實施央行121文件，重在控制市場，減少投機，抑制高消費

2003年6月13日，中國人民銀行發出《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（121文件）。其中規定，如果借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率（不得浮動）執行；購買高檔商品房、別墅、商業用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執行。

近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來執行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。

現階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點：

1、增加普通家庭二次置業成本

不過，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應該能夠有效解決難題。這不過是一點小小的麻煩。

2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業成本

置業成本的增加會適度減小短期內對高檔住宅的需求，但就目前市場情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶對銀行貸款依賴較小，受影響程度不甚明顯。

3、投資客戶成本增加、門檻提高

對于投資住宅的散戶，由于主要靠租金抵月供，貸款利率的上升會直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風險。因此，部分散戶會謹慎介入。

由于現階段個人住宅貸款還是屬于銀行業的優質業務，一般銀行還將繼續維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個身份證買房、團購等，銀行一般會適當減低部分貸款利率，以挽留客戶。但隨著新一輪房地產低谷的預期到來，拖欠貸款、斷供的風險會加大，銀行對投資型客戶的態度也會更加謹慎。

4、依賴銀行貸款程度高的中小開發商影響較大

再結合固定資產投資項目資本金比例提高的政策，提高利率對于主要依賴銀行貸款運作的開發企業壓力加大。這一類發展商對銀行貸款資金的依賴一般在80％以上，因此，多項金融控制措施的實施，將使其資金鏈運作出現一定困難。

從2003年6月央行公布121文件后各地開發企業的反映看，北京較為敏感，廣東則相對平靜。究其原因，與北京的政策導向型市場不同，廣東的市場導向型房地產市場較為規范和成熟，抗壓能力較高。

隨著新金融政策的逐步實施，部分中小開發企業會逐漸感到資金壓力，項目取得和開發難度加大，后繼乏力。因此，部分企業會選擇退出，部分會選擇進軍內地市場或者與內地開發企業合作。在由廣東商學院經濟系與國際貿易系于2002年暑假發動的關于珠三角民營企業的經營狀況的調查的結果中，我發現，制約它們發展的最大的原因是融資問題。而民營企業，是我國私營經濟的重要組成部分，它的健康發展，將在促進流通、滿足市場需求、緩解就業壓力、擴大出口和增加國家水手等方面發揮積極的作用。就此，我想談一下民營企業的融資問題。

調查分析：融資，民營企業發展的瓶頸

在這次調查中，總共收到有效問卷197份，調查的對象遍及珠三角、廣州市東西兩翼和一些山區。其中，從地區分布來看，以珠三角地區的為主，占了65%；從行業分布來看，遍及機械、電子電器、化工、建筑材料、紡織、食品和輕工、商業、服務業等；從生產總值來看，從10萬到5億以上都有。所以，這次調查的結果還是具有一定代表性的。

在這些企業當中，他們的資金來源，自身積累占67%，股東追加和銀行借貸占11%，資本市場融資和民間借貸各占4%，利用外資占3%。從這里可以看到，將近80％的資金是來源于資本積累，而不是資本集中。我們知道，資本積累會使社會總資本擴大，而社會總資本的擴大是緩慢的。資本集中卻可以在短時間內匯聚眾多資本。如果中國是一個封閉的、自給自足的市場，那么，這樣慢慢的積累也沒有什么問題。問題是，面臨入世，隨著大批航母式的外國資本將涌入中國市場，跟這些民營企業爭肥奪利，民營企業將面臨著史無前例的挑戰。要迎接挑戰，發展自身，實現規模效益是必然的事。因此，加快進行資本集中是必然的事，否則將被淘汰。

現代企業的發展，離不開信息化和專業化。我們不妨首先關察一下這兩方面的調查結果。

外國的企業基本上都已經實現了信息化，在交易方面很多都已經實行電子商務。而在這次調查中，建立內部網絡的企業只有40％，接入互聯網的只有43%，而進行電子商務的只有89%，與外國的差距是顯而易見的。在對待信息化的態度方面，87%企業都已經認識到信息化的重要，但還是"結合實際情況推進信息化的進程"。這意味著，當別人已經通過利用電腦和網絡處理大量的文書工作，并進行生意洽談，而節約了勞動與成本并擴大了銷售量時，我們的民營企業還在為了處理文書工作和擴大銷售量而不得不浪費人力資源和資金。在所調查的企業中，只有一家是購回大量的電腦、軟件、服務器進行信息改造的，而且是一家大企業。這說明了，除了技術與人才，制約著民營企業進行信息化改革的，就是資金缺乏。

在專業化方面，雖然只有不到18%的企業沒有專業化，但是，在選擇受到不同競爭者壓力的時候，選項"本地民營"高踞榜首，有61%的企業選擇了它。這說明了在專業化的同時，并沒有形成差別競爭，這些民營企業如果不愿意來個魚死網破，就需要進一步專業化。這需要技術革新的支持，否則，大家就只能生產同樣的產品，最終避免不了價格戰的命運。而在技術創新的選項中，選"技術引進"和"自行開發"的占了絕大部分，。這些都需要大量的資金投入。

所以說，融資問題，已經嚴重制約著民營企業的發展。在資金來源的調查選項，銀行貸款、民間借貸、資本市場融資和利用外資似乎還有擴大的空間。但是，民間借貸所能籌集的資金不會很多，民營企業利用外資的能力也有限度。根據工商銀行公布的2002年上半年統計數據，廣東地區的各項存款余額為4086.40億元，而各項貸款的余額為2763.24億元，似乎尚有許多貸款空間。但是，我國《銀行法》規定，在貸款是如不能提供足夠的抵押、質押或擔保是不行的。而在進行低壓借貸是，銀行所承認的抵押品只有土地、房產等不動產。而這些民營企業，不是缺乏不動產就是缺乏擔保。所以，實際上它們是很難得到銀行的貸款的。至于資本市場融資一途，現在的金融市場基本上還沒有對民營企業提供專業服務，股市的上市規定更限制了民營企業的上市集資。但是，如果我們進行一些改造或創新的話，在資本市場融資和向銀行借貸還是行得通的。

建議一：建立信用地方擔保體系

調查的結果顯示，企業面臨的融資障礙，最大的是缺少擔保機構，其他依次是銀行歧視、自身信用不足、和法律法規歧視。針對這些問題（法律法規是無法說變就變的，所以我放棄這方面的思考），我們可以構思一些解決的方法。