城市化水平與房地產標準的關系

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摘要：

當今能夠代表某國GDP一個重要發展走向的表象就是城市化，社會分工發展到一定階段的產物。在城市發展進步期間，房產行業與城市化二者相互平衡且相輔相成，均衡發展。近些年，伴隨我國經濟的突飛猛進和城市化步伐的加快，房產業在DGP中的位置和發揮的作用逐漸突出。所以，探究城市化與房地產領域之間的關系十分關鍵。本文針對城市化發展現狀，論證兩者的關系，為房產業和城市化發展提供了參考依據。

關鍵詞：

城市化；房地產業；互動關系；動態效率；

城市化程度另一個名字是“城市化率”，被認為是城市化水平的一個數值，通常被使用某種區域中城市人口的比例呈現。綜合判斷城市化發展程度主要含：城市人口中農業人口和流動人口；13歲人口入中學率；GDP；城市第三產業在GDP中的份額；城市人均道路的長度；城市用自來水覆蓋面積；城市人均住宅面積；一萬人擁有醫生數；人均公共綠地面積。

1城市化和房地產業得基本理論分析

1.1概述城市化

從定義表面看，城市化指的是不是城市的區域向城市區域演變的過程。但是大部分研究人員認為，城市化可以被看做一個內容極其多的轉變過程。此期間，不但有形式上的城市、城鎮數量的增多和規模擴張，人口向城市的多，還集中在地區化產業結構的變革，和傳播城市的文明文化、精神意識。所以，理解城市化可以從兩個角度即質和量。從量的方面說，城市化過程代表農村區域持續被變革成城市區域，集中體現在城市范圍的延展和人口規模加大。從質的方面看，城市化就是被被城市持續地“同化”，簡單說就是城市的先進生產力、現代文明開始大面積延吉到農村，城市的產業結構得到優化、城市建設和城市管理持續進步，不斷滿足了人們增長強烈的物質文化訴求。

1.2房地產與房地產業

房地產是房產和地產的綜合全稱，宏觀上房地產就指的土地和建在土地上面的建筑物、輔助設備和樹木、礦產、水資源等，還有與這些物質相關的利益和產生的權利。其實房地產的理解可以有三種：第一，就是指在某種特定所有權關系下房屋和所占用土地的全部；第二，被認為是地產和房屋的統稱，體現的是土地和房屋在經濟過程中的商品屬性；第三，房地產是土地和其建筑物，以及二者所演變出的相關權益。作為社會生產生活的基本介質，房地產業在城市經濟發展中發揮著舉足輕重的作用。它屬于在城市化、工業化發展途中產生、發展且形成的單一化產業。詳細說房地產業是從事房地產經營、開發、管理甚至中介服務等一系列經濟活動鏈接起來的行業。

2城市化與房地產業的聯動關系

2.1城市化對房地產市場發展的重要性

第一，城市化增加房地產業市場的需求。近些年，在我國經濟的突飛猛進的當下，城市化邁進飛快發展的黃金時期，如今我國的城市化已經接近二分之一，比較工業化發展水平還明顯落后。如果要想極好地實現工業化和城市化完美融合的狀態，就需要城市化水平進一步提升。所以從理論看，城市化給予了房地產市場開發前所有未有的機遇，成為房地產需求根源的核心構成之一。如果城市化持續穩定發展，通過預計國內外的生產水平下達到的城市化程度，中國將面臨一個巨大的房地產需求市場。第二，城市化帶動房地產價格的上漲。通常情況下，主要是利率和對通貨膨脹影響房地產價格，但隨著我國城市化的進一步發展，城市人口持續增多，出現了大量的住房需求，從而帶動房地產價格猛增。同時針對房地產的地區理論，房地產價格等于成本加上壟斷性地理位置的全部價值。第三，城市化發展推動我國房地產市場的多樣化需求。在人類歷史上，世界城市化發展主要經歷了集中城市化、郊區城市化、逆城市化和再城市化極端四個時期。四個時期在我國城市化發展進程中出現不同區域和不同城市同時存在的現象，這在一定意義上就推動了我國城市房地產需求的多樣化。

2.2房地產業對城市化的作用分析

首先，房地產業推動城市經濟突飛猛進。伴隨我國城市改善住房的持續深化和國家房地產政策的逐漸執行，我國房地產有了顯著進步，對固定資產投資和城市經濟的發展提供了關鍵依據。其次，房地產業促進城市化發展速度。農村人口讓城市轉移的原因大致分為兩點：其一，城市有優質的生活和美好的工作環境；其二，城市能創造巨多就業機會。而房地產業的發展也正對應這兩個因素發揮效應，從而加快越來越多農村人口的城市化。房地產業的進步一方面為解決了農村剩余勞動力的工作，另一方面也給予了農村城市化急需的生活和生產元素，持續優化城市工作生活和生產條件，加快城市化發展的整體腳步。再次，房地產業的發展能促進城市化的綜合質量。其一，房地產業發展促進城市基礎設施建設，也使得基礎設施建設得到改善，能為水電和公共設施等探尋出穩定的貨幣途徑；其二，房地產業開拓的城市發展空間，豐富了城市功能和面積。在房地產發展中，通過轉換城市資源，能有效增加城市面積，完善城市發展屬性，更周到地提高城市發展級別，推動城市化質量的提高。

3針對城市化與房地產業關系的分析措施

3.1我國房地產投資增長率循環的景氣指標的選取

當下一般運用的景氣指標挑選方法有：時差有關研究、K-l信息量、峰谷對應法、聚類分析等。本文參照數據的可得性匯總了和房地產投資波動有關的兩百個指標，把房地產投資完成額的增長速度當做基準，借助以上方法等從中挑選出二十個能呈現房地產投資波動現狀的先行、相同、落后指標。

3.2我國房地產投資合成指數及其特征分析

采用以上的方法構造房地產投資的合成指數，并且為更好地劃分周期。從房地產合成指數的循環序列可以看出，房地產投資合成一致指數從1998年開始延續到十年后歷經過兩個較完整的大周期。2008年初伊始，我國房地產投資正在新一輪房地產投資的下行改革過期間。房地產投資的每一個周期都在五年左右。而先行合成指數平均領先一致合成指數在一個季度或半年，而落后合成指數則要一年到一年半。

4我國房地產投資周期波動的主要影響因素的計量分析

4.1指標選取及其平穩性檢驗

4.1.1指標選用

運用新古典經濟學的視角分析，房地產投資重點被利率、折舊率影響。所以為了很好地判斷房地產投資波動的主要誘因，如今所采用的指標都將是增長率指標，將房地產投資完成額增長率INVFR,作為解釋變量；而以住宅價格增長率HPR，廣義貨幣增長率M2R、代表成本波動率的每平方米竣工價值的增長率JGCBR、實際利率Rt作為解釋變量。

4.1.2平穩性檢驗

在我們建立計量模型之前，必須先檢測出數據的穩定性，如果數據是平穩的，就能直接運用最小二乘估算；如果數據平穩，則檢驗每個變量之間是否存在協調的關系，為了分析各變量之間的關系。

5結語

在我國經濟發展的過程中，房地產行業與城市化之間具有一種內在的協調關系，城市化和房地產業的互促互進關系，能使二者在發展階段上能保持步調一致。隨著我國經濟的飛速發展和城市化腳步加快，房地產業在國民經濟中的地位和作用逐漸突出。清楚地樹立城市化和房地產業之間的協調關系對能有效推動我國經濟發展，環節農村就業壓力。

參考文獻

[1]李峻,蘇國強.論我國中等城市的城市化建設.寧波職業技術學院學報.2003(2).

[2]華中,牛慧恩;城市化水平測度方法與實證研究――以深圳市特區外地區為例[J];城市規劃;2003年11期

作者:成文婧 單位:甘肅建筑職業技術學院