以房養(yǎng)老實(shí)踐探討

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以房養(yǎng)老———一種可行的養(yǎng)老路徑選擇

1．“以房養(yǎng)老”的界定

“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機(jī)構(gòu)（如銀行、保險(xiǎn)公司或房產(chǎn)機(jī)構(gòu)）訂立合同，把自己的房產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給銀行或特別設(shè)立的特定機(jī)構(gòu)（如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)）。特定機(jī)構(gòu)房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，將其房屋的價(jià)值分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去，按年或月支付現(xiàn)金給老年人，一直延續(xù)到老年人去世。老年人在取得現(xiàn)金的同時(shí)，繼續(xù)擁有房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)老年人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行銷售、出租或者拍賣，從而取得房產(chǎn)升值部分的利益。

2．“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)

“以房養(yǎng)老”的理論依據(jù)主要來自兩方面：一是生命周期理論。一個(gè)理性消費(fèi)者追求其生命周期內(nèi)一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的消費(fèi)行為或項(xiàng)目的決策安排時(shí)個(gè)人效用最大化。即追求在個(gè)人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時(shí)房屋的剩余價(jià)值變現(xiàn)出來，并在老人有生之年消費(fèi)掉，從而實(shí)現(xiàn)房屋財(cái)富在老年人整個(gè)生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權(quán)理論。“以房養(yǎng)老”實(shí)質(zhì)上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權(quán)的老年人將住宅作為“期貨”，預(yù)售給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)或特定機(jī)構(gòu)，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時(shí)老年人對(duì)該房產(chǎn)依然擁有居住權(quán)，直到老年人離開人世，房產(chǎn)才進(jìn)行交割，所有權(quán)歸貸款機(jī)構(gòu)所有。

3．“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

我國大多數(shù)退休老人，雖然手中的現(xiàn)金存款很少，難以維持其正常的養(yǎng)老生活，但是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，卻坐擁一套市價(jià)可觀的房產(chǎn)。將住房和養(yǎng)老兩類社會(huì)保障資源重新整合一下，從而把住房資源轉(zhuǎn)變?yōu)橹匾酿B(yǎng)老資源，就能使得老年人能夠從中獲得穩(wěn)定的持續(xù)性的資金收入以提高晚年的生活質(zhì)量，進(jìn)而使得養(yǎng)老難題得以解決。“以房養(yǎng)老”的核心就是將不動(dòng)產(chǎn)———房產(chǎn)轉(zhuǎn)變成為流動(dòng)性資金，使得老年人能夠擁有充足的現(xiàn)金頤養(yǎng)天年。我國家庭的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)也為此提供了可能性。《中國家庭金融調(diào)查報(bào)告》顯示，我國家庭的非金融資產(chǎn)以住房為主，自有住房擁有率為89.68%，世界平均住房擁有率為63%，美國為65%，而日本為60%，我國自有住房擁有率處于世界前列。其中，城市自有住房擁有率為85.39%，農(nóng)村更高一些，為94.60%。且擁有2套以上住房的家庭在城市達(dá)到19.07%，農(nóng)村達(dá)到14.40%。與此同時(shí)，我國住房收益率也很高。隨著近年房地產(chǎn)價(jià)格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非常可觀。我們以購房的成本價(jià)格和住房的當(dāng)前價(jià)值的差價(jià)來體現(xiàn)收益，差價(jià)越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中國城市戶均擁有住房已經(jīng)超過1套，為1.22套。城市家庭擁有兩套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值為340.31%，第二套為143.25%，第三套為96.70%（見表2）。通過以上分析可知，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式不僅具有較強(qiáng)的針對(duì)性，而且具備了一定的實(shí)施條件。此外，推行“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，還可以盤活住房這種價(jià)值不菲的固定資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人一生中經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置，切實(shí)提高老年人的生活質(zhì)量。

“以房養(yǎng)老”在操作過程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)

一是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關(guān)鍵，而房屋價(jià)值是隨著房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)而起伏的。房價(jià)上行時(shí)，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房價(jià)下行時(shí)，抵押房屋的貶值給金融機(jī)構(gòu)帶來風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變數(shù)不可控，使得雙方對(duì)房屋估值難以達(dá)成一致。二是壽命預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。貸款年限是根據(jù)老年申請(qǐng)人的壽命來確定的，而預(yù)測(cè)壽命是個(gè)難題，貸款年限的不確定性致使每月發(fā)放的養(yǎng)老金數(shù)額也難以確定，隱含著貸款發(fā)放期和壽命期不合帶來的風(fēng)險(xiǎn)。如果養(yǎng)老貸款發(fā)放到期，而老年人還健在，無法償還貸款致使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，老年人不僅將失去房屋，而且將面臨生活失去經(jīng)濟(jì)來源的困境。三是金融利率風(fēng)險(xiǎn)。時(shí)間跨度長、金額數(shù)目大是以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，數(shù)十年利率變動(dòng)的積累會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的收益影響很大，特別是在未實(shí)現(xiàn)完全利率市場(chǎng)化的我國。四是政策風(fēng)險(xiǎn)。我國經(jīng)濟(jì)處于快速城鎮(zhèn)化過程的高拆遷率，國內(nèi)房屋平均30年壽命，住宅建設(shè)用地使用權(quán)70年到期，都會(huì)增加交易過程中的成本。上述諸多風(fēng)險(xiǎn)的存在，直接導(dǎo)致了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)收益的不確定性。所以，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境是推行以房養(yǎng)老的重要前提條件。

構(gòu)建“以房養(yǎng)老”順利實(shí)施的環(huán)境

1．完善消費(fèi)者保護(hù)機(jī)制和貸款機(jī)構(gòu)保護(hù)體系

“以房養(yǎng)老”機(jī)制予以采納和實(shí)施，很大程度上取決于風(fēng)險(xiǎn)的控制。對(duì)年老者的保護(hù)機(jī)制的建立，使其老有所依；對(duì)各類參與機(jī)構(gòu)的保護(hù)，使其愿意為其利益參與其中，各取所需才可實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的設(shè)想。擔(dān)保機(jī)制的建立，尤其是政策性擔(dān)保機(jī)制的建立，有利于降低業(yè)務(wù)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高機(jī)構(gòu)開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性。新加坡的“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，就是由住房公積金管理中心來做的，該中心是擁有政府背景的公益性組織。

2．建立金融貸款、擔(dān)保、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)及個(gè)人的信用系統(tǒng)

“以房養(yǎng)老”涉及房地產(chǎn)、銀行、保險(xiǎn)、社保及行政管理多個(gè)領(lǐng)域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調(diào)，這是“以房養(yǎng)老”得以實(shí)施的“軟件保障”。在該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)施的過程中，涉及資格評(píng)審、房產(chǎn)評(píng)估、貸款發(fā)放和償還、保險(xiǎn)精算、信用評(píng)估等方面；而活躍完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是必不可少。這些制度的完善和相互配合都有賴于相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極參與、探索和協(xié)調(diào)。

3．調(diào)整經(jīng)濟(jì)政策以創(chuàng)造“以房養(yǎng)老”的寬松環(huán)境

一是征收遺產(chǎn)稅的征收。“以房養(yǎng)老”在美國等國家之所以流行，與其征收高額的遺產(chǎn)稅和超前消費(fèi)觀念有很大關(guān)系。與其遺留下的遺產(chǎn)要交高額的稅負(fù)，不如在生前將房產(chǎn)變現(xiàn)以期生活得以改善提高。二是延長現(xiàn)有的居民住宅70年土地使用權(quán)政策以減少交易成本，提高房屋交易市場(chǎng)的可操作性。三是對(duì)從事“以房養(yǎng)老”相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)給予一定的稅收優(yōu)惠，使其有利可圖。

4．轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)觀念使“以房養(yǎng)老”得以實(shí)施

我國傳統(tǒng)的財(cái)富代際傳遞觀念根深蒂固，如何讓民眾接受新的消費(fèi)理念，除了在經(jīng)濟(jì)上的措施以外，現(xiàn)財(cái)理念的推廣也是至關(guān)重要的。通過理財(cái)教育提高人們對(duì)“以房養(yǎng)老”這種新型理財(cái)模式的認(rèn)同感。而經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，社會(huì)流動(dòng)性的增強(qiáng)，代際之間的物質(zhì)聯(lián)系的減弱，也為這種理念的推廣創(chuàng)造了實(shí)施條件。

本文作者：翟思達(dá)作者單位：北京交通大學(xué)