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    商業企業籌劃案例管理

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    商業企業籌劃案例管理

    目前零售業競爭日趨激烈,商業企業間的合并、場地租賃等行為越來越多,所以企業資源整合中的稅收問題也愈加重要。

    A企業是一家百貨零售企業,擁有一棟3萬平方米的營業樓,營業一年后因管理不善虧損,無力繼續經營,需出租。營業樓的原價為9000萬元,可使用年限25年。樓內計算機及一些冷凍設備原值3000萬元,可使用年限6年。因A企業不再從事商業零售業務,故營業樓內的設備不會再使用,且許多設備如冰柜也不易搬動,所以A企業欲整體出租營業樓。該營業樓處于三類城市,城市人口規模50萬。因該營業樓面積較大,且整體租賃,所以價格因人、因時都可能變動,較難確定一個公允的市場價格。B企業是一家連鎖零售企業,正在尋找場地擴張,欲租賃A企業的營業樓進行經營。雙方擬定合同,租賃期5年,年租金為1000萬元,包括其中的設施,設備維修費由B企業承擔。

    在合同基本成型時,A企業考慮到目前租賃涉及的稅金有房產稅、營業稅、城市建設維護稅和教育費附加等,綜合稅負太高,要求提高租金,否則要求拆除賣場內的部分設施。

    以1000萬元的租金為基數計算,A企業需交納:

    房產稅=1000×12%=120(萬元);

    營業稅=1000×5%=50(萬元);

    附加稅=50×(7%+3%)=5(萬元);

    共計175萬元。

    事實上B企業所支付的1000萬元租金中不僅包含房產的租金,還包含一些設備的使用費,而后者是不應交房產稅的。但由于合同是統一的,如何劃分兩者收入的比例就成了問題。A企業的財務人員考慮了以下幾種方法:

    1、按房屋出租市場價劃分租金。周圍的商用房每平方米年均租金為500元,以此標準計算,僅房屋租金就達1500萬元。但實際上周圍商用房面積較小,容易單獨出租使用,無法與3萬平方米的營業場所類比,所以沒有可比的市場價格參照。

    2、按出租資產原始價值比例劃分租金。即房屋價值占總資產的3/4,房屋租金應為750萬元,其他資產使用費為250萬元。這樣可能會減少部分房產稅,但因房產和其他設施的使用年限不同,5年后房屋仍可繼續使用,而設備大部分已到報廢期,且設備出租收回的價值僅為1250萬元,遠遠低于資產的實際價值。所以如果簡單地以原始價值比例來劃分租金,必然將部分設備的使用費記入了房屋租金,事實上仍提高了稅負。

    3、按資產年折舊比例劃分租金(按直線法計算、不計算殘值)。房屋使用年限25年,每年的折舊額為360萬元;設備使用年限6年,年折舊額為500萬元。

    以年折舊的比例劃分,房屋年租金為:1000/(360+500)×360=419(萬元);設備的使用費為1000-419=581(萬元)。這樣雖然使設備的使用費遠遠大于按價值劃分的金額,但該方案產生了新的問題,即:此次租賃行為產生的主導因素是房產,而不是設備,但以上劃分租金的辦法卻導致了房產價值大收益卻低,極容易讓人理解為通過轉移房產租金而逃避房產稅。

    由此看來以上幾種方案均難以解決實際問題,A企業不得不重新考慮。由于房產稅的稅率較高,所以如何合理地降低房屋的租金應是方案得以實施的關鍵。從這個角度出發,并通過與B企業溝通協商,A企業最終提出了一個新的設備出售方案。方案改進后,A企業將樓內計算機及其他設備一次性出售給B企業,出售價格經雙方協商為1800萬元,在合同簽定后先支付900萬元。租賃期滿后,現有設備基本已到期,如B企業不再租賃,不得拆除設備。由此租賃合同變更為純粹房產租賃,年租金為640萬元。

    經過變更合同,A企業承擔的稅金如下:

    房產稅=640×12%=76.8(萬元);

    營業稅=640×5%=32(萬元);

    附加稅=32×(7%+3%)=3.2(萬元)

    共計112萬元。

    由此出售設備比整體租賃年節省稅金63萬元,而B企業的5年總支出(不考慮折現問題)共計5000萬元。與最早的整體租賃租金相同。

    在該方案中,簽訂房屋租賃和設備出售合同應特別注意各自的獨立性,經營期滿對設備的處理方式、設備出售的付款方式等對合同的界定有重要影響,所以應從合同上嚴格規范出售行為,避免出售行為被稅務機關認定為變相租賃。此外,本案例中設備的使用年限和租賃期相同,基本不存在租賃到期后資產的再處置問題。如果設備的使用期限較長,采用設備出售的方式還會涉及租賃期結束后資產的處置問題,應綜合考慮。另外本案例屬于大面積營業場所的整體出租,出租方的選擇余地不大,如屬于小面積出租或在市場較成熟、規范的地區,在客觀上有可參考的市場價格,也可以將房產、設備分別租賃。

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