保障房現(xiàn)存的不足和改善措施

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繼續(xù)加大保障房的建設和供應力度，依然是當前房地產(chǎn)調控的重要手段，這不僅關系到“十二五”期間能否確保3600萬套保障房任務保質保量完成，同時還關系到我國經(jīng)濟能否持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調、健康發(fā)展。我國在保障房在建設、分配等方面仍然存在不少問題，建立完善保障房建設、分配和監(jiān)督機制，刻不容緩。

一、房地產(chǎn)市場失衡現(xiàn)象，已影響到社會的和諧與穩(wěn)定

（一）近來房價非理性上漲,令百姓生活壓力倍增幾年來，國內(nèi)房價呈現(xiàn)節(jié)節(jié)上漲的趨勢，快速、非理性上漲的房價完全超出了尋常百姓的實際購買能力，城市房價持續(xù)上漲，城市房屋租賃價格隨之明顯上升，給居民改善住房條件帶來很大壓力，老百姓怨聲載道。

（二）保障性住房供應短缺，令房地產(chǎn)市場供求失衡保障性住房供給的短缺，與商品房快速發(fā)展形成了鮮明對比，使得房價問題逐漸成為當今最熱門社會公共話題。這除了地方政府財政對土地財政的過度依賴、城市化進程的不斷推進導致人們對房屋的剛性需求、房地產(chǎn)商攫取超額利潤等因素外，還有重要的原因，就是長期以來投入建設各種保障性住房的資金和土地不足，供給缺口太大，導致巨大的住房需求全部擁擠到商品房市場，令房地產(chǎn)市場的供給結構嚴重失衡。

（三）住房價格持續(xù)過快上漲，形成潛在的或現(xiàn)實的金融風險住房價格的持續(xù)過快上漲，漸漸形成房地產(chǎn)“泡沫”，高房價不僅令民怨沸騰，以致影響到社會的和諧與穩(wěn)定，更帶來潛在的或現(xiàn)實的金融風險，擾亂乃至破壞國家經(jīng)濟正常循環(huán)。

二、大規(guī)模建設保障性住房，關系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，惠及廣大人民群眾

在這樣的市場背景下，國家近年陸續(xù)出臺了多項抑制房價上漲的措施，近幾年來，國務院以“新國八條”等多項措施，規(guī)定地方政府限時公布年度控制房價目標；強化差別化住房信貸政策，將二套房首付提至六成；要求房價過高城市從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制等多項內(nèi)容。在國務院更在房地產(chǎn)調控同時，部署了在“十二五”期間建設3600萬套保障房的任務。各級地方政政府為保證完成中央的任務，紛紛針對本地實際情況，制定相應的調控措施，可見，保障房建設在今后的幾年里已經(jīng)成為一項重要政治任務。兼顧經(jīng)濟效率與社會公平，把商品房價格維持在合理水平的同時，加大對保障性住房建設的力度，能讓低收入群體和社會“夾心層”住有所居，滿足中低收人者對住房的剛性需求，實施好這一重大民生工程，關系經(jīng)濟社會發(fā)展全局，惠及廣大人民群眾。

三、保障房分配制度、監(jiān)管措施存在漏洞

從近幾年保障房的建設和分配過程看，由于制度缺陷和監(jiān)管缺位，保障房的建設和分配過程中分配不公的現(xiàn)象多次被媒體披露。令應該得保障房的低收入人群得不到住房，在一定程度上激化了社會矛盾。目前保障性住房分配存在的主要問題是：

（一）保障房覆蓋面僅是本市戶籍的低收入人員保障房應當是全社會的低收入勞動者的保障性住房，而現(xiàn)行的制度一般規(guī)定，保障性住房僅提供給本市戶籍的居民，對于非本市戶籍的外來務工人員，只能租住市場提供的商品租賃房，從實際需求來看，同是為城市建設付出勞動，作出貢獻的勞動者，也許外來務工人員的住房條件是最差的，他們最更需要一個廉價的居所作為生活的落腳點，他們應該是保障性住房的服務對象之一。

（二）購買經(jīng)適房過程中蘊藏了巨大的套利空間經(jīng)適房有在5年方可出售及出售時補交地價差等規(guī)定，但是，經(jīng)適房與商品房之間的巨額價差以及隨時間的延長而逐步擴大價差，使其出售時仍然存在巨大的經(jīng)濟利益。經(jīng)適房是給業(yè)主的產(chǎn)權雖然是附條件的，但依然有利可圖，而且以后業(yè)主收入增長了，不具備保障條件了，卻能依然占據(jù)著產(chǎn)權，不能形成一個嚴格的內(nèi)循環(huán)的退出機制，既不公平，又無效率可言盡管,令眾多投機者不擇手段，以賄賂、做假、規(guī)避政策等手段，騙購具有商品房屬性的經(jīng)適房等保障性住房,嚴重背離了保障房公平、公正的分配原則。

（三）保障房領域靠短期行政手段調整，缺乏完善的法律規(guī)范性文件我國的住房保障體系已經(jīng)初步建立，近年來，國務院相繼頒發(fā)了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》等一系列建設和完善住房保障制度政策，政府把解決城市低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作，但這些措施欠缺法律的維護和支持，現(xiàn)實中存在保障性住房建設資金不到位、房屋質量不過關、分配不公等一系列問題，對解決中低收入家庭住房困難問題缺乏有效的法律支撐。所幸的是，近期住建部正抓緊起草《基本住房保障條例》，擬對保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路徑進行規(guī)定。這意味著執(zhí)行“限購、限貸、限價”政策之后，房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，“限”字標簽的短期調控政策施行的同時，房地產(chǎn)市場長期制度建設正在被提上當前日程,以法律的形式規(guī)范我國保障性住房制度指日可待。

（四）職能部門在保障性住房的分配方面監(jiān)督不力保障房申請主要遵循“三審兩公示”程序，即申請人的住房情況、家庭收入、家庭資產(chǎn)等需經(jīng)過基層、相關部門等的審查和公示。流程看似嚴格，但一些部門由于各種因原，監(jiān)管走過場，縱容違規(guī)行為，以至出保障房分配后閑置和轉租轉售的情況。如2010年3月深圳第二輪保障房初審結果公示，公務員和公司老板居然榜上有名；復審結果公布，媒體又發(fā)現(xiàn)“零資產(chǎn)”住豪宅現(xiàn)象；年底，在經(jīng)三審兩公示的最終名單中，甚至缺失申請者住房、家庭總資產(chǎn)等基本信息。

（五）保障房建設、分配環(huán)節(jié)領域腐敗問題嚴重房地產(chǎn)開發(fā)、征地、賣地本身都具有的暴利特征，個別職能部門工作人員利用職務之便，出于私利，違規(guī)開綠燈，對保障房的建設及分配監(jiān)管流于形式。如去世年在中央治理工程建設領域突出問題專項治理工作查辦案件新聞會上，監(jiān)察部副部長郝明金就通報了多起典型案件。在這些案件中，有多起涉及保障房建設。

四、解決保障住房的分配及監(jiān)管難題，必須從制度、監(jiān)管手段、技術手段等多方面改進

（一）保障房法規(guī)建設刻不容緩實踐證明，僅靠政策來扭轉房地產(chǎn)市場局面，完善住房保障制度是遠遠不夠的，要從根本上改善我國住房保障問題，最終是要將政策法制化、規(guī)范化。著名法學家關懷認為“：在我國的住房改革中，出現(xiàn)了一些投資者和投機者，導致一些低收入者反而買不到經(jīng)濟適用房。還有一些人在城市拆遷過程中，用政府給與的補償款很難再買到商品房，變成了無家可居者，從這個意義來說，經(jīng)濟適用房和廉租房的社會保障性并沒有發(fā)揮到應有的作用。政府應盡快將保障性住房的建設、分配等問題通過法律確定下來。”因此，政府要加快制訂保障性住房方面的法規(guī)，明確保障房建設的政府主體責任及其監(jiān)管原則；地方政府制訂保障房面積、居住資格、退出標準等行政規(guī)章，以法律強制力作后盾，改善房地產(chǎn)供給結構，滿足低收入人群的住房需求。

（二）取消經(jīng)適房，改售為租，從源頭切斷權力者的尋租空間經(jīng)適房存在分配不公現(xiàn)象屢見不鮮，屢禁不止，為了從源頭上切斷不公平的根源，切斷權力者的尋租空間，保障性住房分配應只租不售，用“永租”代替經(jīng)適房的出售。目前城市低收入群體最根本的問題不是有沒有住房產(chǎn)權問題，而是有沒有房屋居住問題，政府最應保障的，也應是低收人員的最基本的居住權利。同時，政府為了審核申請人的財產(chǎn)，耗費巨大的人力財力，但是結果卻不如人意。只租不售，可減少申請、公示、行政審批等一系列手續(xù)，不僅可以節(jié)約政府工作成本，提高工作效率，還可以斷掉想通過灰色渠道獲取經(jīng)適房的人的欲望。取消經(jīng)濟適用房的核心，是取消保障型住房的產(chǎn)權，取消產(chǎn)權轉讓后的資本收益，即商品房的屬性，讓特權者失去房地產(chǎn)市場最大的尋租土壤。政府以更多的資源建設租賃房，用于真正需要保障的群體。

（三）保障房重要在于實用而不在于完善經(jīng)濟學家茅于斌說過：廉租房是保障最困難者的住房，是一種救濟性的措施，重點不在完善，而在實用，在于能不能照顧更多的人。不設私人廁所為的是降低成本，從而能建更多的廉租房。將來國家的經(jīng)濟實力更強了，可建標準高點的廉租房。再者，不帶獨立衛(wèi)生間的房子有錢人才不喜歡，才能避免“被偷食”、“被搶占”現(xiàn)象。茅先生的話看似冷血，實質恰恰是對缺乏住房者的最大保護，令保障房最大化地發(fā)揮其應有的功能。

（四）建立合理可行的監(jiān)督制度一是強化社會監(jiān)督，堅持“公開、公正、公平”的分配原則，從保障房建設、申請、分配等環(huán)節(jié)上公開透明。保障房申請受理機制無論怎樣改革和完善，媒體與群眾監(jiān)督都是必不可少的，而且也是可行有效的。近年來各種騙購保障房、或在保障房領域貪污腐敗案例，絕大多數(shù)都是群眾或媒體向社會揭露的。二是設立嚴格的抽檢制度，建議在現(xiàn)有的監(jiān)督機制的基礎上，政府部門加強抽樣審查，采用市民“誠信申報，政府嚴查”方式，隨機抽查5%至10%申請者的的資料，動用各個部門的力量，如公安部門、銀行等都介入，進行徹底細致的嚴查，如發(fā)現(xiàn)故意制造虛假信息，則嚴厲處罰。

（五）盡快建立保障房歸檔管理和監(jiān)督機制有關部門應設立專門管理保障房的專門機構，對保障房實行動態(tài)管理，從申請審查、分配、承租、退出機制等方面建立監(jiān)管流程和制度，實現(xiàn)保障性住房在中低收入居民中循環(huán)分配使用。目前，我國居民住房等登記財產(chǎn)登記制度不完善，相關信息量不足，也沒有實行全國聯(lián)網(wǎng)，各部門之間，各城市之間的居民信息資源不能共享，如申請人外地有房產(chǎn)，無法核查、境外資本也難以核實，這些困擾保障性住房分配的問題，在國內(nèi)各個城市都普遍存在。導致政府很難核定申請人的個人和家庭收入的真面目，因此加強個人財產(chǎn)數(shù)據(jù)化、信息化等基礎管理工作，迫在眉睫。同時，保障房、租賃房要歸口各級住建部門監(jiān)管，對保障房建設進度、融資、土地、管理等實施嚴格專項監(jiān)督管理。對中央投資的專款專用、地方保障房投資否足額到位、保障房土地是否挪作商品房開發(fā)了等，由專門機構監(jiān)督檢查。

（六）增加保障房分配信息透明度地方政府部門應主動加強與媒體等社會機構的溝通和聯(lián)系，在加大公示力度，公布保障房申請人的職務、收入、家庭資產(chǎn)等詳細內(nèi)容，在全社會形成一張廣泛的監(jiān)督網(wǎng)。同時，為從根本上防范“監(jiān)守自盜”的行為，應當為保障房的審核、分配建立“防火墻”，由第三方機構對申請者進行資格審核。

（七）對違規(guī)者加大處罰力度，提高違規(guī)成本人的信用主要受制于制度，日本香港等國家和地區(qū)，政府對公民誠信犯罪的處罰相當嚴厲，敢于鋌而走險的人不多，這除了與市民的素養(yǎng)較高外，還與嚴厲的處罰機制有關。對此，一方面要嚴格追究審核人員的責任。同時依法追究騙購經(jīng)濟適用房者刑事責任，嚴厲打擊非法侵占公共財產(chǎn)行為。我國個人信用度普遍低于發(fā)達國家、信用體系尚未完備，需要簡單易行的制度逼迫公民成為守信者。為了防止造假，住房保障部門也費盡力氣，但是效果甚微，媒體多次曝光造假事件被后，政府威信大打折扣。因此要加大對騙租騙購典型案例宣傳力度，殺雞儆猴，讓企圖效仿者有很大的威懾作用，讓心圖不軌的人，不得不考慮作假的犯罪成本。

（八）保障房建設質量實行終身負責制國家保障性安居工程已進入全面實施階段，以往由于保障性住房的微利或工程存在腐敗等因素，導致工程質量欠佳，勘察、設計、建設等部門，應對其所承擔的工程項目在設計使用年限內(nèi)的質量負終身責任，違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定，造成重大工程質量事故的，無論其在何職何崗，都要依法追究相應責任。

（九）完善保障房建設與分配中的懲防體系有利益的地方就會滋生腐敗，建設工程領域是職務犯罪的易發(fā)和高發(fā)區(qū)，政府紀檢、監(jiān)察部門，特別檢察機關預防職務犯罪部門，在保障房安居工程中要充分發(fā)揮其檢察職能，在保障房建設分配等領域深入開展預防職務犯罪，從立項開始到工程竣工驗收、保障性住房的分配后結束。加大是對該領域職務犯罪案件的查處和懲罰力度，為保障中央這一民生工程不偏離正確軌道保駕護航。