當(dāng)代經(jīng)濟(jì)適用房

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摘要：經(jīng)濟(jì)適用房是解決中低收入家庭住房難的有效手段，但不容回避的事實(shí)是，當(dāng)前住房保障體系建設(shè)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展相比明顯滯后，其保障性和救助性還遠(yuǎn)不能滿足住房困難家庭需求。文章在調(diào)查臨安經(jīng)濟(jì)適用房狀況的基礎(chǔ)上，分析了中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房政策的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，并提出了完善了中國(guó)住房保

障體系的思考和建議。

關(guān)鍵詞：住房保障體系經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀思考和建議

總理2007年11月19日在新加坡談到我國(guó)房地產(chǎn)問題時(shí)說，首先，政府的職責(zé)最重要的是搞好廉租房，其次，是建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，這些房大多數(shù)是面向中等收入群體的。解決居民住房問題任重道遠(yuǎn)。

在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，通過商品房市場(chǎng)購(gòu)買或租用房屋成為居民解決住房問題的主要甚至是惟一渠道，形成了一種背離國(guó)情的居民住房消費(fèi)模式，導(dǎo)致住宅消費(fèi)空前旺盛。經(jīng)濟(jì)適用房是在我國(guó)停止福利分房的背景下產(chǎn)生的，有專家認(rèn)為現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用房政策體現(xiàn)出住房福利制度推行的程序不對(duì)，應(yīng)當(dāng)廢止，但也有專家指出它仍然是中國(guó)解決中低收入家庭住房問題必不可少的供應(yīng)方式，在今后一段時(shí)間內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房必須存在?！敖?jīng)濟(jì)適用房存廢之爭(zhēng)”仍在持續(xù)，因此，有必要通過認(rèn)真分析中國(guó)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用房狀況，從而進(jìn)一步完善中國(guó)的住房保障體系，改善中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住宅生活水平。

一、經(jīng)濟(jì)適用房簡(jiǎn)述

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，是國(guó)家為解決中低收人家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。

各國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的概念叫法不同，但實(shí)質(zhì)上大致相近。如新加坡的“政府組屋”，美國(guó)制定的“20世紀(jì)第一個(gè)公平住房法令”———《合眾國(guó)住房法》，西班牙憲法規(guī)定“所有西班牙的公民都有權(quán)擁有適合自己的住房”，英國(guó)“可持續(xù)社區(qū)：所有人的家園”的5年計(jì)劃，埃及政府采取的建衛(wèi)星城經(jīng)濟(jì)型住宅、建青年公寓、低息貸款等措施應(yīng)對(duì)住房危機(jī)，并都成立了專門的行政部門，以保證“貧者有其屋”政策的執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)適用房政策主要是通過對(duì)房?jī)r(jià)、戶型面積、銷售對(duì)象3個(gè)方面進(jìn)行控制，由政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格。因目前沒有全國(guó)統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)適用房政策，各地的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法不同，但經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的目標(biāo)只有一個(gè)，就是實(shí)現(xiàn)“經(jīng)濟(jì)”和“適用”。各地按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合地方實(shí)際，進(jìn)行房型、價(jià)格的定位，主要由主管部門制定管理辦法，將已經(jīng)建成的經(jīng)濟(jì)適用住房按照其建筑性質(zhì)的價(jià)格銷售。

二、臨安市經(jīng)濟(jì)適用房調(diào)查分析

1.調(diào)查對(duì)象分析。本次調(diào)查采用的是訪談和問卷調(diào)查兩種方法，重點(diǎn)對(duì)普通群眾、業(yè)內(nèi)人士、業(yè)主三個(gè)不同的群體進(jìn)行訪談和相關(guān)部門的走訪，通過他們了解了臨安經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)狀，然后針對(duì)這些基本情況，設(shè)計(jì)出了相應(yīng)的調(diào)查問卷。2007年10月，課題組對(duì)臨安市市民進(jìn)行了抽樣調(diào)查，共發(fā)放問卷200份，回收192份，回收率為96％，其中有效問卷188份，有效率為94％。

2.調(diào)查內(nèi)容分析。1998年中國(guó)實(shí)行了“停止住房實(shí)物分配”的房改，當(dāng)時(shí)正值亞洲金融危機(jī)，亟須啟動(dòng)國(guó)內(nèi)需求，出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，欲通過住房分配貨幣化的方式，建立以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房，中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，其他收入高的家庭購(gòu)買、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。按照這個(gè)原則，國(guó)家要建立以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主體的住房體系，至少50％的人應(yīng)該住在國(guó)家提供保障的房子里面。但這些年來，由于對(duì)這一制度的研究不夠深入，執(zhí)行也有偏差，政府更多地將經(jīng)濟(jì)適用住房作為暫時(shí)的過渡性措施，主導(dǎo)思想還是強(qiáng)調(diào)“市場(chǎng)化”。直到今天，以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系仍是水中之月。課題組經(jīng)歸納、綜合和補(bǔ)充，整理的調(diào)查結(jié)果如下。

（1）經(jīng)濟(jì)適用房的本質(zhì)是解決“居者有其屋”，但是在住房需求和住房升值之間存在著矛盾性。經(jīng)濟(jì)適用房雖然是城市的稀缺品，短期內(nèi)紛紛擠上了這根獨(dú)木橋，但是在政策的束縛下，長(zhǎng)期內(nèi)卻成為了沒有升值空間的“老古董”。中國(guó)近年來白手起家、一夜暴富的故事，大多與城市土地有關(guān)。在課題組的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，如“您有見到過臨安經(jīng)濟(jì)適用房出租現(xiàn)象嗎？”的問題中，45.5％的選“有”，25.0％的選“沒”，29.5％的選“不清楚”。這說明在交易無望的情況下，有些業(yè)主會(huì)選擇私下出租來獲取利潤(rùn)。

因此，這種“買房不僅能居住，還能投資，房屋不僅能保值，更能增值”的帶有全社會(huì)性質(zhì)的住房消費(fèi)觀念與經(jīng)濟(jì)適用房的政策本質(zhì)發(fā)生了嚴(yán)重的沖突。有些專家指出，大眾化住房的本質(zhì)不是僅僅解決“居者有其屋”，有屋未必需要占有，此時(shí)廉租房的呼聲不斷升高，而經(jīng)濟(jì)適用房的處理卻是原則上只售不租。所以，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房可售可租的建設(shè)，或許應(yīng)該重新考慮。

（2）經(jīng)濟(jì)適用房政策是保障中低收入家庭，但在資格認(rèn)定和住房面積享受標(biāo)準(zhǔn)上存在偏向。中低收入家庭的認(rèn)定是一個(gè)棘手的問題。在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在“在您的了解中，臨安經(jīng)濟(jì)適用房的入住者有不符合申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的嗎？”的問題中，36.4％的選“有”，18.2％的選“沒有”，45.3％有選“不清楚”。在課題組與臨安市住房改革委員會(huì)辦公室（簡(jiǎn)稱“房改辦”）的訪談中，了解到，除非有人檢舉，否則很難查到申請(qǐng)人的真正收入，因?yàn)樯暾?qǐng)人所在單位和居住地存在“維護(hù)主義”，這給他們的工作帶來了極大的困難，所以不可避免地出現(xiàn)了漏洞。

在臨安經(jīng)濟(jì)適用房面積享受標(biāo)準(zhǔn)中，把標(biāo)準(zhǔn)劃分了四個(gè)層次：第一個(gè)層次是一般干部和其他人員；第二個(gè)層次是科局級(jí)干部（含中級(jí)職稱人員）；第三個(gè)層次是處級(jí)干部（含副教授職稱人員）；第四個(gè)層次是廳級(jí)干部（含正教授級(jí)職稱人員）。另外，在資格認(rèn)定中，其中“夫婦雙方為機(jī)關(guān)公職人員或教師家庭的不需要核定家庭收入，可憑有效證明購(gòu)房”。從以上這些來看，經(jīng)濟(jì)適用房政策對(duì)“中低收入家庭”的概念還是存在疑點(diǎn)的，所謂的經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際上是照顧了中高收入者，但真正低收入者買不起也買不到。

（3）群眾對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的存在具有較高的認(rèn)同度，但對(duì)于報(bào)名和搖號(hào)程序關(guān)注率不高。在住房市場(chǎng)改革逐步深入的同時(shí)，住房保障的一系列細(xì)節(jié)問題遲遲沒有被顧及，經(jīng)濟(jì)適用房本應(yīng)具有明顯保障性和救濟(jì)性的住房往往被當(dāng)作調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，其保障性并未受到更多政府官員的重視，這不經(jīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的存在產(chǎn)生了質(zhì)疑。然而在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在“您認(rèn)為臨安經(jīng)濟(jì)適用房是否有必要”的問題中，有68.9％選“非常需要”，17.8％的選“有無可無”，4.4％的選“完全沒有必要”，8.9％的選“不清楚”?？梢?，廣大老百姓還是希望存在價(jià)格經(jīng)濟(jì)的房子——經(jīng)濟(jì)適用房。

衡量一項(xiàng)社會(huì)政策有效度的標(biāo)準(zhǔn)之一，是政策的“便利”程度。在課題組的訪談中，許多中低收入在談到住房保障時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房制度只是聽說過，對(duì)于自己能否享受政策、如何申請(qǐng)則一頭霧水。雖然臨安經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)的流程是公開化的，但是群眾了解的并不深入，其中的公開、公正、透明度情況，在調(diào)查中得知，不清楚的占63.6％。在與“房改辦”的訪談中，了解到，他們定期在開展定點(diǎn)咨詢會(huì)，但是前來詢問的群眾并不是很多，搖號(hào)程序接受媒體監(jiān)督，可并沒有很多人關(guān)注。

（4）經(jīng)濟(jì)適用房在基礎(chǔ)價(jià)格上低于普通商品房，但在綜合因素上呈現(xiàn)滯后傾向。由于經(jīng)濟(jì)適用房相對(duì)同區(qū)域內(nèi)的商品房來說價(jià)格較低，利潤(rùn)有限，于是大多數(shù)開發(fā)商只好將房屋面積擴(kuò)大，加速資金回籠，以提高資金運(yùn)轉(zhuǎn)率來達(dá)到追逐更大利潤(rùn)的目的。目前一些經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)面積已經(jīng)完全超出一個(gè)城市低收入家庭可以承受的范圍。根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用房政策規(guī)定，一般建筑面積不超過90平方米（有些大城市是控制標(biāo)準(zhǔn)是80平方米左右）。但在課題組的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)臨安第三期經(jīng)濟(jì)適用住房“吳越人家”的基礎(chǔ)價(jià)格是多層1780元/平方米，小高層是1880元/平方米，雖然比普通商品房的“天價(jià)”經(jīng)濟(jì)，但是大戶型經(jīng)濟(jì)適用住房卻是比比皆是，顯然面對(duì)的是中高收入人群，而真正需要照顧的很多中低收入者只能望“房”興嘆。對(duì)此課題組在與臨安“房改辦”的訪談中，提到了這個(gè)問題，他們的回答是考慮浙江林學(xué)院教師的工作和學(xué)習(xí)需要才增加的。

在經(jīng)濟(jì)適用房的其他因素上，課題組進(jìn)行了調(diào)查，反映情況是“臨安人家”是不錯(cuò)的，但已銷售完了。而“吳越人家”由于地段相對(duì)偏僻，有些即使中了號(hào)也放棄了，所以“吳越人家”的空置率也是一個(gè)不容忽視的問題。因?yàn)榉孔右贿h(yuǎn)，各種生活配套設(shè)施也勢(shì)必缺乏，居住者日常買菜購(gòu)物、小孩上學(xué)、老人上醫(yī)院等也就十分困難，更助長(zhǎng)了綜合生活成本的大幅增加。經(jīng)濟(jì)適用房為降低造價(jià)，通常要提高住宅的容積率。這就使得經(jīng)濟(jì)適用房大多呈現(xiàn)三大弊端：樓間距太窄、見陽(yáng)光不多、人多電梯少。在課題組的咨詢中證實(shí)到臨安經(jīng)濟(jì)適用房也確實(shí)是存在這些弊端。

（5）經(jīng)濟(jì)適用房作為不動(dòng)產(chǎn)的長(zhǎng)期有效性與受助家庭經(jīng)濟(jì)狀況的動(dòng)態(tài)性還不能有機(jī)對(duì)接。中低收入家庭是一個(gè)動(dòng)態(tài)群體，不斷有受助者脫貧致富，退出住房保障；又不斷產(chǎn)生新的符合救助條件的中低收入家庭，需要享受住房保障。而經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)總量卻是有限的，如何做到經(jīng)濟(jì)適用房的循環(huán)利用呢？

在調(diào)查“臨安人家”中發(fā)現(xiàn)，一方面一些入住者早已退出中低收入家庭的圈子，另一方面一些早年符合條件者根據(jù)現(xiàn)有新政策已不具有購(gòu)房條件，可這些不符合受助標(biāo)準(zhǔn)者并沒有選擇盡快上市交易，而是選擇了繼續(xù)占有。在這樣的背景下，政府投資建設(shè)一套經(jīng)濟(jì)適用房所明確的目的，就不再僅僅只是解決某幾戶中低收入家庭，而是應(yīng)該實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房循環(huán)使用，讓更多的中低收入家庭受益，更好地發(fā)揮保障作用。

三、經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展特點(diǎn)

1.地域性。全國(guó)各地城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同，居民生活狀況的地域性較強(qiáng)，這使得以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房保障體系也表現(xiàn)出“因地制宜”。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)需要根據(jù)政策的出臺(tái)、市場(chǎng)的需求、城市的規(guī)劃等各方面去考慮，因此呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)適用住房較強(qiáng)的地域性。另一方面，各地多樣化的經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施管理辦法也反映出了政策的“靈活性”。

如相比于杭州經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，臨安的管理辦法就相對(duì)而言，就顯得相對(duì)寬松。其只需要兩個(gè)條件：未購(gòu)買過公房或未參加過集資建房的本市常住非農(nóng)戶家庭或已達(dá)法定結(jié)婚年齡的個(gè)人。年均收入為中低收入標(biāo)準(zhǔn)。而杭州的管理辦法需要具備4個(gè)條件，并且就僅僅這兩個(gè)條件就比臨安的嚴(yán)格得多，如第一個(gè)條件中杭州的管理辦法有戶籍年限規(guī)定，即“家庭成員至少有一人具備本市市區(qū)常住城鎮(zhèn)居民戶口（不包括學(xué)生戶口）5年以上（含符合杭州市安置條件的軍隊(duì)人員）”。

2.艱巨性?；趪?guó)情，住房保障是一項(xiàng)艱巨的任務(wù)，相比于商品住房可觀的收益，經(jīng)濟(jì)適用房則沒有受到政府廣大的追捧，在這種情況下，沉重的擔(dān)子落在少數(shù)負(fù)責(zé)人的肩上，加重了任務(wù)的艱巨性。另一個(gè)重大的難題就是資金，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房既要承擔(dān)解決“房源”所需的資金，又要長(zhǎng)期不斷地負(fù)擔(dān)房屋維修和其他相關(guān)補(bǔ)貼，而資金回收又沒有商品住房的快和多。

據(jù)新華社報(bào)道，建設(shè)部曾要求各地住宅建設(shè)中的70%至80%應(yīng)建經(jīng)濟(jì)適用房，銷售給中低收入家庭。但時(shí)至今日，經(jīng)濟(jì)適用房在住宅建設(shè)中的占有率仍然較小，供需矛盾十分突出。

3.整合性。整合性是一種綜合折衷的思想傾向，也就是說政府在處理私人、開發(fā)商、困難群眾、國(guó)家政策的關(guān)系上，采取了兼顧的辦法，從而“畸形”發(fā)展了經(jīng)濟(jì)適用房。

開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，要辦齊“五證”，蓋好20多個(gè)公章，這些環(huán)節(jié)除涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)等部門之外，還要經(jīng)過房管、工商、稅務(wù)、建設(shè)、交通、環(huán)保、衛(wèi)生防疫、消防、地質(zhì)勘探、園林、人防等眾多機(jī)構(gòu)的審批或者備案。因此，在任一個(gè)環(huán)節(jié)的關(guān)系處理上，政府雖然依然把國(guó)家政策放在最重要的位置，但是越來越多地增加其他相關(guān)因素，呈現(xiàn)出綜合折衷的思想傾向。

4.傳統(tǒng)性。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)行時(shí)間短暫，再加上我國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)的特殊性，所以還無法完全擺脫傳統(tǒng)住房的束縛。因此，現(xiàn)今中國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用房還無法脫離“市場(chǎng)”單獨(dú)搞“保障”，群眾也還無法去除“渾水摸魚”的投機(jī)心理。

從“養(yǎng)兒防老”到“養(yǎng)房防老”，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念依然是“娶妻生子、置業(yè)買房”，對(duì)有政府出錢造福百姓存在著疑惑，對(duì)不完善的住房保障體系采取冷默態(tài)度，這勢(shì)必加大了住房保障工作的難度。

四、對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的思考與建議

1.以經(jīng)濟(jì)適用房存在的不足為前車之鑒，對(duì)城市未來住房保障進(jìn)行合理規(guī)劃。自從全國(guó)各地經(jīng)濟(jì)適用房的種種弊端被媒體無數(shù)次曝光后，讓一些學(xué)者和政府官員對(duì)這種政府住房保障模式產(chǎn)生了根本性的質(zhì)疑。相形之下，一個(gè)流動(dòng)的，以收入水平為唯一標(biāo)準(zhǔn)的廉租房制度更能體現(xiàn)政府住房保障制度的初衷?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的出臺(tái)，旨在加大廉租住房建設(shè)的力度，僅僅原則上地提出要努力發(fā)展廉租住房的要求而沒有規(guī)劃，就很難落實(shí)。

所以，問題的本質(zhì)并非是住房保障模式的問題，各地城市應(yīng)該制定發(fā)展多層次住房保障體系的長(zhǎng)期規(guī)劃和年度計(jì)劃，從城市實(shí)際出發(fā)，即要加大發(fā)展力度，又要切實(shí)可行。

2.加強(qiáng)住房保障制度的嚴(yán)密性，正確處理好房產(chǎn)的商品屬性和保障屬性的關(guān)系。房產(chǎn)具有商品屬性和保障屬性。政府把住房的消費(fèi)和投資區(qū)分開，有效控制投資，同時(shí)對(duì)信用政策進(jìn)行很好的規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)就可以在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)與促進(jìn)民生福祉二者之間實(shí)現(xiàn)均衡發(fā)展。住房保障區(qū)別于以往福利房的主要特點(diǎn)，是對(duì)象的特定性。由于保障對(duì)象的模糊或過于寬泛，沒有正確把握保障和市場(chǎng)的度，從而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房沒有真正起到“雪中送炭”的效果，逐漸演變成了一種中高收入以利用財(cái)政補(bǔ)助搞投機(jī)置業(yè)的手段。住房是人的一種基本要權(quán)利，是一種基本的社會(huì)保障。然而，由于目前住房保障相關(guān)規(guī)定和實(shí)施方案還主要以政府文件的形式出臺(tái)，缺乏強(qiáng)有力的約束。為此，為住房保障立法或許是當(dāng)務(wù)之急，以此來進(jìn)一步完善住房保障制度，加強(qiáng)住房保障制度的嚴(yán)密性。另一方面，還必須加強(qiáng)市場(chǎng)的監(jiān)督，加大對(duì)違法違規(guī)行為的處罰力度。

3.重視住房困難戶的適應(yīng)性教育，創(chuàng)造和諧社會(huì)。每一輪的“房改”，政策的實(shí)行，但對(duì)于住房困難戶卻感覺“只聽樓梯響，不見人下來”，甚至更多的是“丈二和尚摸不著頭腦”，一個(gè)重要的原因就在于政策的宣傳執(zhí)行不夠。每一次新的政策的調(diào)整，把門檻越抬越高，導(dǎo)致許多住房困難戶對(duì)此失去了信心。許多地方政府擔(dān)心更多的市民百姓因?yàn)轱w漲的房?jī)r(jià)將淪為新的住房困難戶，房?jī)r(jià)過高會(huì)令人覺得改善生活無望，從而對(duì)社會(huì)產(chǎn)生不滿情緒，這種不滿情緒的積累終會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定。這種擔(dān)心是必要的，因?yàn)橥恋匾胤峙涞牟黄降?，并影響其他要素分配的不平等，將進(jìn)一步造成勞動(dòng)者心理的不平衡。這個(gè)嚴(yán)重的隱患提醒著做好住房困難戶的適用性教育的重要性和迫切性，從而來維持社會(huì)的和諧。

4.擴(kuò)大住房保障的政府隊(duì)伍，適應(yīng)發(fā)展的需要。解決好住房困難戶的住房問題，包括制定規(guī)劃和規(guī)章、多渠道籌集資金、減免有關(guān)稅費(fèi)等，不僅工作涉及面很廣，而且分屬好幾個(gè)政府部門管理?？梢姡芾砗冒l(fā)展住房保障的工作，任務(wù)是十分艱巨的，沒有健全的機(jī)構(gòu)和相對(duì)強(qiáng)有力的管理隊(duì)伍是管不好的。今年兩會(huì)上,從事律師職業(yè)的韓德云代表指出，應(yīng)將廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理，從開發(fā)商手中收回。由縣級(jí)以上地方政府成立國(guó)有獍性質(zhì)、不以贏利為目的的房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)體——公共住房開發(fā)公司，專門負(fù)責(zé)廉租房及經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造、出售和租賃管理。公共住房開發(fā)公司向社會(huì)供給經(jīng)濟(jì)適用房獲取的贏利，全部用于廉租房的開發(fā)建設(shè)，形成一套以房建房的模式。然而，要實(shí)現(xiàn)政府一手抓，就必須一支強(qiáng)大的政府隊(duì)伍，這對(duì)于目前中國(guó)政府的情況，這個(gè)議案的實(shí)行是有困難的。

因此，只有擴(kuò)大住房保障的政府隊(duì)伍，一起努力探索，才能使得現(xiàn)今不足的住房保障體系得到不斷完善，從而適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要。

5.加大投入，以制度確保住房保障資金來源，有效執(zhí)行政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)上漲，低收入階層的支付能力與住房?jī)r(jià)格之間的落差持續(xù)擴(kuò)大的情況下，政府在大力推行住房保障制度的同時(shí)，首先要明確資金來源，特別是政府預(yù)算撥款，要立足于城市的經(jīng)濟(jì)承受能力而逐年擴(kuò)大，并與住房的覆蓋面的增加同步。

另外，也可以大力鼓勵(lì)單位和個(gè)人進(jìn)行慈善捐款，既能減少城市資金的負(fù)擔(dān)，又引起全社會(huì)的廣泛重視。為了防止應(yīng)安排和已提取的資金未能充分使用，政府應(yīng)該將住房保障資金來源形成有效機(jī)制，從而完善住房保障體系。

6.吸納多方位支援渠道，注重長(zhǎng)眼光解決實(shí)際問題。我國(guó)還不是一個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，但城市改造卻進(jìn)行了一輪又一輪，許多城市拆了解放初期木房建磚房，拆了平房建樓房，以后又拆了磚混房蓋框架房，現(xiàn)在又拆了框架房建高層建筑。其實(shí)許多房層的建筑壽命都未終結(jié)，即使不符合現(xiàn)有功能需要，也可改作他用。我們?cè)S多城市在舊城改造的旗號(hào)下，成片成片的歷史街區(qū)和舊建筑被一掃而光，忽視了舊房的利用。今年有全國(guó)人大代表提出，通過“宅基地?fù)Q房”形式，探索破解城鎮(zhèn)化建設(shè)中土地和資金雙重約束的難題。農(nóng)民以其宅基地，按規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無償換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住，原有的宅基地由村民委員會(huì)組織農(nóng)民復(fù)耕占補(bǔ)平衡。筆者認(rèn)為，這對(duì)于改善農(nóng)民工居住條件提供了一個(gè)好方案。為了達(dá)到資助的公平有效，需要建立公開有效的個(gè)人征信平臺(tái)，將個(gè)人收入、支出、家庭綜合收入等納入該管理平臺(tái)，使政府對(duì)低收入群體的資助真正達(dá)到公平。在土地資源極其有限的前提下，按照真實(shí)收入的不同水平提供扶持和資助。有專家建議銀行、證監(jiān)會(huì)等機(jī)構(gòu)為政府部門檢查居民家庭資產(chǎn)提供促利，使保障性住房制度真正惠及困難群眾。

因此，要做好積極解決城市低收入群眾住房困難的工作，必須吸納多方位支援渠道，切入困難用戶的實(shí)際生活，不要盲目按照制度辦事，要不斷調(diào)整和改進(jìn)住房保障制度，要注重長(zhǎng)眼光解決實(shí)際問題。

五、結(jié)束語(yǔ)

通過本篇論文的寫作，筆者對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的狀況有了更深入的了解。在課題組其他成員的齊心努力下，筆者對(duì)臨安的經(jīng)濟(jì)適用房（主要是吳越人家、臨安人家）進(jìn)行了幾次較細(xì)致的調(diào)查了解，然后結(jié)合其他地區(qū)的狀況（尤其是杭州），選取了典型的戶主進(jìn)行了研究分析，并對(duì)選取了幾個(gè)定點(diǎn)進(jìn)行了問卷調(diào)查。

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的存廢爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為，這只是經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展道路上一段坎坷的經(jīng)歷。只要有關(guān)人士把問題找出來，然后進(jìn)行分析解決，就能把經(jīng)濟(jì)適用房創(chuàng)立的初衷重新完全表達(dá)出來，這也是筆者研究此課題的價(jià)值所在。

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