多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理研究

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一加強(qiáng)資金管理的措施

(1)創(chuàng)新企業(yè)的融資方式

第一，對(duì)于那些涉及的資金超過(guò)了自身資產(chǎn)規(guī)模的項(xiàng)目，或者是企業(yè)在同時(shí)的開(kāi)發(fā)多個(gè)規(guī)模相對(duì)較大的項(xiàng)目時(shí)，可以使用項(xiàng)目融資的方式，利用企業(yè)有限的資金撬動(dòng)更多投資項(xiàng)目，從而有效地分散項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。第二，由于項(xiàng)目融資屬于資產(chǎn)負(fù)債表的表外融資方式，雖然可以為企業(yè)進(jìn)行其他方式的融資提供一些便利，但是，該融資項(xiàng)目的成本高、消耗的時(shí)間長(zhǎng)，項(xiàng)目完成后，獲得的利潤(rùn)相對(duì)較少，且不利于企業(yè)資金的良好流動(dòng)。所以，對(duì)于一些規(guī)模相對(duì)較小的單個(gè)或者是多個(gè)項(xiàng)目，還是使用企業(yè)融資的方式更加合適。

(2)解決房產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的措施

房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到:首先，全面地分析企業(yè)目前各項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀以及各個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前的具體情況，這些情況包括公司當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債情況、近期開(kāi)發(fā)的總的項(xiàng)目數(shù)量、已經(jīng)開(kāi)發(fā)了的各個(gè)項(xiàng)目規(guī)模的大小、能夠接受的最大融資成本以及對(duì)于資金需求的緊迫程度。其次，綜合性的利用公司融資與項(xiàng)目融資兩種融資手段，要注意，企業(yè)需要根據(jù)不同的項(xiàng)目類(lèi)型選擇適合的融資方式，以便用最經(jīng)濟(jì)和安全的方式來(lái)進(jìn)行資金的開(kāi)發(fā)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)的杠桿效用。

(3)根據(jù)項(xiàng)目可行性進(jìn)行資金管理

第一，在多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式下，需要將該報(bào)告當(dāng)成企業(yè)經(jīng)營(yíng)的一項(xiàng)日常的工作任務(wù)。企業(yè)應(yīng)該就此方面的工作成立一個(gè)專(zhuān)門(mén)的部門(mén)或者是設(shè)置一個(gè)專(zhuān)門(mén)的崗位，讓專(zhuān)業(yè)人員來(lái)對(duì)市場(chǎng)上的土地和樓盤(pán)的價(jià)格變化進(jìn)行實(shí)時(shí)的關(guān)注，尤其是一些具有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值且適合本企業(yè)經(jīng)營(yíng)的地塊，要密切地關(guān)注，為企業(yè)尋找最佳投資機(jī)會(huì)。第二，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研力度，就投資項(xiàng)目的周邊環(huán)境、配套設(shè)施、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和供需情況進(jìn)行客觀、全面、深入地調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果制定出科學(xué)合理的資金分配方案。第三，在撰寫(xiě)可行性報(bào)告時(shí)，要突出重點(diǎn)，明確目標(biāo)。

(4)以企業(yè)整體發(fā)展為視角制訂資金平衡計(jì)劃

在多項(xiàng)目的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，企業(yè)在制訂項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃時(shí)，企業(yè)的管理者應(yīng)該要具備全局觀，依據(jù)企業(yè)全局發(fā)展觀來(lái)制定相應(yīng)的投資策略，不能夠只從項(xiàng)目的角度來(lái)制定資金的調(diào)配計(jì)劃。首先，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順序，即不同地塊的項(xiàng)目與統(tǒng)一地塊的項(xiàng)目分批次的開(kāi)發(fā)順序。只有制定出正確的開(kāi)發(fā)批次，才能夠利用多項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，利用某些項(xiàng)目銷(xiāo)售后回籠的資金來(lái)彌補(bǔ)其他項(xiàng)目存在的資金缺口，從而實(shí)現(xiàn)資金的科學(xué)性流動(dòng)，最大化利用資金。其次，當(dāng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)批次明確后，要對(duì)該項(xiàng)目中一些涉及比較大的資金的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行有效的控制。并且，在項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)，要密切地關(guān)注資金的流向、流速和流量，從而為各項(xiàng)目之間資金的流動(dòng)的調(diào)配做好準(zhǔn)備。

(5)優(yōu)化融資決策程序

從房產(chǎn)企業(yè)多年來(lái)進(jìn)行融資的實(shí)際情況來(lái)看，其融資程序主要可以分為五大階段:融資決策、投資決策、分析融資的結(jié)構(gòu)、進(jìn)行融資談判以及對(duì)融資結(jié)果全面的執(zhí)行。在整個(gè)的融資程序之中，融資決策屬于該程序中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，是房產(chǎn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析時(shí)的最重要的一項(xiàng)組成內(nèi)容，與該程序中的投資分析相互產(chǎn)生影響，并對(duì)項(xiàng)目投資是否具有經(jīng)濟(jì)方面的可行性進(jìn)行最終的決策。由此可以看出，科學(xué)性的房產(chǎn)融資分析是可以同項(xiàng)目投資分析產(chǎn)生雙向互動(dòng)的，所以，房產(chǎn)企業(yè)需要在做完全面的投資分析之后，要以分析的結(jié)果為基礎(chǔ)，不斷地調(diào)整、分析以及再次地調(diào)整融資決策，保證最終確立的融資方案和結(jié)構(gòu)都是最佳的。

二結(jié)論

總而言之，作為準(zhǔn)金融行業(yè)的房產(chǎn)業(yè)，其資金管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性是不言而喻的。對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，資金就好比其體內(nèi)流動(dòng)的血液，資金管理直接對(duì)其經(jīng)營(yíng)發(fā)展的順利性具有直接的影響。因此，面對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢(shì)，需要全面的分析其企業(yè)在資金管理方面存在的問(wèn)題，并與新的發(fā)展形勢(shì)相結(jié)合，制定出新的資金管理方案，從而保證其血液流通的順暢性，進(jìn)而維護(hù)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)資金的穩(wěn)定性。

作者：高海濤 單位：陜西國(guó)鐵地產(chǎn)置業(yè)有限公司