多項目開發(fā)模式下房地產(chǎn)資金管理研究

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一加強資金管理的措施

(1)創(chuàng)新企業(yè)的融資方式

第一，對于那些涉及的資金超過了自身資產(chǎn)規(guī)模的項目，或者是企業(yè)在同時的開發(fā)多個規(guī)模相對較大的項目時，可以使用項目融資的方式，利用企業(yè)有限的資金撬動更多投資項目，從而有效地分散項目投資風(fēng)險。第二，由于項目融資屬于資產(chǎn)負(fù)債表的表外融資方式，雖然可以為企業(yè)進行其他方式的融資提供一些便利，但是，該融資項目的成本高、消耗的時間長，項目完成后，獲得的利潤相對較少，且不利于企業(yè)資金的良好流動。所以，對于一些規(guī)模相對較小的單個或者是多個項目，還是使用企業(yè)融資的方式更加合適。

(2)解決房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的措施

房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做到:首先，全面地分析企業(yè)目前各項目的經(jīng)營現(xiàn)狀以及各個項目當(dāng)前的具體情況，這些情況包括公司當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債情況、近期開發(fā)的總的項目數(shù)量、已經(jīng)開發(fā)了的各個項目規(guī)模的大小、能夠接受的最大融資成本以及對于資金需求的緊迫程度。其次，綜合性的利用公司融資與項目融資兩種融資手段，要注意，企業(yè)需要根據(jù)不同的項目類型選擇適合的融資方式，以便用最經(jīng)濟和安全的方式來進行資金的開發(fā)，提高企業(yè)財務(wù)的杠桿效用。

(3)根據(jù)項目可行性進行資金管理

第一，在多項目的開發(fā)模式下，需要將該報告當(dāng)成企業(yè)經(jīng)營的一項日常的工作任務(wù)。企業(yè)應(yīng)該就此方面的工作成立一個專門的部門或者是設(shè)置一個專門的崗位，讓專業(yè)人員來對市場上的土地和樓盤的價格變化進行實時的關(guān)注，尤其是一些具有較大開發(fā)價值且適合本企業(yè)經(jīng)營的地塊，要密切地關(guān)注，為企業(yè)尋找最佳投資機會。第二，加強市場調(diào)研力度，就投資項目的周邊環(huán)境、配套設(shè)施、市場競爭和供需情況進行客觀、全面、深入地調(diào)查，并根據(jù)調(diào)查的結(jié)果制定出科學(xué)合理的資金分配方案。第三，在撰寫可行性報告時，要突出重點，明確目標(biāo)。

(4)以企業(yè)整體發(fā)展為視角制訂資金平衡計劃

在多項目的房產(chǎn)開發(fā)模式下，企業(yè)在制訂項目的開發(fā)計劃時，企業(yè)的管理者應(yīng)該要具備全局觀，依據(jù)企業(yè)全局發(fā)展觀來制定相應(yīng)的投資策略，不能夠只從項目的角度來制定資金的調(diào)配計劃。首先，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該要明確項目開發(fā)的順序，即不同地塊的項目與統(tǒng)一地塊的項目分批次的開發(fā)順序。只有制定出正確的開發(fā)批次，才能夠利用多項目的開發(fā)優(yōu)勢，利用某些項目銷售后回籠的資金來彌補其他項目存在的資金缺口，從而實現(xiàn)資金的科學(xué)性流動，最大化利用資金。其次，當(dāng)項目的開發(fā)批次明確后，要對該項目中一些涉及比較大的資金的關(guān)鍵點進行有效的控制。并且，在項目運行時，要密切地關(guān)注資金的流向、流速和流量，從而為各項目之間資金的流動的調(diào)配做好準(zhǔn)備。

(5)優(yōu)化融資決策程序

從房產(chǎn)企業(yè)多年來進行融資的實際情況來看，其融資程序主要可以分為五大階段:融資決策、投資決策、分析融資的結(jié)構(gòu)、進行融資談判以及對融資結(jié)果全面的執(zhí)行。在整個的融資程序之中，融資決策屬于該程序中十分重要的一個環(huán)節(jié)，是房產(chǎn)企業(yè)對項目的可行性進行分析時的最重要的一項組成內(nèi)容，與該程序中的投資分析相互產(chǎn)生影響，并對項目投資是否具有經(jīng)濟方面的可行性進行最終的決策。由此可以看出，科學(xué)性的房產(chǎn)融資分析是可以同項目投資分析產(chǎn)生雙向互動的，所以，房產(chǎn)企業(yè)需要在做完全面的投資分析之后，要以分析的結(jié)果為基礎(chǔ)，不斷地調(diào)整、分析以及再次地調(diào)整融資決策，保證最終確立的融資方案和結(jié)構(gòu)都是最佳的。

二結(jié)論

總而言之，作為準(zhǔn)金融行業(yè)的房產(chǎn)業(yè)，其資金管理對企業(yè)發(fā)展的重要性是不言而喻的。對于房產(chǎn)行業(yè)來說，資金就好比其體內(nèi)流動的血液，資金管理直接對其經(jīng)營發(fā)展的順利性具有直接的影響。因此，面對當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新形勢，需要全面的分析其企業(yè)在資金管理方面存在的問題，并與新的發(fā)展形勢相結(jié)合，制定出新的資金管理方案，從而保證其血液流通的順暢性，進而維護我國市場經(jīng)濟資金的穩(wěn)定性。

作者：高海濤 單位：陜西國鐵地產(chǎn)置業(yè)有限公司