土地交易市場管理細則

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第一章總則

第一條為了規范土地使用權交易行為，深化土地使用制度，加強廉政建設，建立公開、公平、公正的土地市場，根據《中華人民共和國土地管理法》、江西省人民政府《關于進一步加強土地市場建設的通知》（贛府發[2000]41號），結合我市實際，制定本規定。

第二條本市范圍內的土地交易，適用本規定。

土地交易包括土地使用權出讓、轉讓、出租和抵押。

本規定所稱的土地使用權轉讓、出租。包括地上建筑物、構筑物和附著物的轉讓、出租、但應當適用《國華人民共和國城市房地產管理法》的房地產轉讓、出租除外。

第三條市、縣（市）人民政府設立土地交易市場作為土地交易的專門場所。前條所稱的土地交易必須在土地交易市場中進行。

市、縣（市）土地管理部門是交易中心的主管部門（以下簡稱主管部門）。

市、縣（市）土地開發儲備交易中心（以下簡稱交易中心）是土地交易市場的承辦機構，按規定的職責和程序運作，并接受主管部門和監察部門的指導、監督和檢查。

第四條土地交易應當遵循公開、公平、公正的原則，任何單位和個人不得非法干預。

第二章交易中心職責

第五條交易中心主要職責為：

（一）貫徹執行國家土地管理和相關的法律、法規、政策，制定交易中心的內部管理制度，具體實施土地交易市場的建設計劃和目標；

（二）接受主管部門和其他單位、個人委托，組織實施土地使用權出讓、轉讓、出租的招標、拍賣和公開掛牌交易工作，為舉辦土地使用權招標、拍賣會提供場所和服務；

（三）受理土地使用權轉讓、出租、抵押申請，負責轉讓、出租、抵押條件的核驗、成交確認。承辦土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押的具體業務；

（四）收集、匯總、儲存、上報、土地交易信息行情，提供有關法律和其他信息咨詢服務；

（五）為土地交易提供場所，為地價評估、土地稅、費、金征收、土地登記、發證等設立服務窗口。

（六）負責土地交易市場的日常管理工作；

（七）主管部門委托的其他事項。

第六條交易中心應建立以下工作制度和管理制度：

（一）土地交易規則；

（二）土地交易運作程序；

（三）土地交易服務承諾；

（四）交易中心財務管理制度；

（五）工作人員守則；

（六）工作人員違紀違法行為的監督查處辦法等。

第七條交易中心從事土地交易市場業務的工作人員，必須參加主管部門統一組織的培訓，經考試合格取得上崗資格證書才能上崗。

第三章土地交易范圍

第八條下列土地交易（包括分割轉讓、出租、抵押）必須在交易中心進行：

（一）出讓土地使用權（包括政府征用、收回、收購的土地使用權出讓和改變出讓條件補辦出讓手續等）；

（二）為實現抵押權進行的土地使用權轉讓；

（三）法院判決需拍賣、變賣用于清償債務的土地使用權轉讓；

（四）原劃撥土地使用權的交易（包括原劃撥土地使用權的轉讓、出租、抵押以及土地的聯營合作交易等）；

（五）出讓土地使用權的首次交易（包括轉讓、租賃、抵押、作價出資、入股、交換或贈與等交易）；

（六）法律、法規允許的集體建設用地的流轉（包括鄉鎮企業用地的轉讓、租賃、聯營、入股等交易）；

（七）其他土地使用權交易。

其他任何機構包括中介機構不得進行上述交易。

第四章土地交易方式

第九條土地交易采取以下方式進行：

（一）招標，即通過招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經評標后確定中標人的行為。

（二）拍賣，即通過拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。

（三）掛牌交易，即將土地交易條件在交易中心進行公告，并接受交易申請的行為。

（四）協議交易，即交易雙方當事人通過協商完成土地交易的行為。

第十條除按法律、法規規定的情形外，經營性項目土地使用權出讓，應采用招標或拍賣方式，其他須公開交易的土地使用權交易，可根據需要選擇招標、拍賣或掛牌交易中的一種方式。

協議交易只限于不改變地上建筑物、構筑物、附著物等使用性質的土地使用權交易。

第十一條以招標、拍賣方式出讓或轉讓土地使用權的，在招標、拍賣前應制定招標、拍賣文件和投標、競買規則，并在招標、拍賣會30日前招標、投標、拍賣公告，申請參與競投或競買的人數應達到2人或2人以上。招標、拍賣公告由交易中心，并在《井岡山報》刊登。

第十二條土地使用權出讓和轉讓，應設立最低保護價。土地使用權以招標、拍賣方式交易時，未達到規定人數和最低保護價的，交易中心有權重新作出交易安排。

最低保護價，包括招標底價及保留價。

第十三條以招標方式轉讓土地使用權的應設立招標小組，招標小組由5人以上單數組成。主要由土地管理部門會同有關部門的專業人員組成。

第十四條招標小組的主要職責是審定招標最低中標價（以下簡稱底價），審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確認中標人并發出中標通知書。

在招標小組確認中標人5日內，應當簽訂土地使用權轉讓合同。

第十五條以拍賣方式轉讓土地使用權，應設立拍賣小組，拍賣小組由5人組成，主要由土地管理部門會同有關職能部門的人員組成。

第十六條拍賣小組的主要職責是審定拍賣最低價成交價（以下簡稱保留價）、審查競買人資格、指定拍賣主持人。拍賣主持人確認競得人后，由交易中心與競得人簽訂拍賣成交確認書。

第十七條土地使用權公開掛牌交易的，應公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于30日。

公告期限屆滿，按照以下規定確定能否成交：

（一）若在規定期限內只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；

（二）在規定期限內有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權應由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得。

（三）若在規定期限內沒有申請人，或者只有一個申請人但報價低于最低交易價或不符合其他交易條件的，委托人可調整最低交易價，重新委托交易中心交易。

報價以報價單為準，成交后，由委托與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。

申請人掛牌交易所公告的最低交易價由委托人決定，但該最低交易價不得低于應補交地價、應繳納稅費及應付交易服務費用之和。

第五章土地交易規劃

第十八條土地使用權交易雙方當事人交易時應提供能證明自己身份的有關證件。

屬單位交易的應提供單位營業執照副本或單位法人證書、法定代表人證書、法定代表人委托書等。

屬個人交易的應提供身份證或工作證，委托人交易的，應提供委托證書。

第十九條土地使用權交易（出讓土地使用權除外），交易當事人還應提交交易對象的《國有土地使用證》、《土地出讓合同》、《房屋產權證》、《土地使用權交易協議》等有關證件和資料。

第二十條委托人委托交易中心進行公開交易，應當簽訂委托合同。

委托合同一般包括委托事項、時限、公告期限、委托費用、臨時凍結產權、解凍等條款。

第二十一條凡以協議出讓方式取得土地使用權的，須經市、縣（市）人民政府批準，并提交基建項目立項批準書等文件。

第二十二條通過招標、拍賣出讓方式獲得土地使用權的中憑《中標通知書》或《拍賣成交確認書》及《國有土地使用權出讓合同》申辦基建項目立項或直接領取《投資許可證》、《建設工程施工證》和其他有關證照。

第二十三條土地使用者應嚴格按《;國有土地使用權出讓合同》中約定的土地使用條件使用土地。需改變《國有土地使用權出讓合同》約定條件使用土地的，應先向出讓方（市、縣＜市＞土地管理部門）申請并辦理有關手續。

第二十四條按《國有土地使用權出讓合同》約定條件使用土地的可以轉讓，原《國有土地使用權出讓合同》隨之轉移給受讓方，受讓方應繼續按《國有土地使用權出讓合同》的約定條件使用土地。

第二十五條受讓人根據需要，交易時間可以提出申請改變原《國有土地使用出讓合同》約定的土地使用條件，但須經原出讓方同意并辦理有關批準手續，簽訂土地出讓合同變更協議或重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

第二十六條劃拔土地使用權出讓應提交經市、縣（市）人民政府批準的土地使用權處置方案。劃拔土地申請并經依法批準后方可進行。

第二十七條抵押權人為實現抵押要求處分抵押人土地使用權及地上建筑、構筑物、附著物的，應委托交易中心進行公開交易、并提交抵押權人與抵押人就處分抵押物達成的協議和雙方認可的評估報告。交易中心直接安排交易。

若所抵押的土地使用權是以劃撥方式取得的，處分抵押土地使用權的方式須報經市、縣（市）人民政府批準。

第二十八條人民法院、執法機關裁定，決定處分的土地使用權及地上建筑物、構筑物、附著物的轉讓，委托交易中心組織交易。

處分物為劃撥土地使用權的，須經市、縣（市）土地管理部門審核并經同級人民政府批準。

第二十九條集體建設用地的交易，應首先取得原集體經濟組織的同意，再經市、縣（市）土地管理部門依法批準后方可進行。

第三十條土地使用權交易中心直接受理，法律、法規、規章規定交易需經核準的，由交易中心在3日內進行核驗并送主管部門在10日內核準后，再由交易中心進行交易。

第三十一條主管部門核準交易時，應核定是否應補交地價及應補交的地價數額。除政府另有規定外，交易中心在成交后從成交價款中首先扣減應補交的地價款及其他規費，并及時上交主管部門財政專戶，實行收支兩條線管理。

第三十二條委托交易的委托底價、協議交易的協議價若低于基準地價或評估地價的，交易中心可代表實行優先購買。

第三十三條土地使用權交易時，交易市場工作人員除應認真對交易當事人提交的有關證件和資料進行審查外，還應到交易對象的現場進行勘察并作好現場勘察記錄，交易當事人應積極配合。

第三十四條交易中心從事上述交易時，按物價部門核定的標準收取服務費用。以招標、拍賣方式成交的，交易中心按成交價向雙方各收取1％的傭金。

第三十五條土地使用權通過的土地交易市場轉讓成交的，當事人應在規定的時間內憑《成交確認書》和《土地使用權轉讓合同》申請辦理產權登記。

第六章監督查處

第三十六條監察部門和主管部門應在交易中心設立檢舉或投訴信箱，接受群眾對土地使用權交易違紀違規行為的檢舉、投訴。

第三十七條交易中心應將土地使用權出讓和轉讓規則，運作程序、服務承諾、工作人員守則等在交易場所張掛顯示，接受群眾監督。

第三十八條凡有下列情形之一的，不予辦理產權手續：

（一）違反本規定，須公開交易的土地使用權不實行公開交易的；

（二）須公開交易的土地使用權不按本規定的規范要求和方式進行公開交易的；

（三）投標人或競買人互相串通壓價的；

（四）法律、法規規定屬于交易無效的其他情形。

屬于前款第（一）、（二）項情形的，由監察部門依法對有關單位負責人和責任人給予行政處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第三十九條政府機關工作人員和交易中心工作人員違反有關規定，在土地交易過程中接受賄賂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽職守的，由其所在單位或監察機關給予行政處分。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任，造成當事人損失的，依法承擔贈償責任。

第七章附則

第四十條原吉安行署頒布的有關規定與本規定不一致的，以本規定為準。

第四十一條本規定由市土地管理局負責解釋。

第四十二條本規定自之日起施行。