房地產交易市場管理辦法

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第一章總則

第一條為了加強對本市房地產交易市場的管理，維護房地產經營活動的正常秩序，促進房地產業的發展，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本暫行辦法。

第二條本辦法所稱房地產交易是指在行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉讓、租賃、抵押、調換的經濟活動。

凡在本市市區城鎮范圍內行政劃拔的國有土地上各類房屋的轉讓、租賃、抵押和調換的交易活動，除法律、法規另有規定外，均適用本辦法。需要有償轉讓、租賃、抵押行政劃撥的國有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權作為股份入股經營的,應向市土地管理局提出申請，補辦出讓手續，補交出讓金。以出讓方式取得土地使用權的土地轉讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉移的行為，不適用本辦法。

第三條*市房地產管理局是本市房地產交易市場的主管機關，依法對房地產交易市場進行營理。*市土地管理局依法對本市房地產市場中有關土地管理進行監督檢查。*市房地產管理局按季將本市房地產市場交易情況抄送市土地管理局備案。因房屋所有權依法轉移而引起土地使用權轉移的，由土地管理部門依法辦理相應的土地使用權轉移、變更手續。

第四條房地產市場主管機關的職責是：

(一)貫徹房地產市場管理的有關法律、法規、規章和政策。

(二)對從事房產交易中介服務的單位和個人進行資質審查。

(三)監督、檢查房產經營活動，查處經營活動中的非法行為。

第五條房產經營活動，應進入房地產市場進行,并遵守法律、法規和本辦法的規定。任何單位和個人在房產經營活動中，不得損害國家利益和社會公共利益。

第六條商品房屋開發建設部門預售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動，按商品房管理辦法實施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動，適用本辦法。

第二章房產評估和價格管理

第七條本辦法所稱房產評估是指房產評估機構對各類房屋根據其結構、等級、適用程度、地段差異以及市場供求等因素，對其價值所作出的認定。

第八條凡從事房產評估業務的單位必須經市房地產管理局進行資格審定。從事房產評估業務的個人，須具有相應的專業知識，經市房地產管理局考核合格，取得評估員資格證書后，方能從事房產評估業務。

第九條進入房地產市場的房屋，必須經過房產評估，確定其評估價格。未經評估的房產，不得進行轉讓、租賃、抵押和調換。房產評估機構可按有關規定收取評估費。具體標準由市房地產管理局會同市物價局制定。

第十條單位自管房、私房的轉讓價格，由轉讓雙方參考其評估價格自行協商確定。

第十一條房管部門直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標準按物價部門會同房管部門規定的租金標準執行，免繳房產交易調節基金；作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協商確定，并按本辦法的規定繳納房產交易調節基金。

第十二條市房地產管理局可會同市物價局根據市場交易情況不定期公布房產交易價格情況，指導房地產市。

第十三條房產交易活動應按以下規定繳納房產交易調節基金：轉讓房屋的調節基金，按實際轉讓價格(實際轉讓價格低于評估轉讓價格的按評估轉讓價格)的20％繳納；租賃房屋的調節基金，按實際租賃價格(實際租賃價格低于評估租賃價格的按評估租賃價格)的20％繳納；抵押房屋，以抵押物清償債務的，按轉讓房屋處理。房產交易調節基金由轉讓方、出租方繳納。

第十四條房產交易調節基金統一由市房地產管理局代收，全額上繳市財政，專款專戶存儲，專項用于城市建設，并受市財政、審計部門的監督。

第十五條房地產交易雙方應如實申報交易價格，不得瞞價。對低于房產評估價格20％以上轉讓的房屋，除按評估價格征收調節基金外，房地產市場管理部門有優先購買權。

第十六條享受國家優惠政策購買的房屋在出售或出租時，其出售價格或租金以及增值費、調節基金的征收辦法，另行制定。

第三章房地產轉讓管理

第十七條房地產轉讓是指房屋所有權人將房屋所有權通過買賣、贈與、交換等方式連同土地使用權進行轉移的行為。

第十八條房地產轉讓應貫徹公平合理、協商一致、等價有償的原則，并簽訂書面協議。

第十九條單位自管房的轉讓，須憑上級主管部門批準文件；享受國家、單位補貼購買或建造的私房，需要轉讓時，按國家有關規定辦理。房屋所有人轉讓共有房屋，須提供共有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人轉讓租賃期未滿或未定租賃期的房屋，須提前三個月通知承租人，租賃關系由有關各方協商解決，在同等條件下，承租人有優先購買權。

第二十條房產拍賣，必須委托*市房產拍賣專業機構進行。

第二十一條個人在城鎮購買房屋必須符合國家和省、市有關規定。單位因特殊需要必須購買私有房屋和外省、市在本市設立機構需要購買房屋的，必須持有關證件，經市房地產管理局批準。

第二十二條房屋因轉讓發生產權轉移時，該房屋占用的土地使用權隨房屋產權一并轉移；同一房屋產權分割轉讓的，各房屋所有人占有相應比例的土地使用權，但同一幢房屋所占用的土地使用權整體不可分割。

第二十三條下列房地產不準轉讓：

(一)無合法產權證件的；

(二)產權尚有爭議的；

(三)房地產債務未結清的；

(四)其他依法限制權屬轉移的。

第二十四條依法轉讓的房地產，受讓人應向市房地產交易管理所辦理立契過戶手續，繳納有關稅費，向市房地產管理局申領房屋所有權證，并憑房屋所有權證到市土地管理局相應辦理土地使用權變更登記手續。

第四章房屋租賃管理

第二十五條房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。

第二十六條出租房屋，包括以房產入股聯營、合營、承包經營等形式發生的房屋租賃，租賃雙方應簽訂書面協議，并向市房地產管理局申請辦理租賃手續，經審查批準后，領取《房屋租賃許可證》，按規定繳納有關稅費，租賃關系方為有效。以土地使用權入股經營的，應按土地管理規定首先向市土地管理局辦理有關手續。承租非住宅用房從事經營活動的，工商行政管理部門核發營業執照時應查驗承租人的《房屋租賃許可證》。

第二十七條出租的房屋必須結構牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。危險房屋嚴禁出租。

第二十八條房屋租賃應訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標準以及租賃雙方的權利和義務。非住宅租賃契約須經房地產管理機關審核并辦理登記手續。

第二十九條機關、團體、部隊、企事業單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經市房地產管理局批準。

第三十條承租人應按期繳納租金，并按契約規定用途使用房屋。如改變用途、改建、擴建及改造設備時，雙方應提前商定，并按有關規定修改契約內容。租賃期滿時,承租人應當將房屋退還出租人，需續租的應重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優先租用權。實行土地使用權有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長不超過該房屋使用范圍內土地使用權年限。

第三十一條外來從事勞務或經商活動的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區的戶口證明、居民身份證及有關證件，辦理租賃手續。

第三十二條承租人有下列情形之一的，出租人有權單方終止租賃合同：

(一)承租人擅自將承租的房屋轉租、轉讓、轉借或改變用途的；

(二)承租人利用承租的房屋進行非法活動、損害公共利益的；

(三)承租人無正當理由累計六個月不繳租金或閑置房屋達三個月以上的；

(四)承租人損壞房屋結構和設備而又不維修、不賠償的；

(五)房屋發生重大損壞，經*市危險房屋鑒定所鑒定為危險房屋不能繼續使用的。

第三十三條房屋租賃，出租方應按租金額的4％向市房地產管理局繳納租賃管理費。

第五章房屋抵押管理

第三十四條房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務償還擔保，設定抵押權，將房屋抵押給債權人的行為。

第三十五條房屋抵押當事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。房屋抵押活動必須遵循自愿、公平、誠實、信用的原則，不得違反國家有關法律、法規。

第三十六條下列房屋不得抵押：

(一)無合法所有人，尚未確權或產權有糾紛的；

(二)代管房產代管人無法定所有人簽署委托書的；

(三)黨政機關、軍隊、大專院校自管的；

(四)宗教寺廟、古建筑、影劇院、醫院等公益設施的;

(五)限制抵押的(確定為拆遷區域的房屋，違章建筑、臨時建筑的房屋，拖欠稅金、債務尚未清償的房屋，被司法、政法機關扣押、訴訟保全、查封的房屋)；

(六)房地產管理部門認為不宜抵押的。

第三十七條房屋抵押擔保債務的范圍為主債務本身和因主債而產生的孽息以及不按時清償債務給債權人造成的損失。抵押房屋必須由抵押人向中國境內注冊的保險公司投保，抵押權人為該保險的第一受益人。

第三十八條同一處房屋設定若干抵押權的，其抵押價額之和不得超過該處房屋的總值。清償次序按批準先后確定，同時批準的，按各方債務額比例清償。

第三十九條單位自管房屋抵押時，應經上級主管部門批準。個人或多人共有的房屋在進行抵押時，除出具房屋所有權證、共有權保持證、土地使用權證外，須經共有人同意，并出具書面協議，共負抵押連帶責任。

第四十條抵押當事人申請辦理抵押房屋前，應向房產評估機構申請評估。

未經房產評估機構評估定價的房屋，不得作為抵押物。

抵押雙方應簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當事人應在十五天內向當地房地產管理機關和土地管理機關辦理他項權利登記，并將抵押權利情況載入抵押人的房屋所有權證和土地使用權證。

第四十一條房屋抵押期滿，債務清償完畢，抵押契約即告終結。雙方應在十五日內到原辦理部門辦理抵押注銷手續。

第四十二條抵押人到期不能清償債務，抵押房屋連同土地使用權由債權人委托*市房產拍賣專業機構和土地使用權拍賣專業機構聯合進行拍賣，拍賣所得價款，其中土地使用權部分全額上繳市級財政，其余價款扣除應繳納的房產交易調節基金外，按順序清償債務。按照土地使用權有償出讓進行拍賣的，所得價款應當首先補繳土地使用權出讓金后，再按順序清償債務。

第六章房屋調換管理

第四十三條房屋調換，是指房屋使用者之間就房屋使用權進行調換的行為。

第四十四條房管部門直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權允許調換。

第四十五條房管部門直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權調換，雙方當事人應征得房屋所有權人同意，并達成書面協議，共同到調房管理部門辦理手續。

第四十六條房屋使用權調換，因房屋結構、面積、地段等方面有明顯差異的，實行差價調換。

第四十七條直管房屋使用權調換由房地產管理部門對其房屋使用價值進行評估，并據此收取差價費。

第四十八條差價費由房地產管理部門收取，用于調房管理的日常開支。

第七章房產交易中介服務管理

第四十九條市、區房地產管理部門可以根據需要設立固定的房產交易場所。其主要任務是：

(一)組織引導房產經營單位和個人進場經營；

(二)為房產經營者提供洽談協商、中介服務、交流信息、展示行情等各種服務；

(三)開展房產買賣、租賃、調換的委托業務；

(四)開展房產吞吐、抵押等經營業務。經營房產交易場所的單位，必須經市房地產管理局進行資質審查，并向工商行政管理部門辦理有關手續。

第五十條興辦房產交易中介服務機構，應向房地產市場管理部門遞交書面申請、組織章程和有關證件，經批準后，向工商行政管理機關申請登記，核發營業執照后，方可營業。

第五十一條從事中介服務的房產經紀人，應持所在地戶籍證明和有關證件，向房地產市場管理部門提出書面申請，經資質審查合格批準后，向工商行政管理機關申請登記。房產經紀人，從事中介服務可按規定收取勞務費。未經房地產市場管理部門批準，任何單位和個人不得從事房產交易中介服務。

第八章罰則

第五十二條違反本辦法規定，謊報房屋轉讓、租賃價格的，由市房地產管理局處以二萬元以下的罰款。

第五十三條未經批準擅自從事房產交易中介服務的單位和個人，由市房地產管理局處以二萬元以下的罰款。

第五十四條當事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內，向作出處罰決定的機關的上一級機關申請復議；對復議決定不服的，可以在接到復議決定書之日起十五日內，向人民法院起訴；當事人也可以直接向人民法院起訴。

第五十五條房地產交易市場管理人員徇私舞弊、違法亂紀、索賄受賄的，由所在單位或上級機關給予政紀處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第五十六條房產轉讓、租賃、抵押、調換發生糾紛的，當事人應協商解決。協商不成的，糾紛當事人可以申請房產糾紛仲裁委員會仲裁，也可以向人民法院起訴。