國土局土地儲備制度

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第一章總則

第一條為加強政府對土地市場的調控能力，盤活存量土地資產，優化土地資源配置，確保建設、用地規劃的實施，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、法規的規定和省人民政府有關文件精神，結合本市實際，制定本實施辦法。

第二條本辦法所稱土地儲備，是指將依法收回、收購、置換和征用等方法取得的國有土地予以儲存，并根據建設用地供求狀況，有計劃地將儲備的土地進行前期開發整理并投放市場的行為。

第三條*市行政區域范圍內國有土地儲備工作，適用本辦法。

第四條*市土地出讓審批領導小組為市人民政府土地儲備工作組織領導機構，其主要職責是：

（一）研究制定土地儲備有關政策和規范性文件；

（二）研究批準年度土地儲備規劃和計劃；

（三）研究落實收購、儲備資金；

（四）指導和監督土地儲備中心運作。

第五條*市土地儲備中心（以下簡稱儲備中心）為市政府直屬事業單位，業務上歸市國土資源局管理。儲備中心在鶴山市土地出讓審批領導小組和市國土資源局指導和監督下，實施土地收購、儲備、開發以及土地出讓的前期準備工作，其主要職責是：

（一）根據土地利用總體規劃、城市總體規劃、產業結構調整及土地市場供求狀況，組織編制土地收購儲備規劃和計劃，報市土地出讓審批領導小組批準后組織實施；

（二）根據土地收購儲備計劃，對企事業單位需盤活和調整的存量土地和其他增量土地進行收購儲備；

（三）對列入儲備中心儲備的土地的地上建筑物、構筑物實施拆遷以及對儲備的土地實施前期開發和利用；

（四）籌措資金，做好土地收購儲備資金的管理和運作；

（五）定期向市土地出讓審批領導小組報告土地儲備運作情況；

（六）協助市國土資源局辦理國有土地使用權出讓前期工作，依照本辦法規定預出讓土地使用權；

（七）承辦市人民政府和市國土資源局委托的其他工作。

第六條市國土資源局、財政局、發展和改革局、建設局、經貿局、房管局、監察局、審計局等行政主管部門應按各自職責，協助做好土地儲備的相關工作。

第二章土地儲備范圍

第七條下列國有土地應當納入土地儲備范圍：

（一）為實施城市規劃而批準征用和農地轉用的土地；

（二）公路、礦場等經核準報廢的土地；

（三）土地出讓等有償使用合同約定的期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的土地；

（四）政府依法收回的閑置土地；

（五）依法沒收的土地；

（六）城市（城鎮）規劃區范圍內的未確定使用權人的可利用存量土地；

（七）為公共利益需要收回的土地；

（八）為實施城市規劃收回的土地；

（九）因單位撤銷、解散、破產、產業結構調整、遷移等原因停止使用的行政劃撥土地；

（十）以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發，且不具備轉讓條件的土地；

（十一）土地使用權轉讓中申報價格比標定地價低20％以上，政府行使優先購買權而取得的土地；

（十二）土地使用者申請政府收回的土地；

（十三）其他需要儲備的土地。

上述土地中如有地上建筑物、構筑物、附屬物的，應一并予以收購儲備。

第八條土地儲備可采取下列方式：

（一）征用。根據土地管理法律法規的規定將集體土地征收轉為國有建設用地；

（二）收購。根據原土地使用權人的投入情況進行貨幣補償，同時收回土地使用權；

（三）異地置換。根據原土地使用權人的投入情況，在另一地段置換同等價值的土地，同時收回原土地使用權；

（四）收回。依法應收回的土地，按有關法律法規的規定收回。

第九條土地儲備實行政府專營、統一收購、統一儲備、統一供應制度，除國家火炬計劃江門新材料產業鶴山基地管理辦公室（以下稱產業基地辦）和鎮人民政府（以下稱鎮政府）經市政府批準可儲備部分土地外，其他任何單位或個人不得擅自收購或儲備土地。

第十條對按第七條規定應納入儲備范圍的土地，原土地使用權人不得自行處置土地使用權。

第十一條土地使用權被依法收回或收購的單位或個人，必須按期、按規定交付土地。

第三章土地儲備的運作方式和程序

第十二條對本辦法第七條第（一）至第（六）項包括的國有土地，由國土資源部門確權給儲備中心后直接儲備。但國家火炬計劃江門新材料產業鶴山基地的土地，在辦理征用手續后經市政府批準，由產業基地辦儲備；各鎮政府實施城鎮規劃征用的土地由各鎮政府儲備。

除前款規定外需要儲備的土地，由儲備中心根據市土地出讓審批領導小組批準的土地儲備計劃和政府供地實際需要，按照本辦法規定制定具體地塊的土地收購或者預購計劃，報市土地出讓審批領導小組批準后實施。

對暫不具備收購儲備條件或者受財力限制無力收購的地塊，由市建設規劃部門以規劃紅線將土地劃給儲備中心，列入計劃儲備。

第十三條土地收購的一般程序：

（一）收購登記。符合收購條件的土地，由儲備中心向土地使用權人發出土地收購通知書，土地使用權人接到通知后應持有關資料到儲備中心進行收購登記。土地使用權人申請收購的，直接持有關資料向儲備中心申請收購，辦理收購登記。

（二）權屬核查。儲備中心對土地使用權人提供的土地和地上物權屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進行實地調查和審核。

（三）征詢意見。儲備中心根據土地使用權人提供的和實際調查的情況，形成報告后轉送市規劃行政主管部門，市規劃行政主管部門根據城市總體規劃要求提供收購地塊控制性詳細規劃意見。

（四）費用測算。儲備中心根據調查和征詢意見結果，會同有關部門進行土地收購補償費用的測算評估；實行土地置換的，進行相應的土地費用測算。

（五）方案報批。儲備中心提出土地收購的具體方案，經市國土資源局審核后，報市土地出讓審批領導小組批準。

（六）簽訂合同。收購方案經批準后，由儲備中心與原土地使用權人簽訂《國有土地使用權收購合同》。

（七）收購補償。儲備中心根據《國有土地使用權收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權人支付土地收購補償費用；實行土地置換的，按照土地置換的差價進行結算。

（八）權屬變更。原土地使用權人根據《國有土地使用權收購合同》約定與儲備中心共同向市國土資源行政主管部門申請辦理權屬變更登記手續。

（九）交付土地。根據《國有土地使用權收購合同》約定的期限和方式，原土地使用權人向儲備中心交付被收購的土地和地上建筑物。被收購的土地使用權一經交付登記，即納入土地儲備。

第十四條被收購土地使用權人應向儲備中心提供下列資料：

（一）法人資格證明書（屬個人的，應提供本人有效身份證明），委托他人辦理的應提供授權委托書；

（二）營業執照；

（三）土地使用權合法憑證；

（四）房屋所有權合法憑證；

（五）數字化地形圖；

（六）有關主管部門的意見；

（七）其他需要提交的資料。

第十五條《國有土地使用權收購合同》應當載明以下內容：

（一）合同雙方當事人；

（二）收購土地的位置、四至范圍、面積、用途及權屬依據；

（三）土地收購補償費用及其支付方式和期限；

（四）交付土地的期限和方式；

（五）雙方權利和義務；

（六）違約責任；

（七）糾紛的處理方式。

第十六條被收購的土地屬以出讓方式取得土地使用權的，原《國有土地使用權出讓合同》自《國有土地使用權收購合同》生效之日起予以解除。

第十七條土地收購補償費按以下方式確定：

（一）以出讓方式取得使用權的土地，根據土地剩余使用年限和土地使用者對土地的實際投入給予適當補償；

（二）政府行使優先購買權購買的土地，按照土地轉讓申報價格給予補償；

（三）收購劃撥土地的補償費，按規定支付的征地成本予以補償；涉及工程投入的，經有資質的評估機構評估后予以補償；

（四）涉及城市房屋拆遷的，依據國家、省、市有關城市房屋拆遷的規定給予補償；

（五）新征土地和農村集體經濟組織全體成員農轉非后剩余土地及其地面附屬物的補償，依照《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關規定執行；

（六）以其他方式收購的土地，由鶴山市地價評估機構（是經省級以上國土資源行政主管部門批準具備土地評估資質的地價評估機構）依據市政府確定的土地基準地價和國家有關規定評估補償費，由市國土資源行政主管部門依法確認；

（七）以土地置換方式進行收購的，按本條第（六）項規定的方式確定置換土地收購補償費，由儲備中心與原土地使用權人結算差價。

第四章儲備土地前期開發利用

第十八條儲備中心可以對儲備的土地通過以下方式進行土地前期開發利用：

（一）前期開發。儲備中心在儲備的土地使用權出讓前，完成地上建筑物及其附屬物的拆遷、土地平整和設施配套等前期開發工作。

（二）土地利用。原土地使用權人交付土地后，儲備土地使用權出讓前，儲備中心可以依法將儲備土地使用權（連同地上建筑物）出租、抵押、臨時改變使用用途。

第十九條儲備中心對儲備土地上建（構）筑物及其他設施實施拆遷安置時，市發展改革部門應根據其申請辦理儲備土地前期開發立項審批手續；市規劃行政主管部門按照城市總體規劃要求頒發儲備土地前期開發建設用地規劃許可證，市拆遷行政主管部門頒發拆遷許可證。

第二十條儲備土地上建（構）筑物及其他設施需實施拆遷的，儲備中心可作為拆遷人，依法取得房屋拆遷許可證后，統一實施拆遷安置。

第二十一條儲備中心如需委托拆遷人對儲備土地地上建筑物及附屬物實施拆遷的，應當采取招標投標的辦法確定拆遷人。

第二十二條土地儲備前期開發利用中涉及該土地使用權單獨或連同地上建筑物出租、抵押或臨時改變使用用途的，儲備中心應持有關用地批準文件及土地收購合同，依法到有關部門辦理審批或登記手續。

第二十三條土地儲備前期開發利用活動應當遵守國家法律法規、規章和市政府的有關規定，不得損害公眾利益。

第五章儲備土地使用權預出讓

第二十四條儲備土地使用權預出讓，是指儲備中心受市政府委托將儲備的土地進行出讓前的準備工作，約定項目用地者，代收土地使用權出讓價款等行為。

第二十五條儲備中心要將儲備土地的信息向社會公布，同時抄送市發展改革局、建設局、國土資源局、房管局等有關部門備案。

第二十六條儲備中心應對擬出讓的儲備土地的收購、前期開發成本進行測算，擬定儲備土地的招商方案。

第二十七條儲備土地用于房地產、商業、旅游、娛樂等經營性項目建設的，要通過有形土地市場采取公開招標、拍賣的方式確定土地使用者。儲備土地用于非經營性用途項目建設的，可通過招標、拍賣的供地方式確定土地使用者，也可通過協議出讓方式確定土地使用者。

第二十八條以協議方式進行儲備土地使用權出讓的，按下列程序進行：

（一）約定項目用地者。儲備中心與項目用地者協商用地，在雙方取得初步意向后，儲備中心擬定土地預出讓方案，與項目用地者簽訂《項目用地協議書》。

（二）辦理項目用地預審（土地預出讓方案報批）。儲備中心及項目用地者向市國土資源局申請用地預審（土地預出讓方案報批），須報市政府批準的，還要報市政府（市土地出讓審批領導小組）審批。

（三）辦理立項（備案）手續。項目用地者持市國土資源局加具意見的《建設項目用地（土地出讓）申請（預審意見）書》向發展改革局辦理立項（備案）手續。

（四）辦理出讓手續。項目用地者按《項目用地協議書》約定，向儲備中心繳交土地使用權出讓價款總額的30%以上后，向市國土資源局（市土地交易服務中心）申請辦理土地正式出讓手續，與市國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并按要求60日內繳清剩余的土地使用權出讓價款和有關稅費。

（五）辦理土地登記。項目用地者繳清土地使用權出讓價款及有關稅費后，向市國土資源局申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》。

第二十九條《項目用地協議書》應包括以下內容：

（一）土地的位置、面積；

（二）規劃用途、土地利用要求（投資強度、容積率、建筑系數、開發進度等控制性要求）；

（三）土地使用權出讓價款的金額、付款進度和方式；

（四）交付土地的期限和方式；

（五）雙方約定的其他權利和義務；

（六）違約責任；

（七）糾紛的解決方式。

第三十條土地使用權出讓價款含土地開發綜合費（包括土地取得費、開發費及預出讓過程中發生的費用等）、出讓金（土地出讓純收益）和出讓業務費。

第三十一條土地使用權出讓價款中，土地開發綜合費由儲備中心收取，出讓金和出讓業務費繳入市財政專戶。

第三十二條產業基地辦及各鎮政府儲備的土地的出讓、出讓價款收繳方式參照本章規定執行。

第六章儲備中心資金運作管理

第三十三條土地儲備資本金來源：

（一）市財政撥款；

（二）儲備土地增值部分資金；

（三）儲備土地抵押融資；

（四）儲備土地的經營收入。

第三十四條儲備土地資金運作實行收支兩條線管理，接受市財政、審計部門的監督。

第三十五條土地儲備資本金只能用于下列用途，不得挪作他用：

（一）土地使用權收購補償費用；

（二）地上建筑物及其附屬物拆遷安置補償費用；

（三）儲備土地的前期開發費用；

（四）儲備土地的管理、出讓前期準備等其他費用。

第七章法律責任

第三十六條土地使用權人對政府按本辦法第七條的規定納入儲備范圍的土地擅自轉讓土地使用權、地上建筑物及其附屬物的，有關部門不得為其辦理審批、登記手續，并應依照有關規定進行處理。

第三十七條儲備中心未按本辦法規定支付土地收購補償費的，原土地使用權人有權解除收購合同，已支付給原土地使用權人的定金不予返還。

第三十八條原土地使用權人未按規定交付土地及地上建筑物的，或者在交付土地的同時，擅自處理其地上建筑物(構筑物)的，儲備中心有權要求原土地使用權人改正并繼續履行收購合同。原土地使用權人逾期不履行的，可要求原土地使用權人賠償相應的經濟損失。

第三十九條儲備中心工作人員玩忽職守、濫用職權，造成重大損失，或利用職務上的便利，索取或非法收受他人財物，構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第四十條土地收購儲備、前期開發中發生糾紛的，爭議雙方可向人民法院提起訴訟。