后村改造開發項目實施意見

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后村隸屬于市區大街道辦事處管轄，位于曲江新區北部，和亞洲最大的唐文化主題廣場——大北廣場隔路相望，西臨省政府住宅區，北臨城市二環路；除文化旅游產業外，多所國內知名大學環繞四周。

如今，這里已形成發展成熟的人文地理環境優勢為后村的開發建設提供了堅實的硬件條件，省市區各級政府領導也多次來此進行實地調研考察，有效的支持協調了改造前期的準備工作。半年以來，經過區各部門的積極準備，本項目已完成了改造前期的土地勘察、拆遷安置調查、開發經濟條件分析、規劃設計等具體工作。以期對后村改造項目關注的國內外地產投資與開發企業前來考察，共謀發展建設大計。

項目用地概況

總用地面積270.5畝，建設凈用地面積232.7畝，道路占地面積37.8畝。

項目定位

本項目是市區城中村改造重點項目，基地原址主體為后村，其相關輻射區域及周邊已形成的城市交通、商業、文教、旅游網絡為本項目的開發提供了天然的地理優勢。

因此，本項目具備進行大型城市居住綜合體開發條件，將建設成為以城市住宅為主題，包含城市商業、旅游服務配套設施在內的曲江文化產業區區域配套板塊。

發展規劃

本項目用地規模較大，多條城市道路規劃其中，形成主次分明的建設規劃格局，適合城市居住綜合體的開發，初步擬定的開發區域由六大地塊組成，根據地塊編號分別定位如下（意向參考）：

I地塊，位于二環路以北，居住與城市商業主題，開發方向—城市商業與住宅綜合體

II地塊，西臨省委8號院，居住與社區商業主題，開發方向—城市中型居住社區

III地塊，南臨樂游路，居住與社區商業主題，開發方向—城市中型居住社區

IV地塊，東臨西延路，居住與旅游服務配套，開發方向—城市公寓、旅游商業及居住配套

V地塊，南鄰北廣場，酒店與旅游服務配套，開發方向—酒店及商業娛樂

備注：鑒于開發周期及開發啟動模式不同，住宅及商業安置地塊選擇由開發商根據自定開發計劃確定。

開發建設時序：

1.住宅及商業安置建設周期自拆遷完成后30個月內完成安置房建設，并交付使用。

2.安置房建設用地選取由發展商提供開發及分期建設計劃，并報送區政府城改辦審查批準實施。

3.安置房建設標準以國家住宅建設規范及相關政策標準作為基本依據，由安置對象及發展商協商確定。

拆遷與安置

1.后村拆遷人口現狀

年下半年，由大街道辦事處組織，相關部門參與；經過深入調查摸底，后村改造拆遷涉及農業人口及部分城鎮居民共計2670人，其中農業人口1864人，祖遺居戶355人，居委會居民451人；涉及拆遷總

戶數共計862戶，其中農業戶602戶，祖遺居戶53戶，居民戶207戶。

2.安置條件與拆遷安置成本估算

依據市《城市房屋拆遷管理條例》，《城市房屋拆遷管理辦法》，《城市房屋拆遷管理細則》，《城市房屋拆遷估計暫行規定》，《城市房屋拆遷估價指導意見》等政策規定，結合后村人口及房屋規模現狀，擬定拆遷安置方案如下：

一、基本原則遵循：拆遷補償產權調換，拆一安一，不補差價。

二、安置面積的確定：

1.有產權的被拆遷房屋，以實測產權建筑面積為安置面積（不含三層及三層以上建筑面積）。

2.考慮村民未來生活依托，每人增加15平米商業安置面積。

3.三層及三層以上房屋按面積實測面積進行評估折價，貨幣補償，不屬安置面積。

4.違章建筑及超過批準年限的臨時建筑不屬安置范圍。

5.未超過批準年限的臨時建筑，根據剩余使用年限給與適當貨幣補償。

安置費用估算：

1.農業人口部分：總計50922.25萬元

住宅就地安置成本（按建安成本2500元／㎡計算）合計50922.25萬元，其中住宅安置成本43932.25萬元，商業安置成本6990萬元。

2、依據《市城市房屋拆遷管理辦法》住宅就地安置成本合計100.09萬元

拆遷費用的組成：

1.非安置面積房屋經評估后貨幣補償金。

2.裝修及地面附著物補償金。

3.拆遷過渡期補償金。

4.搬家費，配合拆遷獎勵基金。

5.建筑拆遷及垃圾清運費。

6.拆遷道路補償金。

7.集體建筑物及公共設備（水井、變壓器、電桿）補償金。

8.征用耕地費用。

備注：以上所列各項，因房屋用途及拆遷對象不同享受標準不同。

拆遷費用：

1.農業人口部分：總計16671.37萬元

依據三層以上含三層房屋評估價上浮30%至70%給予補償，初步定為上浮50%，殘值為450元／㎡。過渡費按照360元／人·月計算。

2、居民人口部分（居委會）：總計3550.46萬元

部分參考農業人口。

其他費用組成：

1.土地出讓金13525萬元

2.失地農民養老保險費：5592萬元

3.辦公經費、不可預見費：6000萬元

項目總投資量計算（靜態模型）

⑴后村城中村改造項目規劃用地270.5畝，建筑總面積95.1萬平方米，其中安置面積為25萬平方米，開發面積為70.1萬平方米。開發面積建安成本按2600元／㎡（包含銷售費用）計算，開發總建設費用為182260萬元。

⑵拆遷安置總費用：106341.17萬元

開發此項目所需資金（靜態）：288601.17萬元