企業(yè)改制土地意見通知

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為了進一步規(guī)范和完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的改制工作，促進鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)和市委、市政府《關于進一步加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展的若干意見》市委15號精神，結合本市實際，現(xiàn)就市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)改制過程中土地資產(chǎn)處置和辦理土地使用證、房屋所有權證(以下簡稱“兩證”)等工作提出如下意見：

一、辦理“兩證”的原則

盤活存量資產(chǎn)，有利改制；簡化手續(xù)，規(guī)范收費；方便企業(yè)，有利發(fā)展。在充分考慮鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展歷史的特殊性、堅持合法的前提下加快辦理步伐。

二、辦理“兩證”的范圍

市區(qū)范圍內(nèi)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村辦集體工業(yè)企業(yè)(以下簡稱鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè))改制為股份有限公司、有限責任公司、股份合作制企業(yè)、私有企業(yè)、租賃經(jīng)營和實施出售、兼并、合并、破產(chǎn)等(以下簡稱為改制)，對符合環(huán)境保護、城市規(guī)劃要求的工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)性用房及用地可辦理“兩證”。涉及原使用的土地、房屋資產(chǎn)處置，應按本意見規(guī)定進行土地、房屋資產(chǎn)處置。

三、土地資產(chǎn)處置及其土地使用證的辦理

(一)*市土地行政主管部門負責市區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的審批管理工作。各區(qū)土地行政主管部門負責具體實施。未經(jīng)市土地行政主管部門依法審批，擅自進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地資產(chǎn)處置的行為無效，改制后企業(yè)的土地使用權不受法律保護。

(二)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制進行土地資產(chǎn)處置，應符合以下條件：

1、土地使用權屬必須合法無爭議，并已辦理土地登記，持有合法的土地使用權證書。

2、改制后的建設用地必須符合城市總體規(guī)劃和鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃。

對于違法占用的土地或通過土地非法交易等途徑非法取得的土地使用權，應當按照國家和省、市有關土地確權的規(guī)定，經(jīng)依法處理并補辦用地審批手續(xù)后確定土地使用權，依法取得土地使用證后，方可按本規(guī)定申請進行土地資產(chǎn)處置。尚未進行土地登記的，企業(yè)應向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請確權，由區(qū)土地行政主管部門負責地籍調(diào)查和初審后報市土地行政主管部門審核并由市土地行政主管部門出具土地權屬證明。

(三)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制涉及的土地使用權，有下列情形之一的，應依法補辦征用手續(xù)并

按土地使用權出讓方式進行處置：

1、企業(yè)整體連同土地使用權轉讓或進行不動產(chǎn)分割轉讓涉及土地使用權轉讓的；

2、改制后企業(yè)由本集體經(jīng)濟組織以外的經(jīng)濟組織或單位控股的；

3、改制后改變原土地批準用途需重新建設的(房地產(chǎn)項目建設用地除外)。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制后改變土地批準用途，進行房地產(chǎn)開發(fā)建設的，按《關于進一步深化國有土地有償使用制度改革推行土地使用權招標拍賣出讓的通知》(杭政19號)執(zhí)行。

通過土地出讓方式處置土地使用權的，由受讓者依法辦理土地征用手續(xù)和土地出讓手續(xù)，繳納土地使用權出讓金。改制企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權，可依法進行轉讓、出租、抵押。

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制需要將集體土地依法征為國有土地的，應當提供下列資料：

(1)建設用地呈報表(村及鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)政府蓋章)；

(2)改制企業(yè)的批文(由各區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行政主管部門負責批復)；

(3)征地協(xié)議書；

(4)建設用地規(guī)劃許可證及附圖。

(四)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在改制時，集體土地所有者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其它附著物租賃給改制企業(yè)的，涉及的土地使用權，可采取租賃方式進行處置。

采取租賃方式處置土地使用權的，作為集體所有土地所有權代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟組織要與承租企業(yè)(改制企業(yè))簽訂土地租賃合同。

集體所有土地租賃合同文本由市土地行政主管部門統(tǒng)一制訂。

以租賃方式取得的土地使用權不得擅自轉讓、轉租和抵押。如確有需要，應經(jīng)出租方同意并依法補辦有關手續(xù)后才能進行。

(五)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制為股份合作制企業(yè)或有限責任公司，由作為集體土地所有權代表的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟組織控股的，所涉及的土地使用權允許以集體土地使用權作價人股。但其土地使用權入股的價格需經(jīng)有土地評估資質(zhì)的土地評估機構評估，并經(jīng)市土地行政主管部門確認。同時，以土地使用權作價入股的，由相應的集體經(jīng)濟組織按股收取紅利。

以集體所有土地使用權作價入股方式處置的，其土地所有權性質(zhì)不變。企業(yè)終止時，土地使用權仍歸原集體所有者。

作價入股的集體土地使用權不得擅自轉讓、出租，不得擅自改變土地用途。

作價人股的集體土地使用權作為企業(yè)的法人財產(chǎn)可以抵押，抵押時應按國家關于集體土地抵押的有關規(guī)定辦理審批手續(xù)。抵押權人處分抵押物時，須先補辦征用、出讓手續(xù)，補交土地出讓金或以處分集體抵押物所得價款先行抵交出讓金。

(六)使用劃撥國有土地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制時，經(jīng)主管該企業(yè)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))或村集體經(jīng)濟組織同意后，由改制后企業(yè)按現(xiàn)行企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的有關規(guī)定補辦土地使用權出讓或國有土地租賃手續(xù)、補繳土地出讓金或按年繳納土地租金。

補辦土地出讓手續(xù)后的土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押。

補辦國有土地租賃手續(xù)后的土地使用權轉讓、抵押按《*市國有土地租賃管理辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

(七)以土地出讓方式取得國有土地使用權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)改制時，可以依法轉讓、出租給改制后的企業(yè)使用或作價入股。土地使用年限為土地出讓年限減去原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用年限后的剩余年限。

(八)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的具體程序：

1、申請。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)向區(qū)土地行政主管部門提出土地資產(chǎn)處置的申請，以出讓方式處置的，還應向市規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃批準手續(xù)。

2、權屬確認。企業(yè)所在地的區(qū)土地行政主管部門在收到企業(yè)申請后15個工作日內(nèi)完成企業(yè)用地地籍調(diào)查和初審后(有權屬糾紛的除外)，報市土地行政主管部門審批，市土地行政主管部門在7個工作日內(nèi)完成審批工作。

3、地價評估和確認。企業(yè)委托具有土地估價資質(zhì)的評估機構進行地價評估。企業(yè)持土地價格評估報告向市土地行政主管部門申請評估結果確認，市土地行政主管部門在川個工作日內(nèi)完成地價確認工作。

4、處置方案擬訂。由企業(yè)所在的區(qū)土地行政主管部門會同該企業(yè)擬訂土地處置方案，明確處置方式。如需補辦土地征用手續(xù)的，按國家、省土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定補辦征用手續(xù)，在報送土地資產(chǎn)方案時一并報送補辦征用的有關材料。

5、方案審批。采取補辦土地征用、出讓、國有土地租賃、土地使用權作價入股的，市土地行政主管部門根據(jù)區(qū)土地行政主管部門的初審意見，批復有關處置方案。如需辦理征用的，一并補辦征用土地審批手續(xù)。采取集體所有土地租賃方式處置的，由市土地行政主管部門負責方案批復，由企業(yè)所在區(qū)的土地行政主管部門負責具體實施，并辦理有關審批手續(xù)，在審批后由區(qū)土地行政主管部門負責將有關租賃合同及審批資料報市土地行政主管部門備案。

6、簽訂合同或協(xié)議。企業(yè)根據(jù)批準的處置方案，按批復意見簽訂協(xié)議或合同。辦理國有土地使用權出讓、租賃或作價入股的，要與市土地行政主管部門簽訂土地出讓或租賃合同等有關手續(xù)；辦理集體土地使用權租賃的，要與集體土地所有者簽訂集體土地使用權租賃合同；辦理作價人股的，集體土地所有者要與企業(yè)簽訂作價人股協(xié)議。

7、土地登記發(fā)證。使用國有土地的企業(yè)辦理土地登記手續(xù)，可直接向市土地行政主管部門辦文窗口申請辦理土地登記；使用集體土地的企業(yè)，可向土地所在地的區(qū)土地行政主管部門申請登記，經(jīng)區(qū)初審后，報市土地行政主管部門審批。

(九)集體土地資產(chǎn)處置的有關政策措施：

1、土地使用權以出讓方式處置的，企業(yè)改制后將集體土地征為國有辦理土地出讓手續(xù)，且不改變用途并不重新建設的，由改制企業(yè)繳納土地出讓金，其土地出讓金按評估確認價的20％繳納，并按“收支兩條線”的原則，除土地復墾基金(每畝loo00元)及土地出讓業(yè)務費(按出讓金的1％計)外，其余由市財政按70％的比例返還給企業(yè)，并用于職工基本養(yǎng)老保險。該資產(chǎn)的最后處置權屬于國家。

2、鑒于歷史原因，對改制企業(yè)補辦規(guī)劃、土地、房產(chǎn)等手續(xù)時，屬企業(yè)生產(chǎn)性用途的可免收市政配套費，參照國有企業(yè)改制的有關政策，減半收取其它規(guī)費、手續(xù)費。

3、為有利于企業(yè)發(fā)展，土地征用費的標準適當?shù)陀诔反褰ň拥臉藴?，同時，企業(yè)過去已付的租用費可抵扣土地征用費。

4、以集體土地租賃方式處置的，土地租金按評估確認價的20％乘以土地還原利率(按4％)確定。土地租金逐年繳納，標準自合同簽訂之日起五年不變，五年后每三年調(diào)整一次，每次調(diào)整’幅度不超過原租金的20％。租金由鄉(xiāng)鎮(zhèn)村集體經(jīng)濟組織負責收取，主要用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村基礎設施、公益事業(yè)的建設，不得移作他用。

5、以集體土地使用權作價入股方式處置的，其作價入股額按土地評估確認價的80％確定。

(十)改制后企業(yè)若需改變原土地用途，須報經(jīng)市規(guī)劃部門和市土地行政主管部門批準，重新補辦有關手續(xù)，補繳土地有償使用費等費用。如需改變用途進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，必須統(tǒng)一納人政府土地儲備庫，實行土地使用權招標或拍賣出讓。

四、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的辦理(市規(guī)劃局辦理)

(一)辦理建設用地規(guī)劃許可證的資料：

1、市土地行政主管部門開具的企業(yè)改制聯(lián)系單；

2、1/1000地形圖兩份，用鉛筆線劃出用地范圍，并向規(guī)劃院四線室申請劃出規(guī)劃控制線；

3、土地使用權證(復印件)；

4、填寫預審表和建設用地規(guī)劃許可證申請表。

(二)辦理建設用地規(guī)劃許可證的流程：

1,憑以上資料報送總窗口；

2、綜合處預審后，根據(jù)內(nèi)容報處、局審正；

3、預審后轉各業(yè)務處室，辦理規(guī)劃用地許可證手續(xù)；

4、辦理完畢后報送總窗口，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證(或填寫市土地行政主管部門聯(lián)系回執(zhí)單)。

(三)辦理建設工程規(guī)劃許可證的資料：

1、改制后的土地使用證(土地呈報表)；

2、建設項目實測1／500地形圖兩份(詳細注明占地面積、建筑幢數(shù)、層次、建筑面積準確數(shù)字)；

3、竣工圖二套(含建施平面、剖、竣工圖，并有設計單位蓋章)；

4、有消防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)部門的書面審核意見；

5、違法建筑行政處罰證明及補交規(guī)費證明件；

6、填寫建設工程規(guī)劃許可證申請表。

(四)辦理建設工程規(guī)劃許可證的流程：

1、上述資料報送總窗口受理；

2、由綜合處送有關業(yè)務處室并報局進行規(guī)劃定性，確定是否允許補辦建設工程規(guī)劃許可證；

3、如確定允許補辦，則到法規(guī)處接受違法建筑處罰，并到有關部門辦理交納規(guī)費手續(xù)；

4、交納罰款和規(guī)費后，憑單據(jù)及補辦資料由法規(guī)處報送總窗口受理，轉各業(yè)務處室和局領導審查批準補辦建設工程規(guī)劃許可證手續(xù)；

5、由總窗口核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。以上資料齊全后，在15個法定工作日內(nèi)辦理完畢。

五、房屋所有權證的核發(fā)

(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)無論以何種方式進行改制，改制前應有合法有效房屋權屬憑證，不具備房屋權屬憑證，必須依法補辦，并取得房屋所有權證。由市房產(chǎn)管理部門核發(fā)權證。

(二)房屋所有權證的辦理。

l、*年12月9日前，經(jīng)批準建造的房屋，應按規(guī)劃部門建房批準文件和用地審批手續(xù)，受理登記核發(fā)權證。未經(jīng)批準建造的房屋可出具房屋建造年份、用途、用地狀況及負有法律責任的具結，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府證明報市規(guī)劃部門審核同意，由市房產(chǎn)管理部門受理登記、核發(fā)權證。

2、*年12月10日以后經(jīng)批準建造的房屋，在提交建設項目批準文件、土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證(建筑許可證)、竣工驗收證明后，受理登記、核發(fā)權證。未經(jīng)批準的，應按規(guī)劃部門和土地管理部門的審批程序，經(jīng)行政處罰后，補辦有關手續(xù)，憑補辦批淮文件受理登記。

在批準用地范圍內(nèi)，對少批多建房屋的超批準建房面積部分，經(jīng)規(guī)劃管理部門行政處罰和規(guī)劃審核補證后，受理登記。

凡在*年*市區(qū)開展房屋所有權總登記至今，已領取房屋所有權證的，根據(jù)房屋驗換證管理實施辦法辦理換證手續(xù)，領取新的房屋所有權證。其中房屋所有權主、客體已發(fā)生變化的應持有效憑證，辦理房屋轉移、變更登記。

(三)房屋租賃管理。

凡涉及房屋租賃事宜的，房屋租賃出租人和承租人應簽訂書面租賃合同，約定租賃期、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向企業(yè)所在地的區(qū)房產(chǎn)管理部門登記備案。

六、其它事項

(一)西湖風景名勝保護區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用證和房屋所有權證的登記發(fā)放，按西湖風景名勝保護區(qū)的規(guī)定執(zhí)行。

(二)本意見自頒布之日起施行。本意見施行前有關文件中涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的規(guī)定與本意見不一致的，應按本意見執(zhí)行。已完成改制工作的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，應按照本意見要求逐步規(guī)范。

(三)本意見適用于市區(qū)改制鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。各縣(市)可參照執(zhí)行。