房地產(chǎn)管理意見

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各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構：

今年以來，我國房地產(chǎn)領域外商投資增長較快，境外機構和個人在境內(nèi)購買房地產(chǎn)也比較活躍。為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)就規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理提出以下意見：

一、規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準入

（一）境外機構和個人在境內(nèi)投資購買非自用房地產(chǎn)，應當遵循商業(yè)存在的原則，按照外商投資房地產(chǎn)的有關規(guī)定，申請設立外商投資企業(yè)；經(jīng)有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經(jīng)營范圍從事相關業(yè)務。

（二）外商投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

（三）設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批準設立和辦理注冊登記手續(xù)，頒發(fā)一年期《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》。企業(yè)付清土地使用權出讓金后，憑上述證照到土地管理部門申辦《國有土地使用證》，根據(jù)《國有土地使用證》到商務主管部門換發(fā)正式的《外商投資企業(yè)批準證書》，再到工商行政管理機關換發(fā)與《外商投資企業(yè)批準證書》經(jīng)營期限一致的《營業(yè)執(zhí)照》，到稅務機關辦理稅務登記。

（四）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批。投資者應提交履行《國有土地使用權出讓合同》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》等的保證函，《國有土地使用證》，建設（房地產(chǎn)）主管部門的變更備案證明，以及稅務機關出具的相關納稅證明材料。

（五）境外投資者通過股權轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權的，須妥善安置職工、處理銀行債務、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金。對有不良記錄的境外投資者，不允許其在境內(nèi)進行上述活動。

二、加強外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理

（六）對投資房地產(chǎn)未取得《外商投資企業(yè)批準證書》和《營業(yè)執(zhí)照》的境外投資者，不得進行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動。

（七）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結匯。

（八）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的中外投資各方，不得以任何形式在合同、章程、股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議以及其他文件中，訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。

（九）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)應當遵守房地產(chǎn)有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，嚴格執(zhí)行土地出讓合同約定及規(guī)劃許可批準的期限和條件。有關部門要加強對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售等經(jīng)營活動的監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)囤積土地和房源、哄抬房價等違法違規(guī)行為的，要根據(jù)國辦發(fā)〔2006〕37號文件及其他有關規(guī)定嚴肅查處。

三、嚴格境外機構和個人購房管理

（十）境外機構在境內(nèi)設立的分支、代表機構（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）和在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設立分支、代表機構的境外機構和在境內(nèi)工作、學習時間一年以下的境外個人，不得購買商品房。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

（十一）符合規(guī)定的境外機構和個人購買自用、自住商品房必須采取實名制，并持有效證明（境外機構應持我政府有關部門批準設立駐境內(nèi)機構的證明，境外個人應持其來境內(nèi)工作、學習，經(jīng)我方批準的證明，下同）到土地和房地產(chǎn)主管部門辦理相應的土地使用權及房屋產(chǎn)權登記手續(xù)。房地產(chǎn)產(chǎn)權登記部門必須嚴格按照自用、自住原則辦理境外機構和個人的產(chǎn)權登記，對不符合條件的不予登記。

（十二）外匯管理部門要嚴格按照有關規(guī)定和本意見的要求審核外商投資企業(yè)、境外機構和個人購房的資金匯入和結匯，符合條件的允許匯入并結匯；相關房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得人民幣資金經(jīng)合規(guī)性審核并確認按規(guī)定辦理納稅等手續(xù)后，方允許購匯匯出。

四、進一步強化和落實監(jiān)管責任

（十三）各地區(qū)、特別是城市人民政府要切實負起責任，高度重視當前外資進入房地產(chǎn)市場可能引發(fā)的問題，進一步加強領導，落實監(jiān)管責任。各地不得擅自出臺對外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)惠政策，已經(jīng)出臺的要清理整頓并予以糾正。建設部、商務部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、銀監(jiān)會、外匯局等有關部門要及時制定有關操作細則，加強對各地落實規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理政策的指導和監(jiān)督檢查，對擅自降低企業(yè)注冊資本金和項目資本金比例，以及管理不到位出現(xiàn)其他違法違規(guī)行為的，要依法查處。同時，要進一步加大對房地產(chǎn)違規(guī)跨境交易和匯兌違法違規(guī)行為的查處力度。

（十四）完善市場監(jiān)測分析工作機制。建設部、商務部、統(tǒng)計局、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、外匯局等有關部門要建立健全外資進入房地產(chǎn)市場信息監(jiān)測系統(tǒng)，完善外資房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡。有關部門要加強協(xié)調(diào)配合，強化對跨境資本流動的監(jiān)測，盡快實現(xiàn)外資房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的信息共享。