房地產計稅價格意見

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*年以來，各地按照稅務總局房地產稅收一體化管理和《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發[*]33號）的要求，針對一些地區房屋買賣雙方通過訂立虛假合同低報成交價格、不如實申報繳納有關稅收的問題，建立了房屋交易最低計稅價格管理制度，加強了房屋交易計稅價格管理。為深化房地產稅收一體化管理工作，夯實交易環節稅收征管基礎，進一步提高計稅價格管理水平，稅務總局決定，先在北京、重慶、青島、深圳、南京、杭州、丹東等城市開展應用評稅技術核定計稅價格工作，并提出以下工作意見：

一、指導思想

根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及《中華人民共和國契稅暫行條例》的有關規定，對于房地產交易中納稅人申報的計稅依據明顯低于市場價格并且無正當理由的，參照市場價格核定計稅價格，逐步將房地產評稅技術應用到計稅價格的核定工作中，增強核定工作的科學性和權威性，同時在實踐中檢驗評稅技術，推動相關稅收改革。

二、總體思路

按照房地產評稅原理，在測算房地產基準價格和價格影響因素修正系數的工作基礎上，開發計稅價格核定模塊（以下簡稱“核定模塊”），建立房地產交易計稅價格核定應用功能，并將其應用到實際征管工作中核定計稅價格，用核定結果與納稅人申報價格相比較，按照孰高原則確定計稅價格，征收交易環節各項稅收。在核定功能的應用過程中，通過定期評測核定效果，及時調整基準價格和價格影響因素修正系數，調整完善核定模塊。同時，以公平、簡便、有效化解征納矛盾為原則，在現行稅收法律法規框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法。

三、工作內容

（一）建立房地產交易計稅價格核定應用功能

開展此項工作的城市，應根據本地情況選擇核定模塊的建立方式。首先應考慮利用現有的系統資源：可移植使用現有評稅系統中的模塊，也可以根據評稅原理，完善現有契稅征管系統中的相應模塊。不具備利用現有系統資源條件的，應根據評稅原理重新設計核定模塊，核定模塊的模型與評稅系統的模型間應存在對應關系。

1.移植使用現有評稅系統中的模塊

已開發評稅系統的城市，可直接將評稅系統中的評稅模塊移植應用到征管系統作為核定模塊；或者以評稅系統為基礎，修改相關參數，簡化數學模型，形成新的核定模塊。

2.根據評稅原理，完善現有契稅征管系統中的模塊

在契稅征管系統中已開發應用核定模塊的城市，應根據評稅原理完善核定模塊。

3.以上條件均不具備的城市，可根據評稅原理，重新設計核定模塊。具體步驟為：

（1）抽樣采集數據信息

采集覆蓋本地各個區域的房地產數據信息，數據來源包括：從國土、房管等部門取得信息、在稅收征管中取得信息、從房地產中介機構取得信息等。采集大批量房地產信息存在困難的，可分區域抽樣取得信息。

（2）測算基準價格和價格影響因素修正系數

根據采集數據中的房地產價格構成情況，應用市場比較法原理，將數據分片區、分類別進行整理，測算分片區、分類別房地產基準價格及價格影響因素修正系數。

（3）開發核定模塊

以方便征管為原則，按照稅務總局規定的有關數據存儲、傳輸標準，應用評稅原理開發設計核定模塊。

（二）運行、完善房地產交易計稅價格核定應用功能

1.試運行核定應用功能

選擇部分交易環節稅收征收窗口進行核定應用功能的試運行工作，用核定模塊核定的價格作為參考計稅價格，征收交易環節各項稅收。

2.測評核定效果

（1）設置檢測指標。選擇能夠對核定模塊的核定結果進行量化評價和分析的檢測指標，如：納稅人對于核定結果的投訴量，核定結果與市場交易價格的偏離值等。

（2）采集標準數據。采集房地產成交案例作為檢測的標準數據，各地可以根據本地情況確定數據采集量，但每個片區的標準數據一般應不少于5例。標準數據可來源于：房地產市場一手房價格，中介機構提供的二手房成交價格，房地產交易信息網的一手、二手房交易價格信息等。

（3）檢測核定結果。根據征管人員的反饋意見、納稅人對于核定結果的投訴量及個案的調整數量，確定核定模塊的適用性；根據核定結果與市場價格水平的偏離程度，確定基準價格及價格影響因素修正系數設置的合理性。具體檢測標準暫由各地根據市場狀況和征管實際情況確定。

3.調整完善核定應用功能

根據核定應用功能試運行中發現的問題，適時調整基準價格及價格影響因素修正系數，并對核定模塊中的數學模型進行調整。

（三）制定計稅價格爭議解決機制

按照公平、簡便、有效化解征納矛盾的原則，在現行稅收法律法規框架下，制定適合本地情況的爭議處理辦法，建立爭議解決機制：

1.履行事前告知程序。在納稅人申報前，應向納稅人告知虛假申報所需承擔的法律責任及相應處罰標準。

2.納稅人對核定價格持有異議的，各地根據本地情況探索解決方式，如可采?。河烧魇諜C關指定具有公信力及資質等級的評估機構進行評估，參考評估結果，確定計稅價格；由征收機關成立爭議處理小組，派人員（兩人以上）實地勘察房產情況，根據查看情況參照計算機核定價格，酌情確定計稅價格；從銀行等相關部門獲取房產交易的資金往來記錄作為計稅依據等方式。

（四）正式運行核定應用功能

核定應用功能的各項檢測指標達到標準后，在各交易環節稅收征收窗口正式應用核定功能進行計稅價格的核定工作。用核定價格與納稅人申報價格進行比較，按照孰高原則，取較大值為計稅價格，征收交易環節各項稅收。根據核定應用功能實際運行中出現的問題，定期調整核定模塊的數學模型。

設有評稅部門的，征管部門應將核定應用功能的運行及調整情況，定期向評稅部門反饋，提出調整完善評稅系統的建議，以便及時研究評稅系統模型的調整方案。（工作流程圖見附件1）

四、工作要求

（一）加強組織領導，制定工作方案。開展此項工作的各城市要高度重視此項工作，加強組織領導，配備專門人員，明確工作責任，保障工作的順利實施。要盡快制定本地具體的工作方案，明確工作范圍、工作內容、工作步驟、工作進度安排、工作流程、人員組織和經費預算等。

（二）加強部門配合，廣泛采集信息。開展此項工作城市的財政、稅務征收部門之間應加強工作溝通，協調好與國土、房管、建設等部門的關系，既要取得相關部門工作上的支持配合，又要主動工作。要廣泛收集房地產信息，一方面，建立從國土、房管以及中介機構等部門取得信息的固定信息渠道；另一方面，在稅收征管中積累信息，為核定模塊提供數據支持。

（三）做好內部協調，建立溝通機制。設有評稅部門的，稅收征管部門和評稅部門要建立信息溝通機制。對于征管中出現的價格評估問題，評稅部門應提供評稅技術支持；對于核定模塊的調整修正情況，稅收征管部門要向評稅部門及時反饋。

（四）及時總結經驗，定期報告情況。自*年7月1日起，開展此項工作的各城市每季度初10日前要向總局書面報告工作進展情況。首次報告材料中應附送本地區工作方案。