房管局住宅物業管理意見

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為進一步完善住宅物業管理工作機制，提高物業管理水平，改善居住環境，推進文明城市和幸福江陰建設，根據國務院《物業管理條例》和省、**市有關規定，結合我市實際，現就規范和加強住宅物業管理工作提出如下意見：

一、明確職責，切實加強住宅物業管理

按照“條塊結合、以塊為主、屬地負責”的原則，明確住宅物業管理工作職責，落實工作責任，共同推進住宅物業管理工作。

（一）市房管局負責研究制定物業管理發展規劃，制定相關配套政策，負責物業服務企業資質初審，住宅專項維修資金歸集和物業管理用房的管理，落實物業管理項目招投標制度，組織物業管理行業檢查評比、考核和人員培訓，加強對物業服務企業的監管，規范物業管理服務行為，指導鎮（街道、辦事處）調處物業管理中的矛盾糾紛。

（二）各鎮人民政府、街道辦事處、開發區管委會、臨港新城管委會具體負責本轄區物業管理工作，配合市房管局科學劃定物業管理區域，界定物業服務范圍，指導監督業主委員會的選舉、改選和換屆工作，負責協調、監督轄區內物業管理項目的移交、接管工作，做好轄區內有關物業管理的投訴處理和信訪工作。

（三）社區居委會協助鎮（街道、辦事處）做好物業管理工作，參與業主大會、業主委員會籌建、改選和換屆，指導和監督業主大會選聘物業服務企業或者進行自治管理，協調業主、業主委員會和物業服務企業之間的關系，調處物業服務中的矛盾糾紛，指導業主委員會和物業服務企業做好小區綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業主共同利益的違法行為并及時向有關行政執法部門報告。

（四）市規劃局負責科學設定居住用地規劃條件，嚴格審查設計方案和施工圖，確保相關設施配套到位，查處擅自改變建設工程規劃許可證許可范圍的違法建設行為。

（五）市建設局負責住宅小區建設工程質量的監管，監督建設單位及時處理已竣工交付住宅小區的質量問題。住宅小區房屋未經質量單項驗收合格的，不予發放《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

（六）市公安局負責監督指導住宅小區治安防范措施的落實，指導物業服務企業做好住宅小區停車位安排、行車路線劃定、交通標線設置等工作。對小區內堆放易燃易爆物品、強行停放大型客貨車輛、影響消防安全等行為依法采取強制措施并進行處理。公安消防部門負責住宅小區消防設施的檢查驗收，依法查處破壞消防設施的行為。

（七）市城管執法局按照城市管理相對集中行政處罰權的規定查處住宅小區內破墻開門（窗）、損綠毀綠、未經批準擅自搭建構（建）筑物及其他設施、設亂戶外廣告、亂設攤點等行為，做好住宅小區垃圾清運及路燈養護等工作。

（八）市園林旅游局按照規劃設計條件，嚴格住宅小區綠化建設方案的審批，指導做好住宅小區的綠化管護工作，并具體負責住宅小區的日常綠化管護工作。

（九）市人民防空辦公室負責住宅小區內人防工程的規劃、建設、維護管理、監督檢查和實地標注工作，人防工程未經質量專項驗收的，不得投入使用。

（十）市工商、物價、環保、質監等部門要按照各自職責，妥善處理物業管理涉及的工商登記、物業服務收費、環境污染、設備設施質量等方面的投訴，主動配合各鎮（街道、辦事處）化解物業管理中的矛盾。

二、根據實際，合理確定住宅物業管理的方式

（一）新建住宅小區全面推行等級物業服務。先由建設單位按規定選聘有資質的物業服務企業進行前期物業管理，業主委員會成立后，由業主大會根據住宅小區的規劃建設、配套情況和需要的管理服務項目，選聘物業服務企業進行管理。

（二）改造后的老住宅小區具備物業管理條件的，應當及時召開業主大會并選聘物業服務企業，按等級實施物業管理；對暫不具備條件的，可以實行業主自治管理，也可以采用業主委員會與社區居委會簽訂協議的方式，由社區居委會提供以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性管理服務。

（三）拆遷安置房和保障性住宅小區的前期物業服務按照誰開發、誰建設、誰負責的原則組織實施管理。業主委員會成立后，可根據業主需求確定物業管理方式。

三、突出重點，切實抓好住宅物業管理的規范運作

（一）規范新建住宅小區的前期管理。凡達到規定規模的住宅小區，必須采取招投標方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。建設單位在辦理商品房預售許可證前，應當選聘前期物業服務企業并簽訂前期物業服務合同。前期物業服務企業要加強對住宅小區建設工程質量的跟蹤，根據物業管理的要求，有權提出合理化建議，對擅自變更設計方案、降低建設質量和配套標準等違法行為，及時向有關行政執法部門報告。

（二）規范物業交接。新建住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公用設備設施、人防工程設施設備要同步交付使用。住宅小區竣工交付前，建設單位要按照規定與物業服務企業辦理物業交接手續，將物業圖紙資料等移交給物業服務企業。物業服務企業要對共用設備設施（含人防工程設施設備）進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業服務企業接管證明和房屋單體、設備設施等單項驗收合格證明。建設單位按照《關于進一步加強物業管理工作的意見》（**政辦發〔20**〕79號）規定支付的交接費，由市房管局統一管理，交接費的使用辦法由市房管局另行制定。

（三）規范業主委員會的運作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區都要依法建立業主委員會。業主委員會一時難以建立的，由社區居委會與業主共同決定住宅小區物業管理事項，直至業主委員會成立。社區居委會要認真組織籌備召開業主大會，選舉產生業主委員會，要加強對業主委員會的指導，積極支持業主委員會的工作。業主大會、業主委員會要全面履行職責，既要監督物業服務企業履行服務義務，也要督促業主按時交納物業服務費。

（四）規范物業管理服務行為。簽訂物業服務合同，權利義務關系必須明確且符合法律法規規定，合同的期限應當與業主委員會任期相一致，并向社區居委會備案。物業服務企業要按照合同約定，認真履行服務義務，為業主提供質價相符的物業服務。要嚴格執行物業服務收費標準，堅持明碼標價并按規定辦理備案等手續，自覺接受市物價局、房管局等部門以及業主、業主委員會的監督。市房管局要會同各鎮（街道、辦事處）加強對物業服務企業的監管檢查，科學評定物業服務企業信用程度，不斷完善物業服務誠信檔案制度。

（五）規范物業服務企業退出程序。物業服務企業擅自退出物業管理項目的，要依照有關法律法規和服務合同的約定追究責任，給業主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業服務企業因物業服務合同期滿不續約或提前解除合同的，應提前2個月書面告知業主委員會、市房管局、所在鎮（街道、辦事處）和社區居委會。在前期物業管理期間，物業服務企業退出物業管理項目且建設單位**法承擔重新選聘責任的，由社區居委會臨時代為管理。

（六）建立住宅小區公共設施應急處理機制。市、鎮兩級政府要按照屬地管理原則，分別安排相應的經費，作為物業管理風險應急處置資金，專項用于棄管住宅小區共用設備設施臨時運行管理費用。

（七）妥善處理物業質量遺留問題。已竣工交付使用房屋的消防系統、電子監控、高層電梯、地下車庫等存在質量遺留問題的，由市政府統一牽頭，責成相關職能部門進行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設單位盡快落實資金，迅速整改。對整改不力的建設單位，要記入誠信檔案并依法予以處理。

四、大力扶持，落實住宅小區物業服務的各項優惠政策

（一）稅收規費方面

1．住宅物業服務的新辦企業自經營之日起2年內免繳統一收費（含防汛保安、殘疾就業保障、人防、工會等各類基金）；

2．20**年**月31日前，物業服務企業按規定繳納的營業稅和所得稅地方留成部分扣除征管經費后，由政府通過以獎代補的方式支持物業服務企業的發展；

3．物業服務企業受委托管理改造后的老小區、拆遷安置小區、保障性住宅小區，其收費列入代辦項目，不計入納稅基數，使用物業服務專用票據；

4．物業服務企業可適當減少社會保險種類，下浮繳費標準和比例。

（二）政府補貼方面

1．市政府統一建設的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財政按每月0.2元/㎡的標準補貼物業服務企業（單位），各鎮（街道、辦事處）建造的，補貼標準由各鎮（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實物業管理的城區住宅小區，由市財政按上述標準補貼物業服務企業（單位）。

2．改造后的老小區，物業服務交接費由市財政按1元/㎡的標準進行一次性補貼。

3．政府性資金投資新建的住宅小區按建筑總面積的2‰配建經營性用房，房屋產權歸市房產管理局所有，可委托物業服務企業經營，收益主要用于彌補物業管理經費的不足。

（三）表彰獎勵方面

1．市財政每年安排相應的經費，對受到上級政府及部門關于物業管理方面表彰的物業服務企業、社區居委會、業主委員會和個人，按照上級政府及部門明確的獎勵標準進行獎勵；

2．鎮（街道、辦事處）應安排相應的經費，對作用發揮好、規范程度高的業主委員會予以表彰獎勵；

（四）市房管局協調督促建設單位按有關規定盡快支付拖欠的物業服務費用。

五、加強領導，確保物業管理工作健康持續發展

（一）加強組織領導。市政府成立市物業管理工作領導小組，由分管市長任組長，市政府辦公室分管副主任、房管局局長、**江街道主任任副組長，市房管、規劃、建設、城管、園林、**、人防、環保、物價、財政、稅務、工商、民政、監察、質監等部門以及**江街道的分管領導為成員，負責督促檢查有關單位履行職責，協調處理物業管理工作中的重大問題。各鎮（街道、辦事處）成立相應的領導小組，并指定專門科室具體負責物業管理工作，在全市建立起一級抓一級、層層有落實的物業管理工作體系，為物業管理工作提供堅強有力的保障。

（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關單位要采取多種形式，大力宣傳物業管理法律法規，宣傳物業管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權意識，樹立物業管理的商品消費觀念，及時繳納物業服務費用，引導他們主動支持、參與物業管理活動，積極維護社區環境。

（三）強化督促檢查。市政府對物業管理工作實行定期督查。各鎮（街道、辦事處）要結合自身實際，抓緊制定本轄區物業管理工作計劃，切實加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查。要建立物業管理工作目標考核制度，切實調動各方面的工作積極性，促進住宅物業管理工作的健康持續發展。

六、本意見自下發之日起執行，市政府以前有關規定與本意見不一致的，以本意見為準。