城建局城市房屋拆遷管理意見

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各縣(市)、區人民政府，*經濟開發區管委會，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：

為進一步加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人合法權益，保障城市建設順利進行，根據國家、省、市有關法規，結合實際，提出如下意見：

一、規范拆遷管理行為

（一）城市房屋拆遷工作是一項系統工程，實行屬地負責制，各區政府及市發改、建設、規劃、財政、國土、房管、物價、民政、公安、工商、稅務、城管執法等部門應各司其職，密切配合，保障順利進行。

（二）拆遷人應根據拆遷預評估報告，按規定向市房屋拆遷主管部門交納拆遷補償安置專儲資金后方可實施房屋拆遷。城建重點工程、土地儲備項目及重大拆遷項目的拆遷補償安置專儲資金不低于50%。市房屋拆遷主管部門負責專項儲存專儲資金，依照與拆遷人、金融機構簽訂的協議，設立專門帳號進行監管，同時接受財政部門的監督。拆遷人嚴格執行協議，保證專儲資金的安全。（三）拆遷評估機構的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規定執行。（四）市拆遷主管部門及房地產評估機構行政主管部門要加強對房屋拆遷實施單位、評估機構的動態監管，實行企業信用檔案制度和業績考核制度。凡因房屋拆遷實施單位、評估機構的過錯延長拆遷期限的，一律不得承接新的服務項目，并依法予以嚴厲查處。

（五）未經規劃行政主管部門批準，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經營用房的，工商部門不予辦理營業執照。凡列入舊城改造計劃的“棚戶區”范圍內的房屋，市有關部門原則上不予辦理房屋改、擴建，戶口遷入及房屋分戶等手續。拆遷過程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補償安置資金的，有關部門應當依法查處。

（六）市拆遷主管部門會同房產、國土等部門組建*市房屋拆遷評估鑒定專家委員會，負責市區房屋拆遷評估技術指導、鑒定工作。委員會主要由資深的注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面的專家組成，名單定期公布。房屋拆遷評估報告經鑒定的，其鑒定意見應當作為房屋拆遷行政裁決的依據。

二、完善拆遷補償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應當對被拆遷人增加補償金額。*市市區具體標準為拆遷房屋評估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設單位辦理竣工驗收備案日期為準。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實際居住，拆遷補償款達不到最低補償標準的，經拆遷人在拆遷范圍內公示、核準，按照*市市區住宅房屋拆遷補償最低6萬元標準予以補償。住宅房屋拆遷補償最低標準將根據房地產市場的變化進行調整并公布。

（三）被認定為經濟特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補償款低于6萬元的，可以選擇獲得最低補償款6萬元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補償款異地購買成套使用面積不小于國家住宅設計規范規定的最小戶型面積標準的房屋予以安置。

（四）被拆遷人只有一處住房且實際居住，獲得的拆遷補償款低于8萬元（含8萬元）的，可以依據《*市人民政府關于進一步加強經濟適用住房建設和管理的意見》（徐政發〔2003〕164號）規定，向市房產管理部門申請購買經濟適用住房。

（五）非住宅房屋拆遷補償采取貨幣補償方式。同時符合下列條件的非住宅房屋，認定為商業營業用房：

1、具有合法的商業營業用房批準文件；

2、持續按照商業用地納稅。商業營業用房采取路線價法或市場比較法評估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進行評估；土地性質為出讓的，評估時根據土地出讓協議剩余使用年限按比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質為劃撥的，評估時按照規定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營利性的科教、文化、衛生和社會公共福利性公益事業用房以及工交倉儲用房采取成本法進行評估。

（六）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應當提供規劃行政主管部門的批準文件，方可按照非住宅房屋補償；不能提供規劃行政主管部門批準文件的，經拆遷人現場核準后，按照以下辦法予以評估補償

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）*年1月5日前持有營業執照并實際連續作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補償款不得超過同類住宅房屋拆遷補償款的25倍。

（2）*年1月5日后取得營業執照并已持續營業一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補償：1至5年（含本數，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補償款不得高于同類住宅房屋拆遷補償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評估補償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產權調換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、依法實施強制拆遷轄區政府及市有關部門要認真履行職責，嚴格執行《*市城市房屋行政強制拆遷實施辦法》（徐政發〔*〕77號），按時完成行政強拆工作。市、區兩級法院應依照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）積極介入，及時啟動司法強拆，充分發揮司法強拆的底線保證作用。

四、各縣（市）、賈汪區人民政府可以參照本意見執行。

五、本意見自*年4月1日起施行。《市政府關于印發＜*市人民政府關于進一步加強城市房屋拆遷管理工作的意見＞的通知》（徐政發〔*〕64號）同時廢止。徐政發〔*〕5號《市政府關于印發＜*市貫徹實施建設部“城市房屋拆遷估價指導意見”若干規定＞和＜*市城市房屋拆遷估價技術規定＞的通知》與本意見不一致之處，以本意見為準。