城建局城市房屋拆遷管理意見

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各縣(市)、區(qū)人民政府，*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：

為進一步加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進行，根據(jù)國家、省、市有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際，提出如下意見：

一、規(guī)范拆遷管理行為

（一）城市房屋拆遷工作是一項系統(tǒng)工程，實行屬地負責(zé)制，各區(qū)政府及市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財政、國土、房管、物價、民政、公安、工商、稅務(wù)、城管執(zhí)法等部門應(yīng)各司其職，密切配合，保障順利進行。

（二）拆遷人應(yīng)根據(jù)拆遷預(yù)評估報告，按規(guī)定向市房屋拆遷主管部門交納拆遷補償安置專儲資金后方可實施房屋拆遷。城建重點工程、土地儲備項目及重大拆遷項目的拆遷補償安置專儲資金不低于50%。市房屋拆遷主管部門負責(zé)專項儲存專儲資金，依照與拆遷人、金融機構(gòu)簽訂的協(xié)議，設(shè)立專門帳號進行監(jiān)管，同時接受財政部門的監(jiān)督。拆遷人嚴格執(zhí)行協(xié)議，保證專儲資金的安全。（三）拆遷評估機構(gòu)的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》第十九條的規(guī)定執(zhí)行。（四）市拆遷主管部門及房地產(chǎn)評估機構(gòu)行政主管部門要加強對房屋拆遷實施單位、評估機構(gòu)的動態(tài)監(jiān)管，實行企業(yè)信用檔案制度和業(yè)績考核制度。凡因房屋拆遷實施單位、評估機構(gòu)的過錯延長拆遷期限的，一律不得承接新的服務(wù)項目，并依法予以嚴厲查處。

（五）未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準，擅自將住宅房屋破門（窗）開店改為經(jīng)營用房的，工商部門不予辦理營業(yè)執(zhí)照。凡列入舊城改造計劃的“棚戶區(qū)”范圍內(nèi)的房屋，市有關(guān)部門原則上不予辦理房屋改、擴建，戶口遷入及房屋分戶等手續(xù)。拆遷過程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補償安置資金的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法查處。

（六）市拆遷主管部門會同房產(chǎn)、國土等部門組建*市房屋拆遷評估鑒定專家委員會，負責(zé)市區(qū)房屋拆遷評估技術(shù)指導(dǎo)、鑒定工作。委員會主要由資深的注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，名單定期公布。房屋拆遷評估報告經(jīng)鑒定的，其鑒定意見應(yīng)當(dāng)作為房屋拆遷行政裁決的依據(jù)。

二、完善拆遷補償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被拆遷人增加補償金額。*市市區(qū)具體標(biāo)準為拆遷房屋評估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設(shè)單位辦理竣工驗收備案日期為準。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實際居住，拆遷補償款達不到最低補償標(biāo)準的，經(jīng)拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公示、核準，按照*市市區(qū)住宅房屋拆遷補償最低6萬元標(biāo)準予以補償。住宅房屋拆遷補償最低標(biāo)準將根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化進行調(diào)整并公布。

（三）被認定為經(jīng)濟特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補償款低于6萬元的，可以選擇獲得最低補償款6萬元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補償款異地購買成套使用面積不小于國家住宅設(shè)計規(guī)范規(guī)定的最小戶型面積標(biāo)準的房屋予以安置。

（四）被拆遷人只有一處住房且實際居住，獲得的拆遷補償款低于8萬元（含8萬元）的，可以依據(jù)《*市人民政府關(guān)于進一步加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)和管理的意見》（徐政發(fā)〔2003〕164號）規(guī)定，向市房產(chǎn)管理部門申請購買經(jīng)濟適用住房。

（五）非住宅房屋拆遷補償采取貨幣補償方式。同時符合下列條件的非住宅房屋，認定為商業(yè)營業(yè)用房：

1、具有合法的商業(yè)營業(yè)用房批準文件；

2、持續(xù)按照商業(yè)用地納稅。商業(yè)營業(yè)用房采取路線價法或市場比較法評估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進行評估；土地性質(zhì)為出讓的，評估時根據(jù)土地出讓協(xié)議剩余使用年限按比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質(zhì)為劃撥的，評估時按照規(guī)定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會公共福利性公益事業(yè)用房以及工交倉儲用房采取成本法進行評估。

（六）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃行政主管部門的批準文件，方可按照非住宅房屋補償；不能提供規(guī)劃行政主管部門批準文件的，經(jīng)拆遷人現(xiàn)場核準后，按照以下辦法予以評估補償

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）*年1月5日前持有營業(yè)執(zhí)照并實際連續(xù)作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補償款不得超過同類住宅房屋拆遷補償款的25倍。

（2）*年1月5日后取得營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營業(yè)一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補償：1至5年（含本數(shù)，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補償款不得高于同類住宅房屋拆遷補償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評估補償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、依法實施強制拆遷轄區(qū)政府及市有關(guān)部門要認真履行職責(zé)，嚴格執(zhí)行《*市城市房屋行政強制拆遷實施辦法》（徐政發(fā)〔*〕77號），按時完成行政強拆工作。市、區(qū)兩級法院應(yīng)依照《城市房屋拆遷管理條例》（國務(wù)院令第305號）積極介入，及時啟動司法強拆，充分發(fā)揮司法強拆的底線保證作用。

四、各縣（市）、賈汪區(qū)人民政府可以參照本意見執(zhí)行。

五、本意見自*年4月1日起施行。《市政府關(guān)于印發(fā)＜*市人民政府關(guān)于進一步加強城市房屋拆遷管理工作的意見＞的通知》（徐政發(fā)〔*〕64號）同時廢止。徐政發(fā)〔*〕5號《市政府關(guān)于印發(fā)＜*市貫徹實施建設(shè)部“城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見”若干規(guī)定＞和＜*市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)定＞的通知》與本意見不一致之處，以本意見為準。