房地產經濟如何應對金融危機的沖擊

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伴隨全球經濟一體化進程的不斷加快，全球性金融危機的沖擊也日益增強，對于全世界各個產業的發展產生了許多負面影響，房地產行業就是其中之一［1］。自我國于20xx年加入世界貿易組織以來，在經濟全球化趨勢下，我國經濟發展與世界經濟之間的聯系日趨密切，我國房地產經濟在全球性金融危機中所受沖擊也越來越嚴重。作為房地產企業應對金融危機的主要措施，房地產經濟管理的作用十分突出。高水平的經濟管理工作，已成為房地產行業有效應對金融危機沖擊、獲得良好發展的關鍵環節。

一、金融危機的內涵

金融危機又名次貸危機或者信用危機，具體而言，金融危機主要有三種表現形式：金融資產的危機（主要指全球金融資產價格出現極大跌幅）、金融機構的危機（主要指各類金融機構出現大規模倒閉或者瀕臨倒閉的現象）、金融市場的危機（主要指股市、債市等金融市場出現急劇暴跌的情況）。全球經濟一體化背景下，全球性金融危機對于全球經濟活動的沖擊日益擴大，我國房地產行業也不可避免地受到金融危機的影響，2008年金融危機即是一個例證［2］。

二、房地產經濟發展在金融危機中受到的影響

（一）投資幅度下降，管理難度增加

就我國房地產經濟自身而言，其本來就存在導致泡沫的系統性風險因素，由于金融危機會加快我國房地產經濟泡沫的破裂速度，因此會造成房地產行業所獲投資大幅度下降，致使其發展進入低迷狀態［3］。與此同時，金融危機的應對工作在我國房地產經濟管理中屬于一項復雜性的任務，容易增加房地產經濟管理整體工作的難度，導致房地產經濟發展的不確定性增多。

（二）失業率增加，房產銷售業績下降

作為國民經濟中一個具有支柱性地位的重要產業，房地產行業創造了諸多就業就會和工作崗位，對于保障國計民生而言，意義顯著。金融危機的沖擊，容易導致房地產企業以大量裁員的方式來在金融危機沖擊下得以存活，這顯然也極其不利于國民經濟的發展。與此同時，由于失業率的急速上漲，總體房產購買力下降，進而導致房產銷售業績下降。由于許多房地產企業處于經濟利益而忽略市場規律，盲目做出哄抬房價的行為，這進一步加劇了房產銷售業績的下滑。

（三）資金成本向外流動，行業發展受阻

近年來，我國經濟發展中主要出現了兩個十分明顯的趨勢，其一為人民幣升值，其二為人口紅利下降。這兩個趨勢的出現，直接導致我國房地產行業吸引外資的能力急速下降，而金融危機進一步造成外商不看好我國房地產行業的未來發展前景。除外商投資下降意外，國內投資商同樣減少了對國內房地產行業的投資，轉而將資本投向外國其他產業。資本不足成為阻礙我國房地產行業健康發展的重要因素。

三、金融危機中提高房產經紀管理的行徑

（一）保證金融產品具有創新性

金融危機沖擊下，我國房地產行業本來即存在的泡沫會發生破裂，導致房地產經濟發展嚴重受挫。然而，當前我國主要的房地產信貸產品大多有著極長的證券化鏈條，因而其中的泡沫風險被掩蓋，人們很難形成與之相應的防范意識［4］。因此，必須創新房地產金融產品，以此增強人們的風險防范意識，提高應對金融危機的能力。現階段，房地產行業金融產品的主流特征是抵押貸款證券化，為有效管理這種類型的金融產品，相關管理機構應在實際工作中做好金融產品的調整和創新工作。與此同時，央行應協助房地產經濟管理機構做好對于放貸行為的規范、監管及控制工作，切實促進房價回落、確保房地產金融產品與大眾的需求相符。

（二）提高信貸管理工作的力度

在我國銀行貸款之中，房地產信貸占據了很高的比重。信貸風險過高往往是導致金融風險爆發的原因，因此要想通過經濟管理手段使得房地產行業能夠有效地應對金融風險沖擊，就必須提高對于房地產信貸的管理力度。具體而言，首先作為主要的銀行管理部門，央行與銀監會需制定與相應的規范銀行房地產的政策與法律法規，以此合理控制信貸風險，避免因信貸活動不規范而加劇金融風險。與此同時，房地產經濟管理人員也應提高風險防范意識，不斷增強自身對于房地產信貸的科學管理能力，以此充分保證房地產信貸的規范性與有序性。

（三）拓寬資金融進渠道

資金是所有產業得到發展的基礎性保障條件，對于房地產產業這樣的資本密集型產業而言，更是如此。要想獲得充足的發展資金，房地產行業必須采取措施使自身融資渠道得到拓寬，接受來自不同主體的資金。當前，我國房地產產業的主要融資手段有三種，即貸款、企業融資、房產銷售款轉化，資金融進渠道極其狹窄，不但不利于經濟管理工作的順利開展，更會嚴重阻礙房地產經濟的發展，在很大程度上限制著房地產行業抵御風險的能力提高。相關經濟管理部門可以通過出臺經濟管理法規的手段來使民間借貸獲得合法化，從而拓寬房地產行業的融資渠道，讓民間資本成為助推房地產行業發展的強大動力，保證房地產行業擁有充足的資金支持。比如，溫州市就在2014年審議通過了《溫州市民間融資管理條例實施細則》，作為我國第一部地方性金融法規，它的出臺宣告民間借貸合法化，有利于房地產行業拓寬融資渠道。

（四）有效控制房價增長

作為一種不動產，房地產具有良好的保值增值性，因而得到人們在經濟活動中的一致看好。然而，一些投資者由于缺乏相應的經濟與金融分析能力，往往在尚未認清房地產市場整體發展狀況時就盲目跟風、跟從炒房熱潮，這不僅造成了房價的惡性增長，而且進一步加劇了房地產行業固有的泡沫破裂風險［5］。因此，在經濟管理過程中，必須加大對于房價的管理和控制力度，采取措施有效控制房價增長。相關部門應做好引導人民消費理念的工作，促使人民群眾遵從適度消費和理性消費的原則，堅決抵制盲目消費和過度超前消費這兩種不理智的消費行為，以此避免消費者陷入盲目投資房地產的情形之中，有效控制房價增長。

總而言之，要想有效地提高房地產經濟管理過程中應對金融危機沖擊的能力，就必須建構起對于金融危機的全面理解，充分認識金融危機在導致我國房地產行業投資幅度下降、管理難度增加、房地產相關工作失業率上升、房產銷售業績下降及融資不暢等一系列負面影響，提高對于房地產行業進行經濟管理的重視力度，采取創新房地產金融產品、提高管理房地產信貸力度、拓寬房地產行業發展資金融進渠道及有效控制房價增長等策略，切實加強對房地產行業進行經濟管理的能力，并以此使得我國房地產行業能夠有效地應對金融危機沖擊。