房地產(chǎn)開發(fā)調(diào)研

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目前房地產(chǎn)市場很火，房價居高不下，國家稅收政策應(yīng)該發(fā)揮宏觀調(diào)控職能，大力發(fā)揮個人所得稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅的調(diào)節(jié)作用，防止房地產(chǎn)市場引發(fā)的泡沫經(jīng)濟效應(yīng)，通過對房地產(chǎn)企業(yè)的檢查，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)因為高額利潤、結(jié)算靈活、管理混亂、臨工流動性大和各管理部門亂伸手等原因，賬務(wù)混亂，隱匿收入，亂攤費用，成本不實，社會集資利息和各管理層工資薪金所得個人所得稅大量流失，編制虛假合同，建筑成本稅基侵蝕嚴(yán)重，降低房屋售價，偷逃營業(yè)稅及土地增值稅等。

一、存在稅收違法問題

（一）個人所得稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為高額利潤的誘惑，一直處于擴張期，盲目競爭，投入資金較大，銀行貸款又較為謹(jǐn)慎，于是通過各種途徑吸引社會閑散資金，利息比銀行高，同時房地產(chǎn)企業(yè)因自身的特點，層層分解指標(biāo)和風(fēng)險，各管理階層人員收益相當(dāng)高，一個銷售近億元的房地產(chǎn)企業(yè)每年收益在百萬元以上的至少在數(shù)十人以上，但因為房地產(chǎn)企業(yè)管理混亂，收入和成本都好作假，真實的集資利息和管理層的收入都不在賬面反映，檢查時很難掌握。

（二）建筑營業(yè)稅：

1、侵蝕稅基現(xiàn)象嚴(yán)重，因為營業(yè)稅納稅人是建筑商，但房地產(chǎn)商還是實際支付人，所以房地產(chǎn)企業(yè)還是千方百計地分解建筑成本，主要有以下行為：工地水電費發(fā)票、工匠工資、建筑企業(yè)的建管費等進入房地產(chǎn)的開發(fā)間接費，將水泥、沙石、鋼材等發(fā)票打進工程前期費用，編制虛假的建筑工程合同，已達到少開票的目的，更為惡劣的是有的企業(yè)居然在與對方結(jié)算時，將建筑營業(yè)稅等扣下來而不開票。

2、有的小的開發(fā)商自己既搞工程又搞開發(fā)，自己的工程隊掛別的建筑商的牌子，只需繳納一定的管理費，這樣的單位更好作假。

3、樁基工程、水電工程、門窗安裝及小區(qū)配套工程不提供合同或提供虛假合同，入賬數(shù)額嚴(yán)重不實。

（三）銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅：

1、申報的房屋銷售價格不實，主要原因是購房人主動要求少開發(fā)票，因為開具發(fā)票后，辦房產(chǎn)證要先繳納契稅，這為房地產(chǎn)商隱匿收入打開了方便之門，整個房地產(chǎn)稅收亂的主要原因在此，也為房地產(chǎn)商偷逃土地增值稅提供了方便。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商代收的費用不作收入，如水電安裝、水電開戶費等。

3、特別是車庫銷售，往往因為數(shù)額較小，不太注意，開發(fā)商不開票或申報時大打拆扣。

4、拆遷戶購買的房子，企業(yè)申報時往往是沖拆遷補償費后申報營業(yè)稅。

5、與建筑商抵債的房屋、與銀行抵貸的房屋及關(guān)聯(lián)方購房的房屋申報的價款與實際結(jié)算價不符或根本未申報。

（四）企業(yè)所得稅：

1、因為購房人要繳契稅，所以主動要求少開票或不開車庫票，客觀上幫助了開發(fā)商隱匿收入。

2、虛增開發(fā)成本，將建筑成本化解進入開發(fā)成本，如建筑工人工資、建筑水電費、不符合稅法規(guī)定的成本費用及規(guī)費。

3、虛增建筑成本，編制虛假的建筑合同，填開虛高的建筑發(fā)票，這樣做的好處是既少繳了企業(yè)所得稅、又少繳了土地增值稅，按目前的土地增值稅稅率和房屋開發(fā)利潤率，房屋開發(fā)的主稅種應(yīng)是土地增值稅，而實際主稅種還是營業(yè)稅。

二、檢查的主要方法

（一）收入的檢查方法。

1、建筑收入：

檢查建筑合同與實際結(jié)算的差異，對有些企業(yè)的檢查，往往僅賬簿檢查，并不能解決問題，有一戶企業(yè)通過賬簿并未發(fā)現(xiàn)問題，但當(dāng)我們調(diào)閱該企業(yè)的檔案，特別是建設(shè)局的竣工通知書、審計局的竣工審計、單位與對方總結(jié)算的清單、中標(biāo)通知書以及銀行結(jié)算過程（包括查閱銀行往來）等，從中可以發(fā)現(xiàn)真實的建筑成本和少開票的行為。

2、銷售不動產(chǎn)的收入：

查閱該企業(yè)的銷售定價資料，一般企業(yè)都有自已的定價原則，每一段地方都有定價的原則，查閱銷售合同和委托運費代銷合同，房管局和財政局的合同一般都不可取，因為購房者想少繳契稅和辦房產(chǎn)證的費用，銷售商想少繳銷售房屋的地方稅收，往往簽假的售房合同和分開幾張收據(jù)，達到少開發(fā)票，每個開發(fā)商都有自已的銷售部門，檢查銷售部門的銷售臺賬，對每一套住房和車庫（含轎車庫）一一編制方格圖，注明購買者和購買的單價、總價，對照當(dāng)?shù)厥袌鐾囟蔚氖蹆r從中發(fā)現(xiàn)問題，看有無銷售不入賬的行為，要從幾個方面看，一是房屋已售出，收入未入賬或已收售房款未申報稅收;二是看有無捐贈或售價明偏低；有無諸如水電安裝、水電開戶、防盜門等收入未作計稅依據(jù)的；四看有無拆遷補助直接沖減房價造成收入減少；五看有無用房屋抵材料款、工程款及借款、利息而不作收入或收入明顯偏低；尋找熟悉的客戶，反證客戶購買的單價和總值，從中尋覓證據(jù)。

（二）成本費用的檢查.：

1、檢查有無將本應(yīng)有工程承但的水電費在開發(fā)成本中入賬，檢查工程承包合同，看承包中的承包范圍，標(biāo)的物是否含水電費，建筑開票應(yīng)含水電費，但合同中未提水電費或注明含水電費的，水電費應(yīng)該由工程成本負擔(dān)，如果開發(fā)商再進成本，則是重復(fù)走賬，應(yīng)定性為偷稅。

2、檢查工資表中是否有工程前期三平一通的費用，如挖土、平整土地的工資，是否有應(yīng)由工程列支的瓦工、小工和看工地的工資，檢查是否有水泥、沙石、鋼材、木料及其他材料入賬，結(jié)合建筑合同看是否合理。

3、檢查取得土地的成本是否有合法的發(fā)票，并且要提供土地轉(zhuǎn)讓合同，特別是多幢樓的，要按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)合理分?jǐn)側(cè)〉猛恋氐馁M用，對間接費用也要按合理的標(biāo)準(zhǔn)在開發(fā)的樓中合理分?jǐn)偂?/p>

4、對上年的待攤費用在本期分?jǐn)偟模欢ㄒ{(diào)閱以前年度的賬簿，防止不合理費用或非法憑證在當(dāng)初入賬，在本期分?jǐn)傔M成本，導(dǎo)致本期偷稅。

5、檢查有無用工程抵規(guī)費的，且未取得發(fā)票，如開發(fā)商替政府修路造橋，此款抵土地規(guī)費，應(yīng)按稅法規(guī)定區(qū)分建安收入納稅，規(guī)費按規(guī)定支付且應(yīng)取得發(fā)票，才能準(zhǔn)予扣除。

6、檢查建筑和樁基成本，應(yīng)該結(jié)合承包合同、工程結(jié)算單、竣工審計書等，通過往來賬目、現(xiàn)金、銀行存款等科目和建安發(fā)票的檢查，弄清真實的建筑成本。

7、防止將別的相關(guān)聯(lián)方或關(guān)聯(lián)項目的發(fā)票在本產(chǎn)品中列支成本，主要是檢查發(fā)票的客戶名稱，和發(fā)票內(nèi)容。

土地增值稅的檢查，主要是將合理、合法的成本、費用在產(chǎn)品中合理分?jǐn)偅@在以上檢查中基本都可經(jīng)做到，收入的檢查也在以上作了詳細說明，不作解釋。