稅務局土地增值稅調研報告

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據了解，自國家稅務總局20*年初下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，兩年多來，絕大多數省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區幾乎所有的房地產企業均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區，大多數把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。

它設置的主要原則是對轉讓房地產的增值收益征稅，在房地產轉讓環節計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調節轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產開發的房地產商的合法權益。因此，我國規定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節功能。但是，在整個地區“一刀切”地對房地產企業采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產企業都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變為銷售額，把超率累進稅率變為了固定比例稅率，把不易轉嫁稅負對收益環節征收的調節稅轉變為易于轉嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。

針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業盡快建賬建制，積極引導企業向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發現其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。

二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調節功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規定的。核定是建立在一定合理因素基礎上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產開發企業按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。

對于無法查賬征收土地增值稅的企業，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。

對此，《條例》第九條及其《細則》第十四條已作明確規定，即在納稅人提供的轉讓價格和扣除項目不實的情況下，應由法定的房地產評估機構進行評估，稅務機關根據評估價格確定房地產轉讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數據和實際數據會有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進稅率計算征收，土地增值稅的調節功能仍然起作用。

三是完善對房地產企業土地增值稅的管理制度。稅務機關應嚴格執行土地增值稅的預征和清算的規定，并要求房地產企業必須按期向主管稅務機關報送與房地產開發項目有關的財務會計報表及有關憑證等資料。主管稅務機關要加強對房地產開發企業的跟蹤管理和過程控制，如應分戶設立房地產企業管理臺賬，建立地區房地產行業相關指標數據庫，以便于對土地增值稅納稅情況進行評估。同時，主管稅務機關要加強與房地產相關管理部門的協調配合，及時掌握相關信息。對于預征土地增值稅的，要按照有關規定匯算清繳。