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    房地產市場調研報告

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    一、摘要

    目前XX新城區規劃面積33平方公里,人口35—50萬。行政中心搬過去后,加上高教園區、高檔住宅區,一個大型新城區已初具雛形。通過引進比較成熟的商業版塊來聚集人氣、提升城市形象,房地產界也正是看中了其多種業態百花齊放、房多隆市的規模效應。以新城區為中心,中心鎮、近郊鎮共同發展的房地產建設新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質樓盤陸續交付,還將有不少樓盤先后開盤,伴之XX中心區生活配套設施和交通條件的不斷完善,XX中心區即將成為XX的又一個居住中心。

    二、城區規劃背景(XX新城:未來XX的城市副中心)

    XX新城區其定位為XX未來的政治、經濟和文化中心。該區域規劃總面積35平方公里,近期計劃開發12平方公里,其中工業區5平方公里,規劃總人口約12萬人。XX新城區遠景規劃年限一直到2010年,屆時計劃容納20萬人口;同時根據市里“南居北工”的發展戰略,到2010年XX新城區將成為一個現代化、生態型、園林式的國內一流中等城市,充分發揮其XX城市副中心的優勢,分擔XX主城區的城市功能,減輕中心城區的城市負荷。

    XX新城區在基礎設施建設上已累計投資近百億元,完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等“三縱三橫”的主要交通道路。其中,沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸,為休閑文化商業景觀軸,今后將建設高檔酒店、單身公寓、藝術展覽館、酒吧區、中西式餐飲區、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設置,辦公樓、入口廣場和一批住宅小區將落戶其間。在兩軸的交會處,即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個區塊,是大型的城市公園。

    根據規劃,XX新城區空間環境特色可概括為:“一心”,即鄞州新城區的中心,為區行政辦公大樓所在區域,它不僅在功能上是城市行政商業區,在空間景觀上也是視覺中心,它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風貌及城市肌理、景觀介質變化和視覺走廊設計體現;“兩軸”,即新城區核心區域內的南北和東西向兩條綠化軸;“三環”,即通過整合現狀河流綠化,形成3道以核心區為核心的綠環;“四廊”,即利用現有4條主要河流,形成寬約100米的空間通廊;“三十六點”,即在綠環、綠廊相交點、城市出入口以及其他主要景觀節點,布置城市公園。

    三、已建成樓盤:

    1、華泰劍橋:由XX華泰股份公司開發,北靠四明路,東臨錢湖北路,建筑面積30余萬平米。分多層、復式多層、高層、聯體別墅和單體別墅,以120~130㎡的三房兩廳為主。內設高級會所、學校、超市、美容美發室等。在小區門口步行兩分鐘即可到達公交車站,交通比較便捷。

    2、金灣華庭:由寧興房產開發,位于錢湖北路以西,四明中路以北,總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯體別墅組成,共700多戶,開盤價4000元/㎡左右,目前二手價6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達公交站點。

    3、半島名邸:由XX光大置業開發,位于天童北路與華裕路口,總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河,由8幢多層和4幢小高層組成。小區內有噴泉,活動室,健身房等,需步行10~15分鐘方可到達公交車站。

    4、東湖花園:由雅戈爾置業開發,位于中興路與麥德龍交叉口,建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛為主。內有五星級會所、大型運動場、室內游泳池和東湖小學。離麥德龍超市三分鐘步行路程,離市區十分鐘車程,小區附近設有公交站點,是居住和休閑的首選地。

    四、在建樓盤:

    1、都市森林:由雅戈爾置業開發,四明中路以北,寧南路以東,總建筑面積26.6萬平米,共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成,將于05年6月份開盤。

    2、新都美地:由新都置業開發,位于天童北路與四明路之間,建筑面積9.7萬平米,由11幢小高層、9幢高層組成,共650多戶住戶。以100~120㎡的三室二廳二衛為主。24小時熱水供應,安保自動化,還設有可視樓宇對講機和閉路監控系統。開盤價4400元/㎡左右。

    3、小城花園:由百隆房產開發,位于天童北路,杉杉工業城南面,總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成,共828戶。預計開盤價6200元/㎡左右。

    4、四明春曉:由XX旗濱集團有限公司開發,建筑面積8萬平米,共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

    五、調查定論

    從市場調查的過程和信息,我們可以清晰的看到,XX房地產主要開發商在參與打造XX新城區,結合城市規劃和房地產市場規律,穩步有序的推進,實現了房地產業2005年一個新的熱點,在這個熱點的背后是政府的宏觀調控,和房地產業更趨于成熟,已建成的樓盤和未建成的樓盤,主體風格上是基本相一致的,以歐陸風情為主,有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性,從營銷的角度上講,風格不是主要形成競爭的因素,大量的百余平方普通住宅區,將吸引更多的購房者,從這里將引出一個環境與人文因素,以及周邊的配套設施,成為營銷新的引爆點;從各個小區的布局來看,總體上價格與價值是相吻合的,營銷工作的主要重點,還是在于如何妙作聚集人氣。總之,未來XX新城區的房地產市場還將持續走高。

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