房地產項目可行性報告

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一、總論

1、項目概況

該地塊位于*州新區(qū)何山路和塔園路交叉口。緊接*州科技學院，有良好的文化氣氛。道路寬敞交通便捷，有新山大橋與古城區(qū)相連。項目占地126畝，其中120畝是建住宅用地，6畝是建配套幼兒園用地。容積率為2.0，總建筑面積為16萬平方米，小高層和多層相結合，沿街底層為商業(yè)配套用房（約占5%）。具有一定的開發(fā)規(guī)模，并能為品牌的延續(xù)提供保障，給公司帶來良好的社會效益和經濟效益。

本項目的建設資金完全由本公司自籌，不足部分通過土地抵押和預售房款解決。

2、項目建設背景

*州新區(qū)新橋鎮(zhèn)農工商總公司下屬的某某房地產開發(fā)公司由于資金不足，不能及時啟動本項目。恰逢整個地區(qū)的企業(yè)改制，有意轉讓本項目，這是能得到這個項目的重要的外在因素。新橋鎮(zhèn)為了能改善居民的生活質量和提高本地區(qū)的房地產整體水平，所以希望找到能開發(fā)高品質住宅的開發(fā)商。而某省特別是B市的房地產開發(fā)公司不論是資金實力，還是開發(fā)水平在全國來說可謂是首屈一指的。這是能轉讓到并開發(fā)的內在因素。根據*州的城市總體規(guī)劃發(fā)展以及新區(qū)新橋鎮(zhèn)片區(qū)控制性規(guī)劃要求，該片區(qū)將是新區(qū)乃至整個*州重要的住宅區(qū)。本公司經過對*州全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據*州目前的房地產現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，只要做出能滿足*州市城市居民新的住房要求和高品質，同時定位準確，完全不用擔心項目的銷售，而且有豐厚的利潤。

該項目已經取得了土地使用權證和項目規(guī)劃許可證，各項目談判工作已相繼展開。

二、*州市介紹

*州位于*三角洲中部、某省東南部，東經l19°55''''--121°20''''，北緯30°47''''--32°*''''之間。東鄰上海，西傍金陵，南接蘇杭，北依*，面積8488.42平方公里，占全省面積的8.27％。市區(qū)392.3平方公里，其中建成區(qū)68平方公里，古城區(qū)14.2平方公里。所屬六縣市面積為：C市1094平方公里，B市772.4平方公里，D市620平方公里，E市864.9平方公里，F(xiàn)市1257.42平方公里，H市1092.9平方公里。20*年，*州市完成國內生產總值1760億元，經濟總量在三角洲位居第二，列全國第六，人均GDP按現(xiàn)行匯率折算超過3600美元，顯示出強勁的增長勢頭。整個市的人口580.53萬，城區(qū)人口為80萬。新區(qū)的經濟發(fā)展保持良好的發(fā)展勢頭，全年實現(xiàn)工業(yè)銷售產值400億，同比增長17%；完成國內生產總值160億，同比增長14.2%；實現(xiàn)財政收入20.5億。正在啟動二期開發(fā)。

三、*州市住宅市場分析

1、20*年以前*州市住宅市場分析

在這之前，*州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū)2300元/m2，古城區(qū)2500元/m2，而新區(qū)住宅價格也一直在2000元/m2左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點：

①土地價格是一個首要的因素。土地作為稀缺性資源，政府沒能做好土地供應的長期規(guī)劃。開發(fā)商可以通過項目可行性報告，以很便宜的價格向政府要求劃撥土地。這導致了土地成本在整個項目中只占很小的一部分。

②整個*州的住宅以零星分散建設為多，不注重整個小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設。使一大批想改變住房質量的居民找不到合適的住宅，貴了又覺得不合算。

③居民居住觀念沒有改變。大多數(shù)*州人認為，過了運河就覺得離開了城市，到了郊區(qū)。而且也一直認為*州新區(qū)是一個工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時，新橋鎮(zhèn)一直以來治安、環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房價。

④消費觀念也限制了整個*州市的房價。許多*州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會用剩余的錢去改善居住環(huán)境和投資于房產。

⑤這段時間里，雖然有出現(xiàn)過許多有利于住宅發(fā)展的政策（比如貨幣化分房的實施），但一直沒能使*州房地產更上一個臺階。

2、20*年以來*州市住宅市場分析

20*年是*州房價飛漲的一年。20*年10月份，*州市土地全面實行招投標。這對于*州整個房地產市場是一個重要的轉折點，從至，開發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場招投標，土地市場更趨于公平。與此同時，政府出臺了一系列的相關政策。

①*州強化“強市富民”意識，努力使全市經濟繼續(xù)在高平臺、低波動中運行，20*年全市經濟繼續(xù)走強。同時，改變全市居民的消費觀念。

②規(guī)范房地產開發(fā)，改善投資環(huán)境，使房地產開發(fā)逐步走上規(guī)模化、集約化經營。把房地產開發(fā)作為城市新的經濟增長點，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設。

③在市區(qū)范圍內，加快土地供應制度的改革，停止新批量土地的開發(fā)項目，對存量土地開發(fā)項目采取限制的態(tài)度，使開發(fā)總量得到控制。同時，積極引導開發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開發(fā)建設。

④加強城市建設步伐，動遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場上對商品房的需求迅速膨脹。

3、*州新區(qū)住宅市場具體分析

*州去年10月份拍賣的土地中還沒有一塊形成樓盤，而許多開發(fā)商已經聞風相繼提高樓盤價格。據*州市建設局市場調查統(tǒng)計：*州市今年房價總體上漲了14.8%。